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LE BILAN DES CINQ ANNEES DAPPLICATION DU DECRET ET ARRETE COMPTABLE LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA COPROPRIETE.

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1 LE BILAN DES CINQ ANNEES DAPPLICATION DU DECRET ET ARRETE COMPTABLE LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA COPROPRIETE

2 Un état des lieux sur lapplication du décret et arrêté comptable. Les abus comptables les plus fréquemment constatés entrainant un prejudice pour le syndicat des copropriétaires: Organisation dun audit realisé par lARC Le non respect de la tenue des documents comptables: Les erreurs les plus fréquentes remarquées sur le grand livre et les annexes comptables. Les problèmes comptables que posent le transfert de comptabilité lors du changement de syndic LES QUESTIONS ABORDEES LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA COPROPRIETE

3 M. Alain Perrier : Auditeur de compte à lARC Un bilan du décret et arrêté comptable M. Hagège Emile: Directeur de Copropriété-Services Les abus comptables les plus fréquemment constatés entrainant un préjudice pour le syndicat des copropriétaires M. Max Mortier : Diplômé dexpertise comptable : contrôleur de compte à lARC Les erreurs les plus fréquentes remarquées sur le grand livre et les annexes comptables M. Pierre Falhun : Expert comptable du cabinet Eco-expertise Les problèmes comptables que posent le transfert de comptabilité lors du changement de syndic LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA COPROPRIETE

4 Le contrôle des comptes et de gestion À quel titre intervient le contrôleur de lARC ? Décret n° du 17 mars 1967, article 27 : Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. Décision Conseil syndical 4

5 Les obligations comptables Quelles sont-elles ? Décret n° du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et son arrêté (même date) : Les règles comptables spécifiques prévues par le présent décret s'appliquent uniquement aux syndicats de copropriétaires. Cest une obligation depuis Le décret et larrêté nont jamais été modifiés… 5

6 Les non-conformités Sont-elles nombreuses ? Oui, malheureusement, Quelles sont-elles ? Elles portent sur tous les domaines : procédures, engagements, séparation des exercices, séparations des opérations courantes des travaux, distinctions des charges et produits, documents présentés, nomenclature comptable, comptes non justifiés, répartition… Pour quelles raisons existent-elles ? Logiciels comptables non conformes, choix délibéré, manque de formation, omissions ou imprécision du décret et de larrêté… Quelles sont les conséquences ? Bilans faussés, « bombes à retardement », problèmes en cas de mutation… 6

7 Comment lutter ? Modifier le décret et larrêté Action commune ARC, FNAIM, UNIS vers lautorité de tutelle pour corriger et améliorer Rendre les règles vraiment obligatoires Sanctionner les présentations de comptes non conformes amenant un refus dapprobation des comptes en obligeant à convoquer une autre assemblée générale dans les trois mois, aux frais du contrevenant 7

8 Quelques exemples Mélange dopérations exceptionnelles et courantes Travaux votés de Montant appelé de Charges réelles de => passent en charges courantes Non gestion des sinistres Factures en charges de Indemnités en produits (non appariés) de resteront à charge sans aucune information Non séparation des exercices Exercice N : dacompte Exercice N + 1 : de solde Personne ne verra que les charges sont de réellement 8

9 Quelques exemples (suite) Répartition dautorité du résultat dun exercice Avant lexamen des comptes par lAssemblée générale Celle-ci est mise devant le fait accompli Linsuffisance est exigée avant lapprobation ou le refus (!) Nomenclature comptable non respectée Honoraires de syndic dans de multiples comptes (fournisseurs, exotiques, copropriétaires, créditeurs divers, attente, travaux… sans jamais établir le bilan réglementaire obligatoire Comptes doubli (compte dattente non justifié) Transfert dune partie des charges courantes gênantes Transfert de montants dus par le Syndic ou un fournisseur Transfert de soldes de travaux gênants Mise aux oubliettes de produits (subventions, indemnités…) comme montré ci-après 9

10 Lintérêt de contrôler lenregistrement réel dans un compte de produit Comprendre lintérêt de procéder à lenregistrement dun produit Travaux à réaliser Produits à recevoir (subvention par exemple) DEBITCREDIT Charges travaux Produits constatésnéant Charges supportées par les copropriétaires DEBITCREDIT Charges travaux Produits constatés Charges supportées par les copropriétaires Indemnités à recevoir de lassureur de : deux types décritures possibles : Indemnités affectées en diminution des charges DEBITCREDIT Charges travaux Produits constatés Charges supportées par les copropriétaires Indemnités affectées sur un compte dattente 471 DEBITCREDIT Charges travaux Produits constatés Charges supportées par les copropriétaires

11 LES ABUS COMPTABLES ENTRAINANT UN PREJUDICE POUR LA COPROPRIETE

12 Constat:Conséquence: Absence de précision sur le compte comptable à utiliser concernant les honoraires de syndic Eparpillement des honoraires sur plusieurs comptes Constat: Absence de motifs légaux pour créer des comptes davance supplémentaires. Conséquence: Appels de fonds supplémentaires sans justification

13 Constat: Conséquence: Absence de précision de compte concernant les copropriétaires vendeurs Absence de traçabilité permettant de remonter sur lapurement des comptes vendeurs Constat: Conséquence: Absence dobligation de procéder à un rapprochement bancaire En labsence dun rapprochement bancaire, impossibilité de connaitre le réel solde bancaire en fin dexercice

14 Constat:Conséquence: Absence de règles concernant les écritures afférentes aux écritures de banque. Amalgame de plusieurs opérations dans une même écriture. Constat: Conséquence: Comptes de charges ayant un libellé imprécis ou ambigüe Difficultés à remonter sur la facture correspondante à la charge indiquée. Constat: Conséquence: Difficultés à vérifier si les produits ont été affectés aux charges Les charges de lexercice seront plus importantes entrainant une régularisation plus élevées sur les comptes des copropriétaires.

15 consultations comptables salon 2012

16 Le règlement de copropriété, Le carnet dentretien La balance de lexercice Le grand livre Le contrat du syndic Les documents nécessaires salon 2012

17 Principalement examen du grand livre Lecture et interprétation de TOUS les comptes du Grand livre : Avances des trésorerie Copropriétaires Fournisseurs Banques Charges Appels de fonds En quoi consiste cette prestation salon 2012

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22 Interaction entre le conseil syndical et le prestataire Le conseil syndical prend des notes Il ny a pas de rapport écrit Une lecture de ce rapport peut être fait Durée entre 2 et 5 heures en fonction de la taille et la complexité des problèmes rencontrés En quoi consiste cette prestation salon 2012

23 Le cout Il est fonction du nombre de lots principaux : salon 2012

24 Au delà des chiffres… Il y a vous !


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