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Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 IMMOBILIER DURABLE: POLITIQUES,

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1 Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 IMMOBILIER DURABLE: POLITIQUES, MARCHES, COUTS, RENTABILITE, FINANCE 1ére partie: Politiques, marchés et nouveau paradigme Jean Carassus Professeur Ecole des Ponts ParisTech Consultant Chaire Aménagement et Construction Durables

2 Immobilier durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 Plan 1/ Limmobilier durable, réponse à trois enjeux stratégiques 2/ Premier modèle: basse consommation dénergie et bâtiments passifs 3/ Deuxième modèle: énergie, environnement, santé 4/ Troisième modèle: économie et production dénergie 5/ Politiques et marchés: le moteur est politique 6/ Un nouveau paradigme pour la chaine de création de valeur

3 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre / Limmobilier durable, réponse à trois enjeux stratégiques 2/ Premier modèle: basse consommation dénergie et bâtiments passifs 3/ Deuxième modèle: énergie, environnement, santé 4/ Troisième modèle: économie et production dénergie 5/ Politiques et marchés: le moteur est politique 6/ Un nouveau paradigme pour la chaine de création de valeur

4 Le bâtiment représente selon les pays de 30 à 40 % des émissions de gaz à effet de serre et de 40 à 50 % de la consommation dénergie. Le bâtiment devient soudainement un enjeu central de deux défis planétaires majeurs: le changement climatique et lapprovisionnement énergétique.

5 En France, le chiffre est plus faible pour les gaz à effet de serre (GES), avec lénergie nucléaire décarbonnée, mais lévolution va, comme dans les transports, dans le mauvais sens Emissions de GES par secteur en France Part en 2004Evolution depuis 1990 Industrie20%moins 22% Agriculture19%moins 10% Energie13%moins 9% Traitement des déchets 3%moins 8% Bâtiment19%plus 22% Transports26%plus 23% Source « Division par quatre des émissions de gaz à effet de serre de la France à lhorizon 2050 » (rapport De Boissieu). Ministère de lEconomie, des Finances, de lIndustrie, Ministère de lEcologie et du Développement Durable

6 Pour lénergie, la France est dans la moyenne, le bâtiment représente près de la moitié de la consommation Consommation dénergie primaire en France Part en 2005 Bâtiment45% Transports26% Industrie28% Agriculture1% Source: J.Orselli. Economies et substitutions dénergie dans les bâtiments. Commission Urbanisme et habitat. Commission Energie et changement climatique. Académie des Technologies. 2007,

7 La ville, qui inclut le bâtiment et les transports urbains, représente plus de la moitié des émissions de gaz à effet de serre et environ les deux tiers de la consommation énergétique. Le développement urbain durable, avec ses trois dimensions - urbanisme, bâtiment, transports – est devenu le problème n°1 du changement climatique et de lapprovisionnement énergétique.

8 A ces deux enjeux, sajoute un troisième, celui de la santé qui prend une dimension croissante: - sur des aspects maintenant connus (amiante, peintures au plomb) - mais aussi encore peu explorés (qualité de lair intérieur). durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

9 Limmobilier durable est une réponse à ces trois enjeux: –Énergie –Environnement –Santé Avec une dimension économique: coûts acceptables Sociale: immeubles accessibles au plus grand nombre Et culturelle: conditions acceptables culturellement durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

10 Depuis une trentaine dannées, des expériences visant à créer sur le plan conceptuel et opérationnel des immeubles durables ont été mises en œuvre dans plusieurs pays Un benchmark international réalisé pour le PREBAT (Programme de Recherche et dexpérimentation sur lEnergie dans le Bâtiment) et piloté par le CSTB a mis en évidence, en simplifiant, trois modèles internationaux. Rapport sur (rubrique Actualités, rapports détudes)www.prebat.net durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

11 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre / Limmobilier durable, réponse à trois enjeux stratégiques 2/ Premier modèle: basse consommation dénergie et bâtiments passifs 3/ Deuxième modèle: énergie, environnement, santé 4/ Troisième modèle: économie et production dénergie 5/ Politiques et marchés: le moteur est politique 6/ Un nouveau paradigme pour la chaine de création de valeur

12 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 Le principe est une faible consommation dans des bâtiments sur-isolés. Les Allemands savent faire des constructions neuves pratiquement sans équipement de chauffage,avec un surinvestissement de lordre de 5 à 7%. Une maison labellisée Passivhaus doit avoir: - un besoin pour le chauffage limité à 15 KWh/m²an, - une consommation totale dénergie primaire inférieure à 120 KWh/m²/an, - une étanchéité à lair maximum de 0,6 volume/heure.

13 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 Pour obtenir ces caractéristiques, un nouveau concept de bâtiment a été inventé, à la fin des années 80, notamment par Wolfgang Feist, créateur du Passivhaus Institut. Il sagit de bâtiments pratiquement sans système conventionnel de chauffage. Le bâtiment est dit passif, car pour lessentiel, lutilisation « passive » de la chaleur issue du rayonnement solaire, des personnes et des appareils (éclairage, électro ménager, micro-ordinateur…) est suffisante pour obtenir une température normale en période froide. Site:

14 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 En Suisse, un bâtiment labellisé Minergie® a une consommation de chauffage, eau chaude et ventilation de 42 KWh/m²an dénergie primaire, pour lhabitat neuf, soit la moitié de la consommation des bâtiments usuels. Lobjectif est de 80 KWh/m² pour lhabitat rénové. Le label sapplique aussi aux bâtiments non résidentiels. Il sagit de bâtiments à isolation thermique renforcée, avec enveloppe étanche à lair, aération contrôlée, et consommation électrique maîtrisée. Site:

15 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 En France, lassociation Effinergie fondée par trois conseils régionaux (Alsace, Franche Comté, Languedoc Roussillon), un collectif dindustriels (« Isolons la terre contre le CO 2 »), deux banques (Caisse des Dépôts, Banque Populaire) et le CSTB a défini un label (neuf et rénovation) basse consommation « à la française », le label Effinergie® inspiré de Minergie. Le label Effinergie® est la future réglementation thermique française

16 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 EFFINERGIE PASSIVHAUS Des techniques bien maîtrisées Source:

17 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre / Limmobilier durable, réponse à trois enjeux stratégiques 2/ Premier modèle: basse consommation dénergie et bâtiments passifs 3/ Deuxième modèle: énergie, environnement, santé 4/ Troisième modèle: économie et production dénergie 5/ Politiques et marchés: le moteur est politique 6/ Un nouveau paradigme pour la chaine de création de valeur

18 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 Lénergie est alors un objectif articulé à dautres cibles (insertion dans le site, confort, matériaux, déchets…). Cest un modèle adapté à des investisseurs pour lesquels lénergie nest pas lobjectif principal. Les labels américain LEED, britannique BREEAM et français HQE® sont des exemples de cette stratégie.

19 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 LEED est une certification américaine de qualité environnementale conçue à lorigine pour les bâtiments non résidentiels, créée en 1998 par lUS Green Building Council, organisation non gouvernementale à but non lucratif. Cest une certification accordée si une performance suffisante est atteinte dans six domaines: site, gestion de leau, énergie, matériaux et ressources, qualité de lambiance intérieure, innovation et processus de conception. Site:

20 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 Au Royaume Uni, le label BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Model) fut lancé en Il utilise pour les bâtiments résidentiels sept critères (énergie, eau, pollution, matériaux, transport, écologie et utilisation du sol, santé et confort). Il est appliqué à sept types dimmeubles: logements (EcoHomes), industrie, bureaux, commerces, écoles, justice et prisons. Site

21 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 La méthode française Haute Qualité Environnementale HQE© a été créée en Elle utilise quatorze critères dans quatre champs daction: - le site: intégration, matériaux, chantier, - la gestion: énergie, eau, déchets, maintenance, - le confort: hydrométrique, visuel, acoustique, olfactif, - la santé: qualité de lair, de leau et de lespace. Les certifications « NF bâtiments tertiaires démarche HQE© », « NF maisons individuelles démarche HQE© » et « Habitat et Environnement » ont été lancées en 2005 et Sites: pour « NF bâtiments tertiaires démarche HQE© » pour « NF maisons individuelles démarche HQE© » pour « Habitat et Environnement »

22 Une récente initiative vise à harmoniser ces différents labels (HQE, LEED, BREEAM) au niveau international: Sustainable Buildings Alliance Voir le site durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

23 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre / Limmobilier durable, réponse à trois enjeux stratégiques 2/ Premier modèle: basse consommation dénergie et bâtiments passifs 3/ Deuxième modèle: énergie, environnement, santé 4/ Troisième modèle: économie et production dénergie 5/ Politiques et marchés: le moteur est politique 6/ Un nouveau paradigme pour la chaine de création de valeur

24 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 Les bâtiments sont isolés et le solaire assure une production locale dénergie. Les maisons de la variante américaine sont plus isolées et moins industrialisées que celles de la variante japonaise, la production locale dénergie est photovoltaïque. Le mix économie et production ouvre la voie aux bâtiments à énergie positive

25 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 Aux Etats-Unis, une maison économe type entrant dans le programme « Building America », est une maison à ossature bois : - à épaisseur des ossatures augmentée, avec une membrane détanchéité en extérieur ; - aux combles bien isolés - avec des fenêtres double vitrage peu émissif ; - munie dune ventilation mécanique ; - avec une chaudière à haute efficacité et des réseaux courts; - équipée de lampes fluo compactes. Quand la maison tend vers une « Zero Energy Home », le dispositif est complété par du solaire thermique et un système photovoltaïque. Cela peut être un bâtiment à énergie positive.

26 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 Une maison japonaise à basse consommation type est une maison préfabriquée, toute électrique, avec une isolation légèrement renforcée, fenêtres double vitrage, ventilation mécanique, pompe à chaleur et production locale par modules photovoltaïques intégrés dans le modèle. Lapproche est centrée sur la préfabrication et le photovoltaïque. En France, les premiers bâtiments à énergie positive ont été récemment livrés. Le concept représente la future réglementation française 2020.

27 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre / Limmobilier durable, réponse à trois enjeux stratégiques 2/ Premier modèle: basse consommation dénergie et bâtiments passifs 3/ Deuxième modèle: énergie, environnement, santé 4/ Troisième modèle: économie et production dénergie 5/ Politiques et marchés: le moteur est politique 6/ Un nouveau paradigme pour la chaine de création de valeur

28 28 En matière de changement climatique, énergie, environnement, santé, un processus inhabituel se met en place, dans lequel le marché nest pas moteur: Alerte de la communauté scientifique Décisions politiques (contraintes, incitations) Création dun marché

29 Stern Review on The Economics of Climate Change (2006): « Le changement climatique présente un défi unique pour léconomie : il constitue léchec du marché le plus important et le plus étendu que lon nait jamais connu ». durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

30 30 Au niveau continental, lEurope fixe les objectifs, dici 2020 réduire les émissions de gaz à effet de serre de 20% France 14 % (hors marché CO2) augmenter de 20 % lefficacité énergétique porter à 20 % la part des énergies renouvelables France 23 %

31 31 Dans le domaine du bâtiment, la directive européenne 2002/91/CE du 16 décembre 2002: - demande lutilisation de méthodes de calcul thermique ayant certaines caractéristiques, - exige un renforcement au moins tous les 5 ans des réglementations thermiques tant pour le neuf que pour lexistant, - demande la mise en place de diagnostics de performance énergétique pour les bâtiments neufs et existants, - exige des études de faisabilité énergétique avant décision de construction dopérations de plus de 1000 m², - demande une amélioration thermique significative pour les rénovations de plus de 1000 m² avec des travaux importants, - rend obligatoire la mise en place régulière de contrôles des chaudières et des installations de climatisation dune certaine taille. Entre 2006 et 2009, à lexception de la dernière rubrique, la France a mis en place les mesures définies par la directive.

32 32 Au niveau national, lEtat applique les directives européennes et définit les standards daujourdhui, de demain et daprès-demain

33 33 Mesures bâtiments neufs: textes et dates de leur mise en oeuvre Réglementation Thermique 2005 Décret et arrêté du 24 mai 2006 Permis de construire postérieurs au 1 er septembre 2006 Décret Diagnostic de Performance Energétique résidentiel tertiaire 14 septembre 2006 Arrêté 21 septembre 2007 Permis de construire postérieurs au 1 er juillet 2007 Arrêté Coefficient dOccupation des Sols 3 mai 2007 Arrêté labels HPE, THPE, BBC 8 mai 2007 Etudes faisabilité EnR, neuf et existant Décret 19 mars 2007 Arrêté 18 décembre 2007 Permis de construire postérieurs au 1 er janvier 2008 Selon décisions collectivités locales Application immédiate

34 34 Mesures bâtiments existants: textes et dates de leur mise en oeuvre Décret Diagnostic de Performance Energétique et Arrêté DPE vente résidentiel tertiaire 14 septembre 2006 DPE résidentiel tertiaire vente 1 er novembre 2006 DPE résidentiel location Arrêté 3 mai 2007 DPE résidentiel location 1 er juillet 2007 DPE bâtiments publics Arrêté 7 décembre 2007 DPE bâtiments publics 1 er janvier 2008 Décret réglementation thermique existant 19 mars 2007 Arrêté RT par élément 3 mai 2007 RT par élément 1 er novembre 2007 Arrêtés RT globale existant 20 décembre 2007 et en cours RT globale 1 er avril 2008

35 35 Les standards de demain : –Réglementation thermique 2012 : tous les bâtiments neufs seront au niveau du label Effinergie® ! –Rénovation énergétique du parc dans la perspective de baisse de 38 % de la consommation dénergie dici 2020 !

36 36 Les standards daprès-demain : - Réglementation thermique 2020 : tous les bâtiments neufs seront à énergie positive ! - Rénovation énergétique drastique du parc dans la perspective du facteur 4 dici 2050 !

37 37 Pour atteindre les objectifs européens du paquet climat énergie, le Grenelle de lEnvironnement a défini un plan daction bâtiment ambitieux. La loi, qui outre le changement climatique, traite de la biodiversité et des risques pour lenvironnement et la santé, n° du 3 août 2009, dite Grenelle 1, prévoit pour le bâtiment: - un plan de rénovation du parc existant avec une baisse de 38% de la consommation dénergie dici 2020 avec:. rénovation exemplaire des bâtiments publics visant moins 40% dénergie et moins 50% de GES dici rénovation des logements sociaux les plus énergivoires pour les passer en classe C du DPE

38 une rupture pour le neuf avec une obligation pour toute la construction neuve dêtre:. en 2012 à moins 50% de consommation dénergie par rapport à 2005, (fin 2010 pour le tertiaire et les bâtiments publics),. en 2020 à moins 100% (bâtiment à énergie positive). - incitation à des plans climat énergie territoriaux dici 2012 pour les conseils régionaux, les conseils généraux, les communes et leurs regroupements de plus de habitants - lancement dun programme déco-quartiers avant un passage de la part des énergies renouvelables à 23% en 2020.

39 39 Une politique dincitation fiscale et financière prévoit: a/ des incitations et taxes - une refonte des crédits dimpôt - la mise en place de prêts à taux zéro pour la rénovation des logements privés - la mise en place de prêts économie dénergie de la Caisse des Dépôts pour la rénovation des logements sociaux - linstauration dune taxe carbone, - des subventions de lADEME et de lANAH,

40 40 b/ la mise en place dinstruments de marché: - le développement de contrats de performance énergétique (CPE) permettant le financement de certains travaux déconomie dénergie par des prestataires privés, notamment dans les copropriétés - une forte augmentation des certificats déconomie dénergie (CEE) pour la période (Les CEE ont été obligatoires pour les fournisseurs dénergie (80% EDF et GDF) pour un montant de 54 TWh à économiser pour la période juillet 2006 – juin 2009 contre un risque damende théorique d1 milliard - 0,02 par Kwh non économisé - ) - le développement de contrats de partenariat public privé pour la rénovation énergétique des bâtiments publics - la diffusion de prêts énergie par les établissements bancaires

41 41 Au niveau local, les collectivités territoriales vont jouer un rôle moteur Permis de construire et gestion de patrimoine Plans climat énergie territoriaux Bilans carbone

42 42 Accords internationaux Politique européenne Etat Collectivités territoriales Immobilier: un saut qualitatif inédit Marché

43 1/ Limmobilier durable, réponse à trois enjeux stratégiques 2/ Premier modèle: basse consommation dénergie et bâtiments passifs 3/ Deuxième modèle: énergie, environnement, santé 4/ Troisième modèle: économie et production dénergie 5/ Politiques et marchés: le moteur est politique 6/ Un nouveau paradigme pour la chaine de création de valeur durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

44 Vu lampleur du saut qualitatif exigé, un nouveau paradigme, un nouveau système de références et de pratiques, est en cours délaboration pour (et par) les professionnels de limmobilier et du bâtiment. Un nouveau dispositif dorganisation des acteurs va se mettre en place tout au long de la chaine de création de valeur: financement, programmation, conception, réalisation, gestion - exploitation, usage. 44

45 1/ De nouveaux montages financiers sont à mettre en place ou à inventer: - bonus de COS, - prêts énergie, - certificats déconomie dénergie, - contrats de performance énergétique, - partenariat public privé énergie, - tiers investisseur, - projets domestiques C0 2 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009

46 2/ La localisation des immeubles est un élément essentiel de la qualité énergétique et environnementale dun immeuble. Certains labels comme le label britannique BREEAM ont choisi la localisation, avec en particulier la desserte en transports en commun, comme critère environnemental. Il ne sert à rien de faire une maison à énergie positive sil faut pour y accéder faire 25 km en voiture! 46

47 3/ Le programme aura de plus en plus une dimension performancielle, élaboré par un maître douvrage qui aura tendance à passer avec ses partenaires, en particulier la maîtrise dœuvre, des contrats avec garantie de performance. 47

48 4/ Lingénierie concourante architecte – ingénieur – économiste deviendra une pratique incontournable, avec participation du futur exploitant à la conception. Dès lesquisse, les trois quarts de la consommation dénergie sont déterminés (orientation, compacité). Usuellement pratiquée en séquences (climat mal pris en compte, enveloppe, équipements), la conception devra dans un même mouvement travailler le climat, lenveloppe et les équipements par optimisations successives de solutions architecturales et techniques, évaluées en coûts dinvestissement et dexploitation, en prenant en compte les facilités de gestion et dusage. 48

49 5/ Composants et équipements efficaces sur le plan énergétique, environnemental et santé représentent désormais un enjeu considérable pour les industriels et les négociants. Lapproche densemble (« holistic design ») des bâtiments, neufs ou rénovés, au détriment dune approche par composant est une garantie incontournable defficacité. 49

50 6/ La mise en oeuvre sur chantier exige une préoccupation inhabituelle détanchéité à lair qui demande de nouvelles formes de coordination entre corps détat. Comme pour le label allemand Passivhaus, Effinergie exige un test détanchéité à lair pour lobtention de son label. 50

51 7/ La mise en service du bâtiment et de ses équipements devient une étape décisive avec un réglage fin des équipements. Lobtention du label américain LEED passe aux Etats-Unis par la mise en place dun « commissioning », système qualité qui garantit le maintien de la performance tout au long de la chaine programmation-conception-réalisation-mise en service. page 51

52 8/ Lexploitation – maintenance doit maintenir les performances en exploitation, qui est lobjectif final à atteindre. Cest à cette phase que la partie est gagnée ou perdue. Pour une bonne efficacité énergétique et environnementale, cest une phase essentielle, longtemps négligée au profit de linvestissement, jugé plus « noble » par les architectes et les ingénieurs. 52

53 9 / Une bonne information des occupants, avec un suivi fin des consommations est indispensable. La consommation dune même maison performante peut varier de 1 à 3 selon le comportement des occupants! Dans le secteur tertiaire, linformation et limplication des salariés travaillant dans limmeuble sont des éléments essentiels de la performance du bâtiment. 53

54 durable: politiques, marchés, coûts, rentabilité, finance Séance 1 Décembre 2009 Merci pour votre attention


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