Immobilier d’entreprise et démembrement de propriété

Présentation au sujet: "Immobilier d’entreprise et démembrement de propriété"— Transcription de la présentation:

1 Immobilier d’entreprise et démembrement de propriété
Salon des entrepreneurs 2012

2 Ouverture Anaïs Lentisco Laurent Benoudiz
Inspecteur Spécialiste Patrimoine Gan Assurances Laurent Benoudiz Président du Club Fiscal de l’Ordre des Experts Comptables Région Paris Ile-de-France

3 Plan de l’intervention
L’immobilier d’entreprise : Etre ou ne pas être à l’IS ? Le démembrement de propriété : Qu’est-ce ? Le démembrement de l’immeuble ou la stratégie de cash-out. Le démembrement lors de l’acquisition de l’immobilier d’entreprise : simulations Conclusions

4 L’Immobilier d’entreprise
Être ou ne pas être à l’IS

5 Le match IR/IS À l’IR À l’IS Un TMI pénalisant
Une déduction forfaitaire faible Une imposition sur un résultat dégagé Une fiscalité pénalisant l’acquisition Mais…une exonération pour les plus patients! À l’IS Un taux attractif La déduction des frais réels et l’amortissement Seule la distribution rend exigible un impôt complémentaire La prise en compte des frais d’achat Mais…une sortie pénalisante

6 Résultat… L’avenir est incertain Voyons un cas concret

7 Une opération classique
Acquisition d’un bien immobilier à usage de bureaux: Prix d’achat K€ Frais achat K€ apporté par l’associé Loyer normal K€ Emprunt 100% Durée 15 ans à 5% avec assurance

8 La première année

9 La neuvième année

10 A la fin de l’emprunt

11 A la fin de l’amortissement (25 ans)

12 Quelle option fiscale ? A priori, l’option à l’IS semble plus que favorable! Mais quid de la cession ?

13 Régime d’imposition des PV
Si SCI transparente (IR), application du régime des PV immobilières sur la cession des titres ou de l’immeuble : 19% + prélèvements sociaux à 13,5% mais abattement de 2%, 4% puis 8% par année de détention au-delà de 5 ans -> Exo 100% après 30 ans.

14 L’abattement nouvelle formule
Durée Abattement annuel Abattement cumulé - De 5 ans De 6 à 17ans (12 ans) 2% 24% De 18 à 24 ans (7 ans) 4% 52 % De 25 à 30 ans (6 ans) 8% 100% Durée Abattement actuel Abattement ancien 10 ans 10 % 50 % 15 ans 20 % 100 % 20 ans 32 % 100% 25 ans 60 % 30 ans

15 Régime d’imposition des PV
Si SCI IS, imposition des cessions de parts au régime des PV mobilières depuis le 31/12/2004 : 19% + 13,5 % de PS Si SCI IS, imposition de la cession de l’immeuble à l’IS (33,33%) sur la PV nette (PV-VNC) puis imposition de la distribution…

16 Cession la 15ème année… IR (immeuble ) Immeuble (IS) Parts (IS)
Prix de cession 600 625 Prix de revient 367,50 ( ,5% + 15 %) 156 (300 – 15 x 9,6) 15 PV imposable 232,50 444 610 Abattement 20 % PV nette 186 Taux d’impôt 32,5 % (19% + 13,5%) 33,33 % 32,5% Impôt 60 148 198 Impôt sur distrib. 477 x 32,5% Net après impôts 540 322 412 Surcoût… - 218 K€ - 128K€ pm : IR payé -127 K€

17 Cession la 25ème année… IR (immeuble ) Immeuble (IS) Parts (IS)
Prix de cession 750 Prix de revient 367,50 ( ,5% + 15 %) 60 (300 – 25 x 9,6) 15 PV imposable 382,50 690 735 Abattement 60 % PV nette 153 Taux d’impôt 32,5 % (19% + 13,5%) 33,33 % 32,5% Impôt 50 230 240 Impôt sur distrib. 460 x 32,5% Net après impôts 700 310 495 Surcoût… -390 K€ - 205 K€

18 Nouveau : ne pas oublier la CEHR…
Intégration de la PV immobilière imposable et des dividendes (avant abattement de 40% mais après abattement à la base de ou €) dans le RFR servant de base imposable à la CEHR 3% au-delà de € et 4% au-delà de € par personne (quelque soit le nombre d’enfants).

19 Le démembrement de propriété
Qu’est ce que c’est ?

20 LA PROPRIETE L'article 544 du Code civil définit la propriété comme le « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Le droit de propriété est donc l'addition d'un ensemble de prérogatives du propriétaire :  - l'usus, le droit d'user le bien  - le fructus, le droit de percevoir les revenus  - l'abusus, le droit d'en disposer (vendre, donner, modifier…)

21 LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE
Le droit de propriété peut faire l'objet d'un démembrement qui entraîne la constitution de deux droits réels, l'usufruit et la nue-propriété. Contrairement à l'indivision, ces deux droits ne s'exercent pas simultanément mais distinctement et indépendamment. L'usufruit est un droit temporaire. Au terme, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.

22 L'USUFRUIT Article 578 du Code civil : « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. » L'usufruit peut porter sur tous les biens, immeubles, meubles, y compris les sommes d'argent (dans ce dernier cas, le régime spécial du quasi-usufruit s'applique).

23 DUREE DE L'USUFRUIT  Le démembrement de propriété prend fin par le décès de l'usufruitier ou, en cas d'usufruit temporaire par l'arrivée du terme si le décès n'est pas survenu. L'usufruitier ne peut donc pas transmettre son droit par voie de succession ou de testament. Par ailleurs :  - Article 619 du Code civil : « L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. »  Il ne peut être dérogé à cette disposition qui est ainsi d'ordre public

24 LA NUE-PROPRIETE La nue-propriété est le droit réel du propriétaire de ce même bien grevé d'usufruit. Le détenteur de ce droit est appelé nu-propriétaire. Le nu-propriétaire doit laisser l'usufruitier entrer en possession du bien donnant droit à usufruit, en jouir et en percevoir les fruits. Il doit par contre en supporter les charges exceptionnelles telles que les grosses réparations dans le cas des immeubles. Le nu-propriétaire peut disposer de son droit. La nue-propriété peut donc être cédée ou hypothéquée. En cas de cession, l'acquéreur est tenu aux mêmes obligations et détient les mêmes droits que le nu-propriétaire d'origine. La nue-propriété peut être transmise par donation ou succession. Au terme de l'usufruit, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.

25 Schéma d’un démembrement
Droits de l’usufruitier Droits du nu-propriétaire 2012 Fin de vie de la chose

26 Valeur de l’usufruit 1 5 10 15 20 25 50 100 Infini 6% 7% 8%
La valeur économique d’un usufruit dépend : - du taux d’actualisation (taux de rendement du bien) - de la durée du démembrement Durée / Taux 1 5 10 15 20 25 50 100 Infini 6% 5,6 44 58 69 76 94 99,7 7% 6,5 28,7 49 64 74 81 96 99,8 8% 7,4 32 54 68 78 85 97 99,9

27 La fiscalité : Impôt sur le revenu
L'impôt sur le revenu est dû par l'usufruitier. Toutefois, le nu-propriétaire d'un bien immobilier donné en location par l'usufruitier, peut déduire de son revenu global, les dépenses et les intérêts d'emprunts concernant les grosses réparations qu'il supporte financièrement sous certaines conditions.

28 La fiscalité : Plus-values
L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent céder isolément ou concomitamment leurs droits respectifs. La plus-value sera alors déterminée en fonction de la nature du bien et des circonstances de son acquisition et de sa cession.

29 La fiscalité : ISF Les biens grevés d'usufruit doivent en principe être compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en toute propriété (article 885-G CGI). Si l'usufruit ne porte que sur une fraction du bien, l'usufruitier n'aura à déclarer que la même fraction de sa valeur en toute propriété. Toutefois, la loi a prévu que l'impôt est supporté par l'usufruitier et le nu-propriétaire, chacun à concurrence de la valeur de ses droits, en cas de vente avec réserve d'usufruit et pour l'usufruit légal du conjoint survivant.

30 Sort fiscal de l'actif en matière d'ISF
La fiscalité : ISF ACTIF Sort fiscal de l'actif en matière d'ISF Conjoint Enfants Usufruit légal du conjoint (décès avant le 1er juillet 2002) Article 767 du Code civil Taxable sur l'usufruit * Taxable sur la nue-propriété * Usufruit légal du conjoint (décès après le 1er juillet 2002) Article 757 et s. du Code civil Taxable sur la pleine propriété Exonéré jusqu'à l'extinction de l'usufruit * les droits démembrés sont déterminés avec l'article 669 du CGI.

31 DROITS D'ENREGISTREMENT (Y compris les droits de mutation à titre gratuit)
La valeur des biens transmis en usufruit et en nue-propriété est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière d'après l'âge de l'usufruitier, conformément au barème de l'article 669 du CGI.

32 Art. 669-1 du CGI Age de l'usufruitier (art. 669 CGI)
Valeur de l'usufruit  (en %) Valeur de la nue-propriété  (en %) Moins de 21 ans 90 10 De 21 à 30 ans 80 20 De 31 à 40 ans 70 30 De 41 à 50 ans 60 40 De 51 à 60 ans 50 De 61 à 70 ans De 71 à 80 ans De 81 à 90 ans A partir de 91 ans

33 Art du CGI Usufruit temporaire : 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans (sans égard à l'âge de l'usufruitier).

34 Société civile et Démembrement

35 SCI & Démembrement Démembrement de l’immeuble?
Démembrement des parts ? Quand faut-il démembrer ? A l’acquisition ? Après l’acquisition ? Examen des incidences (IR,IS,DE)

36 Exemple d’un démembrement d’immeuble
Le démembrement Exemple d’un démembrement d’immeuble

37 Le cas JACQUES CELAIR Il a 56 ans, il est Président d’une société florissante dont la reprise n’intéresse pas ses deux enfants majeurs. Il est marié et …heureux ! Il a un patrimoine confortable

38 Le cas JACQUES CELAIR Outre sa société, estimé à 1 500 K€:
Résidence principale Résidence Cannes SCI Bastille Liquidités Son salaire actuel est de €/an Mais quelles sont ses préoccupations?

39 Le cas JACQUES CELAIR Il craint qu’à 60 ans, sa retraite soit insuffisante! Il sait qu’un décès accidentel serait catastrophique. Il songe à vendre la SCI, mais elle constitue un complément de revenu appréciable

40 Le cas JACQUES CELAIR En effet , la SCI constitué en 1976, encaisse de la SA un loyer de 72K€ La SCI a, bien sûr, remboursé l’emprunt La valeur actuelle de l’immeuble est de € !

41 Le cas JACQUES CELAIR Le choix est très délicat:
D’un coté la cession n’entraînerait aucune plus-value (le bien est détenu depuis 35 ans), et son replacement pourrait être facilement optimisé, malgré l’assujettissement à l’ISF. De l’autre, le placement a un revenu très satisfaisant, quoique lourdement taxé, et présente une sécurité dont il aimerait faire profiter ses enfants.

42 Le cas JACQUES CELAIR Quant à l’entreprise, c’est la fierté du père.
Malgré une légère décrue, les résultats annuels sont de l’ordre de 60K€ La trésorerie, pléthorique est de 1.2M

43 Le cas JACQUES CELAIR La SCI cède à la SA l’usufruit des locaux pour une durée de 12 ans. Prix de cession ,soit 12 ans de revenu actualisés à 6 % Droits d’enregistrement de 5.09% sur 46% de la PP soit x 5,09% = €

44 Situation de la SA Les avantages sont nombreux:
Elle pérennise pour une longue durée un coût d’occupation favorable; Elle substitue un loyer de 72k€ par un amortissement de 50K€, qui a le double avantage d’augmenter les résultats et de présenter un meilleur cas-flow Enfin, elle prépare une meilleure cession en ayant « dégonflé »sa trésorerie.

45 Situation de Jacques CELAIR
Il encaisse 600 K€ sans impôt, tout en laissant sa société dans une bonne situation Il peut utiliser « intelligemment » cette trésorerie Il peut en profiter, pour donner, à ses enfants la SCI en optimisant le coût

46 Et lors d’une acquisition ?
Le démembrement Et lors d’une acquisition ?

47 Hypothèses… Acquisition d’un bien d’une valeur de 500 K€
Apport de € (montant des frais d’acquisition) Financement sur 15 ans au taux de 4% (remboursement annuel de €) Loyer annuel de € Charges locatives : € / an Charges propriétaires : € / an Amortissement du bien sur 30 ans Taux d’imposition marginal de 41%, contributions sociales de 13,5% Impôt sur les sociétés au taux de 33,33%

48 Imposition sur les revenus fonciers
Schéma classique M. X Imposition sur les revenus fonciers Société exploitation SCI à l’IR Bail Déduction du loyer Immeuble

49 Impact pour M.X Année Loyers Frais Apports Rembours. Economie[+] Flux perçus et financiers d’emprunt ou de charges (adossement) supplément [-] trésorerie d’impôt 2011 40 000 -1 000 2012 40 600 -1 015 2013 41 209 -1 030 2014 41 827 -1 046 2015 42 455 -1 061 2016 43 091 -1 077 2017 43 738 -1 093 2018 44 394 -1 110 2019 45 060 -1 126 2020 45 736 -1 143 2021 46 422 -1 161 2022 47 118 -1 178 2023 47 825 -1 196 2024 48 542 -1 214 2025 49 270 -1 232 2026 50 009 -1 250 -3 698 20 534 2027 50 759 -1 269 24 040 2028 51 521 -1 288 24 420 2029 52 294 -1 307 24 786 2030 53 078 -1 327 25 158 2031 Année Loyers Frais Apports Rembours. Economie[+] Flux perçus et financiers d’emprunt ou de charges (adossement) supplément [-] trésorerie d’impôt 2011 40 000 -1 000 2012 40 600 -1 015 2013 41 209 -1 030 2014 41 827 -1 046 2015 42 455 -1 061 2016 43 091 -1 077 2017 43 738 -1 093 2018 44 394 -1 110 2019 45 060 -1 126 2020 45 736 -1 143 2021 46 422 -1 161 2022 47 118 -1 178 2023 47 825 -1 196 2024 48 542 -1 214 2025 49 270 -1 232 2026 50 009 -1 250 -3 698 20 534 2027 50 759 -1 269 24 040 2028 51 521 -1 288 24 420 2029 52 294 -1 307 24 786 2030 53 078 -1 327 25 158 2031

50 Impact pour la SE Années Recettes Dépenses Emprunt souscrit Economie (+) Trésorerie par la société supplément (-) d’exploitation d’impôt 2011 14 333 2012 14 548 2013 14 767 2014 14 988 2015 15 213 2016 15 441 2017 15 673 2018 15 908 2019 16 146 2020 16 389 2021 16 634 2022 16 884 2023 17 137 2024 17 394 2025 17 655 2026 17 920 2027 18 189 2028 18 462 2029 18 739 2030 19 020 2031

51 Démembrement de l’immeuble
M. X Pas de revenus fonciers… Nue-Propriété Société exploitation Immeuble Usufruit Valeur de l’U sur 20 ans = 420 K€ Déduction de l’amortissement de l’usufruit Financement par M. X de l’acquisition de la NP Financement par la SE de l’acquisition de l’usufruit Partage des frais d’acquisition

52 Impact M. X Année Loyers Frais Apports Rembours. Economie[+] Flux perçus et financiers d’emprunt ou de charges (adossement) supplément [-] trésorerie d’impôt 2011 -1 000 6 951 -8 804 -2 853 2012 -1 015 -9 604 2013 -1 030 2014 -1 046 2015 -1 061 2016 -1 077 2017 -1 093 2018 -1 110 2019 -1 126 2020 -1 143 2021 -1 161 2022 -1 178 2023 -1 196 2024 -1 214 2025 -1 232 2026 -1 250 - 800 -2 051 2027 -1 269 2028 -1 288 2029 -1 307 2030 -1 327 2031

53 Impact SE Années Recettes Dépenses Emprunt souscrit Economie (+) Trésorerie par la société supplément (-) d’exploitation d’impôt 2011 17 370 2012 -3 045 13 693 2013 -3 091 13 403 2014 -3 137 13 099 2015 -3 184 12 781 2016 -3 232 12 448 2017 -3 280 12 100 2018 -3 330 11 734 2019 -3 379 11 352 2020 -3 430 10 951 2021 -3 482 10 531 2022 -3 534 10 092 2023 -3 587 9 632 2024 -3 641 9 150 2025 -3 695 8 645 2026 -3 751 -3 060 8 330 1 519 2027 -3 807 8 345 4 538 2028 -3 864 8 364 4 500 2029 -3 922 8 383 4 461 2030 -3 981 8 403 4 422 2031

54 Démembrement des parts
Pas de revenus fonciers… M. X Nue-Propriété Société exploitation SCI à l’IR Bail Acquisition par la SE de l’U. des parts sociales Immeuble Déduction du loyer Amortissement de l’usufruit (valeur = 1K€)

55 Impact SE Années Recettes Charges Amortissements Intérêts de Résultats Economie(+) imposables déductibles de l’emprunt fiscaux supplément (-) par la SE souscrit d’impôt 2011 -53 24 281 2012 7 630 12 023 2013 9 273 11 693 2014 10 968 11 350 2015 12 716 10 992 2016 14 520 10 619 2017 16 382 10 230 2018 18 303 9 825 2019 20 285 9 402 2020 22 332 8 962 2021 24 446 8 504 2022 26 628 8 026 2023 28 882 7 528 2024 31 209 7 009 2025 33 614 6 468 2026 35 413 6 133 2027 36 157 6 154 2028 36 899 6 179 2029 37 653 6 205 2030 38 418 6 231 2031 -1 060

56 Acquisition classique Acquisition démembrée
Synthèse Acquisition classique Acquisition démembrée CTU des parts sociales Trésorerie Individuelle Société associée exploitation -2 853 20 534 -2 051 1 519 -2 566 24 040 -1 269 4 538 1 078 24 420 -1 288 4 500 1 027 24 786 -1 307 4 461 976 25 158 -1 327 4 422 924 Solde de Cession net : €

57 Le démembrement Conclusion

58 Précautions à prendre Clause des statuts
Présence et vote à l’assemblée, Répartition des résultats Rédaction du bail et promesse de bail Clause bénéficiaire de l’assurance-vie Fonctionnement de la société civile.

59 Conclusion sur le démembrement
Parts ou immeuble ? Ca dépend ! De la situation de la SCI De sa valeur De la situation de la société locataire Du patrimoine du dirigeant Du banquier …..??…..??

60 En guise de conclusion ! La société civile est un outil merveilleux lorsque l’on s’en sert bien Prédominance du civil et de l’économique sur le fiscal Réalité de la société Parcimonie et bon escient. et surtout, du bon sens !