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SCI : pièges & tentations. Café de lactu du 5 avril 2011 Meditec Formation 2 1.News 2.Culture générale sur la SCI 3.SCI : Quizz !

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1 SCI : pièges & tentations

2 Café de lactu du 5 avril 2011 Meditec Formation 2 1.News 2.Culture générale sur la SCI 3.SCI : Quizz !

3 Meditec Formation News Evaluation des apports en nature à une SARL 3 Rappel Lorsque des apports en nature sont effectués par les futurs associés lors de la constitution dune SARL, ceux-ci doivent en principe être évalués par un commissaire aux apports. Toutefois, lintervention du CAA nest pas obligatoire lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies : Aucun apport en nature na une valeur supérieure à La valeur totale de lensemble des apports en nature nexcède pas la moitié du capital social Dans ce cas, les associés peuvent décider de ne pas désigner de CAA et évaluent eux-mêmes leurs apports. Ce qui change Le seuil de est passé à depuis le décret du

4 Meditec Formation News Nouveau crédit dimpôt intéressement : modalités précisées 4 Précisions Entreprises de + 50 salariés Pour éviter un effet rétroactif, l'administration a admis d'appliquer les nouvelles règles aux crédits d'impôt relatifs aux primes d'intéressement dues au titre des exercices ouverts à compter du 1er janvier Les entreprises de plus de 50 salariés peuvent donc finalement bénéficier du crédit d'impôt relatif aux primes d'intéressement dues au titre de 2010, même si celles-ci ne sont versées qu'en Entreprises de – 50 salariés Les entreprises employant moins de 50 salariés n'appliqueront les nouvelles règles de calcul du crédit d'impôt que pour les primes d'intéressement dues au titre des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2011, les anciennes règles continuant à s'appliquer pour Revue Fiduciaire (FH n°3392 du 31 mars 2011)

5 Meditec Formation News Nouvelles déclarations SCI 5 Ce qui change A côté dune déclaration principale (2072 –S ou 2072 – C), les SCI doivent souscrire des états annexes pour chacun de leurs immeubles et pour chacun de leurs associés. La SCI est tenue de souscrire une déclaration 2072 – S lorsquelle : Est uniquement constituée dassociés PP et dentreprises détenant ces parts dans le cadre de leur activité professionnelle (BNC, micro-BIC et BA forfaitaires, pour qui les règles de calcul sont celles des revenus fonciers) Nest propriétaire daucun immeuble spécial (secteur sauvegardé, immeubles classés monuments historiques) Pas doption pour une régime Besson, Borloo, Robien…

6 Meditec Formation News Nouvelles déclarations SCI 6 Ce qui change La SCI est tenue de souscrire une déclaration 2072 – C lorsque : Au moins un des associés est une PM, ou les parts sont détenues par une entreprise exerçant une activité professionnelle BIC ou BA relevant dun régime réel dimposition La société est propriétaire dun immeuble spécial Cessions de parts Les cessions de parts de SCI sont désormais à renseigner dans lannexe AN 6 de la déclaration.

7 Café de lactu du 5 avril 2011 Meditec Formation 7 1.News 2.Culture générale sur la SCI 3.SCI : Quizz !

8 Meditec Formation Culture générale sur la SCI La création résulte dun choix patrimonial de linvestisseur 8 Le choix patrimonial Acquérir un patrimoine juridiquement distinct de celui de lentreprise? Regrouper à plusieurs personnes des capitaux pour lacquisition dun immeuble en vu de le louer? Gérer et transmettre avec souplesse un patrimoine immobilier? Disposer dun outil de gestion du patrimoine dune personne incapable par la dissociation des pouvoirs?

9 Meditec Formation Culture générale sur la SCI Objectifs personnels et conséquences financières 9 Les objectifs personnels de linvestisseur et les conséquences financières : -Plaident en faveur ou contre lutilisation de la SCI comme structure daccueil de linvestissement immobilier locatif -Permettent de choisir parmi les 2 régimes fiscaux possibles : la SCI translucide ou la SCI à lIS IS or not IS ? -Impact fiscal de la perception des loyers : SCI soumise à lIR : les associés doivent payer lIR sur le résultat fiscal de la SCI alors quils ne perçoivent pas de revenus (pas de disponibilités les premières années) -Impact fiscal de la cession dimmeubles : SCI soumise à lIS : il ny a pas dabattement pour durée de détention et la plus-value est imposée au taux de lIS. Cependant, la SCI à lIS peut déduire lensemble des frais relatifs à limmeuble… -Impact fiscal de la cession des titres : SCI soumise à lIS : les associés ne bénéficient pas dabattement pour durée de détention

10 Meditec Formation Culture générale sur la SCI IS or not IS ? 10 -Location meublée -Marchands de biens 2 régimes fiscaux possibles IS de plein droit SCI translucide IS sur option Imposition entre les mains des associés selon leur propre régime Détermination des résultats par la société Revenus de la SCI imposés chez elle sur son propre résultat Dividendes distribués imposables chez lassocié IS

11 Meditec Formation Culture générale sur la SCI Points clés juridiques 11 POINTS CLES JURIDIQUESAVANTAGESINCONVENIENTS Personnalité moralePermet disoler un bien immobilier de lensemble du patrimoine personnel Obligations juridiques (statuts, assemblées, tenue dune comptabilité) Objet : La gestion et location dimmeubles Toute activité commerciale est exclue et entraîne la taxation doffice à lIS Associés : Au minimum 2, pas de maximum Des époux peuvent être associés, des enfants mineurs, majeurs… Responsabilité indéfinie à proportion de leur part dans le capital social CapitalLibreNapporte aucune garantie aux tiers Investissement lié à une activité économique : Location dun immeuble à une société avec associés communs Protection de limmobilier contre les risques de la vie économique de lentreprise. Exonération des parts de lISF sous conditions LAF peut substituer au montant du loyer la valeur locative normale de limmeuble si lécart nest pas justifié TransmissionPas dindivision, possibilité de transmission échelonnée des parts DissolutionAucun avantage particulierMêmes conséquences quune cession dimmeuble à un tiers ; imposition des plus values sauf cas dexonération

12 Meditec Formation Culture générale sur la SCI Points clés financiers 12 POINTS CLES FINANCIERSAVANTAGESINCONVENIENTS Associés Mise en commun de fonds Répartition des apports différente en fonction des apports de chacun Attention aux désordre juridiques qui pourraient en découler Associés Revenus complémentaires Moyen de percevoir des revenus complémentaires après remboursement des emprunts Le résultat dans une SCI translucide augmente progressivement (diminution des intérêts demprunt) Activité industrielle ou commerciale séparée Dirigeants communs Gestion séparée de limmobilier : pas dimpact sur la gestion propre de lentreprise et évite linscription de limmeuble à lactif de la société dexploitation Si arrêt dactivité de la société locataire : difficulté de location pour tout immeuble spécifique ou située dans une zone défavorisée, poursuite du remboursement de lemprunt Financement Crédit-bail Financement extérieur à 100% du coût de linvestissement Rigidité du contrat, régime fiscal coûteux pour les associés pp, si loption dachat est levée Pour des raisons fiscales, le financement par crédit-bail est généralement réalisé par les SCI dont le résultat est imposé à lIS Financement Emprunt Pleine propriété de limmeuble : liberté de gestion (ex : agrandissement) Attention aux garanties personnelles demandées

13 Meditec Formation Culture générale sur la SCI Points clés fiscaux 13 POINTS CLES FISCAUX (1)AVANTAGESINCONVENIENTS Détermination des résultats SCI translucide Associé PP Revenus fonciersDroits denregistrement et amortissements ND sauf régimes spéciaux Pas de déduction des travaux de construction, reconstruction et agrandissement Déficits imputables sur le revenu global sous conditions ou sur les revenus fonciers pendant 10 ans ( /an) Associé PM ou entreprise individuelle Droits denregistrement et amortissements déductibles Régime des BIC ou des BA Déficit imputable lannée de la réalisation et les 6 années suivantes (sauf sociétés IS sans limitation de durée) SCI à lISBase dimposition minorée par la déduction de tous frais et charges y compris lamortissement de linvestissement Option irrévocable

14 Meditec Formation Culture générale sur la SCI Points clés fiscaux 14 POINTS CLES FISCAUX (2)AVANTAGESINCONVENIENTS Cessions dimmeubles SCI translucideAssocié PP : PV immobilière 19% + PS Bien détenu depuis + de 5 ans : abattement de la PV de 10% par année au delà de la 5ème PV exonérée au bout de 15 ans Associé PM ou entreprise individuelle : PV professionnelles (possibilités dexonération sous certaines conditions) La PV est imposée au niveau des associés présents à la date de cession et non à la date de clôture de lexercice. SCI à lISPV imposable au taux de lIS Distribution du net disponible aux associés sous forme de dividendes imposables

15 Meditec Formation Culture générale sur la SCI Points clés fiscaux 15 POINTS CLES FISCAUX (3)AVANTAGESINCONVENIENTS Cessions de titres SCI translucideAssocié PP : PV imposée à 19% + PS Bien détenu depuis + de 5 ans : abattement de la PV de 10% par année au delà de la 5ème PV exonérée au bout de 15 ans Associé PM ou entreprise individuelle : PV professionnelles (possibilités dexonération sous certaines conditions) Droits denregistrement pour lacheteur : 5% Associé PP : la PV réalisée sur une cession de parts intervenue avant la clôture du 3ème exercice de la SCI est imposée selon le régime des PV sur cession de titres SCI à lISAssocié PP : Régime des cessions de titres. PV imposée à 19 % + PS Associé PM : Régime des PV professionnelles Pas dexonération de la PV dans le temps Le rachat des titres financé par emprunt doit être réalisé par une structure juridique pour bénéficier de la déduction fiscale des intérêts

16 Meditec Formation Culture générale sur la SCI Démembrement ab initio 16 Usufruit Nue propriété Pleine propriété SCI (IR) Société Exploitation Nue propriété Usufruit Emprunt : acquisition de lusufruit Emprunt acquisition de la nue propriété Acquisition de la NP sur X ans Acquisition de lusufruit temporaire sur X ans

17 Meditec Formation Culture générale sur la SCI Démembrement ab initio 17 Avantages : Pour le chef dentreprise, titulaire de la NP de lensemble immobilier : -Pas dIR dû au titre des Revenus Fonciers -Possibilité dacquérir un bien immobilier à moindre coût -Remembrement en franchise dimpôt de plus-value immobilière -Exonération totale des plus-values immobilières après 15 ans de détention Pour la société dexploitation, titulaire du droit dusufruit : -Absence de loyer et coût du démembrement inférieur au montant du loyer versé sur la période -Amélioration du résultat courant de la société -Augmentation de sa capacité dautofinancement -Amélioration de la trésorerie en substituant une charge sans décaissement (amortissement de lusufruit) à une charge avec décaissement (loyer). Reste néanmoins lemprunt inhérent à lusufruit (moindre par rapport au loyer)

18 Meditec Formation Culture générale sur la SCI Evaluation 18 SCI ne disposant pas de revenus : Valeur patrimoniale Valeur actualisée des éléments de lactif -Valeur vénale réelle des immeubles obtenue à partir des méthodes traditionnelles dévaluation immobilière = comparaison avec des ventes de biens similaires. -Valeur dautres biens : par exemple les participations dans dautres SCI -Liquidités et créances Diminuée du passif exigible -Emprunts bancaires et comptes courants dassociés SCI disposant de revenus : Valeur patrimoniale & Valeur de productivité Pondération des méthodes -Valeur de productivité = capacité de la société à dégager du résultat et à distribuer du dividende -Pondération des méthodes : Titres majoritaires : la pondération doit permettre de privilégier la valeur patrimoniale Titres minoritaires : la pondération prendra davantage compte de la productivité

19 Café de lactu du 5 avril 2011 Meditec Formation 19 1.News 2.Culture générale sur la SCI 3.SCI : Quizz !

20 Meditec Formation Quizz Les biens professionnels en SCI Les biens professionnels en SCI sont-ils exonérés dISF? Cas : Mr D. est propriétaire dune entreprise dans laquelle il exerce son activité principale. Les bureaux et ateliers appartiennent à une SCI détenue également par Mr D, la SCI loue les bâtiments à la société dexploitation. Rappel : la loi exonère dISF les biens professionnels. Le fait dêtre entrepreneur individuel suffit pour être exonéré. Pour les sociétés : certains critères doivent être respectés : -Détention min de 25% du capital ( ou la participation représente + 50% du patrimoine taxable) -Mandat de Direction au sein de la société - Tirer de cette activité + de 50% de lensemble de ses revenus professionnels. Lorsque les associés de la SCI sont les mêmes que ceux de la société dexploitation, les parts sont qualifiées de biens professionnels à condition que les titres de la société dexploitation remplissent eux-mêmes les conditions. 20

21 Meditec Formation Quizz Les biens professionnels en SCI : VRAI ou FAUX ? Les parts de SCI qualifiées de biens professionnels sont intégralement exonérées dISF. FAUX. Elles ne sont exonérées que dans la limite de la quote-part de participation du redevable dans la société dexploitation. 21 Les comptes courant sont tous taxés à lISF. VRAI. Les parts dune SCI qui sous-loue à la société dexploitation des immeubles professionnels pris en CB ne sont pas considérées comme professionnelles. VRAI. La raison est que la société ne détient pas de droit réel sur limmeuble puisquelle sous-loue.

22 Meditec Formation Quizz Comptabilité de trésorerie ou dengagement Doit-on tenir une comptabilité de trésorerie ou dengagement ? SCI à lIS ou SCI à lIR comptant parmi leurs associés des entreprises ou personnes morales à lIS = comptabilité dengagement SCI à lIR détenue uniquement par des pp = possibilité de tenir une comptabilité simplifiée recettes-dépenses. 22

23 Meditec Formation Quizz SCI et régime micro-foncier Une SCI peut-elle opter pour le régime du micro-foncier ? Le régime du micro foncier sapplique de plein droit aux associés de SCI soumises à lIR si les conditions suivantes sont remplies : -lassocié est également propriétaire en direct dau moins un immeuble donné en location nue -Les immeubles détenus par lassocié et ceux dont lassocié est propriétaire en direct ne bénéficient pas dun régime particulier (Borloo, Robien…) -Le montant total des revenus bruts perçus par lassocié (y compris sa QP dans les résultats de la SCI) nexcède pas En pratique, lassocié désireux de se placer en micro foncier devra prendre sa quote part de REVENUS BRUTS dans la SCI qui sera cumulée avec les revenus bruts quil a en direct pour apprécier le seuil des

24 Meditec Formation Quizz CRL Quand la CRL est-elle due ? La CRL est due uniquement par les SCI à lIS et les SCI à lIR dont un associé au moins est soumis à lIS. La CRL sapplique aux revenus tirés de la location dimmeubles achevés depuis au moins 15 ans au 1 er janvier de lannée dimposition. Principales exonérations : Loyers dont le montant annuel est < Les revenus sont soumis à la TVA 24

25 Meditec Formation Quizz TVA Quel est lintérêt de loption pour la TVA ? Lorsquelles effectuent des opérations taxées à TVA, les SCI sont admises à déduire tout ou partie de la taxe qui grève lensemble des biens concernés par la mise en location, y compris les investissements et les frais généraux (TVA sur gros travaux de ce fait récupérable). 25

26 Meditec Formation Quizz Frais dacquisition des biens immobiliers Quels sont les traitements comptables et fiscaux des frais dacquisition des biens immobiliers ? Les frais dacquisition comprennent : les droits de mutation et denregistrement, les honoraires du notaire, les commissions dintermédiaires et les frais dactes payés pour lacquisition. SCI à lIS : frais à enregistrer dans le coût dacquisition de limmeuble et amortis selon les règles applicables à limmeuble. SCI à lIR : non déductible du résultat fiscal 26

27 Meditec Formation Quizz Frais bancaires Tous les frais bancaires sont-ils déductibles ? Intérêts des emprunts contractés pour lacquisition, la construction, la réparation ou lamélioration des immeubles = DEDUCTIBLES (Rmq : les intérêts dun emprunt contracté pour lamélioration dun immeuble donné en location sont déductibles quelque soit laffectation des locaux alors que les dépenses damélioration sont déductibles seulement pour les locaux à usage dhabitation). Frais demprunt (constitution du dossier, frais dinscription dhypothèque, honoraires du notaire correspondant…) = DEDUCTIBLES Frais de gestion de compte bancaire = NON DEDUCTIBLES. 27

28 Meditec Formation Quizz Affectation des déficits Affectation des déficits : RAN ou C/C ? La règle : la perte est soit imputée sur les réserves, soit mise en RAN. Toutefois, une clause statutaire peut prévoir laffectation systématique des résultats (bénéfice ou perte) aux associés. 28

29 Meditec Formation Quizz Taxe dordures ménagères Règles de déductibilité de la taxe dordures ménagères ? La TOM est une charge refacturable au locataire Si elle nest pas refacturée, elle reste une dépense non déductible. 29

30 Meditec Formation Quizz Obligations déclaratives Dans quel(s) cas peut-on être dispensé de létablissement de la 2072 ? Les SCI qui mettent à disposition gratuite de leurs associés les locaux dhabitation dont elle disposent sont dispensées de souscrire la déclaration 2072, à 3 conditions : -Aucune modification ne doit être intervenue sur répartition du capital, liste des immeubles… -La SCI ne doit percevoir aucun revenu -Aucune rémunération ne doit être versée aux associés 30

31 Meditec Formation Prochain RV le lundi 2 mai 2011…. 31


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