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1 Les aides de lAnah aux propriétaires bailleurs.

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1 1 Les aides de lAnah aux propriétaires bailleurs

2 2 LAnah est une agence dÉtat créée en 1971, placée sous la double tutelle des ministres des finances et du logement. Elle accorde notamment des subventions aux propriétaires occupants modestes, aux propriétaires bailleurs de logements locatifs et aux copropriétaires pour favoriser : La rénovation du parc de logements privés anciens Le développement du parc locatif privé à vocation sociale Présentation

3 3 En 2012, lAnah a distribué 341 millions deuros de subventions. Ces aides ont généré un volume global de de travaux de 903 millions deuros. Présentation

4 4 Principaux domaines dintervention I - La lutte contre la précarité énergétique dans le cadre du programme national « Habiter Mieux » II - Le traitement de lhabitat indigne ou très dégradé III - Ladaptation des logements à la perte dautonomie IV - Le redressement des copropriétés fragiles et en difficulté

5 5 Les missions de l'Anah sont relayées localement par les services déconcentrés de lÉtat (DDT) et les collectivités territoriales. Pour la mise en œuvre de ses aides, lAnah sappuie également sur : Des associations locales spécialisées dans le secteur de lhabitat, « les opérateurs » (Pact, Habitat et Développement,...) Des bureaux détudes (Urbanis, Citémétrie,...) Des experts (architecte, juriste, fiscaliste, économiste de la construction,...) LAnah sur le terrain

6 6 Des actions territoriales ciblées Dans le cadre des « opérations programmées » (OPAH, PIG, PST), sur un périmètre défini conjointement entre lAnah et la collectivité, les propriétaires peuvent bénéficier : dun accompagnement gratuit pour lélaboration de leur projet de travaux (information, conseil dordre technique social ou financier, aide à la décision, …) déventuelles aides majorées, ciblées par thématiques

7 7 Vos contacts locaux

8 8 Les aides aux propriétaires bailleurs

9 9 Nos intérêts communs Des intérêts communs aux propriétaires bailleurs et à lAnah : mettre sur le marché des logements en bon état, à loyers et charges maîtrisés, pour des populations à revenus encadrés Les engagements de lAnah : une subvention aux travaux et le bénéfice dun avantage fiscal La contrepartie attendue du propriétaire bailleur : un patrimoine rénové, une location du bien pendant 9 ans avec des loyers maîtrisés pour loger un locataire sous plafonds de ressources Avec un objectif partagé : l'équilibre entre aide aux travaux et contrepartie sociale doit être favorable au propriétaire bailleur

10 10 Principe général Les aides proposées aux propriétaires bailleurs relèvent dune combinaison ou dun cumul : daide directe Aide de lAnah de 25 % à 35 % des travaux selon le type de projet avec déventuelles primes additionnelles Aide de la collectivité et daide indirecte Abattement fiscal de 30 % à 70 % selon le choix de conventionnement Prêts aidés

11 11 Les engagements de lAnah – Laide aux travaux de lAnah Une aide aux travaux de 25 % à 35 % selon le type de projet pour : Des logements de plus de 15 ans Des projets de travaux clairement identifiés Un niveau de performance énergétique après travaux correspondant au minimum à létiquette « D», sauf contraintes techniques. Exemple : pour des travaux damélioration thermique et de remise en état des sanitaires, un logement moyennement dégradé de 35 m² dune mono-propriété datant de 1900 pourra à minima recevoir une subvention pour travaux de lAnah de (25 % des travaux)

12 12 Les engagements de lAnah – La marge propre aux territoires

13 13 Les engagements de lAnah – La marge propre aux territoires Une modulation possible propre aux territoires en délégation de compétence Marseille Provence Métropole Majoration de 25% des plafonds et de 10% des taux pour les conventionnements LC et LCTS Communauté du Pays d'Aix Majoration de 10% des taux pour les conventionnements LC et LCTS Pays d'Aubagne et de l'Etoile Majoration de 10% des taux pour les travaux de réhabilitation de logements indignes ou très dégradés et de sortie de non-décence Majoration de 5% des taux pour les grands logements (T4 et plus) Arles-Crau-Camargue-Montagnette Pas de majoration

14 14 Les engagements de lAnah – Des primes additionnelles Des primes additionnelles en complément de la subvention pour travaux La prime FART : le Fonds daide à la rénovation thermique La prime réduction loyer La prime réservation

15 15 Les engagements de lAnah – Des primes additionnelles La prime FART par logement Le logement doit justifier dun gain énergétique après travaux de minimum 35 % à la suite dune évaluation énergétique du logement ou de limmeuble Le logement doit obtenir létiquette D à minima (étiquette E en cas dimpossibilité technique) En cas de subvention FART, le propriétaire bailleur doit céder ses Certificats déconomie dénergie (CEE) à lobligé référent, départemental ou collectivité. Exemple : pour des travaux damélioration thermique et de remise en état des sanitaires, un logement moyennement dégradé de 35 m² dune mono-propriété datant de 1900 pourra à minima recevoir une subvention pour travaux de lAnah de ( ) sil réalise un gain énergétique supérieur ou égal à 35% (en énergie conventionnelle)

16 16 Les engagements de lAnah – Des primes additionnelles La prime réduction loyer : lAnah triple le montant daide de la collectivité, pour 1 apporté par la collectivité, lAnah apporte 3 Le montant daide de lAnah ne peut dépasser les 150/m², dans la limite de 80 m² par logement Le logement doit faire lobjet dune convention à loyer social ou très social signée entre lAnah et le propriétaire bailleur Le logement loué doit être situé en secteur tendu (défini par un écart supérieur à 5 mensuels par m² de surface habitable entre le loyer de marché et le niveau du loyer social ou très social établi dans la convention) Participation impérative d'un ou plusieurs co-financeurs (collectivité ou EPCI) Apporter au niveau local ou par le CMT des exemples de territoires où elle pourrait s'appliquer dans la région. Exemple : pour des travaux damélioration thermique et de remise en état des sanitaires, un logement moyennement dégradé de 35 m² dune mono-propriété datant de 1900 pourra à minima recevoir une subvention pour travaux de lAnah de ( ) et de 1750 de la collectivité locale soit un total de

17 17 Les engagements de lAnah – Des primes additionnelles La prime réservation par logement, montant doublé (soit 4 000) en secteur tendu Le logement doit faire l'objet d'une convention à loyer très social signée entre lAnah et le propriétaire bailleur Le logement doit faire lobjet dun droit de désignation du préfet Cela signifie quil existe un besoin particulier sur le territoire pour le logement ou le relogement de ménages prioritaires relevant de dispositifs particuliers (DALO, PDALPD ou LHI) et que le conventionnement très social s'inscrit dans le cadre d'un dispositif opérationnel existant permettant l'attribution effective du logement à un tel ménage Pour le doublement de la prime « réservation », le logement loué doit être situé en secteur tendu. Exemple : pour des travaux damélioration thermique et de remise en état des sanitaires un logement moyennement dégradé de 35 m² dune mono-propriété datant 1900 pourra à minima recevoir une subvention pour travaux de lAnah de ou ( ou 4 000) et de 1750 de la collectivité locale soit un total de ou

18 18 Les engagements de lAnah – Des primes additionnelles Des primes additionnelles en complément de la subvention pour travaux La prime « FART » MPM : Marseille, Gignac-La-Nerthe, Septèmes, OPAH RU de Marignane CPA : pas de prime complémentaire PAE : OPAH et OPAH RU ACCM : ensemble du territoire Non délégué : OPAH SAN Ouest et OPAH copropriété La Maille II La prime « réduction loyer » MPM : Septèmes, Marignane, Gémenos Non délégué : OPAH SAN Ouest La prime « réservation » Ensemble du département

19 19 Mêmes règles que pour une maison individuelle = évaluation énergétique au niveau du logement Evaluation énergétique dans le cas de travaux en parties privatives DPE avant travaux Gain énergétique + 35 % ? Si oui : prime ASE (2000 ou 1500) DPE projeté après travaux

20 20 Si le gain des 35% provient de la combinaison de travaux en parties communes et en parties privatives : le gain énergétique est calculé au niveau du logement Le calcul du gain est la somme de celui généré par les travaux en parties communes sur le logement + le gain généré par les travaux en parties privatives. Evaluation énergétique dans le cas de travaux mixtes (parties privatives & communes)

21 21 S i et seulement si les travaux en parties communes permettent à eux seuls un gain énergétique dau moins 35%, alors prise en compte de l évaluation énergétique réalisée au niveau de limmeuble ou du bâtiment (si la copropriété en comporte plusieurs), que la copropriété soit en chauffage collectif ou en chauffage individuel. Evaluation énergétique dans le cas de travaux en parties communes

22 22 Travaux en parties privatives ou travaux mixtes = Assistance à Maitrise dOuvrage complète : DPE avant Projet de travaux - Simulation financières DPE projeté Montage du dossier Anah + autres subventions (Ville, CARSAT,..) - Visite fin de chantier Laccompagnement dans les copropriétés

23 23 3 équipes couvrent les trois territoires de MPM

24 24 Principe : versement dune ASE avec versement dune aide individuelle de lAnah. Dérogation : versement possible dune ASE en complément de laide de lAnah au syndicat de copropriétaires, sans aide individuelle Anah. Dans ce cas, la prime vient en déduction du « reste à charge » des co propriétaires Le versement de la prime Habiter Mieux (ASE)

25 25 LASE reste toujours une aide individuelle destinée à financer la quote-part des travaux incombant aux propriétaires occupants éligibles. Les bénéficiaires de lASE doivent sengager à occuper le logement pendant au moins 6 ans. Toutefois, pas de dossier individuel mais traitement dans le cadre de la demande daide au syndicat de copropriétaires via un mandataire unique. LASE en complément de laide au syndicat

26 26 Les engagements de lAnah – Laide fiscale … + un abattement fiscal de 30 % à 70 % selon le choix de conventionnement Lorsque le propriétaire bailleur conclut une convention à loyer maîtrisé avec lAnah (à loyer intermédiaire, social ou très social), il bénéficie dune déduction fiscale sur ses revenus fonciers : la déduction spécifique du dispositif Borloo dans lancien. Elle sélève à : 30 % des recettes locatives pour une convention à loyer intermédiaire 60 % des recettes locatives pour une convention à loyer social ou très social 70 % des recettes locatives en cas de conventionnement à loyer intermédiaire, social ou très social et dun recours à une intermédiation locative (type Solibail, Louez solidaire, …) Exemple : pour un logement de 60m² situé en zone B et bénéficiant dune convention à loyer intermédiaire le propriétaire bailleur peut gagner au maximum 712 de loyer mensuel, soit annuels. Il pourra déduire de ses revenus fonciers 30% des recettes locatives de son logement pendant les 10 années suivantes.

27 27 Zoom sur Solibail Le logement est loué, durant trois ans, à une association expérimentée agréée par la préfecture de région. L'association est le locataire. Elle assure le paiement des loyers mensuels, des charges ainsi que l'entretien et la remise en état du logement. Les conditions requises pour bénéficier du dispositif Solibail Le logement peut être un studio, 2, 3, 4 ou 5 pièces non meublé Le logement est situé en zone A et B dans les régions Île-de-France, Nord-Pas-de-Calais, Pays de la Loire, Rhône-Alpes, Languedoc-Roussillon, Provence-Alpes-Côte d'Azur Le logement est habitable sans délai et doit correspondre aux caractéristiques de la décence Le loyer proposé correspond a minima au loyer intermédiaire défini localement par lAnah Les avantages du recours à lintermédiation locative Des rendements réguliers et sûrs Lassurance de récupérer le logement dans des conditions habituelles des baux Une remise en état gratuite Une gestion professionnelle Sous réserve de conventionnement Anah, une déduction fiscale de 70 % des revenus locatifs

28 28 Zoom au niveau local Agréments délivrés à 2 associations : ADRIM (fédération H&D) / ou / GALILE (uniquement ss-loc) / / Partenariat financier Etat-CG 13 Objectif de mobilisation des logements dans le parc privé soit dans le cadre dune location, soit dune sous-location Propriétaires souhaitant confier son bien bien en gestion et / ou voulant faire des travaux : * GRL et gestion locative de votre bien par un professionnel gratuites * Abattement fiscal de 30 ou 60 % du montant des loyers perçus * Subventions jusquà 70% maximum du montant des travaux plafonné et primes complémentaires pouvant sélever jusquà 5 000

29 29 La contrepartie attendue du bailleur Une location du bien pendant 9 ans avec : Un locataire sous plafonds de ressources Des loyers maîtrisés qui respectent des plafonds nationaux fixés par lÉtat Si le projet de travaux ne peut bénéficier de laide aux travaux de lAnah, le propriétaire bailleur peut toutefois conventionner son logement. Il sengage alors à le louer pour une durée minimale de 6 ans à des locataires sous conditions de ressources et à des niveaux de loyers maîtrisés identiques à ceux du conventionnement avec travaux. En contrepartie, le bénéfice fiscal reste identique à celui obtenu à loccasion dune convention avec travaux, soit une déduction fiscale de 30 %, 60 % ou 70 % sur les revenus fonciers bruts.

30 30 La contrepartie attendue du bailleur Un locataire sous plafonds de ressources Exemple : pour un logement faisant lobjet dune convention à loyer intermédiaire le locataire, sil est en couple avec un enfant, du logement ne pourra pas dépasser un revenu annuel de en zone B.

31 31 La contrepartie attendue du bailleur Des loyers maîtrisés qui respectent des plafonds nationaux fixés par lÉtat Les plafonds des loyers sont des seuils maximaux et peuvent être ajustés localement à un niveau inférieur. Les plafonds en vigueur, fixés localement, sont disponibles sur le site de lAnah dans la rubrique des aides au propriétaire bailleur ( www. anah.fr ) Exemple : un logement de 60 m² situé en zone B et bénéficiant dune convention à loyer social ne pourra dépasser un loyer de 5,92 / m² mensuels hors charges soit 355 mensuels hors charges

32 32 Le dossier Anah Les pièces demandées Un imprimé administratif Un justificatif de propriété Des devis Un projet de travaux clairement identifié Diagnostic Préconisations Projet ( le propriétaire bailleur décide du contenu final des devis, du choix de lentreprise) Les délais Dès que le projet est finalisé, dépôt du dossier au service instructeur. Un accusé de réception est envoyé sous 8 jours. Il permet le début des travaux. La subvention est accordée sous 2 mois. Le propriétaire bailleur reçoit alors un courrier qui linforme du montant réservé pour son projet. ( Des acomptes sont possibles pour faciliter la trésorerie du propriétaire bailleur) Le propriétaire bailleur a alors 3 ans pour réaliser son projet (délai prorogeable dans certains cas). Le solde de la subvention est payé à la vérification de la réalisation du projet : factures, baux, ressources du locataire...

33 33 Propriétaires bailleurs – Les autres aides aux travaux Les aides des collectivités territoriales Laide de la région Laide du département Laide de la commune ou du département Les aides au financement du projet Léco-prêt à taux zéro Les prêts des fournisseurs dénergie : EDF ou GDF Les aides fiscales Le crédit dimpôt développement durable La TVA à taux réduit sur les travaux damélioration

34 34 Les exemples

35 35 Exemple 1 : Une maison individuelle avec des travaux lourds Typologie de la construction Une maison individuelle dun étage (RdC+ 1 étage) datant de 1960 et de 90 m² de surface habitable fiscale Une forte dégradation : indicateur de dégradation évalué à ID = 0,57 État du logement avant travaux Les murs de la maison ne sont pas isolés (parois briques enduits) Les fenêtres sont en simple vitrages Le moyen de chauffage utilisée est un appareil électrique (radiateurs) La production deau chaude sanitaire est au gaz La ventilation est naturelle Le réseau électrique nest pas conforme La salle deau est vétuste Létiquette énergétique avant travaux est G

36 36 Exemple 1 : Une maison individuelle avec des travaux lourds Coût de lopération HT soit 778/m² HT dont 600/m² (soit ) alloués à la partie thermique pour un gain énergétique de 59 % (passage de létiquette G à D) Programme travaux pour un DPE après travaux à D Énergie (77 % du montant travaux) Isolation par l'extérieur, reprise des modénatures Changement des menuiseries Installation d'une ventilation VMC Mise en place d'une chaudière gaz Sécurité des réseaux électriques (4 % du montant des travaux) Rénovation (19 % du montant travaux) Réfection de la salle deau Réfection des peintures

37 37 Exemple 1 : Évaluation de la subvention La subvention pour travaux de lAnah soit 35 % de montant des travaux Les primes additionnelles à la subvention pour travaux de lAnah La prime FART : La prime de réduction du loyer (convention à loyer social ou très social) : dont de la collectivité (66/m²) et de lAnah (134 /m²) La prime de réservation en cas de convention à loyer très social et de relogement effectif dun ménage prioritaire DALO ou PDALPD: ou en secteur tendu

38 38 Exemple 1 : Évaluation de la rentabilité du projet Option 1 : subvention pour travaux de lAnah + prime FART + prime de réduction du loyer , soit 60,7 % de subvention maximale proposée pour une convention à loyer social ou très social dun logement situé en secteur tendu. Option 2 : subvention pour travaux de lAnah + prime FART + prime de réduction du loyer + prime de réservation doublée en secteur tendu , soit 66.4 % de subvention maximale proposée uniquement pour une convention à loyer très social dun logement situé en secteur tendu et bénéficiant dune réservation par le préfet.

39 39 Exemple 1 : Évaluation de la rentabilité du projet Lécart, en pourcentage, du bilan financier dun logement en loyer conventionné (social ou très social) sur 9 ans, au bilan financier dun logement en loyer libre Exemple : une convention à loyer très social avec lAnah permet au propriétaire bailleur de bénéficier dun avantage de 12 % en zone B comparé au même projet sans avoir sollicité laide de lAnah.

40 40 Exemple 2 : un petit immeuble en mono-propriété moyennement dégradé Typologie de la construction Un logement de 35 m² de surface habitable fiscale, moyennement dégradé, dun petit immeuble en mono-propriété datant de 1900 Une dégradation moyenne : indicateur de dégradation évalué à ID = 0,45 État du logement avant travaux Les murs du bâtiment sont partiellement isolés Les fenêtres sont en simple vitrages Le moyen de chauffage utilisé et la production deau chaude sanitaire sont au gaz La ventilation est naturelle Le réseau électrique nest pas conforme Létiquette énergétique avant travaux est « E »

41 41 Exemple 2 : un petit immeuble en mono-propriété moyennement dégradé Coût de lopération HT, soit 714 /m² HT, dont 300/m² (soit ) alloués à la partie thermique pour un gain énergétique de 39 % (passage de létiquette E en D) Programme travaux pour un DPE après travaux à D Énergie (50 % du montant travaux) Isolation par lintérieur des parois non isolées Changement des menuiseries Installation d'une ventilation VMC Sécurité des réseaux électriques (15% du montant des travaux) Rénovation (35% du montant travaux) Réfection des peintures (travaux induits) Étanchéité de la salle deau

42 42 Exemple 2 : Évaluation de la subvention La subvention pour travaux de lAnah soit 25 % du montant des travaux Les primes additionnelles à la subvention pour travaux de lAnah La prime FART : La prime de réduction du loyer : dont de la collectivité (66/m²) et de lAnah (134/m²) La prime de réservation en cas de convention à loyer très social et de relogement effectif dun ménage prioritaire DALO/PDALPD : 2 000

43 43 Exemple 2 : Évaluation de la rentabilité du projet Option 1 : subvention pour travaux de lAnah + prime FART + prime de réduction du loyer , soit 61 % de subvention maximale proposée pour une convention à loyer social ou très social dun logement situé en secteur tendu. Option 2 : subvention pour travaux de lAnah + prime FART + prime de réduction du loyer + prime de réservation , soit 69 % de subvention maximale proposée uniquement pour une convention à loyer très social dun logement situé en secteur tendu et bénéficiant dune réservation par le préfet

44 44 Exemple 2 : Évaluation de la rentabilité du projet Lécart, en pourcentage, du bilan financier dun logement en loyer conventionné (social ou très social) sur 9 ans, au bilan financier dun logement en loyer libre Exemple : Une convention à loyer très social avec lAnah permet au propriétaire bailleur de bénéficier dun avantage de 18 % en zone B comparé au même projet sans avoir sollicité laide de lAnah.

45 45 Exemple 3 : Une maison individuelle avec des travaux lourds Typologie de la construction Une maison individuelle dun étage (RdC+ 1 étage) datant de 1930 et de 75 m² de surface habitable fiscale Une insalubrité avérée : indicateur dinsalubrité évalué à 0,67 État du logement avant travaux Les murs de la maison ne sont pas isolés Les fenêtres sont en simple vitrages Il ny a pas de moyen de chauffage fixe La production deau chaude sanitaire est au gaz La ventilation est naturelle Le réseau électrique nest pas conforme La salle deau est vétuste Létiquette énergétique avant travaux est G

46 46 Exemple 3 : Une maison individuelle avec des travaux lourds Coût de l'opération HT soit 933/m² HT dont 500/m² (soit ) alloués à la partie thermique pour un gain énergétique de 59 % (passage de létiquette G à D) Programme travaux pour un DPE après travaux à D Énergie (54 % du montant travaux) Isolation par l'extérieur, reprise des modénatures Changement des menuiseries Installation d'une ventilation VMC Mise en place d'une chaudière gaz (chauffage et eaux chaude) Sécurité des réseaux électriques (11 % du montant des travaux) Rénovation (35 % du montant travaux) Réfection de la salle deau Réfection des peintures

47 47 Exemple 3 : Évaluation de la subvention La subvention pour travaux de lAnah soit 35 % de montant des travaux

48 48 Exemple 3 : Évaluation de la rentabilité du projet Option 1 : subvention pour travaux de lAnah , soit 35 % de subvention maximale proposée pour une convention à loyer social ou très social dun logement situé en secteur tendu. Option 2 : subvention pour travaux de lAnah + aide de la collectivité (3 200) , soit 40 % de subvention maximale proposée uniquement pour une convention à loyer très social dun logement situé en secteur tendu et bénéficiant dune réservation par le préfet.

49 49 Exemple 3 : Évaluation de la rentabilité du projet Lécart, en pourcentage, du bilan financier dun logement en loyer conventionné (social ou très social) sur 9 ans, au bilan financier dun logement en loyer libre Exemple : grâce à laide de la collectivité, une convention à loyer intermédiaire avec lAnah permet au propriétaire bailleur de bénéficier dun avantage de 17 % en zone B comparé au même projet sans avoir sollicité laide de lAnah. Un recours à lintermédiation locative favoriserait encore davantage ce résultat.

50 50 Pour en savoir plus


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