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Investissement en nue-propriété Opération spéciale ISF « nue-propriété PERL » 29/04/20141.

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1 Investissement en nue-propriété Opération spéciale ISF « nue-propriété PERL » 29/04/20141

2 Sommaire 1.Le démembrement en toute simplicité 2.Les avantages de linvestissement en nue-propriété PERL 3.Les profils des investisseurs 4.Le financement 29/04/2014 Test 2

3 LE DÉMEMBREMENT EN TOUTE SIMPLICITÉ 29/04/20143

4 Le démembrement de propriété La nue-propriété résulte dun démembrement de la pleine propriété en 2 parties ­Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien, par exemple de le revendre. ­Lusufruitier temporaire a le droit de jouir du bien et den percevoir les revenus. Linvestisseur en nue-propriété acquiert un bien immobilier à un montant représentant entre 50 et 60 % de sa valeur en pleine propriété. Bon à savoir : lacquisition en nue-propriété nest assortie daucune durée minimale de détention, linvestisseur peut donc revendre son bien à tout moment. 29/04/20144

5 Lusufruitier Lusufruitier est un institutionnel qui loue le bien pendant une période de 15 à 20 ans et en perçoit les revenus. En contrepartie : lusufruitier est tenu aux dépenses dentretien tendant à la conservation du bien, il est redevable des taxes (foncière, habitation), impôts afférents au bien (Impôt de Solidarité sur la Fortune, Impôt sur le Revenu) et travaux dentretien. Tous ces engagements sont fixés par convention au moment de lacquisition. 29/04/20145

6 Test 6 Démembrement temporaire : 15 à 17 ans Pleine propriété Reconstitution de la pleine propriété sans frais ni formalité Nue-propriété Investisseurs privés Pleine propriété Usufruit Bailleur institutionnel © PERL

7 29/04/2014 Test 7 LES AVANTAGES DE LINVESTISSEMENT

8 1. Privilégier une haute qualité patrimoniale Pérennité et patrimoine sont assurés par : ­Le secteur géographique privilégié ­La qualité de construction 29/04/20148

9 2. Maximiser sa capacité dinvestissement Un prix dacquisition réduit : Le nu-propriétaire perçoit immédiatement 15 ans de loyers (prix réduit de 40 %) Lusufruit est calculé de la façon suivante : ­Hypothèses : durée 15 ans ­Taux doccupation 100% ­Rendement locatif brut : 4%, ­Charges 21% (gestion 8%; assurances 5%, taxe foncière 8%) ­Loyers et charge : taux inflation 1,5%; ­Taux actualisation 4% 29/04/20149

10 3. Une véritable valorisation patrimoniale 29/04/ Années Valeur Valeur de lusufruit Valeur de la nue-propriété 100 Valeur de la pleine propriété Valeur future de la pleine propriété Valorisation mécanique Valorisation économique Hypothèses Taux dinflation : 1,5% Revalorisation du bien : 0% lan. 0 TRI : 5,01%

11 4. Une fiscalité particulièrement attractive La nue propriété est un investissement totalement défiscalisé : ­Pas dimpôt sur le revenu ­Pas de prélèvements sociaux - Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004 ­Ne rentre pas dans la base taxable dISF - Art 885 CGI ­La taxe foncière est à la charge de lusufruitier - Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004 ­Exonération de plus-values en fin de démembrement - Art 1133 CGI 29/04/201411

12 4. Optimiser la fiscalité La nue-propriété permet doptimiser la fiscalité existante : Défiscalisation des revenus fonciers existants -Dès lors que linvestissement est réalisé à crédit Art 31 d) CGI, Art 156-I-3° CGI Réduction de lISF du montant de la nue propriété - Art 885 et 768 CGI et Cour Cass 31/03/2009 -Si linvestisseur a les disponibilités nécessaires à lacquisition du bien, il convertit ainsi un élément de son patrimoine imposable à lISF, en un élément non-imposable. -Si linvestisseur contracte un emprunt pour financer la nue-propriété, il pourra compter lemprunt contracté parmi les éléments de son passif déductible Hors plafonnement des réductions dimpôt soumises aux niches fiscales -Plafonnement global des réduction dimpôt limité à 8% du revenu imposable pour certains investissements (Scellier, Robien – Borloo, Malraux, Girardin, FCPI …) 29/04/201412

13 4.1 Déduction des intérêts demprunt La nue-propriété PERL est un investissement particulièrement efficace pour neutraliser des revenus fonciers existant : ­Labsence de loyers liée à lacquisition de la nue-propriété nentraîne aucune fiscalité nouvelle sur déventuels revenus concernant cette opération. Par ailleurs labsence de revenus locatifs génère, lorsque lacquisition de la nue-propriété est réalisée à crédit, un déficit foncier permettant de neutraliser les revenus fonciers existants, procurant une économie dIR et de Prélèvements Sociaux (12,1%). ­Pour un investissement en nue-propriété PERL, limputation des intérêts demprunts pour le nu-propriétaire dans le calcul des revenus fonciers est définitivement autorisée par la loi de finances rectificative pour 2008, lusufruitier étant un bailleur institutionnel à vocation sociale. 29/04/ Cliquer sur limage pour télécharger larticle 82 de la loi de finances

14 29/04/201414

15 4.2 Défiscalisation ISF Les personnes physiques disposant dun patrimoine supérieur à au 1er janvier 2010 sont redevables de limpôt de solidarité sur la fortune (ISF) et doivent souscrire une déclaration de leur patrimoine, accompagnée du paiement de limpôt, au plus tard le 15 juin La détention dune nue-propriété PERL échappe à lISF aussi longtemps que dure le démembrement. En effet lISF est supporté par lusufruitier sur la valeur totale du bien. Art n° 885G du CGI ­Si linvestisseur a les liquidités nécessaires à lacquisition du bien, il convertit ainsi un élément de son patrimoine imposable à lISF, en un élément non-imposable à lISF. ­Si linvestisseur contracte un emprunt pour financer la nue-propriété, il pourra compter lemprunt contracté parmi les éléments de son passif déductible. 29/04/201415

16 Défiscalisation ISF 29/04/ Un principe encore confirmé par un arrêt de la Cour de Cassation « Le nu-propriétaire dun bien immobilier avait déduit de son actif taxable à lISF lemprunt contracté pour acquérir ses droits et financer des travaux. Ladministration puis les juges du fond lui ont refusé cette déduction au motif que la nue-propriété est exonérée dISF. Larrêt de la cour dappel est cassé pour erreur de droit. Sil est vrai quun bien grevé dusufruit est taxable chez lusufruitier pour sa valeur en pleine propriété et quil na donc pas à figurer dans le patrimoine imposable du nu-propriétaire, il ne constitue pas un bien exonéré. » Cass com n° (n°305-FD), MF n°6476

17 5. Cultiver la sérénité Aucun risque locatif, aucun souci de gestion ­Tous les loyers indexés ayant déjà été versés à lacquisition ­Toutes les démarches liées aux biens sont effectuées par lusufruitier Aucune charge ni dépense imprévue ­Toutes les charges, impôts, taxes et risques locatifs sont payés par lusufruitier ­Les petites et grosses réparations sont supportées par lusufruitier (605 et 606 C Civ) Un climat de totale sécurité conféré par lusufruitier - Spécialiste de la gestion locative – ESH, Offices publics municipaux et départementaux -Mission de Service Public -Meilleurs gages de pérennité, solvabilité Une restitution des biens après remise en état 29/04/201417

18 6. Profiter dune totale liberté ­Pendant la durée de lusufruit, le nu- propriétaire peut revendre son bien à tout moment. Il ne lui est imposé aucune durée minimale de détention. ­Aucune perte des avantages fiscaux. ­A la demande du nu-propriétaire, PERL pourra proposer un acquéreur. Celui-ci bénéficiera des mêmes avantages fiscaux que le nu-propriétaire initial 29/04/2014 Test 18

19 7. Une sortie sécurisée par une loi dordre public Aux termes de la Loi du 13 juillet 2006 (Art 42 - Loi ENL) ­Les baux consentis par lusufruitier aux locataires sont automatiquement échus au jour de lextinction de lusufruit ­Les nus-propriétaires sont autorisés, 6 mois avant lextinction de lusufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes lappartement. Ils peuvent également louer le bien (bail Loi 89 ) ­Au cas où un locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter lappartement, lusufruitier a lobligation de lui proposer une solution de relogement au sein de son parc. 29/04/2014 Test 19

20 La simplicité dun investissement en nue-propriété avec PERL cest : Privilégier une haute qualité patrimoniale Maximiser sa capacité dinvestissement Profiter dune totale liberté Optimiser sa fiscalité Cultiver la sérénité 29/04/2014 Test 20

21 29/04/2014 Test 21 LES PROFILS DES INVESTISSEURS

22 Le profil des investisseurs Situation personnelle et professionnelle Age : 35 à 60 ans Professions : Professions libérales (29%), Retraités (17%), Cadres supérieurs salariés (55%), Cadre salariés (15%), Chefs dentreprises (8%) Situation familiale : Personne vivant en couple (75%), Célibataire (19%), Divers Des investisseurs majoritairement issus des CSP « + » 29/04/2014 Test 22

23 Le profil des investisseurs Situation fiscale : ­Impôt sur le revenu : TMI à 40% pour 50% des acquéreurs ­Impôt sur la fortune : près de la moitié des investisseurs en nue- propriété détiennent un patrimoine taxable à lISF 29/04/2014 Test 23

24 Le profil des investisseurs Situation immobilière : 29/04/2014 Test 24 Forte appétence pour limmobilier 84% des acquéreurs détiennent des revenus fonciers

25 Les objectifs dinvestissement Retraite, revenus complémentaires au terme Patrimoine résidentiel futur Transmission Protection familiale Valorisation du patrimoine Epargne de précaution Diversification patrimoniale Optimisation fiscale 29/04/2014 Test 25

26 1- Profil sans revenus fonciers (16%) Recherchant la sécurité locative, une valorisation certaine sur un secteur prime. 2- Profil avec revenus fonciers (84%): Recherchant un produit sécurisé permettant de réduire lIR via un financement in fine et de ne pas créer de nouveau RF. Pour 75% dentre eux les RF sont compris entre et par an. 3- Profil avec revenus fonciers et ISF (55%): Recherchant la diversification du patrimoine tout en diminuant leur ISF. 29/04/2014 Test 26 Le profil des investisseurs

27 29/04/2014 Test 27 LE FINANCEMENT

28 Le financement MONTANT : Le prix dacquisition de la nue-propriété peut être financé intégralement par emprunt. Ce prix représente une quote-part de la valeur du bien en pleine propriété dépendant de la durée de lusufruit temporaire et variant généralement ainsi : 29/04/2014 Test 28 Durée de lusufruit Prix de la nue-propriété / valeur en pleine propriété 15 ans60% 16 ans58% 17 ans56% 18 ans54% 19 ans52% 20 ans50%

29 Le financement DUREE Généralement, la durée du financement est la même que celle de lusufruit temporaire, soit entre 15 et 20 ans auxquels sajoute le délai de construction de 12 à 24 mois pour les ventes en état futur dachèvement. GARANTIES Lhypothèque (ou PPD pour le prix payé à lacte) constitue la garantie principale du financement dune acquisition PERL : la nue­propriété dun bien est un droit réel immobilier qui peut être cédé ou hypothéqué librement, sans intervention de lusufruitier. En cas de crédit in fine, il est habituel dadosser un contrat dassurance vie dont la capitalisation permet de rembourser lemprunt à léchéance. 29/04/2014 Test 29

30 Le financement VALEUR DE LA GARANTIE La valeur de la nue-propriété augmente mécaniquement au fil du temps jusquà atteindre la valeur de la pleine propriété à lextinction de lusufruit. Indépendamment de lévolution des prix de limmobilier, la valeur de la garantie sapprécie automatiquement alors que lencours du prêt reste fixe (in fine) ou diminue (amortissable). LIQUIDITE DE LA GARANTIE En cas de défaillance de lemprunteur, la banque peut réaliser sans difficulté sa garantie car : ­ il ny a pas davantage fiscal spécifique attaché à lacquisition de la nue-propriété en première main (contrairement aux schémas Scellier, Robien, Borloo) ­de nombreux épargnants cherchent à investir dans des biens dont lusufruit est plus court et qui nexistent que sur le marché secondaire 29/04/2014 Test 30

31 Le financement RISQUE DE LEMPRUNTEUR : Les clients sont le plus souvent propriétaires de leur résidence principale, âgés de 35 à 55 ans et sans besoin immédiat de revenus complémentaires. Léconomie de lopération ne repose pas sur la perception dun loyer, ce qui élimine toute défaillance demprunteur provenant du facteur locatif (impayé, vacance…). 29/04/2014 Test 31

32 EVE BLANCHET : Pour toute information complémentaire, votre contact PERL : 29/04/


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