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Location vide à usage d’habitation

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Présentation au sujet: "Location vide à usage d’habitation"— Transcription de la présentation:

1 Location vide à usage d’habitation
Procédures & documents utiles

2 Sommaire Le cadre juridique Le bail :
Incidence de la situation matrimoniale Durée initiale et renouvellement Contenu : Clauses obligatoires Clauses facultatives Clauses interdites L'état des lieux Les documents annexes Les obligations respectives du bailleur et du locataire La décence du logement Le paiement du loyer Les incidences en cas de non paiement =>l'expulsion Les recours du locataire en difficulté Prévenir les discriminations : La Halde Tous les documents nécessaires à la location Nos honoraires

3 Location à usage d’habitation
Les relations entre le propriétaire (bailleur) et le locataire (preneur) sont régies par le bail de droit public selon les art. de la loi de juillet 1989. Sont exclues : Les locations meublées Les locations saisonnières Les modalités de location d’un immeuble à usage d’habitation principale.

4 Le bail Un contrat écrit :
imposé par la loi du 6 juillet 1989 signé par le propriétaire et le locataire. en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie. Risques encourus en cas d'absence de bail : le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux il ne pourra pas non plus augmenter le loyer. Un contrat écrit : La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire. Il doit être fait en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie. Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit, une location verbale reste, en principe, valable, mais cette situation crée de nombreuses difficultés et ne profite pas au propriétaire.

5 Incidence de la situation matrimoniale
Les époux sont automatiquement co-titulaires du bail (même si un seul signataire). Si départ ou décès : transfert ou continuation possible du contrat de location. Le propriétaire ou son mandataire doit adresser toute notification (ex : congé, augmentation de loyers) à chacun des deux conjoints, dès lors que le locataire lui a fait connaître son mariage. Le locataire PACSE Seul celui qui a signé le bail est locataire. Si les deux noms figurent dans le bail, tous les deux sont locataires. Les concubins Seul celui qui signe le bail est locataire. Mais en cas d'abandon des lieux ou de décès du locataire en titre, le bail se transmet à l'autre concubin, à condition qu'il prouve une cohabitation effective depuis au moins un an. Si les deux concubins signent : situation analogue à celle d'un couple marié. Quel que soit le régime matrimonial, les époux sont automatiquement co- titulaires du bail, même si un seul d'entre eux a signé le bail (avant le mariage, par exemple). Si l'un des époux quitte les lieux ou décède, l'autre pourra invoquer le transfert ou la continuation, à son profit, du contrat de location. Le propriétaire ou son mandataire doit adresser toute notification (ex : congé, augmentation de loyers) à chacun des deux conjoints, dès lors que le locataire lui a fait connaître son mariage. Le locataire a contracté un pacte civil de solidarité Si seul l'un d'entre vous a signé le bail, il est seul locataire. Si vos deux noms figurent dans le bail , vous êtes colocataires, c'est-à-dire tous les deux locataires. Le locataire vit en concubinage Si les deux concubins ont signé le bail, ils seront dans une situation analogue à celle d'un couple marié. Si un seul concubin signe le bail, lui seul sera locataire, l'autre n'a aucun droit vis-à-vis du bailleur. Mais en cas d'abandon des lieux ou de décès du locataire en titre, le bail se transmettra à l'autre concubin, à condition qu'il prouve une cohabitation effective depuis au moins un an.

6 Durée du bail Durée minimale :
trois ans, pour un particulier propriétaire six ans pour un propriétaire personne morale (ex : société, SCI) Quelques exceptions pour le particulier propriétaire : Possibilité de bail entre un an et trois ans s'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite, retour de l'étranger, nécessité de loger un membre de la famille). Nécessité d'un formalisme précis : préciser l'événement qui justifie la conclusion d'un bail de courte durée confirmer deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier (cf. modèle de lettre) Si l'événement se réalise plus tard que prévu, proposition de report de la date de fin de bail. (cf. modèle de lettre) Si l'événement ne se produit pas (ou si le propriétaire n'en a pas donné confirmation), le bail est automatiquement porté à 3 ans, à compter de la signature du contrat Durée minimale La durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire est un particulier et de six ans, si le propriétaire est une personne morale, par exemple une société ou une compagnie d'assurance. Un bail de courte durée possible si… Lorsque le propriétaire est un particulier, il peut proposer un contrat d'une durée inférieure à trois ans, mais de un an minimum, s'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite, retour de l'étranger, nécessité de loger un membre de la famille). Le bail doit indiquer l'événement précis qui justifie la conclusion d'un bail de courte durée. Le propriétaire doit confirmer au locataire la réalisation de l'événement deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier. (cf. modèle de lettre) Si l'événement se réalise plus tard que prévu, il doit lui proposer, dans le même délai, le report de la date de fin de bail. (cf. modèle de lettre) Si l'événement ne s'est pas produit ou si le propriétaire n'en a pas donné confirmation deux mois avant la fin du bail, le bail est automatiquement porté à trois ans, à compter de la signature du contrat

7 Renouvellement du bail
La règle : le renouvellement automatique sauf fautes du locataire (loyer impayé, défaut d'assurance...) le maintien du montant de dépôt de garantie Les types de renouvellement : dans les mêmes conditions : tacite reconduction Ou dans une durée différente (ex : bail de courte durée) Renouvellement du bail avec un nouveau loyer Le renouvellement automatique : A l'expiration du bail, si le propriétaire n'a pas manifesté son souhait de reprendre le logement pour l'occuper ou le vendre, ou pour un motif sérieux et légitime, la location avec le locataire en place se poursuit. Trois possibilités peuvent se présenter, mais dans tous les cas, quelles que soient les conditions du renouvellement, avec ou sans changement de loyer, le dépôt de garantie versé par le locataire à l'entrée dans les lieux ne doit pas être augmenté Renouvellement du bail dans les mêmes conditions Bail de courte durée (conditions à respecter) Renouvellement du bail avec un nouveau loyer

8 Contenu du bail Clauses obligatoires
le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) et la surface habitable du logement (loi du ) et l'énumération des parties communes la destination du local loué : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle le montant du dépôt de garantie, Depuis le : un mois de loyer sans les charges Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie. Clauses obligatoires Certaines clauses doivent être mentionnées dans le bail : le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) et la surface habitable du logement (loi du ). l'énumération des parties communes la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu : pour les baux signés à compter du , il est limité à un mois de loyer sans les charges et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail. Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.

9 Contenu du bail Clauses facultatives
Possibles, elles ne doivent pas être contraires à la loi. Exemples : une durée de location plus longue que la durée minimum légale le propriétaire peut exiger qu'un tiers (membre de la famille, employeur ...) se porte caution pour garantir le paiement des loyers et charges. Elles ne peuvent protéger de manière « abusive » le propriétaire Propriétaire et locataire peuvent convenir de clauses facultatives. Elles ne doivent pas être contraires à la loi. Par exemple, le bail peut comporter une durée de location plus longue que la durée minimum légale. Le propriétaire peut exiger qu'un tiers (membre de la famille, employeur ...) se porte caution pour garantir le paiement des loyers et charges.

10 Contenu du bail Clauses interdites
Une clause interdite = une clause nulle Exemples : imposer au locataire le versement de sommes d'argent en plus du dépôt de garantie, du mois de loyer payé d'avance et de la moitié de la rémunération du professionnel intervenu dans la transaction Celle qui oblige le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables Celle qui impose au locataire la souscription d'une assurance habitation après d'une compagnie choisie par le propriétaire Imposer comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique Prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble Certaines clauses sont interdites. Même si elles figurent dans le contrat, elles sont nulles ; c'est notamment le cas de toute clause qui … impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus du dépôt de garantie, du mois de loyer payé d'avance et de la moitié de la rémunération du professionnel intervenu dans la transaction oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables impose au locataire la souscription d'une assurance habitation après d'une compagnie choisie par le propriétaire impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble

11 Contenu du bail Clauses interdites (suite) :
prévoir la résiliation du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs interdire au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui faire supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance prévoir que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement prévoir le renouvellement du bail par tacite reconduction pour des durées différentes de celles prévues par la loi prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non- paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, compagnie d'assurance)

12 Etat des lieux un document capital
Permet au propriétaire de demander la réparation de certains éléments détériorés. un document écrit à l'entrée et à la sortie Pour être valable il doit être signé par les deux parties d'un commun accord Si refus d'une des parties : possibilité de réclamer le concours d'un huissier pour l'établir pendant le premier mois de la période de chauffage, l'état des lieux peut être complété par le locataire un document gratuit pour le locataire (sauf exception litige avec huissier) un document capital Permet au propriétaire de demander la réparation de certains éléments détériorés. Un document écrit à l'entrée et à la sortie : Pour être valable il doit être signé par les deux parties d'un commun accord, Si l'une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l'autre peut réclamer le concours d'un huissier pour l'établir. La rémunération de l'huissier est alors partagée par moitié entre le propriétaire et le locataire. En dehors de ce cas, l'état des lieux ne doit pas être facturé au locataire. Le locataire peut faire compléter l'état des lieux pour ce qui concerne le système de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffage.

13 Documents annexés au bail
L'attestation d'assurance à souscrire par le locataire avant l’entrée dans les lieux L'engagement de caution (facultatif) Avec durée et l'étendue de la caution, Un dossier de diagnostic technique le diagnostic de performance énergétique (à compter du ) le constat de risque d'exposition au plomb (à compter du ) un état des risques si le bien se situe dans une zone concernée (renseignements auprès de l'ADIL). Si l'immeuble est en copropriété Les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges. Une information sur la réception des services de télévision existants (depuis le 8 mars 2007) L'engagement de caution : comportant la durée et l'étendue de la caution, ainsi qu'une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue de son obligation. En cas de bail conclu ou renouvelé à compter du 28 mars 2009, si le bailleur est une personne physique qui a souscrit une assurance contre les impayés de loyer, il ne peut pas en plus demander au locataire la caution d'un tiers; si le bailleur est une personne morale autre qu'une SCI familiale (ex. un organisme de logement social, une société d'assurances): il peut demander la caution d'une personne morale (ex. LOCA-PASS® ou FSL); il ne peut en revanche demander la caution d'une personne physique, sauf si le locataire est étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur. Un dossier de diagnostic technique comprenant, le diagnostic de performance énergétique (à compter du ) ; le constat de risque d'exposition au plomb (à compter du ) ; un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans le zones de sismicité (renseignements auprès de l'ADIL). Si l'immeuble est en copropriété Les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges. Une information sur la réception des services de télévision existants dans l'immeuble (depuis le 8 mars 2007)

14 Obligations du propriétaire
La fourniture d'un bien décent et d'équipements, mentionnés au bail, en état de fonctionnement L'entretien des locaux et toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure. L'usage paisible du logement Le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation du logement - par exemple, lorsqu'il s'agit d'aménagements de détail qui ne modifient pas la distribution du logement, les cloisons, les portes ou les équipements sanitaires ou de chauffage. La transmission gratuite des quittances de loyer et de charges (en réponse à la demande du locataire) La justification des dépenses effectuées et payées au titre des charges Si la location est gérée par un professionnel, c'est lui qui effectue ces formalités. Le logement doit être délivré au locataire en bon état d'usage et de réparation et les équipements mentionnés au bail, en bon état de fonctionnement. Le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir et effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure. Le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation du logement - par exemple, lorsqu'il s'agit d'aménagements de détail qui ne modifient pas la distribution du logement, les cloisons, les portes ou les équipements sanitaires ou de chauffage. Le propriétaire doit assurer au locataire un usage paisible du logement. Il doit transmettre gratuitement au locataire, à sa demande, une quittance de loyer et de charges. En contrepartie des charges dont le propriétaire demande le paiement au locataire, il doit justifier les dépenses effectuées. Si la location est gérée par un professionnel, c'est lui qui effectue ces formalités.

15 Obligations du propriétaire : la décence du logement loué
La décence : un impératif Les caractéristiques de la décence sont fixées par le décret du 30 janvier 2002 : conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires des éléments d'équipement et de confort disposer au moins : d'une pièce principale de surface habitable au moins égale à 9 m² et de hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m ou d'un volume habitable au moins égal à 20 m3. Conséquence d'un logement non-décent Le locataire peut demander à tout moment la mise en conformité au propriétaire, Sans réponse du propriétaire dans un délai de deux mois ou d'accord entre le propriétaire et le locataire: saisine de la commission départementale de conciliation. Tant que le logement n'est pas décent, l'allocation logement cesse d'être versée au propriétaire (tiers-payant). Lorsqu'un ou plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige : ils peuvent donner mandat à une association agréée ou dont l'objet est le logement des personnes défavorisées pour agir en justice pour leur compte. Décence : Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, c'est-à-dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (tout le détail sur l'ANIL) Logement non-décent Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité au propriétaire, à tout moment ; cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours. A défaut de réponse du propriétaire dans le délai de deux mois ou d'accord entre le propriétaire et le locataire, l'un ou l'autre saisit la commission départementale de conciliation. Si le désaccord persiste, le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux. L'ordonnance ou le jugement constatant que le logement n'est pas décent est obligatoirement transmise au préfet par le juge. Tant que le logement n'est pas décent, l'allocation logement cesse d'être versée directement au propriétaire (tiers-payant); elle est versée au locataire si celui-ci justifie à l'organisme payeur (caisse d'allocations familiales ou de mutualité sociale agricole) qu'il a demandé la mise en conformité de son logement au propriétaire. Lorsqu'un ou plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige portant sur la notion de décence du logement ils peuvent donner mandat à une association agréée ou dont l'objet est le logement des personnes défavorisées pour agir en justice pour leur compte.

16 Obligations du locataire
Payer le loyer et les charges au terme convenu Assurer les réparations locatives Le locataire est responsable des dégradations et pertes Il doit s'assurer contre les risques locatifs Il ne peut s'opposer aux travaux de réparation ou d'entretien du logement, ni aux travaux d'amélioration des parties communes qui nécessitent une intervention dans son logement. Utiliser « paisiblement » le logement, Respecter la destination qui lui a été donnée par le bail et le règlement de copropriété Ne pas transformer le logement, ni les équipements, sans l'accord écrit du propriétaire Ne peut pas céder ou sous-louer le logement sans l'accord écrit du propriétaire Le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail. En général, ce paiement est mensuel. Il doit, en plus du loyer et des charges, assumer les réparations locatives. Le locataire doit utiliser paisiblement le logement, en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail (par exemple, le logement peut être à usage d'habitation uniquement), ainsi que le règlement de copropriété. Il doit s'assurer contre les risques locatifs (principalement, dégâts des eaux, incendie, explosion et éventuellement vol des équipements) ; le propriétaire est en droit de vous demander, chaque année, un justificatif de votre assurance. Une clause du bail peut prévoir la résiliation de la location en cas d'absence d'assurance. Le locataire est responsable des dégradations et pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu'il ne prouve qu'elles sont dues à la force majeure, à une faute du propriétaire ou d'une personne qu'il n'a pas introduite chez lui. Le locataire ne peut s'opposer aux travaux de réparation ou d'entretien du logement, ni aux travaux d'amélioration des parties communes qui nécessitent une intervention dans son logement. Si ces travaux durent plus de quarante jours, il peut demander une diminution du loyer au propriétaire ; s'ils rendent le logement inhabitable, le locataire peut résilier le bail. Le locataire ne doit pas transformer le logement, ni les équipements, sans l'accord écrit du propriétaire ; dans le cas contraire, lors du départ du locataire, le propriétaire peut conserver le bénéfice des transformations sans l'indemniser ; il peut même exiger la remise en état initial des lieux, si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Le locataire ne peut pas céder ou sous-louer le logement sans l'accord écrit du propriétaire

17 Loyer Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire. Augmentation du loyer en cours de bail Révision annuelle : si une clause du bail le prévoit. Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la location. Si omission d'application de la clause de révision prévue au bail: possibilité de rappel des indexations annuelles omises pendant cinq ans maximum à compter de leurs échéances Nouvel Indice de Révision des Loyers (IRL) : Modifié depuis le 10 février 2008, le nouvel IRL s’applique de fait depuis cette date sans nécessité d'un avenant au bail. Voir INSEE Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire. Il en est ainsi lorsqu'il s'agit d'un contrat de location consenti à un nouveau locataire, de la location d'un logement vacant ou mis en location pour la première fois, par exemple. Augmentation du loyer en cours de bail Révision annuelle : Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit. La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail. Bien que le bailleur ne soit pas tenu d'adresser un courrier rappelant les conditions de la révision du loyer, il est conseillé de le faire. Nouvel Indice de Révision des Loyers (IRL) : A compter du 10 février 2008, la composition de l’IRL est modifiée. Le nouvel IRL s’applique aux contrats de location qui prennent effet à compter du 10 février 2008 et aux révisions des loyers des baux en cours à cette date ; il n’est pas nécessaire dans ce dernier cas de faire un avenant au bail. Voir INSEE Absence de clause de révision et prescription : Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location. En revanche, si votre bailleur a omis d'appliquer la clause de révision prévue au bail, il peut à tout moment vous demander de régler le loyer résultant des indexations annuelles omises, ceci pendant cinq ans maximum à compter de leurs échéances

18 Loyer impayé Recours du propriétaire L'assurance « loyers impayés »
La médiation La saisie des biens : avec l'autorisation du juge La saisie conservatoire sur compte bancaire : se pratique par acte d'huissier L'expulsion : solution extrême Recours du propriétaire Si le propriétaire a pris la précaution de souscrire une assurance impayés de loyers, il doit s'adresser en premier lieu à son assureur. En tout état de cause, il existe plusieurs recours en cas de loyers impayés. L'expulsion est la solution extrême, mais les aléas que présente cette procédure peuvent inciter le propriétaire à rechercher d'autres voies pour régler les difficultés rencontrées avec son locataire. En cas d'échec des tentatives de médiation, le propriétaire peut, avec l'autorisation du juge, faire procéder à la saisie des biens (saisie sur les meubles, saisie sur les salaires) de son locataire pour se faire payer au prorata de sa créance. En cas de loyers impayés résultant d'un bail écrit, le propriétaire peut aussi faire pratiquer, par acte d'huissier, une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire. Cette procédure simple permet au propriétaire de bloquer le montant de l'impayé sur le compte bancaire de son locataire.

19 Résiliation du bail et expulsion
La Clause résolutoire permet la résiliation du bail pour non-paiement du loyer ou des charges. Sa mise en œuvre : Un commandement de payer délivré par un huissier Un délai de deux mois accordé au locataire A défaut de paiement : assignation devant le tribunal par huissier de justice. En l'absence de clause résolutoire Assignation du locataire devant le Tribunal d'instance et demande au juge de résiliation du bail et expulsion. Le locataire sera condamné à payer les arriérés de loyers Il arrive que le juge estime que le manquement du locataire n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion. La Clause résolutoire permet la résiliation du bail pour non-paiement du loyer ou des charges. Sa mise en oeuvre : Le propriétaire doit faire délivrer par un huissier un commandement de payer comportant obligatoirement la reproduction intégrale de l'article 24 de la loi du 6 juillet L'adresse du Fonds de Solidarité Logement doit être indiquée. Le locataire dispose alors de deux mois pour payer intégralement sa dette. A défaut le propriétaire qui souhaite obtenir l'expulsion doit l'assigner devant le tribunal par huissier de justice. En l'absence de clause résolutoire Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges, le propriétaire devra assigner le locataire devant le Tribunal d'Instance et demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion. Le locataire sera condamné à payer les arriérés de loyers. Mais le juge pourra estimer que le manquement du locataire au paiement de ses loyers n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

20 Recours du locataire en difficulté
la commission de coordination des actions de prévention des expulsions si elle existe dans le département. la loi sur le surendettement des particuliers (loi Neiertz) recherche d'un accord amiable sur le report ou l'échelonnement des arriérés de loyers (se renseigner auprès de l'ADIL ou au siège départemental de la Banque de France) si aucune solution amiable n'est trouvée le locataire peut demander de recommander des mesures dont le juge pourra prononcer l'exécution d'office. => La créance du bailleur est prioritaire par rapport aux créances bancaires => Le juge du surendettement ne peut suspendre une procédure d'expulsion Afin d'éviter une procédure d'expulsion ou la saisie de ses biens, le locataire a tout intérêt à rechercher une solution amiable directement avec le propriétaire en acceptant un plan d'apurement des dettes. Il peut saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions si elle existe déjà dans le département. Le locataire surendetté peut, pour le paiement de sa dette, également bénéficier de la loi sur le surendettement des particuliers (loi Neiertz) : le locataire saisit la commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l'échelonnement des arriérés de loyers (se renseigner auprès de l'ADIL ou du siège départemental de la Banque de France) si aucune solution amiable n'est trouvée devant la commission, le locataire peut lui demander de recommander des mesures dont le juge pourra prononcer l'exécution d'office. La créance du bailleur est prioritaire par rapport aux créances bancaires. Le juge du surendettement ne peut suspendre une procédure d'expulsion ; La créance du bailleur est prioritaire par rapport aux créances bancaires. Le juge du surendettement ne peut suspendre une procédure d'expulsion

21 La Halde veille… Ne soyez pas complices d'une discrimination dans le logement les garanties exigées par le bailleur doivent être les mêmes pour tous les candidats des outils d’information et de sensibilisation sur la prévention des discriminations adaptés aux situations et attentes des différents acteurs concernés : bailleurs, propriétaires, intermédiaires, grand public existent Qu’est ce que la discrimination dans le logement ? Elle peut exister dans le logement public et le logement privé au stade de la formation du bail, notamment les garanties exigées par le bailleur qui doivent être les mêmes pour tous les candidats. Elle peut également apparaître à propos de l’occupation du logement Avec les professionnels du logement privé La HALDE mobilise des acteurs du logement privé, pour développer des outils d’information et de sensibilisation sur la prévention des discriminations, adaptés aux situations et attentes des différents acteurs concernés : bailleurs, propriétaires, intermédiaires, grand public. Dans le cadre du groupe de travail, deux brochures de sensibilisation : l’une à destination des professionnels du logement privé, et l’autre à destination des propriétaires

22 Vos devoirs et responsabilités dans l'acte de location
Il vous appartient de : vérifier la décence du logement à louer vérifier l’état de fonctionnement des équipements avec le propriétaire avant l’état des lieux présenter des locataires potentiels offrant les garanties exigées par le bailleur informer bailleurs et locataires potentiels de leurs droits et devoirs Faire un état des lieux précis, détaillé et contradictoire (vous pouvez faire des photos des éléments pouvant par la suite être remis en cause) Qu’est ce que la discrimination dans le logement ? Elle peut exister dans le logement public et le logement privé au stade de la formation du bail, notamment les garanties exigées par le bailleur qui doivent être les mêmes pour tous les candidats. Elle peut également apparaître à propos de l’occupation du logement Avec les professionnels du logement privé La HALDE mobilise des acteurs du logement privé, pour développer des outils d’information et de sensibilisation sur la prévention des discriminations, adaptés aux situations et attentes des différents acteurs concernés : bailleurs, propriétaires, intermédiaires, grand public. Dans le cadre du groupe de travail, deux brochures de sensibilisation : l’une à destination des professionnels du logement privé, et l’autre à destination des propriétaires

23 Documents pour pouvoir louer
Mandat de location signé par le(s) propriétaire(s) : à saisir sur Immostore Locations RIB Dernier décompte de charges Copie dernière taxe foncière Attestation assurance propriétaire non occupant Copie contrats entretien : chaudière, espaces verts… Bail de location à éditer à partir d’Immostore Locations État des lieux entrée/sortie Diagnostics Règlement de copropriété, nom du syndic Mandat de gestion (si DirectGestion)

24 Documents à demander au(x) locataire(s)
Fiche de renseignements des locataires Copie de la carte d’identité du (des) locataire(s) Les 3 derniers bulletins de salaire ou attestation de l’employeur Dernier avis d’imposition : obligatoire pour les Robien, Boorlo Extrait Kbis pour les commerçants ou professionnels Une attestation de loyers à jour par l’ancien bailleur ou 3 dernières quittances de loyer Un acte de caution si garant, en original Attestation d’assurance (à l’entrée dans les lieux)

25 Honoraires de location
7.9% TTC du loyer annuel hors charges L’ensemble est à répartir par moitié entre le propriétaire et le locataire Les honoraires sont facturés et encaissés après signature du bail par les parties Une facture au nom du locataire et du propriétaire vous sera adressée après validation totale du dossier

26 Gestion locative Partenariat avec DirectGestion (www.directgestion.com) Après signature d’un mandat de gestion avec DirectGestion le bailleur bénéficie de : La gestion locative : édition des quittances de loyer, relevés de gérance… pour un coût de 4,78% TTC du quitancement (contrat de gestion de 2 ans) L’assurance Loyers impayés couvrant : Les loyers dus, les dégradations, les dommages matériels, les frais de procédure, les loyers jusqu'à récupération des lieux pour un coût de 2,7% du loyer TTC Le pack sérénité : 7,48TTC pour le cumul des 2 prestations ci-dessus Contact Marie :


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