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Chaire Aménagement et Construction Durables

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1 Chaire Aménagement et Construction Durables
IMMOBILIER DURABLE: POLITIQUES, MARCHES, COUTS, RENTABILITE, FINANCE 1ére partie: Politiques, marchés et nouveau paradigme Jean Carassus Professeur Ecole des Ponts ParisTech Consultant Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

2 Plan 1/ L’immobilier durable, réponse à trois enjeux stratégiques
2/ Premier modèle: basse consommation d’énergie et bâtiments passifs 3/ Deuxième modèle: énergie, environnement, santé 4/ Troisième modèle: économie et production d’énergie 5/ Politiques et marchés: le moteur est politique 6/ Un nouveau paradigme pour la chaine de création de valeur Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

3 1/ L’immobilier durable, réponse à trois enjeux stratégiques
2/ Premier modèle: basse consommation d’énergie et bâtiments passifs 3/ Deuxième modèle: énergie, environnement, santé 4/ Troisième modèle: économie et production d’énergie 5/ Politiques et marchés: le moteur est politique 6/ Un nouveau paradigme pour la chaine de création de valeur Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

4 Le bâtiment représente selon les pays de 30 à 40 % des émissions de gaz à effet de serre et de 40 à 50 % de la consommation d’énergie. Le bâtiment devient soudainement un enjeu central de deux défis planétaires majeurs: le changement climatique et l’approvisionnement énergétique.

5 Emissions de GES par secteur en France Traitement des déchets
Part en 2004 Evolution depuis 1990 Industrie 20% moins 22% Agriculture 19% moins 10% Energie 13% moins 9% Traitement des déchets 3% moins 8% Bâtiment plus 22% Transports 26% plus 23% En France, le chiffre est plus faible pour les gaz à effet de serre (GES), avec l’énergie nucléaire décarbonnée, mais l’évolution va, comme dans les transports, dans le mauvais sens Source « Division par quatre des émissions de gaz à effet de serre de la France à l’horizon 2050 » (rapport De Boissieu). Ministère de l’Economie, des Finances, de l’Industrie, Ministère de l’Ecologie et du Développement Durable

6 Consommation d’énergie primaire en France
Part en 2005 Bâtiment 45% Transports 26% Industrie 28% Agriculture 1% Pour l’énergie, la France est dans la moyenne, le bâtiment représente près de la moitié de la consommation Source: J.Orselli. Economies et substitutions d’énergie dans les bâtiments. Commission Urbanisme et habitat. Commission Energie et changement climatique. Académie des Technologies. 2007,

7 La ville, qui inclut le bâtiment et les transports urbains, représente plus de la moitié des émissions de gaz à effet de serre et environ les deux tiers de la consommation énergétique. Le développement urbain durable, avec ses trois dimensions - urbanisme, bâtiment, transports – est devenu le problème n°1 du changement climatique et de l’approvisionnement énergétique.

8 A ces deux enjeux, s’ajoute un troisième, celui de la santé qui prend une dimension croissante: - sur des aspects maintenant connus (amiante, peintures au plomb) - mais aussi encore peu explorés (qualité de l’air intérieur). Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

9 L’immobilier durable est une réponse à ces trois enjeux: Énergie
Environnement Santé Avec une dimension économique: coûts acceptables Sociale: immeubles accessibles au plus grand nombre Et culturelle: conditions acceptables culturellement Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

10 Rapport sur www.prebat.net (rubrique Actualités, rapports d’études)
Depuis une trentaine d’années, des expériences visant à créer sur le plan conceptuel et opérationnel des immeubles durables ont été mises en œuvre dans plusieurs pays Un benchmark international réalisé pour le PREBAT (Programme de Recherche et d’expérimentation sur l’Energie dans le Bâtiment) et piloté par le CSTB a mis en évidence, en simplifiant, trois modèles internationaux. Rapport sur (rubrique Actualités, rapports d’études) Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

11 1/ L’immobilier durable, réponse à trois enjeux stratégiques
2/ Premier modèle: basse consommation d’énergie et bâtiments passifs 3/ Deuxième modèle: énergie, environnement, santé 4/ Troisième modèle: économie et production d’énergie 5/ Politiques et marchés: le moteur est politique 6/ Un nouveau paradigme pour la chaine de création de valeur Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

12 Le principe est une faible consommation dans des bâtiments sur-isolés.
Les Allemands savent faire des constructions neuves pratiquement sans équipement de chauffage,avec un surinvestissement de l’ordre de 5 à 7%. Une maison labellisée Passivhaus doit avoir: - un besoin pour le chauffage limité à 15 KWh/m²an, - une consommation totale d’énergie primaire inférieure à 120 KWh/m²/an, - une étanchéité à l’air maximum de 0,6 volume/heure. Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

13 Site: http://www.passiv.de/
Pour obtenir ces caractéristiques, un nouveau concept de bâtiment a été inventé, à la fin des années 80, notamment par Wolfgang Feist, créateur du Passivhaus Institut. Il s’agit de bâtiments pratiquement sans système conventionnel de chauffage. Le bâtiment est dit passif, car pour l’essentiel, l’utilisation « passive » de la chaleur issue du rayonnement solaire, des personnes et des appareils (éclairage, électro ménager, micro-ordinateur…) est suffisante pour obtenir une température normale en période froide. Site: Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

14 Site: http://www.minergie.ch/fr/index.php
En Suisse, un bâtiment labellisé Minergie®  a une consommation de chauffage, eau chaude et ventilation de 42 KWh/m²an d’énergie primaire, pour l’habitat neuf, soit la moitié de la consommation des bâtiments usuels. L’objectif est de 80 KWh/m² pour l’habitat rénové. Le label s’applique aussi aux bâtiments non résidentiels. Il s’agit de bâtiments à isolation thermique renforcée, avec enveloppe étanche à l’air, aération contrôlée, et consommation électrique maîtrisée. Site: Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

15 En France, l’association Effinergie fondée par trois conseils régionaux (Alsace, Franche Comté, Languedoc Roussillon), un collectif d’industriels (« Isolons la terre contre le CO2 »), deux banques (Caisse des Dépôts, Banque Populaire) et le CSTB a défini un label (neuf et rénovation) basse consommation « à la française », le label Effinergie® inspiré de Minergie. Le label Effinergie® est la future réglementation thermique française 2012. Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

16 Des techniques bien maîtrisées
EFFINERGIE PASSIVHAUS Source: Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

17 1/ L’immobilier durable, réponse à trois enjeux stratégiques
2/ Premier modèle: basse consommation d’énergie et bâtiments passifs 3/ Deuxième modèle: énergie, environnement, santé 4/ Troisième modèle: économie et production d’énergie 5/ Politiques et marchés: le moteur est politique 6/ Un nouveau paradigme pour la chaine de création de valeur Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

18 L’énergie est alors un objectif articulé à d’autres cibles (insertion dans le site, confort, matériaux, déchets…). C’est un modèle adapté à des investisseurs pour lesquels l’énergie n’est pas l’objectif principal. Les labels américain LEED™, britannique BREEAM et français HQE® sont des exemples de cette stratégie. Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

19 Site: http://www.usgbc.org
LEED™ est une certification américaine de qualité environnementale conçue à l’origine pour les bâtiments non résidentiels, créée en 1998 par l’US Green Building Council, organisation non gouvernementale à but non lucratif. C’est une certification accordée si une performance suffisante est atteinte dans six domaines: site, gestion de l’eau, énergie, matériaux et ressources, qualité de l’ambiance intérieure, innovation et processus de conception. Site: Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

20 Au Royaume Uni, le label BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Model) fut lancé en 1990. Il utilise pour les bâtiments résidentiels sept critères (énergie, eau, pollution, matériaux, transport, écologie et utilisation du sol, santé et confort). Il est appliqué à sept types d’immeubles: logements (EcoHomes), industrie, bureaux, commerces, écoles, justice et prisons. Site Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

21 - le site: intégration, matériaux, chantier,
La méthode française Haute Qualité Environnementale HQE© a été créée en Elle utilise quatorze critères dans quatre champs d’action: - le site: intégration, matériaux, chantier, - la gestion: énergie, eau, déchets, maintenance, - le confort: hydrométrique, visuel, acoustique, olfactif, - la santé: qualité de l’air, de l’eau et de l’espace. Les certifications « NF bâtiments tertiaires démarche HQE© », « NF maisons individuelles démarche HQE© » et « Habitat et Environnement » ont été lancées en 2005 et 2006. Sites: pour « NF bâtiments tertiaires démarche HQE© » pour « NF maisons individuelles démarche HQE© » pour « Habitat et Environnement » Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

22 Une récente initiative vise à harmoniser ces différents labels (HQE, LEED, BREEAM) au niveau international: Sustainable Buildings Alliance Voir le site Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

23 1/ L’immobilier durable, réponse à trois enjeux stratégiques
2/ Premier modèle: basse consommation d’énergie et bâtiments passifs 3/ Deuxième modèle: énergie, environnement, santé 4/ Troisième modèle: économie et production d’énergie 5/ Politiques et marchés: le moteur est politique 6/ Un nouveau paradigme pour la chaine de création de valeur Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

24 Les bâtiments sont isolés et le solaire assure une production locale d’énergie.
Les maisons de la variante américaine sont plus isolées et moins industrialisées que celles de la variante japonaise, la production locale d’énergie est photovoltaïque. Le mix économie et production ouvre la voie aux bâtiments à énergie positive Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

25 - aux combles bien isolés
Aux Etats-Unis, une maison économe type entrant dans le programme « Building America », est une maison à ossature bois : - à épaisseur des ossatures augmentée, avec une membrane d’étanchéité en extérieur ; - aux combles bien isolés  - avec des fenêtres double vitrage peu émissif ; - munie d’une ventilation mécanique ; - avec une chaudière à haute efficacité et des réseaux courts; - équipée de lampes fluo compactes. Quand la maison tend vers une « Zero Energy Home », le dispositif est complété par du solaire thermique et un système photovoltaïque. Cela peut être un bâtiment à énergie positive. Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

26 L’approche est centrée sur la préfabrication et le photovoltaïque.
Une maison japonaise à basse consommation type est une maison préfabriquée, toute électrique, avec une isolation légèrement renforcée, fenêtres double vitrage, ventilation mécanique, pompe à chaleur et production locale par modules photovoltaïques intégrés dans le modèle. L’approche est centrée sur la préfabrication et le photovoltaïque. En France, les premiers bâtiments à énergie positive ont été récemment livrés. Le concept représente la future réglementation française 2020. Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

27 1/ L’immobilier durable, réponse à trois enjeux stratégiques
2/ Premier modèle: basse consommation d’énergie et bâtiments passifs 3/ Deuxième modèle: énergie, environnement, santé 4/ Troisième modèle: économie et production d’énergie 5/ Politiques et marchés: le moteur est politique 6/ Un nouveau paradigme pour la chaine de création de valeur Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

28 (contraintes, incitations) Création d’un marché
En matière de changement climatique, énergie, environnement, santé, un processus inhabituel se met en place, dans lequel le marché n’est pas moteur: Décisions politiques (contraintes, incitations) Création d’un marché Alerte de la communauté scientifique

29 Stern Review on The Economics of Climate Change (2006):
« Le changement climatique présente un défi unique pour l’économie : il constitue l’échec du marché le plus important et le plus étendu que l’on n’ait jamais connu ». Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

30 Au niveau continental, l’Europe fixe les objectifs, d’ici 2020
réduire les émissions de gaz à effet de serre de 20% France 14 % (hors marché CO2) augmenter de 20 % l’efficacité énergétique porter à 20 % la part des énergies renouvelables France 23 %

31 Dans le domaine du bâtiment, la directive européenne 2002/91/CE du 16 décembre 2002:
- demande l’utilisation de méthodes de calcul thermique ayant certaines caractéristiques, - exige un renforcement au moins tous les 5 ans des réglementations thermiques tant pour le neuf que pour l’existant, - demande la mise en place de diagnostics de performance énergétique pour les bâtiments neufs et existants, - exige des études de faisabilité énergétique avant décision de construction d’opérations de plus de 1000 m², - demande une amélioration thermique significative pour les rénovations de plus de 1000 m² avec des travaux importants, - rend obligatoire la mise en place régulière de contrôles des chaudières et des installations de climatisation d’une certaine taille. Entre 2006 et 2009, à l’exception de la dernière rubrique, la France a mis en place les mesures définies par la directive.

32 l’Etat applique les directives européennes
Au niveau national, l’Etat applique les directives européennes et définit les standards d’aujourd’hui, de demain et d’après-demain

33 Mesures bâtiments neufs: textes et dates de leur mise en oeuvre
Réglementation Thermique 2005 Décret et arrêté du 24 mai 2006 Permis de construire postérieurs au 1er septembre 2006 Décret Diagnostic de Performance Energétique résidentiel tertiaire 14 septembre 2006 Arrêté 21 septembre 2007 Permis de construire postérieurs au 1er juillet 2007 Selon décisions collectivités locales Arrêté Coefficient d’Occupation des Sols 3 mai 2007 Arrêté labels HPE, THPE, BBC 8 mai 2007 Application immédiate Etudes faisabilité EnR, neuf et existant Décret 19 mars 2007 Arrêté 18 décembre 2007 Permis de construire postérieurs au 1er janvier 2008

34 Mesures bâtiments existants: textes et dates de leur mise en oeuvre
Décret Diagnostic de Performance Energétique et Arrêté DPE vente résidentiel tertiaire 14 septembre 2006 DPE résidentiel tertiaire vente 1er novembre 2006 DPE résidentiel location Arrêté 3 mai 2007 DPE résidentiel location 1er juillet 2007 DPE bâtiments publics Arrêté 7 décembre 2007 DPE bâtiments publics 1er janvier 2008 Décret réglementation thermique existant 19 mars 2007 Arrêté RT par élément 3 mai 2007 RT par élément 1er novembre 2007 Arrêtés RT globale existant 20 décembre 2007 et en cours RT globale 1er avril 2008

35 Les standards de demain :
Réglementation thermique 2012 : tous les bâtiments neufs seront au niveau du label Effinergie® ! Rénovation énergétique du parc dans la perspective de baisse de 38 % de la consommation d’énergie d’ici 2020 !

36 Les standards d’après-demain :
- Réglementation thermique 2020 : tous les bâtiments neufs seront à énergie positive ! - Rénovation énergétique drastique du parc dans la perspective du facteur 4 d’ici 2050 !

37 Pour atteindre les objectifs européens du “paquet climat énergie”, le Grenelle de l’Environnement a défini un plan d’action bâtiment ambitieux. La loi, qui outre le changement climatique, traite de la biodiversité et des risques pour l’environnement et la santé, n° du 3 août 2009, dite Grenelle 1, prévoit pour le bâtiment: - un plan de rénovation du parc existant avec une baisse de 38% de la consommation d’énergie d’ici 2020 avec: . rénovation exemplaire des bâtiments publics visant moins 40% d’énergie et moins 50% de GES d’ici 2020 . rénovation des logements sociaux les plus énergivoires pour les passer en classe C du DPE

38 . en 2020 à moins 100% (bâtiment à énergie positive).
- une rupture pour le neuf avec une obligation pour toute la construction neuve d’être: . en 2012 à moins 50% de consommation d’énergie par rapport à 2005, (fin 2010 pour le tertiaire et les bâtiments publics), . en 2020 à moins 100% (bâtiment à énergie positive). - incitation à des plans climat énergie territoriaux d’ici 2012 pour les conseils régionaux, les conseils généraux, les communes et leurs regroupements de plus de habitants - lancement d’un programme d’éco-quartiers avant 2012 - un passage de la part des énergies renouvelables à 23% en 2020.

39 Une politique d’incitation fiscale et financière prévoit:
a/ des incitations et taxes - une refonte des crédits d’impôt - la mise en place de prêts à taux zéro pour la rénovation des logements privés - la mise en place de prêts économie d’énergie de la Caisse des Dépôts pour la rénovation des logements sociaux - l’instauration d’une taxe carbone, - des subventions de l’ADEME et de l’ANAH,

40 b/ la mise en place d’instruments de marché:
- le développement de contrats de performance énergétique (CPE) permettant le financement de certains travaux d’économie d’énergie par des prestataires privés, notamment dans les copropriétés - une forte augmentation des certificats d’économie d’énergie (CEE) pour la période (Les CEE ont été obligatoires pour les fournisseurs d’énergie (80% EDF et GDF) pour un montant de 54 TWh à économiser pour la période juillet 2006 – juin 2009 contre un risque d’amende théorique d’1 milliard € - 0,02€ par Kwh non économisé - ) - le développement de contrats de partenariat public privé pour la rénovation énergétique des bâtiments publics - la diffusion de prêts énergie par les établissements bancaires

41 et gestion de patrimoine
Au niveau local, les collectivités territoriales vont jouer un rôle moteur Permis de construire et gestion de patrimoine Plans climat énergie territoriaux Bilans carbone

42 Accords internationaux
Politique européenne Etat Collectivités territoriales Immobilier: un saut qualitatif inédit Marché

43 1/ L’immobilier durable, réponse à trois enjeux stratégiques
2/ Premier modèle: basse consommation d’énergie et bâtiments passifs 3/ Deuxième modèle: énergie, environnement, santé 4/ Troisième modèle: économie et production d’énergie 5/ Politiques et marchés: le moteur est politique 6/ Un nouveau paradigme pour la chaine de création de valeur Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

44 Vu l’ampleur du saut qualitatif exigé, un nouveau paradigme, un nouveau système de références et de pratiques, est en cours d’élaboration pour (et par) les professionnels de l’immobilier et du bâtiment. Un nouveau dispositif d’organisation des acteurs va se mettre en place tout au long de la chaine de création de valeur: financement, programmation, conception, réalisation, gestion - exploitation, usage.

45 1/ De nouveaux montages financiers sont à mettre en place ou à inventer: - bonus de COS, - prêts énergie, - certificats d’économie d’énergie, - contrats de performance énergétique, - partenariat public privé énergie, - tiers investisseur, - projets domestiques C02 Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

46 2/ La localisation des immeubles est un élément essentiel de la qualité énergétique et environnementale d’un immeuble. Certains labels comme le label britannique BREEAM ont choisi la localisation, avec en particulier la desserte en transports en commun, comme critère environnemental. Il ne sert à rien de faire une maison à énergie positive s’il faut pour y accéder faire 25 km en voiture!

47 3/ Le programme aura de plus en plus une dimension performancielle, élaboré par un maître d’ouvrage qui aura tendance à passer avec ses partenaires, en particulier la maîtrise d’œuvre, des contrats avec garantie de performance.

48 4/ L’ingénierie concourante architecte – ingénieur – économiste deviendra une pratique incontournable, avec participation du futur exploitant à la conception. Dès l’esquisse, les trois quarts de la consommation d’énergie sont déterminés (orientation, compacité). Usuellement pratiquée en séquences (climat mal pris en compte, enveloppe, équipements), la conception devra dans un même mouvement travailler le climat, l’enveloppe et les équipements par optimisations successives de solutions architecturales et techniques, évaluées en coûts d’investissement et d’exploitation, en prenant en compte les facilités de gestion et d’usage.

49 5/ Composants et équipements efficaces sur le plan énergétique, environnemental et santé représentent désormais un enjeu considérable pour les industriels et les négociants. L’approche d’ensemble (« holistic design ») des bâtiments, neufs ou rénovés, au détriment d’une approche par composant est une garantie incontournable d’efficacité.

50 6/ La mise en oeuvre sur chantier exige une préoccupation inhabituelle d’étanchéité à l’air qui demande de nouvelles formes de coordination entre corps d’état. Comme pour le label allemand Passivhaus, Effinergie exige un test d’étanchéité à l’air pour l’obtention de son label.

51 7/ La mise en service du bâtiment et de ses équipements devient une étape décisive avec un réglage fin des équipements. L’obtention du label américain LEED™ passe aux Etats-Unis par la mise en place d’un « commissioning », système qualité qui garantit le maintien de la performance tout au long de la chaine programmation-conception-réalisation-mise en service.

52 8/ L’exploitation – maintenance doit maintenir les performances en exploitation, qui est l’objectif final à atteindre. C’est à cette phase que la partie est gagnée ou perdue. Pour une bonne efficacité énergétique et environnementale, c’est une phase essentielle, longtemps négligée au profit de l’investissement, jugé plus « noble » par les architectes et les ingénieurs.

53 9 / Une bonne information des occupants, avec un suivi fin des consommations est indispensable.
La consommation d’une même maison performante peut varier de 1 à 3 selon le comportement des occupants! Dans le secteur tertiaire, l’information et l’implication des salariés travaillant dans l’immeuble sont des éléments essentiels de la performance du bâtiment.

54 Merci pour votre attention
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