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Le contrat de superficie Prof. P.-H. Steinauer23. 11. 2012.

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1 Le contrat de superficie Prof. P.-H. Steinauer

2 I. Lobjet du contrat II. La forme du contrat Conclusion Prof. P.-H. Steinauer III. Le contenu du droit réel et les engagements personnels des parties

3 I. Lobjet du contrat Prof. P.-H. Steinauer A. Le droit de superficie Art Le propriétaire peut établir en faveur dun tiers une servitude lui conférant le droit davoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous.

4 I. Lobjet du contrat Prof. P.-H. Steinauer B. Les espèces de droit de superficie 1. Le droit de superficie foncier Art La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur dun autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes dusage, …

5 I. Lobjet du contrat Prof. P.-H. Steinauer B. Les espèces de droit de superficie 2. Le droit de superficie personnel Art Une servitude sur un immeuble peut être immatriculée comme droit distinct et permanent aux conditions suivantes: 1. elle nest établie ni en faveur dun fonds dominant, ni exclusivement en faveur dune personne déterminée; 2. elle est établie pour 30 ans au moins ou pour une durée indéterminée.

6 I. Lobjet du contrat Prof. P.-H. Steinauer B. Les espèces de droit de superficie 2. Le droit de superficie personnel ATF 135 III 103 = JdT 2009 I 201

7 I. Lobjet du contrat Prof. P.-H. Steinauer C. Les droits voisins 1. Le droit dempiétement Art Les constructions et autres ouvrages qui empiètent sur le fonds voisin restent partie intégrante de lautre fonds, lorsque le propriétaire de celui-ci est au bénéfice dun droit réel. 2 Ces empiétements peuvent être inscrits comme servitudes au registre foncier.

8 I. Lobjet du contrat Prof. P.-H. Steinauer C. Les droits voisins 2. Les servitudes de conduites Art Lorsque le droit de les établir ne résultent pas des règles applicables aux rapports de voisinage, ces conduites ne grèvent de droits réels le fonds dautrui que si elles sont constituées en servitudes.

9 I. Lobjet du contrat Prof. P.-H. Steinauer C. Les droits voisins 2. Les servitudes de conduites Art. 15a Loi sur les installations électriques Les lignes et les équipements annexes néces- saires au transport et à la distribution délectricité sont la propriété des entreprises du secteur de lénergie qui les ont construites ou achetées à des tiers.

10 I. Lobjet du contrat Prof. P.-H. Steinauer C. Les droits voisins 3. Les droits de superficie sur les plantes Art Une servitude correspondant au droit de superficie sur des plantes isolées ou des plantations peut être établie pour dix ans au moins et pour 100 ans au plus.

11 II. La forme du contrat Prof. P.-H. Steinauer Art. 779a 1 Lacte constitutif dun droit de superficie nest valable que sil a été passé en la forme authentique. 2 La rente du droit de superficie et les éventuelles autres dispositions contractuelles doivent être passées en la forme authentique lorsquil est prévu de les annoter au registre foncier.

12 III. Le contenu du droit réel et les engagements personnels des parties Prof. P.-H. Steinauer Art. 779b 1 Les dispositions contractuelles sur les effets et létendue du droit de superficie, notamment sur la situation, la structure, le volume et la destination des constructions, ainsi que sur lutilisation des surfaces non bâties mises à contribution par lexercice du droit, sont obligatoires pour tout acquéreur du droit de superficie et de limmeuble grevé. 2 Si les parties en conviennent, dautres dispositions contractuelles peuvent être annotées au registre foncier.

13 III. Le contenu du droit réel et les engagements personnels des parties Prof. P.-H. Steinauer Art. 779b 2 Si les parties en conviennent, dautres dispositions contractuelles peuvent être annotées au registre foncier. Art. 779a 2 La rente du droit de superficie et les éventuelles autres dispositions contractuelles doivent être passées en la forme authentique lorsquil est prévu de les annoter au registre foncier.

14 Conclusion Prof. P.-H. Steinauer Un droit de superficie foncier doit respecter la limitation de la charge prévue à lart. 730 al. 1. De même quun droit dempiétement et comme toute servitude foncière, il doit être limité soit dans le temps, soit par son assiette, soit par son contenu.

15 Conclusion Prof. P.-H. Steinauer Les restrictions mises à la cessibilité et à la transmissibilité dun droit de superficie personnel sont des engagements personnels qui peuvent être annotés au registre foncier. Il nappartient pas à loffice du registre foncier den assurer le respect.

16 Conclusion Prof. P.-H. Steinauer Les lignes électriques et les équipements anne- xes ainsi que les lignes et canalisations de télécommunications sont à mon sens, de par la loi, des choses mobilières. Les servitudes y rela- tives sont régies par les art. 730 ou 781 et ne comportent pas de droits de superficie.

17 Conclusion Prof. P.-H. Steinauer La constitution ou la modification dun droit de superficie est désormais toujours soumise à la forme authentique.

18 Conclusion Prof. P.-H. Steinauer Les clauses qui définissent le contenu même du droit de superficie en tant que servitude sont de nature réelle et sont, de par la loi, opposables à tous.

19 Conclusion Prof. P.-H. Steinauer Les engagements personnels durables qui sont directement liés au droit de superficie (notamment celui de payer une rente) et qui ont été prévus en la forme authentique peuvent être annotés au registre foncier. Lannotation doit à mon sens être requise et opérée séparément pour chacun de ces engage- ments.

20 Conclusion Prof. P.-H. Steinauer Lannotation fait de lengagement personnel une obligation propter rem qui existe toujours entre le superficiaire actuel et le propriétaire actuel de limmeuble. Le notaire a le devoir dinformer les parties sur la portée de lannotation, en particulier pour la rente superficiaire.

21 Prof. P.-H. Steinauer


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