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La nouvelle Location-accession Journée professionnelle de lUnion sociale pour lhabitat Paris, jeudi 13 novembre 2003 Avec le concours de la Fédération.

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1 La nouvelle Location-accession Journée professionnelle de lUnion sociale pour lhabitat Paris, jeudi 13 novembre 2003 Avec le concours de la Fédération nationale des sociétés coopératives dHlm En savoir plus: et

2 Programme de la journée 9h30 Interventions officielles 10h Présentation de la « nouvelle » location-accession 11h00 Table-ronde 14h Plafonds de ressources, taux du PSLA : de quoi parlons-nous ? 14h15 Le montage dune opération de location-accession et limpact du nouveau financement 15h Questions/réponses 16h Un outil de simulation dune opération de location-accession 16h30 Fin des travaux

3 Présentation de la « nouvelle » location-accession Dominique JOLY, Fédération nationale des sociétés coopératives dHlm Pierre-Denis COUX, Direction générale de lurbanisme, lhabitat et la construction

4 La location-accession aujourdhui La location-accession est un contrat par lequel un vendeur sengage unilatéralement à transférer la propriété dun logement à un accédant. Cest une opération daccession qui doit être garantie par la SGA HlmSGA Hlm Une période de jouissance à titre onéreux : la phase locative durée 4 à 5 ans en général (pour des raisons fiscales et pour la visibilté) paiement d une redevance (droit dusage + part acquisitive) Laccédant doit confirmer ultérieurement sa volonté dacheter une « accession classique » à la levée de loption dachat, la possibilité de recourir à la sécurisation Hlm à la levée de loption (rendu obligatoire), de proroger la phase locative ou de passer en location pure La loi du 12 juillet 1984 définit le contrat de location accession, elle va être rénovée Une formule largement utilisable : immeubles à usage dhabitation ou mixte, achevés ou non, vente Hlm, vendeur personne physique ou morale, « privé » ou HLM, mais pas pour SCCC

5 La location-accession, comment ? Le contrat préliminaire Vente dimmeuble neuf à construire Dépôt de garantie (maximum 5%) Comporte une date limite de validité (3 mois si immeuble achevé ou 2 mois après achèvement) et ouvre le délai de rétractation Le contrat de location accession Acte authentique publié qui comporte des mentions obligatoires Soumis au droit fixe, à la charge de laccédant La levée doption : lacte de vente Paiement du prix (déduction des remboursements demprunts et de la part acquisitive) et transfert de propriété Mise en œuvre de la sécurisation Hlm Possibilité de proroger la phase locative ou de transformer en locatif si laccédant renonce Contrat préliminaire (optionnel) Contrat de location accession Acte de vente (levée doption) RéservationPhase locativePleine propriété

6 La location-accession, pour quoi faire ? Développer laccession sociale et lhabitat social Élargir loffre commerciale et la clientèle potentielle Orienter, avec une « période d essai » vers laccession des ménages contraints à ce jour à la location sans apport initial ni accès au crédit Instaurer un nouveau type de relation avec les futurs acquéreurs (partenariat) Permettre aux collectivités locales de disposer : dun produit d appel valorisant, outil de mixité sociale dans les programmes du renouvellement ou du maintien de ménages modestes dans la commune Dune offre très bien adaptée aux primo accédants Un produit attractif pour les partenaires bancaires : Progresser en termes dimage et de notoriété Élargir et solvabiliser la base des clients potentiels de lactivité crédits immobiliers Améliorer les dossiers de prêts grâce à laccompagnement des accédants (période locative, apport initial, sécurisation Hlm)

7 Les avantages actuels de la location-accession Avantages pour le promoteur : ils résident dans le montage de lopération Bénéficier de financements longs termes (financements équivalents à du locatif) pour des opérations équilibrées sur le plan du montage financier que loption soit levée ou pas Proposer des lots en accession à une clientèle jusqualors contrainte de rester en locatif Bénéficier le plus souvent de « coups de pouce » des collectivités locales (foncier…) Disposer d un argument commercial supplémentaire : la décote sur le prix de vente Avantages pour le locataire acquéreur Rendre réalisable des projets daccession Avoir le sentiment de « payer utile » dès la phase locative (part acquisitive, prise en compte du remboursement en capital des emprunts) Constituer le ticket dentrée pour le marché de la promotion immobilière (apport initial) Améliorer la solvabilité de lacquéreur et sa relation avec le banquier Se couvrir contre les risques de fluctuation à la hausse du marché immobilier et dans un cadre rénové se couvrir contre le risque de taux de emprunts immobiliers Pouvoir renoncer au projet daccession et lassurance de pouvoir revenir dans une location classique

8 Le statut du locataire accédant Ni locataire, ni propriétaire Le vendeur reste propriétaire du logement jusquau transfert de propriété, il conserve le droit d aliéner le logement (droit personnel de laccédant opposable à lacheteur) et mise en œuvre des actions en garantie (ADO…) Le vendeur participe à la copropriété, restent à sa charge les grosses réparations

9 Le prêt social location-accession (PSLA) La nature du prêt et son mode de distribution Un prêt contracté par le bailleur et transférable au ménage, au moment de la levée doption Transfert à hauteur du capital restant dû et sans frais annexe Possibilité pour le ménage de ne pas opter pour le transfert et de contracter un nouveau prêt Un financement de type « PLS » rattaché au régime juridique des prêts conventionnés Un prêt distribué par les établissements bancaires selon les mêmes modalités que les PLS La nécessité dun agrément préalable des DDE/DRE vérifiant le respect de plafonds de ressources et de loyer, dans le cadre de la programmation annuelle des crédits Les plafonds de ressources et de loyer Les plafonds de ressources du PAS (61% de la population) Les plafonds de loyer du PLS pendant la phase locative Les avantages fiscaux du PSLA TVA à 5,5% à régler lors de la livraison à soi-même de limmeuble par le promoteur Exonération de TFPB pendant 15 ans Exonération des droits de mutation quelle que soit la date de levée doption

10 Le prêt social location-accession (PSLA) Le déroulement dune opération en PSLA du point du vue du ménage Pendant la phase locative Le bénéfice de lAPL Accession Un loyer plafonné Au moment de la levée doption Un prix de logement très compétitif Impact de la TVA à 5,5% Prix de cession représentatif du capital restant dû Une exonération de droits de mutation, quelle que soit la date de levée doption Une garantie de relogement en cas de non-levée doption La possibilité dopter pour le transfert PSLA ou de se financer au moyen dun autre prêt Pendant la phase daccession Une exonération de TFPB pendant la durée de 15 ans restant à courir Le bénéfice du dispositif de sécurisation HLM pendant la phase daccession

11 Le prêt social location-accession (PSLA) Les modifications au régime de la location-accession : Pas de durée minimale pour la phase locative mais des dates de levée doption incluses dans le contrat de location-accession Lindication dans le contrat de location-accession de la mensualité à payer en phase daccession Un encadrement du prix du logement au moment de la levée doption Un plafonnement du loyer de la phase locative aux plafonds PLS Une garantie de relogement en cas de non-levée doption et, dans ce cas, une éligibilité à lAPL locative et le remboursement de lépargne accumulée Un engagement à ce que le logement constitue la résidence principale du ménage pendant 10 ans Une sécurisation Hlm obligatoire dans ses trois composantes (revente, rachat, relogement)

12 Le prêt social location-accession (PSLA) Les points encore en discussion : La mise en place dun régime spécial pour les hypothèques Refinancement du PSLA : adossement au livret A et distribution dans le cadre de procédure dadjudication ou refinancement sur une ressource libre Le calendrier de mise en œuvre Des adaptations législatives à la loi de 1984 sont nécessaires. Elles seront apportées dans le cadre du projet de loi « Un logement pour tous » au cours de lannée 2004 Un régime transitoire devrait permettre, dès le début de lannée 2004, dobtenir les agréments PSLA

13 Table-ronde Un nouvel outil au service de laccession sociale José GIANNESINI, Confédération nationale du Crédit mutuel Marie-Noëlle LIENEMANN, ancien ministre, présidente de la FNSCHLM Odile MAISONNEUVE, Caisse nationale des caisses dépargne Guy POTIN, adjoint au maire de Rennes en charge du logement Charles REVET, sénateur, président du conseil général de Seine-Maritime Claude SADOUN, président de la Chambre syndicale du Crédit immobilier de France

14 La nouvelle Location-accession Journée professionnelle de lUnion sociale pour lhabitat Paris, jeudi 13 novembre 2003

15 Plafonds de ressources, taux bancaires : de quoi parlons-nous ? Thierry DEBRAND et Marielle THOMAS Direction des études économiques et financières de lUnion sociale pour lhabitat

16 Les plafonds « PAS » Qui sont actuellement les bénéficiaires du PAS ? (source SGFGAS) En 2002, PAS ont été mis en force ; Fin 2002, le stock de PAS représente Prêts En 2002, le montant moyen du PAS est de pour un financement de , soit 67 %. En Ile de Franceopération PAS En Provinceopération PAS Revenu des bénéficiaires soit environ 2 SMIC 66,1% des ménages sont ouvriers ou employés 78,5 % des bénéficiaires de PAS sont des couples Typologie des ménages qui sont « potentiellement concernés » par la location accession (ENL 2002) 9,3 millions de locataires : 26 % ont des revenus supérieurs au plafond PAS 40 % ont des revenus inférieurs à 60 % du plafond PAS 34 % ont des revenus compris entre 60 % et 100% du plafond PAS 3,1 millions de locataires revenu annuel moyen loyer mensuel moyen 345

17 Caractéristiques des ménages « PAS » Taille des ménages Age de la personne de référence

18 PLS, PC : quels taux ?

19 Le montage dune opération de location-accession Philippe CLERBOUT, Groupe CMH (Wasquehal, 59)

20 « Les Primevères » 12 pavillons jumelés en location-accession à Loos (59)

21 La démarche Une réflexion stratégique La volonté doffrir le parcours résidentiel aux clients Occuper les segments de marché de laccession à la propriété Le choix de la location accession Une démarche volontariste a contrario du marché immobilier local actuel (demande soutenue, offre faible)

22 Les options retenues par le groupe CMH Une clientèle de primo-accédants sans apport en privilégiant les locataires du groupe Une redevance non révisée Une épargne rémunérée (livret A) Une remise totale du capital remboursé pendant la période de jouissance Un dépôt de garantie lors de la signature du contrat préliminaire remboursé à lentrée dans les lieux Une levée doption possible les 2 ème, 3 ème et 4 ème années après lentrée dans les lieux Pas de pénalité en cas de non levée doption Un maintien dans les lieux si loption nest pas levée La sécurisation Hlm dans ses trois composantes à la levée doption La démarche

23 Caractéristiques de lopération Une localisation privilégiée : LOOS-LEZ-LILLE (à moins de 10 km du centre-ville de Lille) Une réserve foncière du groupe (14 m² pour un marché à 30 m²) Des travaux dadaptation de VRD réduits (5.000 par lot)

24 Caractéristiques de lopération 6 maisons jumelées regroupant 12 T IV de 75 m² sur des parcelles de 350 m² Cette typologie a été retenue pour favoriser lévolution de la composition familiale (produit logement à long terme)

25 Caractéristiques de lopération

26 Le produit a été adapté pour les opérations de location-accession Pour limiter le prix de revient de lopération Pour assurer, le cas échéant, lintégration du logement dans le parc locatif Surface de 75 m² au lieu de 82 m² 2/3 de parpaing enduit PVC en séjour et salle de bains Enrobé (locatif) Engazonnement et clôture de jardin (locatif) Menuiserie PVC et volet roulant (locatif) Antenne de télévision et boîte aux lettres Options offertes aux accédants en nombre limité Caractéristiques de lopération

27 Un prix de vente TTC de (inférieur au marché de 10%) Une redevance mensuelle de 760,82 dont 152,45 épargne Un financement obtenu par Logis de Flandre : 75 % sur 24 ans à 4,80% par la Caisse dépargne de Flandre 25 % sur 24 ans à 1,50% par le CIL Habitat (membre du groupe CMH) A la levée doption : Laccédant bénéficie dun financement principal avec un taux garanti dau maximum 4,80% et dune épargne rémunérée constituant son apport personnel 2, 3 ou 4 ans après lentrée dans les lieux : un prix de vente invariable de Après 2 ans : une épargne de avec une décote de Après 3 ans : une épargne de avec une décote de Après 4 ans : une épargne de avec une décote de Les données financières

28 Uniquement au moyen du journal envoyé aux locataires du groupe présentant deux programmes en location-accession 329 coupons-réponses retournés dont 158 pour le programme de Loos 114 retours de questionnaires complétés (revenus, endettement, situation familiale) 93 dossiers non retenus : 80 dossiers pour motifs financiers (revenus, CDD, prêts à la consommation en cours) 7 dossiers pour inadaptation de la taille du logement à la famille 4 dossiers pour un montant dapport trop important 2 dossiers pour dépassement de plafond de ressources 21 dossiers retenus dont 10 dossiers pour lopération de Loos La commercialisation est assurée « classiquement » par léquipe de commerciaux du groupe qui sont rémunérés de la même manière pour ces logements que pour les logements en accession classique Les seuls instruments de commercialisation sont les plans établis par larchitecte de lopération La commercialisation

29 Couple bi-actifs Age moyen : 31 ans 2 enfants Revenus moyens mensuels : Apport personnel de 0 à Pas de prêts à la consommation en cours Tous locataires (dont 4 du Groupe) Une livraison des logements prévue pour octobre 2004 Le profil des accédants

30 Le plan de financement

31

32 2 nouvelles opérations en cours : Wattrelos-Bourdaloue (14 maisons) avec la « prime Zus » Villeneuve dAscq - les Fiacres (8 maisons) Les tendances : La définition dun cahier des prestations type pour le produit Lintégration de la location accession dans des opérations plus importantes (mixité locatif/accession/location-accession) Les perspectives

33 Questions / Réponses

34 Coop Option Un outil de simulation des opérations en location-accession Dominique JOLY, Fédération nationale des sociétés coopératives dHlm

35 La nouvelle Location-accession Journée professionnelle de lUnion sociale pour lhabitat Paris, jeudi 13 novembre 2003

36 La location-accession et la SGA Hlm La loi SRU interdit aux organismes Hlm dacheter un terrain, de contracter un emprunt et de passer des marchés de travaux pour leur activité de promotion et de vente dimmeuble sans la garantie de la SGA HLM (applicable au 1er juillet 2003) Le décret du 20 juin 2003 relatif à la convention de garantie intègre la location accession parmi les opérations qui entrent dans lencours garanti par la SGA HLM (CH R al 5). Lencours est : Somme : prix dachat des terrains + prix de revient des opération sous OS Déduction : 80% des réservations; 95 % des contrats de LA; 100% des ventes et 100% des transferts en immobilisations locatives La location accession est bien une opération de promotion


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