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1 Colloque international Lavenir du logement social en Europe Le logement social en Europe, aujourdhui et demain Kath Scanlon, LSE/SBi Paris, Ecole Nationale.

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1 1 Colloque international Lavenir du logement social en Europe Le logement social en Europe, aujourdhui et demain Kath Scanlon, LSE/SBi Paris, Ecole Nationale des Ponts et Chaussées 22 November 2007

2 2 Plan de la présentation Méthodologie Résultats concernant –Propriété occupante –Prise de décisions –Loyers –Peuplement du parc Tendances lourdes et débats en cours

3 3 Objectifs du projet Non pas dresser un état détaillé du secteur, mais: Saisir les caractéristiques essentielles du secteur locatif social dans une large variété de pays Européens Eclairer les principales tendances à loeuvre, passées et à venir Donner le sens des pressions politiques et autres qui poussent à des changements

4 4 Participants & méthodologie Spécialistes de 9 pays: Allemagne, Autriche, Denmark, England, France, Hungary, Irlande, Pays-Bas, Suède –Rapports par pays –Séminaires –Edition

5 5 Social Housing in Europe Version anglaise financée par le UKs Higher Education Innovation Fund Version française à paraître Contenu : –Brève revue des tendances comparées –Un chapitre sur chaque pays, plus un survol général des économies en transition

6 6 Statuts doccupation / taille du secteur social dans les 9 pays % propriété % locatif privé % locatif social Nombre de logements sociaux Pays-Bas ,400,000 Autriche ,000 Danemark ,000 Suède ,000 Royaume-Uni ,983,000 France ,200,000 Irlande ,000 Allemagne464961,800,000 Hongrie ,000

7 7 Tendances de loffre La demande de logements sociaux est généralement forte, et croissante, avec de longues files dattente au moins dans les grandes aires urbaines. Excès doffre dans quelques régions ( Allemagne de lEst; Nord de lAngleterre), qui a conduit à des démolitions à grande échelle. Même dans des zones de marchés tendus comme Dublin, Amsterdam & Paris, des logements sociaux des années 1950s -1970s ont été démolis.

8 8 Les grands ensembles démolis (totalement ou partiellement) sont souvent remplacés par des programmes aux statuts doccupation mélangés (France, Danemark, Angleterre), avec éventuellement des densités accrues et with mixed use to sweat assets. Accent mis de plus en plus sur la construction de bâtiments durables / à zéro émission de carbone (Allemagne, France, Danemark, et tout récemment UK) Les logements pour populations spécifiques représentent une part croissante des nouvelles constructionsSuède, Danemark (> 50%). Les notions de besoins spécifiques diffèrent selon les pays, mais comprennent ceux des personnes âgées, des handicapés, parfois ceux des familles nombreuses.

9 9 Part de la propriété occupante

10 10 Engagement du secteur privé AllemagneDepuis longtemps dans le système Allemand historique de logement social à durée limitée. La ville de Munich exige un % de logement social dans les nouveaux programmes IrlandePromoteurs privés doivent transférer 20% des logements neufs on large sites or equivalent aux collectivités locales for use as social or affordable housing AngleterreEntre 20% et 50% des grands programmes de construction ou de réhabilitation doivent consister en logements abordables – ce qui représente environ la moitié de loffre sociale. Nouvelle initiative pour permettre du logement social par des promoteurs privés FrancePrivate individuals can acquire subsidised dwellings as investissement; les entreprises dhabitat social comme forme de partenariat public/privé

11 11 Les privatisations en cours tendent à faire sortir du secteur social la meilleure partie du parc. –Irlande, UK: depuis plusieurs décennies –Pays-Bas: depuis la fin des années 1990s –Danemark: premiers pas exploratoires –Allemagne: cas special. Environ 100,000 logements sociaux passent chaque année au secteur privé par expiration des clauses de limitation des loyers. Vente du parc de logements municipaux aux investisseurs privés (ex: Dresde). –Hongrie: restitution/privatisation après 1989

12 12 Niveaux de décision selon le type de décision Gouvt central/ fédéral Local/ Provincial Local govt en négociation avec promoteurs AutricheLOYCONS, LOC, DenmarkLOY, CONS, LOC EnglandLOY, CONS, LOC, CONS, LOC FranceLOY, LOC, CONSLOC GermanyLOYCONS, LOC HongrieLOY, CONS, LOC, IrlandeLOY, CONS, LOC Pays-BasLOY, CONS, LOC SuèdeLOY, CONS, LOC CONS = nombre de constructionsLOY = système de fixation des loyers LOC = localisation des constructions = définition du financement/des aides = en négociation avec

13 13 Glissement de procédures nationales à des procédures plus décentralisées –Austria 1987/88 –Netherlands 1989 –Denmark1994 –Hungary 1990s –France1982, 1991, 2000 & 2004 –Germany2006 LAngleterre évolue en sens inverse de cette tendancedéplaçant la décision du niveau local vers le niveau national, ou vers les propriétaires

14 14 Social vs private rent determination: cost-based rents SocialPrivate AustriaCost-based.Both cost based; private <10% higher Denmark3.4% of building cost + bank charges. Average /m 2 /month Loyers privés également réglementés. Moyenne de 6.83/m 2 /mois GermanyIn some regions rents vary with household income. 4-7/m 2 /month Loyers libres sur les nouvelles locations, mais hausses réglementées FranceLe gouvernement central fixe des loyers plafonds (variables selon la région) Liberté des loyers de relocation, mais hausses réglementées % supérieurs à ceux du secteur social (2 à 3 fois dans Paris). SwedenSet by annual negotiation between landlords and tenants Private rents limited by social rents; private slightly higher

15 15 Autres systèmes de loyers Locatif socialLocatif privé EnglandLoyers fondés sur les revenus de la zone et le prix des logement. Les bailleurs doivent couvrir leurs frais Private rents freely set since HungarySet by local authoritiesMarket based IrelandLocataires paient % de leur revenu in rent. Moyenne de 155/mois Contrôle des loyers aboli en1981. NetherlandsRent based on utility value of dwelling & target household income level. Average 353/month Also controlled; average rent 419/month

16 16 Cost rents par définition couvrent les coûts historiques, mais suscitant des distorsions, car sans relation directe avec les forces de loffre et de la demande. Les économistes plaident pour un changement au profit de systèmes plus fondés sur des règles marchandes. Rents related to income produce low revenue, et rendent difficile le recours au financement privé. Experts défavorables (associé à des secteurs locatifs sociaux de petite taille ; pays anglo-saxons : Irlande, USA, Australie) Countries with low average rents (Hungary, Ireland) have affordable housing but receipts dont cover costs so major problems of management and maintenance. Rent system bound up with housing benefit/rent allowanceand in transition economies there is none.

17 17 Accès au logement social Revenus plafonnés à lentrée Revenus plafonnés de facto % de population éligible Austria OuiOui, mais élevé Denmark NoOui 100 England NonOui 100* France Oui 80.7/65.5/30** Germany Oui Environ 20% Hungary Oui Très faible Ireland Oui Très faible Netherlands Oui <40% Sweden NoYes 100% *Mais accès fondé sur le besoin. ** Selon le type de financement.

18 18 Quadvient-il si le revenu dépasse les plafonds? AustriaLoyer inchangé FranceApplication dun surloyer (en principe) GermanyLa commune peut augmenter le loyer ; se produit rarement en fait IrelandLoyer augmente NetherlandsLoyer inchangé

19 19 Occupation du parc social AgeType de ménageRevenu JVPers seule Seule avec enfants Couples + enfants BasMoyen AustriaXXXXXXX DenmarkXXXX EnglandXXXXX FranceXXX GermanyXX HungaryX IrelandXXX NetherlandsXXX SwedenXXXX

20 20 Montée dans beaucoup de pays de la ségrégation sociale (revenus) et spatiale (quartiers), spécialement dans les ensembles dhabitat de moindre qualité – sans relation évidente avec la taille du secteur social Préférence presque universelle pour laccession à la propriété, et politiques publiques pour la promouvoir départ des classes moyennes du parc social Aides mieux ciblées, mais ménages pauvres plus concentrés sur des fractions de parc dédiées.

21 21 Nationalités et minorités ethniques Minorités ethniques /immigrés Ensemble% dans le logement social % des occupants du parc social Austria 20+*6 Denmark 6.6 (8.7) 6020 England France 30% nés à létranger2x leur part de la population Germany 9VariesElevé à Berlin O, Munich Ireland 10% Netherlands 2551 (68 of non-Western)34 (non-Dutch) Sweden variable>30 dans les aires métropolitaines ; 15 ailleurs *A Vienna 33%. Until 2006 only Austrian citizens had access to municipal housing

22 22 Position de limmigration dans les différents pays Denmark: Immigrés concentrated on large urban estates and newer estates Germany: On some large estates in Berlin & western Germany, 35-40% of residents are immigrés. German-Russian migrants concentrated on large east German estates Austria: Non-Autrichiens non admis dans les logements municipaux jusquen Influx of naturalised immigrés dans les 1990s tensions dans certains ensembles

23 23 France: Population immigrée nombreuse dans les grands ensembles périphériques. Netherlands: Concentrations de minorités dans les ensembles daprès-guerre with low- rise flats. Concern about ségrégation dans le logement, les quartiers et les écoles. Angleterre: Fortes concentrations de minorités ethniques dans les grands ensembles urbains. La concurrence pour le logement est la principale zone de tension entre ménages établis et nouveaux migrants.

24 24 Minorités ethniques tendent à être exagérément sur-représentées dans le logement social: –Bas revenus –Vivent en ville –Préfèrent vivre en communautés Actions en faveur de la mixité des populations et des statuts doccupation peu susceptibles de réduire le niveau de ségrégation, à moins que ne changent la répartition des revenus et/ou le niveau dimmigration.

25 25 Débats en cours Peuplement: le logement social est-il générateur de ségrégation? Politique: Ie logement social aurait-il cessé dêtre une réponse, pour devenir un problème? Le contrat social : le logement social devrait-il bénéficier aux habitants, ou seulement à ceux qui sont le plus dans le besoin? Localisation: que faudrait-il faire pour parer au défaut dappariement spatial entre loffre et la demande?

26 26 Offre: Comment mieux activer la réponse de loffre aux besoins ? Statuts doccupation/mixité: Est-il préférable doffrir du logement social dans des zones spécifiques, ou dans des zones à mixité dusage et de statut doccupation? Le role des organismes de logement social: Faut-il leur attribuer de nouvelles fonctions? Fixation des loyers: Faut-il baser les loyers sur les coûts, le revenu, ou la valeur de marché?

27 27 Tendances (1) Bailleurs sociaux de plus en plus séparés des autorités locales; glissement vers des niveaux de décision de plus en plus locaux Logements sociaux nouveaux généralement proposés dans programmes avec mixité des statuts doccupation. Efforts pour introduire une mixité du stock et une gestion plus efficace des actifs publics : idée dominante mais difficile à mettre en pratique Secteur private de plus en plus souvent priéou forcéde simpliquer dans loffre de logement social

28 28 Tendances (2) Les minorités ethniques tendent à être exagérément sur-représentées dans le logement social, souvent dans les grands ensembles– problèmes des besoins versus sécurité doccupation Des aides trop étroitement ciblées peuvent conduire à la résidualisation; pénurie doffre pour les ménages salariés et sur les segments intermédiaires de marchés Les pays où le logement social couvre le marché intermédiaire ont des problèmes avec lUE au sujet des aidesquestion des SEIG.


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