Prof.F.NOEL 2008-20091 Les politiques dhabitat Prof.Françoise Noël 2008-2009.

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1 Prof.F.NOEL 2008-20091 Les politiques dhabitat Prof.Françoise Noël 2008-2009

2 Prof.F.NOEL 2008-20092 Introduction générale 1.Les concepts de logement et dhabitat Logement = unité dhabitation, appartement ou maison, abritant régulièrement un ou plusieurs individus qui en partagent lusage = un bien matériel identifiable à partir de : ses occupants sa localisation sa forme architecturale = une catégorie statistique depuis le 19e siècle = une catégorie administrative : normes réglant la construction, les surfaces, loccupation et les équipements

3 Prof.F.NOEL 2008-20093 = un bien complexe : multiples fonctions bien de consommation : bien marchand particulier ancrage spatial sa production et son investissement nécessitent limmobilisation de capitaux dimension symbolique : repérage social à partir de ladresse dimension affective : participe de lunité familiale lieu privilégié des relations familiales se transmet (se situe dans le temps long des générations)

4 Prof.F.NOEL 2008-20094 Habitat = Notion plus floue, plus large = ensemble des éléments matériels et humains qui qualifient les modes de résidence des hommes Exemples : habitat rural/habitat urbain mode de localisation habitat rapports entre le logement et son environnement = une dimension plus qualitative, plus globalisante

5 Prof.F.NOEL 2008-20095 2. Le logement : un problème ! En permanence un problème social, économique, idéologique, politique Peu de solutions satisfaisantes et durables Formes historiques de crises du logement plus ou moins aiguës Depuis 19ème siècle : un des grands terrains de débat sur la question sociale En effet : 19ème siècle : inconfort, manque dhygiène, surpeuplement des logements = expressions majeures des inégalités sociales et de linjustice Crises périodiques : dégradation, surpeuplement, pénuries… Années 70 : mouvements sociaux liés au logement luttes urbaines en Italie mouvement des pobladores en Amérique Latine grève des loyers en France

6 Prof.F.NOEL 2008-20096 Période de croissance (après guerre): industrialisation de la construction accroissement de laide publique Développement de lurbanisme amélioration importante de la qualité de lhabitat Dès les années 70 : nouvelles critiques de lurbanisation massive et densificatrice des grandes opérations dhabitat collectif (le mythe des grands ensembles) des rénovations urbaines bulldozers

7 Prof.F.NOEL 2008-20097 Actuellement : nouvelles formes de crise Concentration pauvreté, précarité et exclusion dans grands ensembles dhabitat social Rétrécissement des filières de laccès au logement pour certains groupes sociaux (logement social, accès à la propriété) Difficultés croissantes des accédants à la propriété au maintien dans le logement Difficultés croissantes des institutions (cf. crise du secteur du logement social) Crise actuelle = accessibilité au logement

8 Prof.F.NOEL 2008-20098 3. Le logement : une problématique sociologique = objet de réflexions Sur la différenciation sociale Sur lévolution des modes de vie et de la famille Sur lévolution et la conception de lusage du logement en lien avec Evolution de la distinction entre sphère du public et sphère du privé Transformations de la famille Autonomisation croissante des individus Exemples : Evolution des plans des logements Rapports entre sociabilité et habitat individuel ou collectif Stratégies résidentielles des ménages Arbitrages entre consommation, épargne et investissements des ménages

9 Prof.F.NOEL 2008-20099 I.Aperçu historique de la question du logement 1.19ème siècle : industrialisation et croissance du prolétariat urbain Main-dœuvre ouvrière de plus en plus abondante dans les villes création de logements pour le prolétariat industriel : conditions dhygiène extrêmement précaires A Bruxelles : concentration de la population prolétarienne à Anderlecht, Molenbeek-Saint-Jean et au hameau de Laeken Recensement de la population de 1846 : 123.874 habitants sur un territoire relativement restreint (450 ha) 60 % de la population bruxelloise appartient à la classe ouvrière présence ouvrière au cours 2ème moitié 19ème siècle < au renforcement de la position de la ville comme centre administratif, commercial et financier du pays

10 Prof.F.NOEL 2008-200910 Recensement de 1910 : 40 % de la population bruxelloise appartient à la classe ouvrière Caractéristiques du marché du travail bruxellois : Sous-emploi structurel Chômage saisonnier élevé partie importante de la classe laborieuse, de manière occasionnelle ou permanente, dépendante des institutions de bienfaisance publiques En 1834 : + d1 indigent sur sept habitants (Belgique)

11 Prof.F.NOEL 2008-200911 1.1. Conditions de logement misérables de la classe ouvrière misère extrême et conditions de logement déplorables création de logements dans les impasses multiplication des bataillons carrés Accroissement de loffre sans contrôle des pouvoirs publics Recensement de 1842 : analyses d Adolphe Quételet Morphologie dominante de lhabitat ouvrier : la petite hauteur Maisons dun ou deux étages, comportant deux à quatre pièces Une habitation occupée par plusieurs familles Recensement de 1846 : confirme lexiguïté du logement 48 % à 50 % des familles prolétariennes vivent dans une seule pièce 22 % à 27 % dans des logements de deux pièces

12 Prof.F.NOEL 2008-200912 Pression démographique et cherté du prix des terrains conversion des jardins et des cours attenants aux maisons existantes pour y construire des logements En 1866 : 375 impasses à Bruxelles 1.2 Pas de régulation des pouvoirs publics Offre de logements : exclusivement dinitiative privée Première moitié du 19ème siècle : pas de régulation des pouvoirs publics Deuxième moitié du 19ème siècle : intervention minime des autorités La plupart des propriétaires = petite classe moyenne (rentiers, artisans, commerçants) Propriété peu concentrée, marché foncier très fragmenté Réticence des pouvoirs publics à réguler liée à cet émiettement : un contrôle trop strict = risque de décourager les petits investisseurs

13 Prof.F.NOEL 2008-200913 Conséquence : cherté des loyers et rentabilité forte Loyers = quart du budget des ménages Rentabilité + élevée pour que pour logements convenables Return financier : 15 % à 20 % Contraste entre absence dintervention publique et dénonciation du caractère alarmant de la situation du logement ouvrier Cf. Enquête sur la condition des classes ouvrières et sur le travail des enfants (1843-1846) opinion publique découvre lampleur du problème Cf. Multiples déclarations dintentions < Roi Léopold Ier et groupes politiques Cf. Pressions de la Commission denquête pour : assainir les habitations ouvrières réglementer lintérieur des nouvelles habitations à construire interdire les impasses Immobilisme gouvernemental

14 Prof.F.NOEL 2008-200914 1.3 Quelques initiatives pour améliorer les conditions de logement des ouvriers Quelques grands patrons dindustrie: préoccupation sociale et souci de contrôle social sur la main-dœuvre. Exemples : la cité du Grand-Hornu (1820-1830) la cité de Bosquetville à Bois-du-Luc (1836) le Familistère construit en (1887), pour 75 familles, par lindustriel français Jean-Baptiste André Godin à proximité de sa fonderie de Laeken. Le logement patronal nest pas nécessairement salubre et a pour conséquence daliéner louvrier à son entreprise. Sociétés anonymes de logements : à peine quelques cités ouvrières construites au cours de la 2 ème moitié du 19ème siècle.

15 Prof.F.NOEL 2008-200915 Exemples : Immobilière bruxelloise (1865) : maisons rue des Minimes et rue aux Laines et plusieurs ensembles dappartements Société anonyme des habitations ouvrières dans lagglomération bruxelloise (1868) : près de 300 maisons construites à la limite des faubourgs (Molenbeek-Saint-Jean, Anderlecht, Schaerbeek) 1.4 Irruption du logement ouvrier dans le champ politique et idéologique Classe ouvrière : son mode de vie, sa marginalité inquiètent la bourgeoisie. En effet : conditions matérielles effroyables modes de vie et de culture différents (cf. « les classes dangereuses ») concentration du prolétariat industriel dans les quartiers urbains proches des industries menace pour lordre établi. Insalubrité des quartiers ouvriers et surpeuplement des taudis = facteurs favorables au développement des épidémies et aux actes de rébellion

16 Prof.F.NOEL 2008-200916 1.5 Les enquêtes sociales Grandes enquêtes sociales en Belgique et dans pays voisins France : VILLERME L. (1840) Angleterre : BOOTH Charles J. (1892-1903) Belgique : Ducpetiaux Mise à jour de la misère de la classe ouvrière, misère Médecins et hygiénistes : place centrale dans ces enquêtes important appareil dobservation du social Mise au point de méthodes dobservations quantitatives logement une catégorie administrative et statistique notion d « homme moyen »

17 Prof.F.NOEL 2008-200917 1.6 Le triomphe de la pensée hygiéniste Naissance de lurbanisme : ordonner et contrôler le désordre Privilégie une approche hygiéniste et thérapeutique de la ville une politique de désentassement différenciation et circulation Peu de résultats au plan sanitaire : permanence de linsalubrité du logement 1.7. La moralisation de la classe ouvrière Analogie entre hygiène physique et hygiène morale Discours des médecins sur lhygiène physique prolongé et hygiène morale de lidéologie bourgeoise se répondent le logement = puissant instrument de normalisation et de stabilisation de lordre social.

18 Prof.F.NOEL 2008-200918 2La loi du 9 août 1889 = début de la politique de logement en Belgique Vise à encourager laccès à la propriété. Elle prévoit : construction dhabitations par des associations, destinées à lachat, la location ou la vente à crédit Création de comités de patronage pour le logement ouvrier chargés de déceler les cas dinsalubrité, avec une mission davis intervention de la CGER dans le financement des habitations ouvrières, après avis des comités de patronage allègements fiscaux et réductions de taxes – exonération de limpôt foncier et allègement des droits denregistrement – en faveur des ouvriers acquéreurs et des sociétés de construction Cette loi exclut de son bénéfice les employés, les commis, les artisans.

19 Prof.F.NOEL 2008-200919 traitement sélectif de la problématique du logement conditions désastreuses de logement dans les impasses de la ville subsistent 1908 : extension de cette loi en faveur des petits propriétaires 1.3 LEntre deux Guerres Création des principales institutions chargées de mettre en oeuvre la politique du logement en Belgique. Fin 1ère guerre mondiale : pénurie d'environ 200.000 logements (pays) Deux positions idéologiques mais sans remise en cause du modèle idéal de la maison unifamiliale avec jardin :

20 Prof.F.NOEL 2008-200920 socialistes : conception plus collectiviste de la propriété, plus intégrative de la communauté ouvrière et jugée socialement plus épanouissante Cités-jardins catholiques : opposés au non interventionnisme libéral mais privilégient la propriété individuelle, plus garante de la personne, dune vie familiale équilibrée et moins menaçante pour la paix sociale. Triomphe de la 2ème option = tendance dominante à lindividualisation de la satisfaction des demandes sociales de logement

21 Prof.F.NOEL 2008-200921 1919 : Société Nationale des Habitations et Logements à Bon Marché (S.N.H.L.B.M.) Sous impulsion du POB. = volonté dintervention plus active et plus directe de lEtat dans le financement de la construction dhabitations sociales Mission : favoriser la création de sociétés locales ou régionales de logements les agréer leur faire des avances de fonds pour construction dhabitations à bon marché, destinées à être louées Dès 1921 : autorisation de vente des maisons + prêts à taux réduits et de primes complémentaires pour candidats acquéreurs Vente fortement encouragée : entre 1920 et 1939, 22 % des 61.780 logements construits

22 Prof.F.NOEL 2008-200922 1928 : Fonds du Logement de la Ligue des Familles Nombreuses de Belgique Mission = fournir aux familles nombreuses de condition modeste les moyens soit d'acquérir ou de conserver la propriété du logement soit de s'en assurer l'usage en location octroi de prêts hypothécaires à taux réduit = activité dominante 1935 : Société Nationale de la Petite Propriété Terrienne Objectif : freiner lexode rural vers les villes améliorer lhabitat des campagnes

23 Prof.F.NOEL 2008-200923 Après 1945 : déficit de logements de 300.000 unités Début 1950 : perspectives modestes daccroissement du parc de logements sociaux deux lois importantes : la loi DE TAEYE et la loi BRUNFAUT 1.4 Années 1950 : un nouveau souffle Dispositions nouvelles pour relancer la politique du logement 1948 : loi De Taeye Objectif : encourager la construction dhabitations modestes par les particuliers. système de primes et de garanties de lEtat accès facilité au crédit par les ménages à bas revenu (prêts hypothécaires)

24 Prof.F.NOEL 2008-200924 1949 : loi Brunfaut Objectif : organiser les activités publiques du logement création dun Fonds National du Logement : financement des charges de la politique du logement intervention de lEtat dans les charges dintérêt afférentes à ce financement prise en charge par lEtat des coûts dinfrastructures des nouveaux complexes dhabitations construits par SNL et sociétés agréées et SNT 1953 : loi organisant la lutte contre lhabitat insalubre 1956 : intervention de lEtat limitée aux complexes comportant un minimum de 25 logements encouragement construction de grands immeubles à logements multiples.

25 Prof.F.NOEL 2008-200925 = principaux dispositifs de la politique du logement = un tournant dans la politique du logement : élargir le champ daction à lensemble des travailleurs salariés favoriser leur intégration à la société de consommation cible = petites classes moyennes la politique du logement = un moyen daction sur la conjoncture économique et de lutte contre le chômage 3 grands objectifs : généraliser laccès à la propriété du logement stimuler la construction de logements par une intervention importante de lEtat sous forme directe ou indirecte éradiquer lhabitat insalubre Maintien jusquà la crise des années 1975 succès de cette politique : nbre de propriétaires occupants

26 Prof.F.NOEL 2008-200926 Mais une situation qui reste préoccupante : pénurie quantitative de logements Maintien de la pénurie qualitative Forte tension sur le marché des loyers 1.5. Années 60-70 : le logement providence Activité intense de construction de logements publics : 20 à 25 % des logements construits Plusieurs modifications : Renforcement du contrôle des sociétés agréées Elargissement de la population-cible de la SNL Extension des sources de financement à de nouveaux organismes de crédit; Elargissement des conditions d'octroi de primes à l'acquisition et à la construction

27 Prof.F.NOEL 2008-200927 1960 : introduction de la limite de plafond de revenu pour accès au logement social Années 1970 : rénovation = nouvel axe de la politique du logement 1974 : le logement = matière régionale - compétence régionale depuis 1980 1.6 La politique régionale bruxelloise La politique du logement est une compétence des régions Certains aspects essentiels relèvent encore de la compétence de lEtat fédéral : Garantie du droit à un logement décent (dans la Constitution depuis 1994) Droit du bail dans le secteur privé Fixation des taux dintérêt Une partie de la fiscalité

28 Prof.F.NOEL 2008-200928 Pas de remise en cause fondamentale des principales modalités dinterventions publiques : 3 grands types dinterventions 1)Construction de logements sociaux destinés principalement à la location 2)Aides financières directes (primes…) et indirectes (incitations ficales) 3)Aides à linvestissement aux ménages à faibles revenus + régime dallocations temporaires aux locataires Contractualisation des rapports entre la Région et institutions et acteurs du logement Grands axes de la politique actuelle : Construction de logements sociaux par le secteur public – dans les limites budgétaires fixées par la Région Priorité à lamélioration du parc public existant Elargissement de loffre de logements locatifs à prix sociaux (socialisation dune partie du parc privé et lutte contre la vacance dimmeubles)

29 Prof.F.NOEL 2008-200929 Orientation des politiques publiques vers des publics cibles : ménages en état de précarité, personnes âgées, familles de travailleurs immigrés, familles monoparentales … Parallèlement, dans la tradition de la politique nationale menée antérieurement, stimulation de linitiative privée en faveur de la construction de logements, de laccès à la propriété et de lamélioration des logements existants (publics et privés) Programmes transversaux associant logements avec revalorisation urbanistique ou renforcement de la cohésion sociale définition de quartiers prioritaires dintervention – coordination des actions et partenariat Renforcement du rôle des pouvoirs locaux (les municipalités) pour répondre aux besoins locaux Renforcement du contrôle financier des sociétés locales Mécanismes de solidarité

30 Prof.F.NOEL 2008-200930 II. Acteurs du logement en RBC 1. La Société du Logement de la Région bruxelloise (SLRB) et ses sociétés agréées 34 sociétés locales agréées Champ d'action : limité à un territoire communal particulier ou étendu à plusieurs communes Financement par crédits budgétaires : chaque année, un montant est prévu au budget régional 2. Le Fonds du Logement des Familles nombreuses (FLRB) Destinés aux familles nombreuses de condition : prêts hypothécaires pour acquérir le logement Service de lAide locative : location à des populations très démunies

31 Prof.F.NOEL 2008-200931 3. Les Agences immobilières sociales (A.I.S.) Socialiser une partie du parc locatif privé Répondre à des besoins spécifiques locaux par une augmentation de loffre de logements abordables Prise en gestion ou en location des immeubles dont les propriétaires ne souhaitent pas soccuper pour les louer ou les sous-louer à des ménages se trouvant en situation de précarité Deux garanties au propriétaire : le paiement du loyer et la remise en état de limmeuble en cas de dégâts Peuvent bénéficier des primes à la réhabilitation 4. La Société de Développement de la Région bruxelloise (SDRB) Organisme régional Produire du logement moyen subventionné, en partenariat avec des acteurs privés Logements destinés à être vendus à des particuliers (sous condition de revenus « moyens ») Subventions régionales permettent de limiter le prix de revient du logement

32 Prof.F.NOEL 2008-200932 5. Les communes Activités dachat et de rénovation dimmeubles dans le cadre des opérations de rénovation grâce à des subventions régionales En principe : logement à vocation sociale. 6. Les centres publics daide sociale (CPAS) Subventions régionales pour la rénovation dimmeubles dont ils sont propriétaires