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1 Journée de prévention Responsabilité Civile Professionnelle Transaction.

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1 1 Journée de prévention Responsabilité Civile Professionnelle Transaction

2 2 Programme QCM Causes de mise en jeu de la RCP Actualité juridique Présentation du contrat

3 3 1- La Loi Hoguet rend-elle obligatoire le contrat dassurance RCP ? A.oui, en fonction du chiffre daffaires B.oui, dans son article 49 C.oui dans son article 52 D.non, le contrat RCP est facultatif

4 4 Cest larticle 49 de la Loi Hoguet qui rend obligatoire le contrat RCP. Le contrat a pour objet de couvrir les conséquences pécuniaires de la RC que les professionnels de limmobilier peuvent encourir dans lexercice de leurs activités professionnelles en raison des dommages subis par les tiers, y compris les clients, du fait des fautes, erreurs ou omissions, négligences. Réponse B

5 5 2- Le contrat dassurance RCP garantit : A.les dirigeants uniquement B.les dirigeants, salariés, et stagiaires C.les dirigeants et salariés D.les dirigeants, salariés, agents commerciaux et stagiaires

6 6 Le contrat dassurance RCP garantit les dirigeants, salariés, agents commerciaux et stagiaires. Article 4.6 : sont assurés les préposés, salariés ou non, dans lexercice de leurs fonctions, les stagiaires, intérimaires et bénévoles, candidats à lembauche. Article 12 : lAssuré peut faire appel à des agents commerciaux dont la responsabilité personnelle est garantie par le présent contrat, exclusivement dans le cadre des activités garanties exercées pour le compte de lAssuré, sous condition que ces agents commerciaux mandataires immobiliers soient immatriculés au registre du commerce comme leur en fait obligation larticle R134-6 du Code du Commerce. Réponse D

7 7 3- En labsence de mandat, le contrat RCP a til vocation à intervenir ? A.oui, si jai payé mes cotisations B.oui, dès lors que jai commencé à rapprocher les parties C.oui, si jai un écrit dune des parties D.non, cest exclu au titre du contrat

8 8 En labsence de mandat, le contrat RCP na pas vocation à sappliquer. Les dommages résultant dactivités relevant du régime de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 « Hoguet » exercées par lassuré hors de tout mandat écrit sont expressément exclus par larticle 24.6 du contrat. Par ailleurs, le mandat est obligatoire au titre de larticle 6 de la loi Hoguet. Réponse D

9 9 4- A qui dois-je adresser ma déclaration de sinistre ? A.CGAIM B.Gras Savoye C.Allianz D.à mon avocat préféré

10 10 Les déclarations sont à adresser directement à : GRAS SAVOYE DEPARTEMENT PROFESSIONS LIBERALES 2 à 8 RUE ANCELLE - BP NEUILLY SUR SEINE CEDEX Tel : Fax : Par ailleurs, la saisine de lavocat revient à lAssureur RCP lequel à la direction du procès. Toute saisine préalable est interdite. Il convient de se rapprocher de Gras Savoye et dattendre sa position y compris en cas dassignation. Réponse B

11 11 Sous peine de déchéance de garantie lassuré doit transmettre à son assureur toute réclamation dans un délai de 15 jours. Ce délai est réduit à 48h en cas de vol. Attention à lapplication de la prescription biennale (article L114-1 Code des Assurances). Toute action dérivant du contrat dassurance est prescrite par deux ans à compter de lévénement qui y donne naissance.

12 12 5- Le mandat doit être : A.rédigé en un exemplaire original conservé par lagent B.rédigé en autant doriginaux que de parties C.nest pas nécessairement écrit D.numérotés, enregistrés et remis en original à chaque partie

13 13 Un mandat écrit doit être établi dont un exemplaire devra être remis à chaque partie et lensemble des conditions de forme doivent être respectées (article 6 de la Loi Hoguet). Les mandats doivent être mentionnés par ordre chronologique dans un registre spécial prévu à cet effet. Un numéro est alors attribué au mandat. Dans tous les cas, ce numéro doit être reporté, non seulement sur lexemplaire conservé à lagence, mais également sur celui qui doit être remis au mandant à peine de nullité du mandat. Réponse D

14 14 Pour rappel, la Cour de cassation le 25 février 2010 a jugé en application de larticle 78 du décret de 1972 que la remise immédiate d'un des exemplaires du mandat comportant une clause d'exclusivité est une condition de validité de celui-ci. Cet article dispose « lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conçue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant ». La Cour exige une remise immédiate du double au mandant.

15 15 6- Le mandat de gestion permet de délivrer un congé pour vendre ? A.absolument B.non, délivrer congé pour vente est un acte de disposition, L'ADB doit avoir au préalable un pouvoir spécial écrit C.cela dépend du locataire D.cela dépend du terme du bail

16 16 La cour dappel de Paris a rendu, le 2 mai 2002, un arrêt qui prévoit quà défaut de mandat spécial, un simple mandat de gestion ne permet pas de délivrer un congé pour vendre, sagissant dun acte de disposition. Désormais soit le mandat de gestion intègre expressément cette mission, soit cette mission est conférée au mandataire par un acte séparé concédé par le mandant. Réponse B

17 17 Pour rappel, depuis une jurisprudence désormais bien établie (14 juin 1988), lagent immobilier ne peut prétendre à ses honoraires lorsquil se contente de notifier un congé-vente dans le cadre de la loi du 6 juillet La Cour de cassation considère en effet que le locataire et le bailleur sont en relation du fait du bail et par conséquent que lagent immobilier na pas de rôle dentremise. La Cour de cassation rajoute, dans un arrêt du 17 décembre 2008, « que toute offre de vente faisant ressortir une commission dintermédiaire, alors quelle a été adressée dans le cadre du droit de préemption du locataire, doit être considérée comme nulle ».

18 18 7- Quelque soit la réclamation, je régularise une déclaration de sinistre ? A. absolument B. non, si elle nest pas chiffrée C. non, je ne déclare pas les sinistres sous franchise D. non jattends lassignation

19 19 Je déclare un sinistre lorsque je fais lobjet dune réclamation amiable ou judiciaire dès lors que ma responsabilité est recherchée. Une lettre de menace dun tiers sur un éventuel préjudice ne constitue pas une réclamation. CA en Euros Franchise Minimum en Franchise Maximum en de 0 à de à supérieur à Réponse C

20 20 8- Jai un mandat de vente honoraires charge vendeur et souhaite passer ses honoraires à la charge de lacquéreur que jai trouvé : A.je peux le faire en faisant un avenant au mandat B.je ne peux pas le faire C.je peux le faire en le précisant dans le compromis D.je dois faire signer un mandat de recherche à lacquéreur avant la signature du compromis

21 21 Il est possible de le faire en faisant un avenant au mandat ou faire signer un mandat de recherche à lacquéreur avant la signature du compromis. Cette information doit être inscrite dans le compromis. Attention en cas davenant, La cour dappel de Paris, a refusé de reconnaître le droit à honoraires de lagent immobilier au motif que « le professionnel ne produisait par son registre des mandats à la cour et nétablissait pas que lavenant au mandat était préalable à la signature du compromis (compromis et avenant étaient signés du même jour) ». Réponses A – C – D

22 22 9- Le mandat de vente permet de signer un compromis pour le compte du mandant : A. vrai B. seulement si lacquéreur est résident de lunion européenne C. faux D. ça dépend des termes du mandat

23 23 Un arrêt de la cour dappel de Douai, 1ère Chambre, du 23 juin 2008 a été loccasion de rappeler que « lagent immobilier na pas le pouvoir de signer un compromis ou une promesse de vente pour le compte de son mandant ». En effet, larticle 72 du décret du 20 juillet 1972 exige que « lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fasse expressément mention, ce qui est rarement le cas ». La cour dappel considère dans cette affaire que « lagent immobilier a commis une faute en signant une promesse, alors que son autorisation résultait non pas du mandat de vente, mais dune lettre séparée ». Réponse D

24 La vente de lappartement (bien propre de Madame) domicile du couple marié sous la séparation de biens doit : A. nécessairement obtenir laccord de Monsieur B. requérir laccord des enfants majeurs résidant sous son toit C. obtenir la seule autorisation de Madame D. avoir laccord du juge aux affaires familiales

25 25 Vous devez nécessairement obtenir laccord de Monsieur. La Cour de cassation a une nouvelle fois rappelé la portée de larticle 215 al 3 du Code civil. Dans un arrêt du 3 mars 2010, un époux marié sous le régime de la séparation de biens, avait consenti seul une promesse de vente portant sur un immeuble dont il était propriétaire avec son épouse et surtout qui constituait le logement de la famille. Lépouse soppose à la réitération de la vente et les bénéficiaires de la promesse assignent donc le vendeur en indemnités. Ils sont très justement déboutés par la Cour qui considère que « la nullité de la promesse de vente privait l'acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants ». Réponse C

26 La loi Hoguet exige que les compromis de vente comportent une indemnité dimmobilisation de : A. minimum 2% du prix de cession B. maximum de 10% du prix de cession C. pas dindemnité dimmobilisation obligatoire D. entre 5 et 10% du prix de cession

27 27 La loi Hoguet nexige pas le versement dune indemnité dimmobilisation (prix de lexclusivité consentie au bénéficiaire dune promesse). Lusage veut que cette indemnité soit de lordre de 5 à 10% du prix de vente prévu au contrat mais les parties peuvent librement convenir dun montant inférieur ou supérieur. Il est toutefois nécessaire de ne pas prévoir un montant trop élevé. A défaut les juges estiment que son importance rend la faculté doption du bénéficiaire illusoire. Réponse C

28 Loffre dachat contresignée et acceptée des vendeurs à leur domicile doit comporter un coupon de rétractation pour démarchage ? A. vrai, article L du Code de la consommation B. faux, ces articles ne sappliquent pas aux agents immobiliers C. vrai, loffre doit forcément être signée et acceptée à lagence

29 29 Par un arrêt en date du 14 janvier 2010, la Cour de cassation a jugé que « ne constitue pas un acte de démarchage la transmission faite au domicile des vendeurs d'une offre d'achat par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré ». Réponse B

30 30 Mandat et démarchage à domicile La Cour de cassation a depuis quelques années confirmé que la réglementation sur le démarchage à domicile (articles L et suivants du code de commerce) devait sappliquer aux mandats conclus par les professionnels de limmobilier (transaction ou gestion). Cette réglementation implique que le mandat comporte en son sein un formulaire détachable offrant un délai de rétractation au mandant, à peine de nullité du mandat. Dans un énième arrêt du 29 avril 2009, n° , la cour dappel de Paris a fermement rappelé ce principe faisant perdre tout droit à honoraires et dommages-intérêts à lagent immobilier qui avait entrepris une action contre son mandant qui refusait de signer un compromis (malgré lacceptation dune offre). Cette réglementation ne sapplique toutefois pas à vos mandants professionnels.

31 Une délégation (ou substitution) de mandat de vente doit toujours être écrite ? A. oui si le vendeur est une personne morale B. non pas nécessairement C. oui absolument, sinon ce serait contraire à la loi Hoguet D. cela dépend du montant de la transaction (+/ )

32 32 Le mandat donné à un agent immobilier, qui doit répondre aux règles de la loi du 2 janvier 1970, est un mandat qui a un caractère personnel interdisant au mandataire de se substituer un autre mandataire, en labsence de clause ly autorisant dans le mandat. => Mandat doit donc prévoir une clause de substitution ; la délégation doit être remplie et signée. Un agent immobilier na droit à rémunération que sil est en possession dun mandat valable et ne peut réclamer paiement que dans les conditions fixées à ce mandat. Réponse C

33 Je suis évincé dune vente et je veux recouvrir le montant de mes honoraires. A.Je saisis Gras Savoye B.Je saisis la CGAIM C.Je saisis mon avocat préféré D.Je saisis ma PJ

34 34 La protection juridique est une assurance ayant pour but de défendre les intérêts du client dans le cadre de leur vie professionnelle. Lobjectif est dassister le client quand il subit une situation préjudiciable. Dans ce cas, la PJ effectuera un recours amiable à lencontre du tiers. A défaut daccord amiable, cette dernière pourra prendre en charge les frais de procédure conformément aux barèmes figurant au contrat. Il sagit dune option à souscrire en plus du contrat RCP.

35 Je suis évincé de la vente, un bon de visite suffit à obtenir le montant de la commission prévue. A.oui B.non, ce nest quun commencement de preuve C.oui mais le juge peut toujours réduire le montant de la commission D.non, ce nest quun commencement de preuve et le juge peut toujours réduire le montant de la commission

36 36 Non, ce nest quun commencement de preuve et le juge peut toujours réduire le montant de la commission. La cour dappel de Paris dans un arrêt du 30 avril 2009, relève que « les parties à lacte authentique de vente ont sciemment et de mauvaise foi signé un acte de vente ne portant aucune mention du mandataire primitivement intervenu. Vendeur et acquéreur fraudeurs ont dès lors été condamnés solidairement au paiement du montant de la commission ». Toutefois, il faut pré-constituer la preuve du rapprochement des parties (bons de visites contresignés, notification offre écrite, échange de courriels, compte rendu de visite, télégramme téléphonique, etc…) Réponse D

37 37 En effet, à loccasion de la violation dune clause dexclusivité la Cour dappel de Paris a rappelé que la clause pénale pouvait être réduite en vertu de son pouvoir modérateur (art.1152 du Code civil). En lespèce, les juges considèrent que « lindemnité, égale aux honoraires exigibles en cas de vente, prévue à titre de clause pénale était manifestement excessive et disproportionnée avec les prestations fournies ». Il sagit dune jurisprudence constante puisque la même Cour avait déjà jugé que « les peines et soins de lagence et lénergie quelle a déployée ne sauraient être indemnisées par une somme équivalente à celle quelle aurait perçue si lopération sétait réalisée ».

38 38 CAUSES DE MISE EN JEU DE LA RCP

39 39 Sinistralité du 01/01/09 au 31/08/2010

40 40 Partie 1 : Efficacité de lacte

41 41 Si lacquéreur exerce la faculté de rétractation, le professionnel est tenu à restitution dans les 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation (CCH art.L al 2). Aucune retenue ne peut être faite sur la somme versée et ce malgré les diligences effectuées (temps, frais tels que le droit denregistrement, publicité) qui resteront à la charge de lagence. En cas de contestation sur la régularité de la rétractation par le vendeur, lagent ne pourra remettre lacompte que sur les instructions concordantes des parties ou conformément à une décision judiciaire. A défaut, RC de lAgence. ACOMPTE

42 42 Les dossiers de RC récurrents portent sur : labsence de versement dacompte (y compris labsence de relance) la libération de lacompte par lagence auprès dune partie sans accord entre les parties (procès-verbal daccord ou décision dun juge). la signature dun procès-verbal daccord avantageant lune des parties. Un tribunal retient la responsabilité de l'agent qui n'a pas obtenu de l'acquéreur le versement d'un acompte à la suite de la régularisation d'un avant-contrat de vente. Il est reproché à l'agent de « ne pas s'être inquiété de l'insolvabilité probable de l'acquéreur ce qui a contribué au préjudice subi par les vendeurs dont l'immeuble a été immobilisé pendant plusieurs mois et qui ont perdu une chance de voir appliquer la clause pénale du compromis de vente ». ACOMPTE

43 43 La condition suspensive affecte la vente en son entier. Elle permet aux parties de contracter immédiatement en intégrant dans lavant-contrat un événement futur et incertain suffisamment important pour que la vente elle-même dépende de sa survenance. La condition doit être licite, adaptée à la situation et acceptée par les parties. Elle ne doit pas porter sur : Un événement passé ou présent, Un événement futur mais certain, Un événement contraire aux bonnes mœurs ou illicite, Un événement tenant à la validité du contrat lui même, Un événement impossible, Un événement potestatif ( la naissance ou lexécution de lobligation dépend de la seule volonté dun seul cocontractant). CONDITION SUSPENSIVE

44 44 Concernant les clauses potestatives, les juges examinent lemprise effective de la volonté de lacquéreur ou du vendeur pour distinguer la condition simplement potestative (autorisée) et la purement potestative (interdite). Exemple : sous réserve que le prix soit payé avant une date fixe (purement potestative), sous réserve que le vendeur ait fait les travaux avant une date fixe (purement potestative), sous réserve de mutation dans la ville (simplement potestative), sous réserve de trouver un emploi (simplement potestative). CONDITION SUSPENSIVE

45 45 Le rédacteur dacte doit vérifier quil a intégré les clauses correspondant à la volonté et à la situation des parties. Il doit également définir avec précision et exactitude de quelle manière la condition sera considérée comme réalisée ou défaillie. Le juge peut, sil estime quune clause aurait dû être insérée, condamner lagent à indemniser lacquéreur défaillant. Linterprétation dune clause est du pouvoir souverain du juge, dou limportance de sa rédaction. CONDITION SUSPENSIVE

46 46 Dès lors quil fait régulariser le compromis, le professionnel de limmobilier doit veiller à sa régularité. A cet égard, les dossiers peuvent porter sur les signatures, les mentions légales (notamment en cas dachat « comptant »), les mentions manuscrites, les annexes, les modalités de signification etc. Un tribunal a considéré que « l'agent immobilier qui a mentionné dans un compromis de vente que le bien se situait en "zone verte", n'informait pas suffisamment l'acquéreur sur les conséquences de cette classification. Cette classification impliquant que le bien se situait en zone inondable, l'agent aurait dû le mentionner explicitement, même si le décret n'était pas encore applicable en l'espèce (état des risques à annexer à l'acte de vente) ». FORMALISME DU COMPROMIS

47 47 Dans un dossier, le compromis de vente prévoit l'imputation financière sur le vendeur des travaux de ravalement décidés au jour de sa signature mais non exécutés sur le vendeur. L'annexe évoque une simple étude préalable seulement votée en AG. L'acte notarié prévoit cette imputation de tous les travaux décidés en AG avant la vente, ce qui exclut clairement les travaux de ravalement non encore décidés. L'agence est condamnée pour « clause incertaine sur la portée des obligations des parties » à supporter la moitié du montant des travaux décidés postérieurement à la vente. FORMALISME DU COMPROMIS

48 48 Partie 2 : information sur le bien

49 49 Dans la grande majorité des décisions, les juges visent le manquement au devoir dinformation et de conseil comme fondement de la responsabilité de lagent immobilier. Lagent est tenu de sassurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à la validité de la convention, même à légard de la partie qui ne la pas mandaté. Létendue des vérifications et des conseils est illimitée dans la mesure où elle diffère selon les circonstances de la cause. DEVOIR DE CONSEIL

50 50 La Cour de Cassation dans un arrêt du 23 septembre 2009, estime « que le devoir de conseil du professionnel de limmobilier est absolu à l'égard des clients et n'est pas susceptible d'atténuation en fonction de la profession de ces derniers. Le fait que lacheteur dun terrain soit architecte nest pas de nature à dispenser le professionnel de limmobilier de son obligation dexaminer la question du permis de construire ». A titre dexemple, un tribunal a condamné un sociétaire pour défaut de conseil au motif « qualors que lacquéreur était venu sinquiéter dun éventuel problème de terrain, lagent immobilier na pas mis de condition suspensive quant à une éventuelle anomalie de terrain rendant impossible la surélévation prévue ». DEVOIR DE CONSEIL

51 51 Dans un autre cas, le tribunal retient un défaut dinformation et de conseil dans le cadre de la vente dune maison « rénovée » en retenant « que lensemble relevait du bricolage le plus complet dont lagence ne pouvait pas ne pas sapercevoir ». La Cour de Cassation dans un arrêt du 8 avril 2009 retient la responsabilité de lagent immobilier et le condamne à payer le coût des travaux de réparation dun immeuble affecté par des fissures résultant dun état de catastrophe naturelle (sécheresse). « Lagent immobilier aurait dû attirer lattention des acquéreurs sur lorigine vraisemblable des fissures apparentes lors de la vente et de leur gravité potentielle pour la structure de limmeuble ». La Cour considère que le professionnel a commis une faute ayant concouru à lentier dommage des acquéreurs et doit donc supporter le coût de la reprise des désordres. DEVOIR DE CONSEIL

52 52 Lobligation de renseignement qui pèse sur le vendeur dimmeuble doit être exécutée par celui-ci au stade de lavant contrat par lannexion de documents techniques à lacte constatant ou réalisant la vente. Il arrive que les parties veuillent contracter alors que les recherches nont pas été effectuées, ou que leurs résultats ne sont pas connus. Une condition suspensive peut être prévue. Il est opportun de prévoir quen cas de diagnostics positifs, la condition sera néanmoins considérée comme réalisée si le vendeur supprime, à ses frais et en respectant la réglementation, les risques révélés. DIAGNOSTICS ET CONDITION SUSPENSIVE

53 53 Aucune charge au titre de ces formalités ne peut être imputée à lacquéreur ni retenue sur quelque somme versée par lui lors de la régulation de lavant contrat. Cette obligation pèse sur le vendeur. Lagence ne peut pas offrir ces diagnostics en raison de l'article L du CCH (notions d'indépendance et d'impartialité). Le lien ainsi crée est de nature à induire une dépendance du diagnostiqueur vis à vis de l'intermédiaire et à nuire de ce fait à son obligation d'impartialité. En effet, le diagnostiqueur ne maîtrise plus les conditions commerciales de son intervention, le contact commercial, et la livraison du diagnostic qui seraient tous trois assurés par un tiers. COUT DES DIAGNOSTICS

54 54 Les diagnostics doivent être annexés à la promesse de vente ou à défaut de promesse à lacte de vente de biens à usage dhabitation. Il appartient à lagent de vérifier que le diagnostiqueur répond aux exigences légales : Certification et Assurance RCP obligatoire pour chaque diagnostic. A défaut, la RCP de lagence pourra être engagée. COUT DES DIAGNOSTICS

55 55 De nouvelles obligations pour de nouvelles responsabilités ! La loi n° du 12 juillet 2010 portant engagement national pour lenvironnement dite Grenelle 2 est parue au JO du 13 juillet. 257 articles qui impactent directement tous les métiers de limmobilier, de la transaction à la copropriété en passant par la gestion.

56 56 Le Diagnostic assainissement : Institué par la loi sur leau (2006) qui devait rentrer en vigueur pour toutes les ventes conclues à compter du 1 er janvier 2013, il verra finalement le jour et complètera le DDT à compter du 1 er janvier Rappelons que ce diagnostic sapplique aux ventes immobilières à usage dhabitation ne possédant quun dispositif dassainissement individuel (fosse septique par exemple). Ce diagnostic aura une durée de validité de 3 ans et son élaboration demeure à la charge du vendeur qui souhaite sexonérer de la garantie des vices cachés inhérente. Il est par ailleurs précisé quen cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente. Nous ne pouvons que fortement recommander aux professionnels devant prochainement conclure des avant-contrats de dores et déjà prévoir ce diagnostic lors de la promesse en cas de réitération postérieure au 1 er janvier ACTUALITE JURIDIQUE

57 57 LE DPE Larticle L du CCH dispose désormais « A compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat ». A ce stade il apparaît que toutes les annonces seraient visées (vitrine agence, support papier ou Internet), le décret devrait notamment nous préciser ce point. Il est à souhaiter que cette mesure sapplique également aux annonces des particuliers ! Ainsi le DPE devra en pratique être dressé bien plus amont quà ce jour. De même désormais, corolaire de la précédente mesure, le DPE est tenu à la disposition du candidat acquéreur ou locataire, sans quil nen est à faire la demande préalable.

58 58 LE DPE Un nouvel article L introduit dans le CCH précise « En cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière ». Cest donc tous les types de baux qui sont ici visés (baux commerciaux, professionnels, etc.), sauf exclusions. Le texte réaffirme, sil était besoin, que le DPE na quun caractère informatif. Le DPE, ainsi que sa forme simplifiée, inadapté au régime de la location saisonnière est finalement supprimé pour ce type de location et exclu pour les baux ruraux.

59 59 VICES CACHES Aux termes de larticle 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à lusage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cette usage, que lacheteur ne laurait pas acquise, ou en aurait donné un prix moindre, sil les avait connus.

60 60 VICES CACHES Cest le motif de mise en cause de la RCP des agents immobiliers le plus fréquent. Les dossiers portent sur : la présence de parasites xylophages ou de champignons tels que la mérule, sur les travaux à prévoir, sur des travaux réalisés, état des poutres maitresses, origine des fissures, état de la toiture …

61 61 VICES CACHES Ainsi, la RC de lagent a été retenue alors même que lexpert retenait que la mérule non visible à la vente ne pouvait être découverte par des non professionnels quaprès dépose des habillages et meubles en applique sur les murs au motif que « lagence ne pouvait ignorer la présence de ce champignon dans toute la Bretagne. Il aurait dû visiter le bien plus attentivement accompagné dun professionnel ». Dans un autre cas, le tribunal estime que « lagent immobilier aurait dû soupçonner la nécessité dun diagnostic parasitaire ». Un agent immobilier a également été condamné pour ne pas avoir attiré lattention dun acquéreur alors que « professionnel du bâtiment local il était nécessairement averti des problèmes de pyrite pour les ardoises ».

62 62 VICES CACHES Nous sommes en présence dun pouvoir souverain dappréciation des juges du fonds. A cet égard, La Cour de cassation dans un arrêt du 8 janvier 2009, a rejeté la responsabilité dun agent immobilier qui avait vendu un immeuble avec des combles aménagés qui se sont révélés non conformes « lagent immobilier a pu ainsi vérifier que limmeuble vendu par ses soins disposait effectivement de combles aménagés ; que ce nest quà loccasion de travaux complémentaires dans les combles que les époux acquéreurs, après dépose du plancher, se sont rendus compte de linsuffisance de la section des solivettes ; que les vices concernant cet aménagement nétaient pas apparents lors de la vente ».

63 63 VICES CACHES Dans le même sens, La cour dappel dAngers le 18 mars 2008, a jugé que le terme « alimentation en eau de source dans un compromis de vente dun immeuble, ne supposait pas que cette eau était nécessairement potable ». Elle en déduit donc que le fait que cette eau ne soit pas consommable ne donne pas lieu à la garantie légale des vices cachés. Il convient donc également de sattacher à la description du bien vendu.

64 64 Lagent doit faire une présentation du bien qui est conforme à la réalité et donc vérifier les déclarations des parties, au besoin avec lassistance dun tiers. Les tribunaux peuvent être très sévères à lencontre des professionnels de limmobilier dont la présentation est erronée. Ainsi, un tribunal a estimé quil y avait faute délictuelle de lagent ayant écrit que « le bien était exempt de défauts sans vérifier cette affirmation ce qui a eu pour conséquences de dissuader les acquéreurs de consulter un expert ». DESCRIPTION DU BIEN

65 65 De même, une agence a été condamnée pour ne pas avoir vérifié la fiabilité de létat descriptif portant, à tort, la mention « électricité aux normes refaite à neuf ». Le tribunal retient que « même hors champs contractuel, il sagissait dune caractéristique essentielle du bien conditionnant son prix ». La responsabilité dun agent a été retenue pour avoir vendu un terrain constructible alors quil ne létait pas. « Lagent a occulté le fait que le terrain sinscrivait dans un lotissement dont le cahier des charges ne permettait pas la construction dun second immeuble sur le même lot ». DESCRIPTION DU BIEN

66 66 Un des devoirs pesant sur le professionnel de limmobilier est destimer la valeur du bien figurant au mandat. Ainsi, en sa qualité de professionnel de limmobilier, il engage sa responsabilité dès lors que le prix figurant au mandat nest pas conforme au marché. Lindemnisation peut être diverse : perte de chance de vendre plus vite au bon prix, coût du prêt relais, différence entre prix vendu et prix réel. Ce domaine se rapproche étroitement du devoir de conseil. ESTIMATION DU BIEN

67 67 Un agent a été condamné sur le fondement de son devoir de conseil pour « avoir omis de donner une information loyale sur la valeur du bien mis en vente ». Dans le cas despèce, un ensemble immobilier avait été acheté par une société à une veuve. La société avait revendu le bien après division en faisant une forte plus value. Or, les ventes sont intervenues, pour une partie, le jour même et 2 jours plus tard pour la seconde parties et ce par lintermédiaire de la même agence. Une Cour dappel, à propos des obligations de l'agent dans le cadre d'une évaluation immobilière, retient que « l'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil à l'égard de son mandant et doit l'informer sur la valeur du bien mis en vente lorsqu'il apparaît que le prix demandé est manifestement sous-évalué ». ESTIMATION DU BIEN

68 68 La « Loi Carrez » précise que dans le cadre de vente dun bien immobilier soumis au statut de la copropriété, le vendeur doit déclarer la superficie du lot à lacquéreur. La surface doit être indiquée dans la promesse de vente et dans lacte de vente. A défaut nullité de la vente. Tous les lots sont concernés sauf : caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots dune superficie inférieure à 8 m². Il sagit de la superficie du plancher des locaux dune hauteur supérieure à 1,80m, déduction faite des surfaces prises par les murs, cloisons, marches, cages descalier, gaines, embrasures des portes et des fenêtres. Le vendeur peut effectuer son métré seul (calcul est risqué). LOI CARREZ

69 69 Si la superficie déclarée est erronée, lacquéreur peut demander une diminution de prix proportionnelle à la différence constatée. Lagent doit donc impérativement indiquer au vendeur quil est plus prudent de prendre attache avec un professionnel lequel effectuera un mesurage précis et lui transmettra un plan. Il sagit dune obligation de conseil. Si le vendeur refuse, lagent commet une faute sil indique aux acquéreurs la surface comme garantie alors quil est en possession dun document indiquant de manière approximative la surface du bien. LOI CARREZ

70 70 Pour rappel, la Cour de cassation a rappelé que la valeur de la moindre mesure ne doit pas être appréhendée du point de vue strictement arithmétique. En lespèce le vendeur avait englobé un garage dans la surface habitable Carrez, et la Cour considère que « les m² de garage à soustraire ne peuvent être appréhendés au prix des m² de surface habitable ». LOI CARREZ

71 71 La loi impose le raccordement des immeubles aux réseaux. Sil nexiste pas de réseau sur la commune, le vendeur doit justifier que son installation est conforme au règlement sanitaire. Sil existe un réseau dévacuation des eaux usées, trois possibilités : le bien est raccordé : le vendeur doit pouvoir le justifier, le bien nest pas raccordé : il faut effectuer ce raccordement avant une date fixée, le bien est dispensé de raccordement par Arrêté du maire : le vendeur devra produire ce document. ASSAINISSEMENT

72 72 A défaut dinformation correcte, la responsabilité du vendeur et des intermédiaires peut être recherchée pour défaut dinformation. Lagent doit donc vérifier la réalité du raccordement en sollicitant des vendeurs les justificatifs des travaux ou lensemble des documents nécessaires afin dinformer lacquéreur de la situation du raccordement. Les juges condamnent lagent au paiement des sommes déboursées pour le raccordement au réseau communal en retenant notamment que « rien ne démontre que lagent ait sollicité des vendeurs les justificatifs de lexistence du raccordement alors même que la mention du raccordement figurait au compromis de vente ». ASSAINISSEMENT

73 73 Il est à noter quune nouvelle fois, les diligences effectuées par le professionnel sont soumises à lappréciation souveraine des juges du fond. Ainsi, un de vos confrère sest vu condamner pour sêtre « contenté dun courrier dune mairie faisant état dun arrêté du maire dispensant de raccordement sans avoir été vérifier larrêté lui-même (lequel nexistait pas) ». Ce problème pourrait être résolu avec le nouveau diagnostic assainissement, à partir du 1 er janvier ASSAINISSEMENT

74 74 Partie 3 : Information des parties

75 75 Le professionnel de limmobilier doit sassurer de la capacité des vendeurs. La capacité et les pouvoirs du mandant à sengager est une question importante devant attirer la vigilance du professionnel immobilier. Les situations dindivision, de démembrement de propriété telles quusufruit et nue-propriété, les règles spécifiques applicables aux différents régimes matrimoniaux ou de protection des majeurs sont autant de pièges à éviter. En pratique la vérification de la capacité et des pouvoirs du client est souvent difficile à respecter. Pourtant dans bien des cas sa responsabilité sera recherchée sil manque à son devoir dinformation et de conseil et sil ne parvient pas à assurer lefficacité juridique de lacte dans lequel il intervient. CAPACITES DES VENDEURS

76 76 Un tribunal retient la responsabilité dun sociétaire au motif quen « qualité de rédacteur d'acte, l'agent immobilier doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ». En lespèce, l'agence savait que la venderesse était en instance de divorce, elle s'est contentée d'une attestation notariée mentionnant simplement de qui la venderesse avait acquis le bien, pour vérifier sa capacité. L'agent aurait dû se procurer l'acte de vente antérieur ce qui lui aurait permis de savoir que le bien dépendait de la communauté, alors même que le divorce n'était pas prononcé. CAPACITES DES VENDEURS

77 77 Lagent immobilier ne peut vérifier avec exactitude la solvabilité du potentiel acquéreur. Toutefois, si lagent a des raisons de douter des capacités financières des acquéreurs, il doit informer le vendeur du risque de non réalisation. Le professionnel de limmobilier doit veiller à la sécurité juridique des cocontractants en insérant les clauses nécessaires à la protection des acquéreurs et vendeurs en cas de non obtention des sommes nécessaires à lacquisition. SOLVABILITE DES ACQUEREURS

78 78 Pour rappel, la Cour de cassation confirme la portée du devoir de conseil et dinformation de lagent immobilier. En lespèce, lacquéreur qui achetait comptant un appartement avait finalement renoncé à la vente, passé le délai de rétractation. Les magistrats retiennent que « lagent immobilier, qui avait vérifié la provision suffisante sur le compte bancaire du candidat acquéreur lors de la signature du compromis avait suffisamment rempli son obligation de renseignement, qui nest quune obligation de moyen ». Certains tribunaux retiennent que « l'agent immobilier n'est tenu que d'une obligation de moyen quant à la vérification de la solvabilité d'un acquéreur et qu'il ne dispose d'aucun pouvoir d'investigation lui permettant d'enquêter sur la situation de fortune d'un particulier ». SOLVABILITE DES ACQUEREURS

79 79 ACTUALITE JURIDIQUE

80 80 Pollution des sols : Lorsquune information sera diffusée par lautorité publique concernant la pollution ou les risques de pollution de certains sols, le vendeur ou bailleur dun terrain concerné devra en informer lacquéreur ou le preneur, selon le cas, par écrit (sans doute à linstar de ce qui existe aujourdhui pour lERNT). Un décret devrait venir définir le contenu de cette information. Les professionnels intermédiaires commercialisant des terrains devront donc être vigilants sur cette mesure dinformation car les sanctions à linitiative du preneur ou de lacheteur sont assez lourdes de conséquences. ACTUALITE JURIDIQUE

81 81 VOTRE CONTRAT RCP

82 82 Les acteurs du contrat RCP sont les suivants : VOTRE CONTRAT RCP

83 83 Le montant de la garantie est fixé par sinistre et par assuré :. Dommages matériels et immatériels : 2,3 M. Dommages corporels : 4,6 M Une franchise est appliquée en cas de pertes, vols, détériorations, frais de remplacement de biens confiés, appartenant à des tiers ou clients dont lassuré est gardien = Montant 300 Pour tous les autres types de dommages, la franchise est de 10% du dommages avec des minimums et maximums déjà évoqués. VOTRE CONTRAT RCP

84 84 Les activités garanties par le contrat : La garantie RCP : elle couvre les activités exercées à titre principal ou accessoire prévues par les dispositions de larticle 1 de la Loi Hoguet. La garantie RCE : elle couvre les conséquences pécuniaires de la responsabilité des professionnels de limmobilier quils peuvent encourir du fait de leur activité, notamment en leur qualité de chef dentreprise, employeur, propriétaire, locataire, utilisateur ou gardien de tous biens meubles ou immeubles. VOTRE CONTRAT RCP

85 85 La garantie détournement de fonds : elle couvre les vols, détournements, malversations, abus de confiance, faux en écriture ou escroqueries commis au préjudice de tiers ou de clients par les préposés, tiers. Montant de la garantie : 310 K par sinistre et 610 K par an Franchise : 10 K. VOTRE CONTRAT RCP

86 86 La CGAIM a pris soin de développer des options à son contrat RCP. Il sagit notamment : des garanties complémentaires (2 et 6 M qui viennent en complément de la 1 ère ligne), lassurance des activités de démarchage bancaire et financier et dintermédiaire en opérations de banque, du développement des activités à létranger. LES OPTIONS DE VOTRE CONTRAT RCP

87 87 MERCI DE VOTRE ATTENTION


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