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Location vide à usage dhabitation Procédures & documents utiles.

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1 Location vide à usage dhabitation Procédures & documents utiles

2 2 Sommaire Le cadre juridique Le bail : Incidence de la situation matrimoniale Durée initiale et renouvellement Contenu : Clauses obligatoires Clauses facultatives Clauses interdites L'état des lieux Les documents annexes Les obligations respectives du bailleur et du locataire La décence du logement Le paiement du loyer Les incidences en cas de non paiement =>l'expulsion Les recours du locataire en difficulté Prévenir les discriminations : La Halde Tous les documents nécessaires à la location Nos honoraires

3 3 Location à usage dhabitation Les relations entre le propriétaire (bailleur) et le locataire (preneur) sont régies par le bail de droit public selon les art. de la loi de juillet Sont exclues : Les locations meublées Les locations saisonnières

4 4 Le bail Un contrat écrit : imposé par la loi du 6 juillet 1989 signé par le propriétaire et le locataire. en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie. Risques encourus en cas d'absence de bail : le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux il ne pourra pas non plus augmenter le loyer.

5 5 Incidence de la situation matrimoniale Les époux sont automatiquement co-titulaires du bail (même si un seul signataire). Si départ ou décès : transfert ou continuation possible du contrat de location. Le propriétaire ou son mandataire doit adresser toute notification (ex : congé, augmentation de loyers) à chacun des deux conjoints, dès lors que le locataire lui a fait connaître son mariage. Le locataire PACSE Seul celui qui a signé le bail est locataire. Si les deux noms figurent dans le bail, tous les deux sont locataires. Les concubins Seul celui qui signe le bail est locataire. Mais en cas d'abandon des lieux ou de décès du locataire en titre, le bail se transmet à l'autre concubin, à condition qu'il prouve une cohabitation effective depuis au moins un an. Si les deux concubins signent : situation analogue à celle d'un couple marié.

6 6 Durée du bail Durée minimale : trois ans, pour un particulier propriétaire six ans pour un propriétaire personne morale (ex : société, SCI) Quelques exceptions pour le particulier propriétaire : Possibilité de bail entre un an et trois ans s'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite, retour de l'étranger, nécessité de loger un membre de la famille). Nécessité d'un formalisme précis : préciser l'événement qui justifie la conclusion d'un bail de courte durée confirmer deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier (cf. modèle de lettre) Si l'événement se réalise plus tard que prévu, proposition de report de la date de fin de bail. (cf. modèle de lettre) Si l'événement ne se produit pas (ou si le propriétaire n'en a pas donné confirmation), le bail est automatiquement porté à 3 ans, à compter de la signature du contrat

7 7 Renouvellement du bail La règle : le renouvellement automatique sauf fautes du locataire (loyer impayé, défaut d'assurance...) le maintien du montant de dépôt de garantie Les types de renouvellement : dans les mêmes conditions : tacite reconduction Ou dans une durée différente (ex : bail de courte durée) Renouvellement du bail avec un nouveau loyer

8 8 Contenu du bail Clauses obligatoires le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) et la surface habitable du logement (loi du ) et l'énumération des parties communes la destination du local loué : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle le montant du dépôt de garantie, Depuis le : un mois de loyer sans les charges Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.

9 9 Contenu du bail Clauses facultatives Possibles, elles ne doivent pas être contraires à la loi. Exemples : une durée de location plus longue que la durée minimum légale le propriétaire peut exiger qu'un tiers (membre de la famille, employeur...) se porte caution pour garantir le paiement des loyers et charges. Elles ne peuvent protéger de manière « abusive » le propriétaire

10 10 Contenu du bail Clauses interdites Une clause interdite = une clause nulle Exemples : imposer au locataire le versement de sommes d'argent en plus du dépôt de garantie, du mois de loyer payé d'avance et de la moitié de la rémunération du professionnel intervenu dans la transaction Celle qui oblige le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables Celle qui impose au locataire la souscription d'une assurance habitation après d'une compagnie choisie par le propriétaire Imposer comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique Prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble

11 11 Contenu du bail Clauses interdites (suite) : prévoir la résiliation du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs interdire au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui faire supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance prévoir que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement prévoir le renouvellement du bail par tacite reconduction pour des durées différentes de celles prévues par la loi

12 12 Etat des lieux un document capital Permet au propriétaire de demander la réparation de certains éléments détériorés. un document écrit à l'entrée et à la sortie Pour être valable il doit être signé par les deux parties d'un commun accord Si refus d'une des parties : possibilité de réclamer le concours d'un huissier pour l'établir pendant le premier mois de la période de chauffage, l'état des lieux peut être complété par le locataire un document gratuit pour le locataire (sauf exception litige avec huissier)

13 13 Documents annexés au bail L'attestation d'assurance à souscrire par le locataire avant lentrée dans les lieux L'engagement de caution (facultatif) Avec durée et l'étendue de la caution, Un dossier de diagnostic technique le diagnostic de performance énergétique (à compter du ) le constat de risque d'exposition au plomb (à compter du ) un état des risques si le bien se situe dans une zone concernée (renseignements auprès de l'ADIL).ADIL Si l'immeuble est en copropriété Les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges. Une information sur la réception des services de télévision existants (depuis le 8 mars 2007)

14 14 Obligations du propriétaire La fourniture d'un bien décent et d'équipements, mentionnés au bail, en état de fonctionnement L'entretien des locaux et toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure. L'usage paisible du logement Le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation du logement - par exemple, lorsqu'il s'agit d'aménagements de détail qui ne modifient pas la distribution du logement, les cloisons, les portes ou les équipements sanitaires ou de chauffage. La transmission gratuite des quittances de loyer et de charges (en réponse à la demande du locataire) La justification des dépenses effectuées et payées au titre des charges Si la location est gérée par un professionnel, c'est lui qui effectue ces formalités.

15 15 Obligations du propriétaire : la décence du logement loué La décence : un impératif Les caractéristiques de la décence sont fixées par le décret du 30 janvier 2002 : conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires des éléments d'équipement et de confort disposer au moins : d'une pièce principale de surface habitable au moins égale à 9 m² et de hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m ou d'un volume habitable au moins égal à 20 m3. Conséquence d'un logement non-décent Le locataire peut demander à tout moment la mise en conformité au propriétaire, Sans réponse du propriétaire dans un délai de deux mois ou d'accord entre le propriétaire et le locataire: saisine de la commission départementale de conciliation. Tant que le logement n'est pas décent, l'allocation logement cesse d'être versée au propriétaire (tiers-payant). Lorsqu'un ou plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige : ils peuvent donner mandat à une association agréée ou dont l'objet est le logement des personnes défavorisées pour agir en justice pour leur compte.

16 16 Obligations du locataire Payer le loyer et les charges au terme convenu Assurer les réparations locatives Le locataire est responsable des dégradations et pertes Il doit s'assurer contre les risques locatifs Il ne peut s'opposer aux travaux de réparation ou d'entretien du logement, ni aux travaux d'amélioration des parties communes qui nécessitent une intervention dans son logement. Utiliser « paisiblement » le logement, Respecter la destination qui lui a été donnée par le bail et le règlement de copropriété Ne pas transformer le logement, ni les équipements, sans l'accord écrit du propriétaire Ne peut pas céder ou sous-louer le logement sans l'accord écrit du propriétaire

17 17 Loyer Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire. Augmentation du loyer en cours de bail Révision annuelle : si une clause du bail le prévoit. Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la location. Si omission d'application de la clause de révision prévue au bail: possibilité de rappel des indexations annuelles omises pendant cinq ans maximum à compter de leurs échéances Nouvel Indice de Révision des Loyers (IRL) : Modifié depuis le 10 février 2008, le nouvel IRL sapplique de fait depuis cette date sans nécessité d'un avenant au bail. Voir INSEE

18 18 Loyer impayé Recours du propriétaire L'assurance « loyers impayés » La médiation La saisie des biens : avec l'autorisation du juge La saisie conservatoire sur compte bancaire : se pratique par acte d'huissier L'expulsion : solution extrême

19 19 Résiliation du bail et expulsion La Clause résolutoire permet la résiliation du bail pour non-paiement du loyer ou des charges. Sa mise en œuvre : Un commandement de payer délivré par un huissier Un délai de deux mois accordé au locataire A défaut de paiement : assignation devant le tribunal par huissier de justice. En l'absence de clause résolutoire Assignation du locataire devant le Tribunal d'instance et demande au juge de résiliation du bail et expulsion. Le locataire sera condamné à payer les arriérés de loyers Il arrive que le juge estime que le manquement du locataire n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

20 20 Recours du locataire en difficulté la commission de coordination des actions de prévention des expulsions si elle existe dans le département. la loi sur le surendettement des particuliers (loi Neiertz) recherche d'un accord amiable sur le report ou l'échelonnement des arriérés de loyers (se renseigner auprès de l'ADIL ou au siège départemental de la Banque de France)ADIL si aucune solution amiable n'est trouvée le locataire peut demander de recommander des mesures dont le juge pourra prononcer l'exécution d'office. => La créance du bailleur est prioritaire par rapport aux créances bancaires => Le juge du surendettement ne peut suspendre une procédure d'expulsion

21 21 La Halde veille… Ne soyez pas complices d'une discrimination dans le logement les garanties exigées par le bailleur doivent être les mêmes pour tous les candidats des outils dinformation et de sensibilisation sur la prévention des discriminations adaptés aux situations et attentes des différents acteurs concernés : bailleurs, propriétaires, intermédiaires, grand public existent

22 22 Vos devoirs et responsabilités dans l'acte de location Il vous appartient de : vérifier la décence du logement à louer vérifier létat de fonctionnement des équipements avec le propriétaire avant létat des lieux présenter des locataires potentiels offrant les garanties exigées par le bailleur informer bailleurs et locataires potentiels de leurs droits et devoirs Faire un état des lieux précis, détaillé et contradictoire (vous pouvez faire des photos des éléments pouvant par la suite être remis en cause)

23 23 Documents pour pouvoir louer Mandat de location signé par le(s) propriétaire(s) : à saisir sur Immostore Locations RIB Dernier décompte de charges Copie dernière taxe foncière Attestation assurance propriétaire non occupant Copie contrats entretien : chaudière, espaces verts… Bail de location à éditer à partir dImmostore Locations État des lieux entrée/sortie Diagnostics Règlement de copropriété, nom du syndic Mandat de gestion (si DirectGestion)

24 24 Documents à demander au(x) locataire(s) Fiche de renseignements des locataires Copie de la carte didentité du (des) locataire(s) Les 3 derniers bulletins de salaire ou attestation de lemployeur Dernier avis dimposition : obligatoire pour les Robien, Boorlo Extrait Kbis pour les commerçants ou professionnels Une attestation de loyers à jour par lancien bailleur ou 3 dernières quittances de loyer Un acte de caution si garant, en original Attestation dassurance (à lentrée dans les lieux)

25 25 Honoraires de location 7.9% TTC du loyer annuel hors charges Lensemble est à répartir par moitié entre le propriétaire et le locataire Les honoraires sont facturés et encaissés après signature du bail par les parties Une facture au nom du locataire et du propriétaire vous sera adressée après validation totale du dossier

26 26 Gestion locative Partenariat avec DirectGestion (www.directgestion.com)www.directgestion.com Après signature dun mandat de gestion avec DirectGestion le bailleur bénéficie de : La gestion locative : édition des quittances de loyer, relevés de gérance… pour un coût de 4,78% TTC du quitancement (contrat de gestion de 2 ans) Lassurance Loyers impayés couvrant : Les loyers dus, les dégradations, les dommages matériels, les frais de procédure, les loyers jusqu'à récupération des lieux pour un coût de 2,7% du loyer TTC Le pack sérénité : 7,48TTC pour le cumul des 2 prestations ci-dessus Contact Marie :


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