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1. CONTRATS DÉVALUATIONS Forces et faiblesses 3 de 150 Mon objectif La prolixité et lobscurité notoires de la loi peuvent laisser supposer que toute.

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2 CONTRATS DÉVALUATIONS Forces et faiblesses

3 3 de 150 Mon objectif La prolixité et lobscurité notoires de la loi peuvent laisser supposer que toute tentative visant à la condenser, à la remanier ou à la reformuler en utilisant un langage profane constitue une entreprise utopique, qui prend des proportions chimériques.

4 4 Les contrats dévaluation, cest amusant! Ce nest pas que du jardon juridique! Si vous avez une question, veuillez la poser à la fin de la présentation, lorsque vous aurez loccasion de la poser à un des membres du groupe dexperts ou à moi. Si vous avez une question concernant votre entreprise ou votre préoccupation, veuillez la prendre en note et me la poser après la séance. Afin de vous aider, et par le fait même de maider, veuillez noter le numéro de la diapositive situé dans le coin inférieur droit afin que nous puissions nous y référer. Je ne serai pas timide, et je ne vous facturerai pas mon temps. Je travaille au bureau de lICE dOttawa et vous pouvez me joindre par téléphone ou par courriel.

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6 6 Contrats dévaluation Pourquoi ce séminaire est-il important pour vous à titre dexpert en évaluation? On vous a demandé de conclure un contrat pour la prestation de services dévaluation. Comprendre les services que vous fournirez. Comprendre les services que vous ne pouvez peut-être pas fournir. Comprendre vos responsabilités. Comprendre la terminologie des contrats.

7 7 Et que… les experts en évaluation, quils travaillent dans le secteur public ou quils soient travailleurs autonomes, savent que, maintenant plus que jamais, il faut acquérir et maintenir des compétences plus complètes afin de susciter un intérêt continu et dassurer sa place au sein du milieu de travail et du marché. Et que cela comprend des compétences complètes à titre dhomme ou de femme daffaires à la tête dune entreprise rentable.

8 8 Contrats dévaluation Quest-ce quun contrat? « Accord conclu entre au moins deux parties qui représente leur engagement à prendre ou à ne pas prendre une mesure particulière; lorsque le contrat concerne une propriété immobilière, entente datée, écrite et signée conclue entre au moins deux parties compétentes qui acceptent de poser ou non un geste légal, du point de vue juridique, dans un délai précis. » Dictionary of Real Estate Appraisal

9 9 AVERTISSEMENT Souvent, les parties naccordent pas beaucoup dattention au contenu des accords quelles ont conclus. Cest à vos risques et périls. Les tribunaux, en labsence de preuves probantes dinjustice, ne sont pas préparés pour sinterposer entre les parties liées par le contrat. Un contrat comporte une compréhension claire et mutuelle de la prestation des services professionnels. Si les termes ne sont pas clairs, des différends au sujet de lambiguïté ou de lincomplétude peuvent survenir.

10 10 Conseil Réglez les préoccupations soulevées avant de signer le contrat. Si vous estimez que vous navez pas de pouvoir, faites au moins savoir de façon officielle que vous avez certaines réserves à légard de certaines conditions du contrat. Sans quoi, vous ne serez pas en mesure de vous plaindre ultérieurement.

11 11 Principaux concepts juridiques Responsabilité Responsabilité relative à votre conduite et à vos actions. En cas de non-respect du contrat, vous pourriez être tenu de verser une compensation financière à la personne ou à lentreprise à laquelle vous avez fait du tort. Responsabilité du fait dautrui Personne tenue responsable de la conduite dune autre personne, sans égard à la turpitude morale ou à la faute. Essentiellement, le propriétaire de lentreprise est responsable des actions de ses employés et de ses sous- traitants.

12 12 Principes juridiques Responsabilité solidaire Concept juridique selon lequel même si vous êtes responsable de 1 % des dommages causés, vous pourriez être tenu de payer la totalité des dommages puisque vous êtes un défendeur au portefeuille bien garni. Cest une des raisons pour lesquelles vous avez souscrit une assurance contre les erreurs et omissions. Ce principe sert à garantir que le jugement prononcé est intégral.

13 13 Concepts juridiques Négligence : Délit civil découlant dun acte non intentionnel ayant causé des dommages ou des torts. Pour être déclaré négligent, il faut démontrer que vous navez pas agi de la même façon quune personne raisonnable et prudente aurait agi dans des circonstances semblables, ou que vous avez commis un acte quune telle personne naurait pas commis. Il sagit du concept fondamental qui sous-tend ladoption de pratiques exemplaires au sein de votre société dévaluation immobilière. Si vous croyez que vous ne prenez pas toutes les mesures raisonnables, effectuez des recherches pour trouver des pratiques exemplaires.

14 14 Caractère raisonnable ÉVALUATEUR RAISONNABLE : signifie un évaluateur qui fournit des services dévaluation, dexamen dévaluation et de consultation fondés sur des hypothèses rationnelles et selon une expertise et une compétence acceptables. RÈGLES 2010 et Règlements de lICE Services professionnels : signifie des services dévaluation immobilière, y compris les opinions ou les conseils, qui ont été fournis, ou qui auraient dû être fournis, par un membre ou une personne désignée. Au moment de la prestation des dits services, le membre ou la personne désignée était qualifiée et autorisée en vertu des règlements de lAssociation à entreprendre… Politique 2010 visant les erreurs et omissions des membres de lICE

15 15 Caractère raisonnable Les faits et la loi appuient la conclusion suivante : lévaluation immobilière est une question de jugement et non une science précise. Cependant, une personne qui se fie à une telle évaluation est néanmoins en droit de sattendre à ce que le jugement soit fondé sur des hypothèses rationnelles, et rendu selon une expertise et une compétence acceptables. Kokanee Mortgage MIC Ltd. v. Concord Appraisals Ltd. 98 A.C.W.S. (3d) 734

16 16 Pratiques exemplaires Sources : Les RÈGLES : Respectez les exigences minimales énoncées dans les RÈGLES au moment de la rédaction de votre rapport. Le chapitre 12 savère particulièrement utile. Guide sur les lignes directrices en matière de divulgation : La terminologie de cette publication de lInstitut peut être désuète, mais vous pouvez appliquer les principes dans votre pratique; ils sont aussi valides aujourdhui quau jour où ils ont été rédigés. Bulletins sur la prévention des réclamations : Mis à jour et publiés sur le site Web de lICE (voir également les études de cas, dautres à venir) Revue Lévaluation immobilière au Canada : Conseils donnés par les comités de lICE et des spécialistes de la profession. Éducation : Lapprentissage est continu; il ne prend pas fin à la suite de lobtention dun titre.

17 17 Pratiques exemplaires Mentors et autres professionnels : Demandez-leur conseil, mais soyez prudent : parfois, le conseil nest pas exact. Sites Web juridiques (www.canlii.org). Examinez les jugements pour voir ce que les tribunaux ont dit au sujet de votre profession et de vos pairs.www.canlii.org Tous les éléments présentés dans le cadre de la présentation daujourdhui proviennent de ces sources.

18 18 Mesures simples pour prendre les choses en main Voici cinq mesures simples à prendre pour comprendre les contrats : 1.Connaître les principales conditions de votre contrat. 2.Connaître vos qualifications et vos compétences. 3.Connaître la garantie de votre assurance contre les erreurs et omissions. 4.Recourir aux conditions limitatives. 5.Obtenir des conseils professionnels indépendants.

19 19 Mesures simples pour prendre les choses en main 1.Prendre le temps dapprendre les principales clauses contractuelles et questions. Adopter le point de vue dun consommateur informé. Prenons en considération les principales clauses :

20 20 Questions liées au contrat de travail Accord de non-concurrence : De tels accords empêchent un employé de faire équipe avec un concurrent ou de mettre sur pied son entreprise concurrentielle pendant un certain temps à lintérieur dun territoire particulier (géographique ou autre). Ces accords sont devenus si communs que la plupart des gens en concluent sans trop porter attention à leur contenu. Ils commettent ainsi une erreur, et beaucoup dentreprises paient chèrement pour avoir adopté une approche négligente. Une clause de non-concurrence dont la durée savère anormalement longue, qui comprend un large éventail dactivités inutiles ou qui concerne un territoire dont la taille est excessive ne peut pas sappliquer.

21 21 Clauses dun contrat de travail Clause de non-sollicitation : Les accords de non-sollicitation empêchent un ancien employé ou entrepreneur de solliciter les employés ou les clients de lentreprise. Lorsquils sont combinés à une entente ou disposition de confidentialité bien rédigée, les accords de non-sollicitation permettent dobtenir de façon efficace les mêmes résultats que ceux liés aux accords de non-concurrence. On ne peut insister assez sur limportance des accords de non-sollicitation. En effet, certains tribunaux ne donneront pas effet à un accord ou à une clause de non-concurrence si une clause de non-sollicitation protège suffisamment les intérêts de lemployeur.

22 22 Exemple de clause de non-concurrence [ La partie contractante] ne peut, directement ou indirectement, individuellement, à son compte ou à titre de partenaire, de mandataire, de directeur, dactionnaire, dagent, demployé, de gestionnaire, de propriétaire, de conseiller ou de banquier, ou en étant affilié de quelque façon que ce soit à toute personne, société, association, entreprise ou société par actions, mener ou participer à des activités commerciales, avoir un souci ou un intérêt relatif à celles-ci, prêter de largent, garantir les dettes ou les obligations et permettre lutilisation de son nom en tout ou en partie par toute personne, société, association, syndicat ou société par actions ayant un intérêt concernant des activités commerciales semblables aux activités concurrentielles de la société. Nonobstant ce qui précède, le présent article ne doit pas être interprété comme empêchant un tel actionnaire ou mandant de détenir moins de cinq p. cent (5 %) des titres dune société par actions transigés publiquement à la bourse ou hors bourse.

23 23 Exemple de clause de non-sollicitation Non-sollicitation de clients : Lemployé ne doit pas, durant son emploi ou une période de douze (12) mois suivant son licenciement pour quelque raison que ce soit, y compris la démission, contacter ou solliciter directement ou indirectement les clients de la société ou de ses filiales avec lesquels il a fait affaire dans les dix-huit (18) mois précédant son licenciement afin de leur vendre des produits ou services identiques, essentiellement similaires ou concurrentiels aux produits et services offerts par la société ou ses filiales au moment du licenciement de lemployé.

24 24 Termes clés Client : À titre dévaluateur, il est de la première importance de connaître votre client et de lidentifier. Le nom du client doit être utilisé pour lidentifier. Établir la relation évaluateur/client. Le client vous donne des directives concernant lévaluation/lutilisation/la transmission du rapport. Vous savez à qui téléphoner si vous avez des questions. Le client vous donne la permission de pénétrer à lintérieur dune propriété ou des conseils sur la façon de lobtenir. Devoir de confidentialité envers le client. Le rapport appartient au client (et non les droits dauteur) Il nest pas recommandé didentifier le client en faisant référence à une catégorie ou à un groupe, p. ex., prêteurs, etc. Chaque client doit être identifié par son nom.

25 25 Termes clés Utilisateur visé Sans égard à la personne qui, directement ou indirectement, commande un rapport dévaluation, dexamen ou de consultation ou paie pour en obtenir un, un utilisateur visé : i) Consiste en toute(s) autre(s) partie(s) qui, selon les directives du client, est : a) identifiée par son nom à lintérieur du rapport dévaluation, dexamen ou de consultation, ou du rapport modifié; b) désignée par écrit par lévaluateur comme lutilisateur visé si le rapport dévaluation, dexamen ou de consultation a déjà été publié; et ii) A reçu une copie du rapport directement de lévaluateur, conformément aux directives ou à lautorisation du client. Il nest pas recommandé didentifier les utilisateurs visés en faisant référence à une catégorie ou à un groupe, p. ex., prêteurs, etc. Chaque utilisateur visé doit être identifié par son nom. Lutilisateur visé a le droit dutiliser un rapport dévaluation, dexamen ou de consultation conformément aux conditions limitatives, cependant la relation entre lutilisateur visé et lévaluateur ne constitue pas une relation client/évaluateur.

26 Condition limitative Quelle est la différence entre une condition limitative et une clause de limitation de responsabilité dans un rapport dévaluation? 26

27 Condition limitative Une condition limitative exceptionnelle est une modification ou une dérogation nécessaire à une règle. Il incombe à lévaluateur dexpliquer et de justifier cette nécessité dans son rapport et de sassurer, avant daccepter un contrat de service et dinvoquer une condition limitative exceptionnelle, que la portée de cette condition sur les travaux permettra délaborer des opinions et des conclusions crédibles. Les RÈGLES - Commentaire

28 Clause de limitation de responsabilité Clause dun contrat ou dun rapport dévaluation limitant la responsabilité de lévaluateur envers des personnes connues se fiant aux opinions/conclusions de lévaluation à des fins que celui-ci a acceptées. Sert à exclure la responsabilité à légard de certains gestes qui nont pas été posés ou services qui nont pas été fournis, p.ex., contamination de lenvironnement. 28

29 Clauses de responsabilité Les enjeux liés à ces clauses dindemnisation injustes savèrent plus graves pour les évaluateurs puisque les responsabilités éventuelles quils assument peuvent ne pas être visées par la garantie de leur assurance contre les erreurs et omissions actuelle. Ces clauses ne modifieront pas la garantie ou annuleront pas lassurance, cependant une réclamation individuelle peut faire lobjet dun refus dans ces circonstances. En fin de compte, si lévaluateur assume ces nouvelles responsabilités éventuelles, il peut être tenu personnellement responsable de tous les coûts. 29

30 30 Termes clés Clauses dindemnisation (non-responsabilité) En principe, ces clauses stipulent que lévaluateur doit indemniser le client ou toute autre personne relativement à son utilisation du rapport lorsquun tel client veut obtenir une indemnisation. Bien que cela puisse sembler généralement vrai et que cest la raison pour laquelle lévaluateur souscrit une assurance contre les erreurs et omissions, le client tente daccroître la responsabilité de lévaluateur au-delà de la garantie de lassurance. Il existe également des clauses de protection des tiers dans les contrats. Ces clauses stipulent que lévaluateur indemnisera toute personne relativement à tout ce qui découle de la prestation de services dévaluation. REMARQUE : En règle générale, les assurances contre les erreurs et omissions excluent ces clauses. Lévaluateur ne peut pas accroître sa responsabilité pour quelle inclut les tiers.

31 31 Exemple – Évaluation commerciale Le prêteur, ses successeurs et ayants droits respectifs (y compris, sans sy limiter, les investisseurs qui contractent le prêt hypothécaire ou qui possèdent des droits de participation dans le prêt hypothécaire et le fiduciaire dune titrisation englobant le prêt hypothécaire), chaque agent serveur du prêt hypothécaire, et toutes les agences de notation ayant pris part à toute vente, titrisation ou syndication englobant le prêt hypothécaire peuvent utiliser le rapport dévaluation et sy fier, y compris, sans sy limiter, lutilisation de renseignements choisis tirés du rapport dans les notices doffre (format électronique ou imprimé) concernant toute vente, titrisation ou syndication englobant le prêt hypothécaire. Lévaluateur accepte de répondre aux questions des parties susmentionnées ayant rapport à la vente, la titrisation ou la syndication, tel que communiqué par le prêteur, pourvu que lévaluateur reçoive à lavance des honoraires équivalant au taux horaire normal pour la prestation de tels services.

32 32 Exemple – Évaluation commerciale Le prêteur, ses successeurs et ayants droits respectifs (y compris, sans sy limiter, les investisseurs qui contractent le prêt hypothécaire ou qui possèdent des droits de participation dans le prêt hypothécaire et le fiduciaire dune titrisation englobant le prêt hypothécaire), chaque agent serveur du prêt hypothécaire, et toutes les agences de notation ayant pris part à toute vente, titrisation ou syndication englobant le prêt hypothécaire peuvent utiliser le rapport dévaluation et sy fier, y compris, sans sy limiter, lutilisation de renseignements choisis tirés du rapport dans les notices doffre (format électronique ou imprimé) concernant toute vente, titrisation ou syndication englobant le prêt hypothécaire. Lévaluateur accepte de répondre aux questions des parties susmentionnées ayant rapport à la vente, la titrisation ou la syndication, tel que communiqué par le prêteur, pourvu que lévaluateur reçoive à lavance des honoraires équivalant au taux horaire normal pour la prestation de tels services.

33 33 Exemple – Évaluation commerciale Le prêteur, ses successeurs et ayants droits respectifs (y compris, sans sy limiter, les investisseurs qui contractent le prêt hypothécaire ou qui possèdent des droits de participation dans le prêt hypothécaire et le fiduciaire dune titrisation englobant le prêt hypothécaire), chaque agent serveur du prêt hypothécaire, et toutes les agences de notation ayant pris part à toute vente, titrisation ou syndication englobant le prêt hypothécaire peuvent utiliser le rapport dévaluation et sy fier, y compris, sans sy limiter, lutilisation de renseignements choisis tirés du rapport dans les notices doffre (format électronique ou imprimé) concernant toute vente, titrisation ou syndication englobant le prêt hypothécaire. Lévaluateur accepte de répondre aux questions des parties susmentionnées ayant rapport à la vente, la titrisation ou la syndication, tel que communiqué par le prêteur, pourvu que lévaluateur reçoive à lavance des honoraires équivalant au taux horaire normal pour la prestation de tels services.

34 34 Exemple – Évaluation commerciale Le prêteur, ses successeurs et ayants droits respectifs (y compris, sans sy limiter, les investisseurs qui contractent le prêt hypothécaire ou qui possèdent des droits de participation dans le prêt hypothécaire et le fiduciaire dune titrisation englobant le prêt hypothécaire), chaque agent serveur du prêt hypothécaire, et toutes les agences de notation ayant pris part à toute vente, titrisation ou syndication englobant le prêt hypothécaire peuvent utiliser le rapport dévaluation et sy fier, y compris, sans sy limiter, lutilisation de renseignements choisis tirés du rapport dans les notices doffre (format électronique ou imprimé) concernant toute vente, titrisation ou syndication englobant le prêt hypothécaire. Lévaluateur accepte de répondre aux questions des parties susmentionnées ayant rapport à la vente, la titrisation ou la syndication, tel que communiqué par le prêteur, pourvu que lévaluateur reçoive à lavance des honoraires équivalant au taux horaire normal pour la prestation de tels services.

35 35 Exemple – Évaluation commerciale Le prêteur, ses successeurs et ayants droits respectifs (y compris, sans sy limiter, les investisseurs qui contractent le prêt hypothécaire ou qui possèdent des droits de participation dans le prêt hypothécaire et le fiduciaire dune titrisation englobant le prêt hypothécaire), chaque agent serveur du prêt hypothécaire, et toutes les agences de notation ayant pris part à toute vente, titrisation ou syndication englobant le prêt hypothécaire peuvent utiliser le rapport dévaluation et sy fier, y compris, sans sy limiter, lutilisation de renseignements choisis tirés du rapport dans les notices doffre (en format électronique ou imprimé) concernant toute vente, titrisation ou syndication englobant le prêt hypothécaire. Lévaluateur accepte de répondre aux questions des parties susmentionnées ayant rapport à la vente, la titrisation ou la syndication, tel que communiqué par le prêteur, pourvu que lévaluateur reçoive à lavance des honoraires équivalant au taux horaire normal pour la prestation de tels services.

36 36 Exemple – Clause de limitation de responsabilité Le contenu du rapport ne doit pas être divulgué en tout ou en partie à toute personne ou entité, autre que le client de lévaluateur, par le biais de la publicité, de documents de sollicitation, de relations publiques, des nouvelles, des ventes, ou de tout autre média sans le consentement écrit et lapprobation des auteurs, en particulier en ce qui a trait aux conclusions de lévaluation, à lidentité de lévaluateur ou du cabinet dévaluation pour lequel travaille lévaluateur ou à toute référence à lICE ou au titre de lévaluateur. En outre, lévaluateur nassume aucune obligation ni responsabilité envers des tiers. Si le rapport se trouve dans les mains de toute personne autre que le client, le client doit informer une telle partie de toutes les hypothèses et conditions limitatives relatives à lévaluation.

37 37 Exemple – Clause de limitation de responsabilité Le contenu du rapport ne doit pas être divulgué en tout ou en partie à toute personne ou entité, autre que le client de lévaluateur, par le biais de la publicité, de documents de sollicitation, de relations publiques, des nouvelles, des ventes, ou de tout autre média sans le consentement écrit et lapprobation des auteurs, en particulier en ce qui a trait aux conclusions de lévaluation, à lidentité de lévaluateur ou du cabinet dévaluation pour lequel travaille lévaluateur ou à toute référence à lICE ou au titre de lévaluateur. En outre, lévaluateur nassume aucune obligation ni responsabilité envers des tiers. Si le rapport se trouve dans les mains de toute personne autre que le client, le client doit informer une telle partie de toutes les hypothèses et conditions limitatives relatives à lévaluation.

38 38 Exemple – Clause de limitation de lutilisation Le contenu du rapport ne doit pas être divulgué en tout ou en partie à toute personne ou entité, autre que le client de lévaluateur, par le biais de la publicité, de documents de sollicitation, de relations publiques, des nouvelles, des ventes, ou de tout autre média sans le consentement écrit et lapprobation des auteurs, en particulier en ce qui a trait aux conclusions de lévaluation, à lidentité de lévaluateur ou du cabinet dévaluation pour lequel travaille lévaluateur ou à toute référence à lICE ou au titre de lévaluateur. En outre, lévaluateur nassume aucune obligation ni responsabilité envers des tiers. Si le rapport se trouve dans les mains de toute personne autre que le client, le client doit informer une telle partie de toutes les hypothèses et conditions limitatives relatives à lévaluation.

39 39 Exemple – Contrat sur les CGE Lévaluateur doit indemniser Quelquun et ses mandataires, directeurs, partenaires, associés, employés, agents et les personnes dont Quelquun est légalement responsable de toute réclamation, perte, coût, dommage-intérêt, dépense et dette (y compris les frais juridiques raisonnables) de quelque façon ou à quelque date quelles soient découlant, y compris, sans sy limiter, de lésions corporelles ou dun décès, de dommages matériels ou de toute autre perte ou préjudice de quelque nature que ce soit découlant dactes ou domissions relatifs à la prestation de services dévaluation par lévaluateur, ses employés, ses mandataires ou ses sous-traitants.

40 40 Exemple – Contrat sur les CGE Lévaluateur doit indemniser Quelquun et ses mandataires, directeurs, partenaires, associés, employés, agents et les personnes dont Quelquun est légalement responsable de toute réclamation, perte, coût, dommage-intérêt, dépense et dette (y compris les frais juridiques raisonnables) de quelque façon ou à quelque date quelles soient découlant, y compris, sans sy limiter, de lésions corporelles ou dun décès, de dommages matériels ou de toute autre perte ou préjudice de quelque nature que ce soit découlant dactes ou domissions relatifs à la prestation de services dévaluation par lévaluateur, ses employés, ses mandataires et ses sous-traitants.

41 41 Exemple – Contrat sur les CGE Lévaluateur doit indemniser Quelquun et ses mandataires, directeurs, partenaires, associés, employés, agents et les personnes dont Quelquun est légalement responsable de toute réclamation, perte, coût, dommage-intérêt, dépense et dette (y compris les frais juridiques raisonnables) de quelque façon ou à quelque date quelles soient découlant, y compris, sans sy limiter, de lésions corporelles ou dun décès, de dommages matériels ou de toute autre perte ou préjudice de quelque nature que ce soit découlant dactes ou domissions relatifs à la prestation de services dévaluation par lévaluateur, ses employés, ses mandataires ou ses sous-traitants.

42 42 Exemple – Contrat sur les CGE Lévaluateur doit indemniser Quelquun et ses mandataires, directeurs, partenaires, associés, employés, agents et les personnes dont Quelquun est légalement responsable de toute réclamation, perte, coût, dommage-intérêt, dépense et dette (y compris les frais juridiques raisonnables) de quelque façon ou à quelque date quelles soient, y compris, sans sy limiter de lésions corporelles ou dun décès, de dommages matériels ou de toute autre perte ou préjudice de quelque nature que ce soit découlant dactes ou domissions relatifs à la prestation de services dévaluation par lévaluateur, ses employés, ses mandataires ou ses sous-traitants.

43 Clause de disculpation dans une lettre de rappel Exemple Veuillez accepter le présent rapport modifié qui comprend les modifications énoncées dans lannexe ci- jointe. En date du 1 er mai, date à laquelle lerreur a été portée à mon attention, je ne suis en aucun cas responsable de toute action découlant du fait de sêtre fié au rapport original, ni de toute action découlant du fait quune personne ayant obtenu accès au rapport antérieurement à cette date sy est fiée. Dans la mesure du possible, veuillez me transmettre le nom et les coordonnées de toutes les personnes qui possèdent une copie du rapport original afin que je puisse les informer immédiatement des modifications. Date à laquelle lerreur a été portée à lattention de lévaluateur par le client ou que lerreur a été portée à lattention du client par lévaluateur. Comprend une annexe exposant en détail les modifications précises en plus du rapport modifié

44 44 En pratique Dans le contrat, comme dans le rapport dévaluation, lévaluateur doit nommer les personnes pouvant se fier au rapport et expliquer les fins auxquelles elles peuvent se fier au rapport : p. ex., client : Genworth a/s Solidifi; ou client : Solidifi, et utilisateur visé : Banque TD. p. ex., financement du premier prêt hypothécaire, ou refinancement du premier prêt hypothécaire, ou du deuxième prêt hypothécaire. Soyez précis de manière à limiter la responsabilité. Voir: Grey Mortgage Investment Corp v. Campbell & Pound Ltd, 113 A.C.W.S. (3d) 741 –Plaignant : prêteur hypothécaire qui avance des fonds pour lachat de la propriété. – Le plaignant se fie au rapport dévaluation. – Le plaignant perd de largent et poursuit en justice lévaluateur. – La demande est rejetée. – Le fait que le plaignant sest fié au rapport ne constitue pas un motif raisonnable. – Lévaluateur na pas été embauché par le plaignant. – Le rapport contient des avertissements quant à la portée de la validité et au fait que le marché est volatile. Il est recommandé que la condition limitative sapplique au rapport entier.

45 Clause dindemnisation raisonnable « Lévaluateur doit indemniser le client, ses cadres, mandataires et employés, de toute perte, réclamation, dette et dommage découlant de la négligence ou de lomission de la part de lévaluateur, des employés, mandataires ou sous-traitants de lévaluateur dans le cadre de la prestation de services professionnels dévaluation par lévaluateur en vertu du présent accord. » 45

46 46 Termes clés Ce que stipule votre police dassurance contre les erreurs et omissions : « Lassureur nest pas tenu de verser des paiements en cas de pertes liées à toute réclamation : i) découlant de la responsabilité dautres personnes assumée par lassuré en vertu de tout contrat, sauf si une telle responsabilité aurait incombé à lassuré même en labsence dun tel contrat. »

47 47 Termes clés Renonciations : (client) Lévaluateur convient quil fournit les services à ses propres risques. Lévaluateur est entièrement responsable des blessures, pertes ou dommages pouvant découler de la prestation des services, bien que de telles blessures, pertes ou dommages soient attribuables à la négligence de Quelquun. Par les présentes, lévaluateur libère Quelquun, ses partenaires, associés, employés et mandataires des réclamations, pertes, dommages et coûts, y compris, sans sy limiter, les blessures corporelles subies par une personne, les dommages causés à un bien ou la perte dun bien, provoqués ou infligés à dautres par lévaluateur directement ou indirectement ou résultant des actes, oublis ou négligences de Quelquun.

48 48 Termes clés Renonciations : (évaluateur) EN CONTREPARTIE, lévaluateur accepte également de ne faire aucune réclamation et de nentamer aucune procédure contre toute personne ou corporation en droit de réclamer une contribution ou une indemnité auprès de la personne ou de la corporation exonérée par la présente renonciation. Les renonciateurs comprennent et acceptent que sils font une réclamation ou entament une procédure, et que les renonciations sappliquent à une telle procédure de quelque manière que ce soit, quelle soit justifiée en droit ou non, ils mettront immédiatement un terme à une telle réclamation ou procédure, et ils assumeront les frais liés aux renonciations concernant une telle procédure sur une base avocat- client. La présente renonciation doit agir irréfutablement à titre de préclusion en cas de toute réclamation, action, plainte ou procédure future de la part des renonciateurs relativement aux questions visées par la présente renonciation. La renonciation peut être invoquée en cas de réclamation, action, plainte ou procédure afin de la rejeter de façon sommaire et les renonciateurs ne soulèveront aucune objection au cours de toute procédure ultérieure si les autres parties visées par celle-ci nont pas accès à linformation contenue dans la présente renonciation.

49 49 Termes clés Mesures de rendement : De quelle façon votre évaluation et vos services seront-ils évalués? En règle générale, un moteur de règles automatique procédera à un examen et vous informera des préoccupations ou pas. De plus, il peut rejeter votre évaluation sil considère quelle ne répond pas aux attentes. De faibles résultats peuvent entraîner une réduction de la charge de travail future ou le retrait de votre nom de la liste des évaluateurs approuvés. Conseil : Assurez-vous dêtre à laise avec le processus dexamen et de posséder une compréhension claire de la façon dont lexamen sera effectué.

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51 51 Étapes simples 2.Connaissez vos propres limites : voir caractère raisonnable Quelles sont vos qualifications et compétences? Certaines provinces exigent des permis ou des études spécialisées pour fournir certains services : p. ex., évaluations environnementales, études du fonds de réserve. Votre police dassurance contre les erreurs et omissions contient une exclusion pour toute infraction intentionnelle à toute loi ou à tout règlement.

52 52 Qualifications et compétences Éviter les mandats exigeant une expertise qui nest pas acquise pendant léducation et la formation des évaluateurs. Par exemple, inclure dans les rapports dévaluation les infractions au code du bâtiment, les enjeux environnementaux ou même la vérification de la consommation dénergie. Lassurance contre les erreurs et omissions ne couvre pas les inspections de bâtiments ou les avis juridiques relatifs au titre tel que décrit dans ces contrats. Cependant, lévaluateur doit connaître les procédures dinspection visant à identifier les anomalies et à produire un rapport sur ses observations sur la qualité et les faiblesses de la construction et de lentretien, le respect du zonage et le règlement relatif aux incendies.

53 53 Un plus grand nombre de clients quauparavant demandent aux évaluateurs deffectuer des inspections dhabitations qui dépassent la portée des fonctions dun évaluateur. À lexception du refus, les évaluateurs ne disposent pas de beaucoup de recours. Par conséquent, il importe dinscrire de façon claire « conditions limitatives » et « avertissements » dans le rapport dévaluation afin de démontrer que lévaluateur a : noté quune condition pourrait exister; demandé des renseignements et inclus les faits fournis; recommandé une inspection menée par un expert qualifié.

54 54 Il importe de mentionner que vous êtes un « évaluateur » qualifié, et non un « inspecteur dhabitations » possédant une formation spécialisée ou une expertise. Quand un client demande à un évaluateur deffectuer une inspection alors quil nest pas qualifié pour le faire, il y a un problème. Lévaluateur doit discuter avec le client des raisons pour lesquelles il recommande une inspection menée par un expert qualifié. Expliquez vos limites et souvenez-vous que votre intégrité et votre titre sont en jeu chaque fois que vous produisez un rapport dévaluation.

55 Inspection des progrès Constitue le prolongement dune évaluation dune nouvelle construction ou de rénovations. Effectuée par le même évaluateur qui a réalisé lévaluation originale. Lassurance peut ne pas couvrir dautres éléments. Méfiez-vous des renseignements requis par certains rapports qui vont au-delà de linspection, p. ex., inspection dhabitations ou vérification de la consommation dénergie, et des questions liées à la responsabilité juridique non assurées. 55

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58 58 Constatez-vous quelque chose dinhabituel dans cette photo? De quelle façon décririez-vous cette situation? Que recommanderiez-vous?

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60 60 Étapes clés 3. Être au courant des inclusions et exclusions de la couverture. Lire la police, et en cas de doute, demander par écrit au courtier dassurance si lactivité est assurée. Lévaluateur devrait souscrire de nombreuses polices en fonction de son modèle opérationnel : erreurs et omissions, surplus erreurs et omissions, assurance automobile, assurance des pertes dexploitation, assurance en cas de décès par accident ou dinvalidité, assurance-responsabilité des administrateurs et des cadres. Autre assurance professionnelle, par exemple. Si lévaluateur exerce les fonctions de technicien juridique en Ontario, lassurance contre les erreurs et omissions relatives aux évaluations est inappropriée, et la souscription dun avenant savère nécessaire. Il est recommandé de faire appel au même assureur pour les polices dassurance liées à la responsabilité professionnelle et au surplus afin déviter un litige quant à la partie qui présente une défense et à la partie qui paie la réclamation.

61 61 Certaines exclusions Violation de toute loi ou de tout règlement, c.-à-d. aucun permis, aucune assurance. Responsabilité envers les tiers, c.-à-d. entrepreneurs indépendants. Au cours de la suspension : mesures disciplinaires, non-paiement de la cotisation/assurance; exigences de la FPC et du CPA. Aide de quelque manière que ce soit offerte par un évaluateur accrédité non rémunéré au moyen dhonoraires dans le cadre de la prestation de services professionnels. Aide de quelque manière que ce soit offerte par un non membre dans le cadre de la prestation de services professionnels. Lois précédentes – avant ladhésion, ou rupture de protection. Le rapport na pas été contresigné de façon appropriée. Lévaluateur nest pas inscrit dans le répertoire des stagiaires.

62 Obligation liée à la cosignature Les RÈGLES 2010 : Il est contraire à léthique professionnelle quun membre CRA utilise ce titre autre quen rapport à des activités dévaluation, dexamen ou de consultation pour des sites dhabitation résidentielle non aménagés ou pour des sites dhabitation comprenant quatre (4) unités dhabitation familiales distinctes. [v ] Les RÈGLES : Il est contraire à léthique professionnelle quun membre stagiaire signe un rapport dévaluation, dexamen ou de consultation à moins que le rapport ne soit contresigné par un membre accrédité compétent. [v. 2.20, , 9.9.6, ] Police dassurance contre les erreurs et omissions 2010 : Définition de « Services professionnels » : (i) La signature dun membre AACI doit figurer sur les rapports dévaluation dun membre CRA autres que les rapports dévaluation pour des sites dhabitation résidentielle non aménagés ou pour des sites dhabitation comprenant quatre (4) unités dhabitation familiales distinctes; (ii) Tous les rapports produits par un membre stagiaire doivent être contresignés par un membre accrédité compétent. 62

63 63 Observations environnementales : Les membres sont tenus de suivre la formation nécessaire pour faire état des préoccupations environnementales à lintérieur dun rapport dévaluation. Cela ne fait pas partie de la formation dévaluateur. Dans ce cas, les membres doivent être au courant des exclusions environnementales de lassurance contre les erreurs et omissions afin de connaître les «enjeux environnementaux » qui ne sont pas assurés tel que décrit dans ces contrats. Les opinions quun évaluateur émet sur les répercussions dune condition environnementale sur la valeur sont assurées. – voir Communiqué n°

64 64 Observations environnementales : Les membres sont tenus de suivre la formation nécessaire pour faire état des préoccupations environnementales à lintérieur dun rapport dévaluation. Cela ne fait pas partie de la formation dévaluateur. Dans ce cas, les membres doivent être au courant des exclusions environnementales de lassurance contre les erreurs et omissions afin de connaître les « enjeux environnementaux » qui ne sont pas assurés tel que décrit dans ces contrats. Cependant, lévaluateur doit connaître les questions et développement environnementaux courants pouvant être observés au cours dune inspection. Ils doivent être photographiés et documentés de façon appropriée dans le rapport.

65 65 Conditions nuisibles Dimportantes questions de négligence et de responsabilité peuvent être soulevées si le contrat naborde pas de façon appropriée les conditions nuisibles conformément aux exigences des Règles et aux compétences et qualifications des évaluateurs. Les évaluateurs ont lobligation professionnelle de se conformer aux Règles lorsquils offrent des conseils en matière dévaluation et dappliquer les exigences minimales en matière de production de rapports énoncées dans les Règles au moment de la rédaction du rapport. Larticle 12 savère particulièrement utile. Le règlement et le commentaire vi exigent que lévaluateur tienne compte des conditions nuisibles connues. Larticle stipule que « tout défaut de mentionner des conditions nuisibles connues dans le cadre dune évaluation peut mener à la production dun rapport trompeur ».

66 66 Les anciennes installations de culture de la marihuana entraînent des coûts de rénovation élevés, laissent des traces et ont une incidence sur la valeur de la propriété, rendant ainsi sa vente difficile. Elles nuisent à votre santé si vous nêtes pas protégé adéquatement!

67 67 Étapes clés 4. Se servir des conditions limitatives. Leur utilisation savère appropriée dans les contrats et les rapports. Ces conditions visent à protéger les actifs en veillant à ce que lévaluateur dispose de tous les moyens de défense raisonnables sil est poursuivi. À titre de membre, lobligation professionnelle de lévaluateur consiste à se conformer uniformément aux RÈGLES lorsquil accepte de fournir des services dévaluation indépendants. Lévaluateur doit demeurer professionnel; connaître ses limites sur le plan du cadre de ses fonctions ainsi que de ses compétences et qualifications. Il est judicieux dénoncer ses limites dans un contrat et les rapports puisque la personne qui lit le rapport na peut-être pas vu le contrat.

68 Portée limitée des travaux - temps La présente évaluation a été complétée à lintérieur du délai minimal nécessaire pour effectuer toute la gamme de travaux de recherche et danalyse habituels et coutumiers dans le cadre de telles évaluations difficiles et en fonction des directives du prêteur/client. Le prêteur a précisé, au moyen de ses contrats sur les CGE et directives, les risques liés aux limites de temps quil est prêt à accepter. Par conséquent, les conclusions finales en ce qui concerne la valeur peuvent varier raisonnablement denviron 10 %. 68

69 69 Exemple de clause de limitation de responsabilité - utilisateur AVIS AU LECTEUR : La présente évaluation a été réalisée pour lusage exclusif de (nom du client ou de lutilisateur visé). Aucune autre partie, y compris les financiers du client ou autres, peut se fier au présent rapport dévaluation sans lapprobation précise écrite de lévaluateur et lapprobation du client désigné et de lutilisateur visé à titre dutilisateurs exclusifs. Une demande dutilisation peut être déposée auprès de lévaluateur pour obtenir son approbation écrite. Lévaluateur peut exiger des frais. Toute partie qui ne respecte pas la procédure visant à obtenir le droit de se fier à la présente évaluation na pas le droit de se fier à tout aspect de la présente évaluation et si elle le fait, elle doit le faire à ses propres risques.

70 70 Exemple de clauses de limitation de responsabilité Le présent rapport dévaluation a été préparé pour le seul et exclusif usage de _____________ pour laider à prendre une décision à légard du prêt hypothécaire. Tout tiers ne doit pas sy fier à quelque fin que ce soit. Le présent rapport dévaluation a été préparé pour le seul et exclusif usage du client de lévaluateur. Aucun tiers nest autorisé à sy fier sans lautorisation écrite expresse de lévaluateur. Le présent rapport dévaluation a été préparé pour le seul et exclusif usage du prêteur ci-désigné pour laider à prendre une décision à légard du prêt hypothécaire. Lévaluateur nest pas un inspecteur dhabitations. On ne doit pas se fier au présent rapport pour révéler toute condition observée dans la propriété visée. Le rapport dévaluation ne garantit pas que la propriété est exempte de défectuosités. Une inspection dhabitation professionnelle est recommandée.

71 71 Exemple de clause de limitation de responsabilité CGE ou courtier en hypothèques – tiers Le prêteur a demandé que lévaluateur transmette le contenu du présent rapport par lentremise de (nom du CGE). En vertu de son contrat dutilisation, (nom du CGE) na offert aucune garantie que le (programme de CGE) sera sans erreur, a mentionné que linformation déclarée au (programme de CGE) et par celui-ci peut contenir des erreurs de transmission, et a indiqué que lutilisateur qui utilise le (programme de CGE) le fait à ses propres risques. Par conséquent, le prêteur doit prendre sa propre décision quant à lexactitude et à la fiabilité du (programme de CGE) en ce qui concerne son utilisation. Lévaluateur ne fait aucune représentation et ne donne spécifiquement aucune garantie quant à lexactitude ou à linterprétation du contenu transmis par (programme de CGE) ou à sa fiabilité. Lévaluateur utilise une telle direction conformément à une directive précise et aux risques exclusifs du prêteur. À sa demande, le prêteur peut obtenir une véritable copie du rapport original directement auprès de lévaluateur au moyen du courrier électronique protégé, de la poste ou autres.

72 72 Étapes clés 5.Au moment de la préparation ou de lexamen dun contrat, demander un avis juridique. Utiliser un contrat de services type. Voici des questions simples à prendre en considération avant dentamer un travail : –Quacceptez-vous de faire? Délais, tâches précises? –Qui fait quoi, et quand? –Quelle est la durée du contrat? –En vertu de quelles conditions le contrat peut-il être résilié? –Qui, au sein de chaque organisation, est responsable de la prise de décision? –Que survient-il sil y a une violation de contrat? –Droits de propriété intellectuelle? Droit dauteur? –Exigences en matière dassurance? –Dispositions relatives aux honoraires et au paiement?

73 73 Éléments essentiels Adresse ou description officielle de la propriété qui sera évaluée Nom du client et des utilisateurs visés – seul et exclusif usage Objet Autorisation de communication écrite de lévaluateur Date dachèvement prévue Confirmation de linformation fournie par le client Confirmation de linformation requise par lévaluateur pour effectuer lévaluation de façon appropriée Disposition stipulant que lévaluation sera réalisée seulement sur réception des renseignements demandés Arrangements en matière dhonoraires, somme versée à titre dacompte, paiement final, pénalités dintérêt, taxes et débours

74 74 Élément essentiel Lévaluateur entreprendra des travaux de recherche et la préparation de lévaluation sur réception dune copie signée du contrat, dune somme versée à titre dacompte, des frais payés davance ou dune copie parafée de lénoncé des conditions limitatives et de la certification de lévaluateur. Si vous avez des questions au sujet du contenu du présent contrat ou des annexes, veuillez nous téléphoner. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, lexpression de mes sentiments sincères. I.M. Smart Real Value Expert Contrat/lettre de mandat dautorisation et de représentation acceptée : (Signature du client et date)

75 75 Étapes clés 6. En tout temps, agir comme si lon ne dispose pas dune assurance de responsabilité professionnelle!

76 76 Observations finales Comme vous avez vu et entendu aujourdhui, il est recommandé de prendre certaines mesures, alors que dautres ne sont pas recommandées. Vous réalisez quen refusant daccepter de telles conditions, vous pouvez perdre un client ou une source de revenu. En fin de compte, il sagit dune question dordre économique. Est-il dans votre intérêt daccepter des risques potentiels, et des coûts éventuels afin de continuer à travailler pour ce client? La décision vous revient. Veuillez prendre le temps de lire les petits caractères. Le présent séminaire mettait laccent sur les dispositions qui auraient une grave incidence sur la responsabilité. Vous pouvez également avoir limpression que dautres clauses du contrat sont inacceptables.

77 Analyse des risques - récompenses Dans le cas de contrats de CGE, la véritable question à se poser est « signer ou ne pas signer». - LICE comprend que les évaluateurs principaux expérimentés ne seront pas susceptibles daccepter les honoraires suggérés, ce qui signifie que les évaluateurs subalternes moins expérimentés seront plus susceptibles daccepter le travail et les conditions, augmentant ainsi les risques pour les prêteurs et les consommateurs. -Sil sagit dun bon client et quil est disposé à prendre en considération les changements, vous pouvez constater que les risques sont faibles (pas nuls). -Un choix simpose à lévaluateur prudent : dire « NON » ou décider que les risques assumés valent les avantages liés aux affaires éventuelles avec ce client. -Dans tous les cas, faites preuve de diligence raisonnable et faites un choix judicieux. 77

78 78 Prise en charge – récapitulation Voici des étapes simples pour comprendre les contrats : 1.Connaître les principales conditions de votre contrat. 2.Connaître vos qualifications et vos compétences. 3.Connaître la garantie de votre assurance contre les erreurs et omissions. 4.Recourir aux conditions limitatives. 5.Obtenir des conseils professionnels indépendants. 6.Agissez comme si vous ne disposiez pas dune assurance de responsabilité professionnelle.

79 79 Petits caractères Tout ce qui a été dit au cours du séminaire ou lu dans la présentation ne constitue pas un avis professionnel dun avocat indépendant ou dun professionnel de lassurance et ne le remplace pas. Ces personnes seront en mesure de vous donner des conseils professionnels fondés sur votre situation précise. Les lois et lassurance subissent toujours des modifications. Cest une raison de plus pour vérifier deux fois linformation, comme celle communiquée au cours de ce séminaire, avant de prendre une décision ou de signer un contrat. Les opinions exprimées ne reflètent pas nécessairement celles de lInstitut canadien des évaluateurs ou de lAssociation du Québec qui ont coparrainé ce séminaire. Il sagit de mes opinions et conseils et vous avez le droit de les accepter ou de les rejeter à vos propres risques.

80 80 Questions Je demande aux membres du groupe dexperts de retourner à leur place. Je vous demande encore une fois de poser vos questions sur la présentation au groupe dexperts ou à moi. Je vous remercie davoir assisté au séminaire daujourdhui même si vous étiez occupé. Si vous avez besoin de mon aide, nhésitez pas à me téléphoner ou à menvoyer un courriel

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