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1 Module de formation Décembre 2010 DMOCS - Pôle Produits et Services Groupe.

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1 1 Module de formation Décembre 2010 DMOCS - Pôle Produits et Services Groupe

2 2 Sommaire 1- Les aides à laccession à la propriété3 2- Les bénéficiaires du PTZ+4 3- Les conditions doccupation du logement5 4- Les opérations finançables par le PTZ La performance énergétique du logement8 6- Le montant du PTZ Les modalités de remboursement du PTZ Exemples18 9- Les spécificités du PTZ Garanties et assurances pour l'obtention d'un PTZ Les prêts complémentaires au PTZ Lutilisation du lissage Le zonage du PTZ Le montage du dossier29

3 3 1- Les aides à laccession à la propriété Simplification annoncée des aides à laccession à compter du 1 er janvier 2011 et mise en place dune mesure phare Jusquau 31 décembre 2010 NPTZ (avec ou sans majoration ZUS/ZFU) Majoration ENL du NPTZ Majoration BBC du NPTZ Pass-Foncier A partir du 1 er janvier 2011 PTZ + Crédit dimpôt Loi TEPA PSLA Zone ANRU

4 4 Le PTZ+ n'est accordé qu'à des personnes physiques. Il ne peut donc pas être consenti à une personne morale (société civile immobilière, groupement foncier agricole, par exemple). Le ou les emprunteurs ne doi(ven)t pas avoir été propriétaire(s) de sa/leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant la date démission de loffre de prêt. –Le dispositif du PTZ est accessible aux personnes qui achètent leur résidence principale soit pour la première fois, soit après un délai de 2 ans pendant lequel elles n'étaient pas propriétaires de leur résidence principale. Cette condition de primo-accession nest pas exigée dans les cas suivants : –les titulaires de la carte d'invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, c'est-à-dire les invalides incapables d'exercer une quelconque profession, et les invalides qui sont dans le même cas, et qui, en outre, ont recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie ; –les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) et de l'Allocation d'éducation spéciale (AES) ; –les victimes d'une catastrophe qui a rendu définitivement inhabitable la résidence principale (catastrophes naturelles, tempêtes, ouragans, cyclones, catastrophes technologiques). La demande de prêt doit être présentée dans les 2 ans suivant la date de publication de la décision de constatation de l'état de catastrophe naturelle ou de la survenance du sinistre et être accompagnée d'une attestation selon laquelle les dommages affectant le logement nécessitent la réalisation d'une nouvelle construction ou l'acquisition sur un autre site d'un nouveau logement. 2- Les bénéficiaires => Loctroi du PTZ+ nest pas subordonné au respect de plafonds de ressources. Tout emprunteur primo-accédant est éligible au PTZ+ pour le financement de sa résidence principale.

5 5 Lemprunteur doit occuper sa résidence principale au moins 8 mois par an sauf –en cas dobligation professionnelle (sont concernés les personnes contraintes, pour des motifs professionnels, à sabsenter régulièrement de leur logement, telles que les travailleurs saisonniers, les représentants de commerce, les personnes appelées à des missions temporaires à létranger, les marins dEtat ou du commerce). –pour raison de santé (sont concernées les personnes hébergées temporairement dans des centres hospitaliers ou dans des établissements de soins, sociaux ou médicaux-sociaux) ; –ou cas de force majeure suite à des événements extérieurs et indépendants de la volonté de l'occupant, rendant impossible toute occupation du logement. Lemprunteur doit occuper le logement acquis dans un délai d'un an, suivant : –soit la déclaration d'achèvement des travaux; –soit l'acquisition du logement si celle-ci est postérieure à ladite déclaration. –Ce délai est porté à 6 ans lorsque le logement est destiné à être occupé par lemprunteur à compter de la date de son départ à la retraite à condition que le logement soit loué pendant ce délai dans les conditions définies ci-après. –Tant que le PTZ+ nest pas totalement remboursé, lemprunteur ne peut proposer le logement à la location que dans les conditions suivantes : –la location dune durée maximale de six ans, doit résulter de la survenance de lun des faits suivants : mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 70Km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ; décès ; divorce ; dissolution dun pacte civil de solidarité ; invalidité ou incapacité reconnue par une décision de la COTOREP ; chômage dune durée supérieure à un an attestée par linscription au Pôle Emploi. –Le logement doit être loué à un/ou des locataire(s) dont les ressources à la date dentrée dans les lieux ne dépassent pas les plafonds du nouveau prêt à 0% –Les loyers ne peuvent excéder 5% du coût de lopération dans la limite du prix maximum dopération, ce dernier étant révisé au moment de la mise en location en fonction des variations de la moyenne sur les 4 derniers trimestres de lindice INSEE mesurant le coût de la construction. –Lévolution du loyer obéit aux règles de droit commun. –La location fait l'objet d'une déclaration par l'emprunteur à l'établissement de crédit ainsi que, le cas échéant, à l'organisme payeur de l'allocation personnalisée au logement. 3- Les conditions d'occupation du logement

6 6 Tant que le PTZ+ nest pas intégralement remboursé, le logement acquis avec ce prêt ne peut être : –ni transformé en locaux commerciaux ou professionnels ; –ni affecté à la location saisonnière ou en meublée ; –ni utilisé comme résidence secondaire, –ni utilisé à titre daccessoire du contrat de travail. –ni détruit sans quil soit procédé à sa reconstruction dans un délai de 4 ans à compter de la date du sinistre. La mutation entre vifs du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation. La mutation doit être déclarée à l'établissement de crédit dès la signature de l'acte authentique qui la constate. –Toutefois, l'emprunteur peut bénéficier du transfert du capital restant dû pour le financement dune opération dacquisition ou de construction dune nouvelle résidence principale. Le CIF peut refuser le transfert sil a pour effet de dégrader le niveau de garantie dont il dispose. 3- Les conditions d'occupation du logement

7 7 Les opérations finançables sont : –La construction d'un logement, accompagnée, le cas échéant, de l'acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement, ou l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation ; –Lacquisition et l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation qui est assimilé à la construction d'un logement ; –Lacquisition dun logement ancien avec ou sans travaux. Les travaux doivent être achevés dans un délai de trois ans à compter de la date démission de l'offre. –Lacquisition dun logement faisant lobjet dun contrat de location accession ; Les logements sont qualifiés de « neufs » lorsque l'emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d'option. Les autres logements sont qualifiés d'« anciens ». –Lacquisition dun logement appartenant à un organisme dhabitation à loyer modéré ou à une société déconomie mixte. Le client qui souhaiterait acheter à un organisme HLM un logement vacant dans un département x, doit être locataire d'un logement dudit organisme HLM dans ledit département x. –Les dépendances des logements finançables (garages, emplacements de stationnement, jardins, locaux collectifs à usage commun etc.) dans la mesure où elles font partie dune opération immobilière elle-même financée par le PTZ+. Le PTZ+ ne peut pas financer : –l'achat de valeurs mobilières émises par des structures détenant des actifs immobiliers, –l'achat de parts de coopératives, –des travaux seuls. 4- Les opérations finançables

8 8 Comment déterminer la performance énergétique du logement ? Pour les logements neufs : –Demandez au client de justifier de l'obtention du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » pour déterminer le pourcentage de coût total dopération à prendre en compte. Pour les logements anciens : –Référez-vous à l'étiquette énergie figurant sur le diagnostic de performance énergétique réalisé sur le logement, au moment de la vente pour déterminer le pourcentage de coût total dopération à prendre en compte –Les éventuels travaux postérieurs à la vente destinés à améliorer la performance énergétique ne sont pas pris en compte dans le choix du pourcentage de coût total dopération à retenir. 5- La performance énergétique du logement

9 9 Le montant du PTZ+ à partir du 1 er janvier 2011 est égal au plus petit montant entre : le pourcentage (déterminé selon le caractère neuf ou ancien du logement, de sa performance énergétique et de sa localisation géographique) du coût total de lopération retenu dans la limite dun plafond dopération. 100% du montant du ou des autres prêts dune durée au moins égale à deux ans et concourant au financement de lopération. 6- Le montant du PTZ+

10 10 Le coût total de lopération comprend, toutes taxes comprises : –la charge foncière ou la charge immobilière y compris les honoraires de géomètre et les taxes y afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notariés et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ; –les coûts daménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents ; –le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation et les frais liés à lobtention du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 », à lexception des montants financés au moyen dun Eco-prêt à taux zéro. –les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de lacquéreur; –les frais relatifs à l'assurance de responsabilité ou à l'assurance dommages ouvrage; –certaines taxes afférentes à la construction Aucun frais de dossier ne peut être perçu sur le PTZ+ Sont donc exclus du coût total de lopération, notamment : –les frais de notaire, –les droits denregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens, –les frais de garantie –les frais de dossier perçus sur les autres prêts –les frais dintermédiation sur les autres prêts. 6- Le montant du PTZ+ Définition du coût de lopération

11 11 Montant maximum du PTZ+ pour les logements neufs dans les zones A, B1, B2 et C 6- Le montant du PTZ+ Les plafonds dopération

12 12 6- Le montant du PTZ+ Les plafonds dopération Montant maximum du PTZ+ pour les logements anciens qui nappartiennent pas à un organisme dHabitation à Loyer Modéré ou à une société déconomie mixte dans les zones A, B1, B2 et C

13 13 6- Le montant du PTZ+ Les plafonds dopération Montant maximum du PTZ+ pour les logements anciens qui appartiennent à un organisme dHabitation à Loyer Modéré ou à une société déconomie mixte dans les zones A, B1, B2 et C

14 14 Les conditions de remboursement du PTZ+ tiennent compte de la composition familiale : Le montant des ressources de lensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre principal doit être divisé par un coefficient familial (cf. tableau ci-dessous). Le résultat place lemprunteur dans une tranche de 1 à10, différencié selon le caractère neuf ou ancien du logement et selon sa localisation géographique par zone A, B1, B2 ou C. A cette tranche correspond un mode de remboursement du PTZ+. Détermination du montant des ressources Le montant des ressources à prendre en compte est celui de lensemble des personnes destinées à occuper à titre de résidence principal. Ce montant correspond au plus élevé des deux montants suivants : Le coût total de lopération toutes taxes comprises divisé par 10. La somme des revenus fiscaux de référence de lannée n-2 précédant la date démission de loffre. Application du coefficient familial : 7- Les modalités de remboursement du PTZ+

15 15 7- Les modalités de remboursement du PTZ+ Détermination des revenus fiscaux de référence Comment déterminer les revenus fiscaux de référence (RFR) de lannée n-2 précédant la date démission de loffre ? Une correction doit être effectuée dans lhypothèse où la composition du foyer fiscal de lemprunteur de lannée n-2 précédant la date démission de loffre : A/ Incluait des personnes qui ne sont pas destinées à occuper le logement. Cette correction conduit à considérer uniquement les revenus des personnes destinées à occuper le logement financé. B/ Nincluait pas des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui nétaient pas rattachées au foyer fiscal de lemprunteur de lannée n-2. Cette correction conduit à ajouter les revenus de ces personnes destinées à occuper le logement financé. Lorsque cette individualisation nest pas possible, le montant total des revenus de lemprunteur à prendre en compte est égal à la moitié des revenus faisant lobjet dune imposition commune et de la totalité des revenus faisant lobjet dune imposition séparé ou en l'absence de conjoint. Les revenus propres sont ceux qui peuvent être individualisés sur l'avis d'imposition et s'entendent des revenus retirés par chacun des conjoints d'une activité professionnelle, salariée ou non, ainsi que des pensions, retraites et rentes viagères. Les revenus communs sont ceux qui ne peuvent pas être individualisés sur l'avis d'imposition et ce sont donc les revenus autres que ceux définis ci-dessus (et notamment les revenus fonciers et les revenus de capitaux mobiliers). Les charges déductibles du revenu global doivent, par ailleurs, être considérées comme communes.

16 16 7- Les modalités de remboursement du PTZ+ Détermination des revenus fiscaux de référence Comment déterminer les revenus fiscaux de référence (RFR) de lannée n-2 précédant la date démission de loffre ? En cas de mariage ou de conclusion dun PACS au cours de l'année n-2, il convient de totaliser les RFR qui figurent sur les trois avis dimposition édités (un au nom de chacun des ex-célibataires pour la période courant du 1er janvier à la date de lévénement et un au nom du couple pour la période courant de la date de cet événement au 31 décembre). La somme obtenue doit être comparée avec le plafond applicable au total des personnes destinées à occuper le logement. En cas de mariage ou de conclusion dun PACS entre la fin de l'année n-2 et lémission de loffre de prêt, il convient d'additionner les RFR figurant sur les avis d'impôt sur le revenu établis au nom des ex-célibataires au titre de l'année n-2. La somme obtenue doit là encore être comparée avec le plafond applicable au total des personnes destinées à occuper le logement. En cas de décès, de divorce ou de rupture dun PACS, les revenus de la personne à prendre en compte dépendent de la date de cet événement, ainsi que de la présence ou non de revenus propres et de revenus communs avec lex-conjoint.

17 17 Report du résultat dans lun des tableaux ci-dessous 7- Les modalités de remboursement du PTZ+

18 18 8- Exemple 1 Un ménage avec 2 enfants dont les revenus fiscaux de référence sont de , souhaite se porter acquéreur dun bien neuf BBC en zone C. Le coût total de lopération toutes taxes comprises est de Le montant du PTZ+ est égal à la valeur la moins élevée entre : –25% (quotité) de dans la limite de 25% de (plafond dopération) soit –et ( ) qui correspond au montant du prêt dune durée supérieure à 2 ans concourant au financement de lopération. Le montant du PTZ+ sélève donc à Pour déterminer les modalités de remboursement, nous retenons la valeur la plus élevée entre : – /10 = –et le revenu fiscal de référence n-2 = Nous appliquons le coefficient familial : /2 = Puisque le résultat correspond à la tranche 8, le PTZ+ sera amortissable sur 12 ans.

19 19 8- Exemple 2 Un ménage avec 3 enfants dont les revenus fiscaux de référence sont de , souhaite se porter acquéreur dun bien ancien dont létiquette énergie est notée E en zone B1. Le coût total de lopération toutes taxes comprises est de Le montant du PTZ+ est égal à la valeur la moins élevée entre : –10% (quotité) de dans la limite de 10% de (plafond dopération) soit –et ( ) qui correspond au montant du prêt dune durée supérieure à 2 ans concourant au financement de lopération. Le montant du PTZ+ sélève donc à Pour déterminer les modalités de remboursement, nous retenons la valeur la plus élevée entre : – /10 = –et le revenu fiscal de référence n-2 = Nous appliquons le coefficient familial : /2,3 = Puisque le résultat correspond à la tranche 2, le PTZ+ sera amortissable sur 28 ans. Cette durée se décompose en une 1 ère période de 23 ans puis dune 2 ème période de 5 ans (capital différé de 35%)

20 20 9- Les spécificités du PTZ+ Période danticipation : Une période danticipation peut précéder la première période (qu'il s'agisse d'une période de différé ou non). Amortissement et différé damortissement : La durée de la première période de remboursement peut être réduite à la demande de l'emprunteur, sans pouvoir être inférieure à quatre ans. Lorsque l'emprunteur bénéficie d'un différé de remboursement, la durée de la première période est limitée à la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l'opération. Montant du PTZ+ : Lorsque la durée du prêt est inférieure ou égale à 8 ans, le montant du prêt peut être réduit de 50% maximum à la demande de lemprunteur.

21 Garanties et assurances pour l'obtention d'un PTZ + Le CIF apprécie les garanties nécessaires à l'octroi du PTZ+. Le PTZ+ est garanti par le NFGAS si le montant des ressources du ou des emprunteurs ne dépasse pas les plafonds du Prêt à lAccession Sociale. En règle générale, le CIF proposera les mêmes conditions d'assurance (primes d'assurance décès-invalidité, perte d'emploi et incapacité de travail) que pour le prêt principal. Aucuns frais de dossier, frais dexpertise, intérêts ou intérêts intercalaires ne peuvent être perçus au titre du PTZ+. Le PTZ+ pourra être accordé par un établissement différent de celui qui accorde le prêt principal. –Dans cette hypothèse, l'établissement qui accorde le PTZ+ demande aux autres établissements une attestation certifiant que ces derniers n'accordent pas de prêt ne portant pas intérêt pour cette même opération.

22 Les prêts complémentaires au PTZ + Le PTZ+ peut se cumuler avec la plupart des autres prêts (sous conditions d'obtention liées à chaque prêt) : –Prêt d'Accession Sociale (PAS), –Prêt Conventionné (PC), –PSLA –Prêt 1% employeur, –Prêt d'Epargne Logement (PEL), –Eco-PTZ –Prêt bancaire (prêt libre à taux fixe ou taux révisable), –Autre Prêt à caractère social Le PTZ+ n'ouvre pas droit en tant que tel à l'APL. Lorsque l'emprunteur a droit à l'APL au titre d'un Prêt d'Accession Sociale ou d'un Prêt Conventionné, les mensualités du PTZ+ seront prises en compte dans le calcul de ladite APL. Dans les autres cas (prêt bancaire, PEL..) l'emprunteur peut bénéficier de l'Allocation Logement (sous réserve de remplir les conditions). Dans tous les cas (BBC ou pas), le prêt long terme peut financer : la totalité de lopération, sil sagit dun prêt libre, y compris lensemble des frais liés à lopération. la totalité de lopération, sil sagit dun Prêt à lAccession Sociale, à lexclusion des frais de notaire, des droits denregistrement pour les terrains à bâtir, des frais de garantie et des frais de dossier qui seront donc financés par de lapport personnel ou par un prêt à la consommation dune durée inférieure ou égale à 2 ans.

23 23 Tranche 1 : Lissage possible jusquà 30 ans si le montant du PTZ+ est égal au montant du prêt complémentaire (RDV , Jeune, PSA, Fixe) Ou ne pas utiliser systématiquement le lissage, car le saut déchéance intervient à la fin de la première période et proposer un prêt projet ou le PTFP PTZ+ Montant = Capital différé : 45% Période 1 : 23 ans (mensualité : 113 ) Période 2 : 7 ans (mensualité : 305 ) Prêt complémentaire Montant : Taux initial : 3,45% Durée initiale : 30 ans PTZ+ Prêt complémentaire Dans lancien Dans le neuf BBC Prêt complémentaire PTZ+ Montant = Capital différé : 45% Période 1 : 23 ans (mensualité : 275) Période 2 : 7 ans (mensualité : 766 ) Prêt complémentaire Montant : Taux initial : 3,45% Durée initiale : 30 ans 12- Lutilisation du lissage Scénarii de stress (montant maximum)

24 24 Tranche 5 : Lissage possible jusquà 30 ans si le montant maximum du PTZ+ est égal au montant du prêt complémentaire (RDV, jeune PSA, fixe) Dans lancien Dans le neuf BBC PTZ+ Montant = Capital différé : 0% Période 1 : 23 ans (mensualité : 206 ) Pas de période 2 Prêt complémentaire Montant : Taux initial : 3,45% Durée initiale : 30 ans PTZ+ Montant = Capital différé : 0% Période 1 : 23 ans (mensualité : 520 ) Pas de période 2 Prêt complémentaire Montant : Taux initial : 3,45% Durée initiale : 30 ans PTZ+ Prêt complémentaire PTZ+ 12- Lutilisation du lissage Scénarii de stress (montant maximum)

25 25 Tranche 8 : Lissage possible jusquà 22 ans si le montant maximum du PTZ+ est égal au montant du prêt complémentaire ( RDV, Jeune, PSA, Fixe) Dans lancien Dans le neuf BBC PTZ+ Montant = Capital différé : 0% Période 1 : 12 ans (mensualité : 396) Pas de période 2 Prêt complémentaire Montant : Taux initial : 3,45% Durée initiale : 22 ans PTZ+ Montant = Capital différé : 0% Période 1 : 12 ans (mensualité : 997) Pas de période 2 Prêt complémentaire Montant : Taux initial : 3,45% Durée initiale : 22 ans PTZ+ Prêt complémentaire PTZ+ Amortissement négatif au-delà de 22 ans si le montant du PTZ+ est égal au montant du prêt complémentaire 12- Lutilisation du lissage Scénarii de stress (montant maximum)

26 26 Tranche 10 : Lissage possible jusquà 9 ans si le montant maximum du PTZ+ est égal au montant du prêt complémentaire ( prêt RDV, jeune, PSA, Fixe) Dans lancien Dans le neuf BBC PTZ+ Montant = Capital différé : 0% Période 1 : 5 ans (mensualité : 950 ) Pas de période 2 Prêt complémentaire Montant : Taux initial : 3,45% Durée initiale : 9 ans PTZ+ Montant = Capital différé : 0% Période 1 : 5 ans (mensualité : 2393 ) Pas de période 2 Prêt complémentaire Montant : Taux initial : 3,45% Durée initiale : 9 ans PTZ+ Prêt complémentaire PTZ+ Amortissement négatif au-delà de 9 ans si le montant du PTZ+ est égal au montant du prêt complémentaire 12- Lutilisation du lissage Scénarii de stress (montant maximum)

27 27 De la tranche 1 à 4, la mise en place dun différé partiel permet denvisager un moindre recours au lissage car limpact sur la mensualité de deuxième période (post 23 ans) est faible et donc lutilisation de produits à échéances encadrées (prêts projet, PTFP) est à privilégier. Sur les tranches 5, 6,7, labsence de différé et la durée de remboursement (de 16 à 23 ans) allège la mensualité du PTZ+, rendant moins nécessaire lutilisation du lissage. Sur les tranches 8, 9, 10, le lissage avec le PTZ+ sur des durées longues est très difficile (voire impossible) car le PTZ+ samortit sur des durées très courtes (12,8, 5 ans) et le risque damortissement négatif se présente dans un grand nombre de cas si la durée du prêt complémentaire est longue. Les alternatives possibles : –Le montant du PTZ+ peut être réduit de 50% maximum pour les tranches 9 et 10 –Lemprunteur renonce au bénéfice du PTZ+ 12- Lutilisation du lissage Synthèse

28 Le zonage du PTZ+ Les 4 zones géographiques ont été définies en tenant compte de la tension du marché immobilier local (Arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement) : Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevoix français. Zone B1 : Agglomérations de plus de habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d'Azur, quelques agglomérations où les prix de l'immobilier sont haut, Outre-mer, Corse et Îles. Zone B2 : Agglomérations de plus de habitants, communes où les prix de l'immobilier sont haut en zones littorales ou frontalières, pourtour de l'Île-de-France. Zone C : Reste du territoire français.

29 Le montage du dossier


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