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1 Planification des coûts de construction APPLICATION DE LA NORME UNIFORMAT II POUR LA PLANIFICATION DE COÛT.

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1 1 Planification des coûts de construction APPLICATION DE LA NORME UNIFORMAT II POUR LA PLANIFICATION DE COÛT

2 2 UNIFORMAT II

3 3 L'industrie de la construction a réalisé quelle avait besoin dune structure de classification pouvant servir de référence cohérente pour la description, l'analyse des coûts et la gestion de la construction pendant toutes les phases du cycle de vie du bâtiment.

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5 5 Uniformat II - Définition Uniformat II est une norme de classification qui lie dans une structure commune toutes les phases du cycle de vie d'un projet de construction (planification, programmation, conception, construction et opération). Elle regroupe les éléments majeurs des composantes de bâtiment et de travaux extérieurs d'un projet spécifique habituellement reconnus dans l'industrie de la construction.

6 6 Historique La classification « Uniformat II » a pris naissance aux États-Unis par la décision de lAmerican Society for Testing and Material (A.S.T.M.) dinstaurer et de développer un standard de classification officiel des éléments de construction à partir de méthodes déjà connues.

7 7 Norme ASTM no. E Les groupes d'éléments de cette classification qui englobe des éléments inclus et des éléments exclus composent la norme ASTM

8 8 Fonctionnement de la classification La classification incorpore trois niveaux hiérarchiques soit les niveaux 1, 2 et 3. De plus, un quatrième niveau est suggéré. Niveau 1 : Groupe principal déléments – code alphabétique dune lettre Niveau 2 : Groupe déléments – code alphanumérique de trois caractères Niveau 3 : Éléments – code alphanumérique de cinq caractères

9 9 ÉLÉMENT DE BÂTIMENTUNIFORMAT II FondationAInfrastructure Structure et enveloppeBSuperstructure et enveloppe Construction intérieurCAménagement intérieur ServicesD AmeublementEÉquipements et ameublement Constructions spécialesFConstructions spéciales et démolition Travaux extérieursGAménagement d'emplacement Les groupes majeurs déléments sont toujours identifiés de la même façon par les lettres ABCDEFG : Uniformat II Niveau 1

10 10 Uniformat II Niveau 2 Le niveau 2 représente la subdivision de niveau 1 divisée en 22 groupes déléments et est identifié par 3 caractères alphanumériques :

11 11 Uniformat II Niveau 3 Le niveau 3 représente la subdivision du niveau 2 divisée en 79 éléments et est identifié par 5 caractères alphanumériques Tableau classement – Niveau Section 3

12 12 Uniformat II Niveau 4 Le niveau 4 de la classification provient des tables X1.1 et X1.2 de la norme ASTM E et a été adapté de la section 5 de NIST report 6389 sur Uniformat II. Le niveau 4 suggéré représente lajout de 402 éléments identifiés par 5 caractères alphanumériques. Entente Québecoise sur le niveau 4

13 13 Classement des éléments On classe les éléments de bâtiment en se servant de ceux qui sont inclus et de ceux qui sont exclus dans la classification. Voir section 4 pour les éléments inclus et exclus qui proviennent de la norme.section 4

14 14 Exercices dapplication de la norme Voir section 5

15 15 La planification des coûts par étape

16 16 Processus délaboration dun projet de construction doit répondre à ces 3 objectifs Les objectifsLes outils Satisfaire les attentes du client Programmes des besoins Respecter les limites budgétaires fixées Budget Livrer au moment convenuÉchéancier

17 17 Phases du cycle de vie du bâtiment Cycle de vie du bâtiment Budget Planification Période durant laquelle un besoin est reconnu et des solutions sont développées et analysées afin de répondre aux besoins exprimés par le client. Programmation Période durant laquelle les conditions du projet relatives à la portée, la qualité, le coût et la durée sont définies. La programmation définit les besoins des utilisateurs et précise les objectifs et les directives pour les concepteurs. Conception Période au cours de laquelle les besoins énoncés dans la programmation sont traduits en plans et en spécifications. Coût réel Construction Période au cours de laquelle les plans et les spécifications sont exécutés conformément au programme de construction et au budget. Opération Phase du cycle de vie où le bâtiment est opérationnel selon les objectifs du client.

18 18 Cycle de vie du bâtiment Budget Planification 1- Avant-projet 1- Avant-projet Programmation 2- Études de faisabilité 2- Études de faisabilité 3- Définition du projet 3- Définition du projet Conception 4- Choix des professionnels et concours darchitecture 4- Choix des professionnels et concours darchitecture 5- Plans et devis 5- Plans et devis Coût réel Construction 6- Appels doffre 6- Appels doffre 7- Travaux 8- Livraison de louvrage Opération 9- Exploitation de limmeuble PhasesÉtapes Processus délaboration dun projet de construction

19 19 Cycle de vie du bâtiment Budget Planification Préliminaire: sert aux études de faisabilité et de rentabilité ainsi quà déterminer le coût limite du projet Programmation Paramétrique: permet lévaluation des coûts associés aux différents choix conceptuels, sert aux études sur le coût global, et permet de suivre les coûts du projet Conception Paramétrique: permet lévaluation des coûts à létape conceptuel Approximative: permet une évaluation finale avant daller en appel doffres Coût réel Construction Détaillée: les entrepreneurs utilisent lestimation détaillée pour établir le montant de leur soumission OpérationParamétriqueApproximativeDétaillée PhasesFormes destimation

20 20 Cycle de vie du bâtiment Budget Planification 1- Avant-projet 1- Avant-projet Programmation 2- Études de faisabilité 2- Études de faisabilité 3- Définition du projet 3- Définition du projet Conception 4- Choix des professionnels et concours darchitecture 4- Choix des professionnels et concours darchitecture 5- Plans et devis 5- Plans et devis Coût réel Construction 6- Appels doffre 6- Appels doffre 7- Travaux 8- Livraison de louvrage Opération 9- Exploitation de limmeuble PhasesÉtapes Processus délaboration dun projet de construction

21 21 ÉTAPE 1: LAVANT-PROJET Période durant laquelle un besoin est reconnu Lobjectif de cette première étape est de juger de lopportunité offerte ainsi que de la pertinence du projet Budget de réalisation => ordre de grandeur

22 22 ÉTAPE 1: LAVANT-PROJET Le rapport devrait contenir: Mise en situation Présentation du projet Besoins immobiliers Énoncé des besoins : fonctions, superficies, liens fonctionnels. ÉtudesPrésentation des études déjà réalisées Solutions immobilières anticipées Brève description du projet Budget de réalisation Mention dun ordre de grandeur du budget anticipé pour la réalisation complète du projet. Plan de financement Présentation de tous les partenaires financiers du projet ainsi que du montage financier prévu.

23 23 Budget de réalisation: ordre de grandeur Méthodes destimation À létape davant projet, on peut utiliser certaines méthodes destimation qui ont une précision de +/- 25% la méthode de lunité de destination la méthode du volume construit la méthode de la superficie de plancher la méthode du modèle construit

24 24 La méthode de lunité de destination Basée sur un coût unitaire tel que le coût par lit, par siège etc. Les coûts unitaires proviennent de projets exécutés antérieurement dont on connaît le coût et le nombre mesurable dunité

25 25 Unité de destination à surface

26 26 La méthode du volume construit Consiste à appliquer au volume total dun édifice le prix au mètre cube obtenu dans des ouvrages antérieurs

27 27 La méthode de la superficie de plancher La méthode la plus utilisée et la plus documentée dans les statistiques des différents organismes Basée sur le calcul de la superficie brute totale des planchers Doit tenir compte de données comparables: même destination, de qualité et de forme comparables

28 28 Superficie nette à brute

29 29 Coûts unitaires

30 30 La méthode du modèle construit Basée sur un ou des modèles de budget de projet élaboré par éléments Uniformat Cest cette méthode que nous allons maintenant examiné à travers la planification de coût

31 31 Élaboration dun budget

32 32 Élaboration dun budget étape par étape 1 - Établir des paramètres de coûts 2 - Préparer le devis estimatif 3 - Procéder à lestimation détaillée 4 - Produire le sommaire des coûts 5 - Finaliser le budget de projet

33 Établissement des paramètres de coûts Dans un premier temps, il sagira détablir la superficie des espaces fonctionnels et de procéder à la configuration du bâtiment.

34 34 2- Préparation du devis estimatif Dans un deuxième temps, il faut faire une brève description des interventions relatives aux composantes majeures du projet, regroupées selon la classification Uniformat Au stade de la planification, le descriptif des éléments doit être simple mais suffisamment élaboré pour bien transmettre les intentions des concepteurs afin de chiffrer les éléments avec une précision acceptable

35 Procéder à lestimation détaillée Après lélaboration du devis estimatif comprenant les quantités et la modélisation, il faut appliquer les prix unitaires appropriés. Rappelons que les prix unitaires employés pour évaluer chaque système indiquent l'échelle de prix allouée à un élément

36 36 4- Produire le sommaire de coût Il sagit de reporter le total au niveau 3 de lestimation détaillé dans le sommaire des coûts. Appliquer les majorations en terme de frais généraux, dadministration et profit, de condition de mise en œuvre etc.

37 37 5- Finaliser le budget de construction Il sagit dappliquer les majorations en terme dhonoraires professionnels et de gestion de projet

38 38 Revue de conception du budget Lorsque le budget est défini lors de la phase de la planification, il est recommandé de procéder à une revue de la conception du budget. Selon lampleur du projet, cette revue se fera en présence de tous les participants au projet et les clients concernés afin de valider les scénarios et concepts avancés dans le budget. Elle peut aussi être plus formelle si on utilise la méthode de lanalyse de la valeur. (voir section 10)lanalyse de la valeur.

39 39 Revue de conception du budget Objectifs Valider le budget en fonction des scénarios et concepts avancés Optimiser la valeur (rapport qualité-prix) du projet Déterminer toutes les possibilités de gains relatifs aux coûts Proposer des solutions de rechange Commenter les méthodes de construction Sassurer que le projet répond aux besoins du client Voir exempleexemple

40 40 La méthode du modèle construit Basée sur un ou des modèles de budget de projet élaboré par éléments Uniformat Pour chaque élément on utilise les ratios des quantités de lélément par rapport à la superficie brute du projet Des ajustements sont apportés à partir des quantités et des coûts unitaires

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42 42 Contrôle du budget

43 43 ÉTAPE 2: ÉTUDES DE FAISABILITÉ Consiste essentiellement à produire de façon précise et détaillée, le programme des besoins ainsi quà identifier les contraintes liées à la réalisation du projet

44 44 Les études préparatoires Ces études techniques visent à identifier toutes les données et les contraintes ayant un impact direct sur : le choix des solutions immobilières le budget les délais et le scénario de réalisation le design et la qualité des différentes composantes du projet

45 45 Les études préparatoires Le résultat de ces études permettra au promoteur de prendre des décisions éclairées quant à lorientation du projet et à son contenu. Le nombre, la portée et les échéances des études seront dictés par la nature du projet ainsi que par sa complexité.

46 46 Les études techniques Études géotechniques Relevés et mesurage Audit technique sur le bâtiment Conditions particulières de mise en oeuvre Subventions Financement Développement durable

47 47 PHASE PROGRAMMATION Le programme fonctionnel et technique (PFT) constitue le document de définition du projet. Il a pour but de déterminer précisément lenvergure du projet. Le PFT détermine les objectifs liés au délai d'exécution, au coût et la qualité des futures installations.

48 48 ÉTAPE 3: LA DÉFINITION DU PROJET Cette étape vise à définir le projet, cest-à-dire à faire état des données et des paramètres qui vont orienter et baliser la conception des plans et devis, les appels doffres ainsi que la réalisation des travaux. Ces informations ainsi que les directives du donneur douvrage seront consignées dans le programme de construction (voir section 12) programme de construction

49 49 Estimation de la phase programmation Objectifs Valider la compatibilité de la programmation et de lenveloppe budgétaire prévue par le client lors de la phase planification. Confirmer que le coût de construction estimé convient au client comme coût objectif des concepteurs. Permettre une révision de lenvergure de la programmation et des niveaux de qualité si le coût estimé dépasse lenveloppe budgétaire prévue, avant même que le design soit commencé. Si les révisions ne sont pas acceptables, demander une augmentation du budget. Établir un coût objectif réalisable pour les concepteurs, ventilé par éléments, qui reflète les niveaux de qualité prévus. Servir de repère pour le suivi des coûts à la phase de design.

50 50 Estimation de la phase programmation Documents à produire Sommaire des coûts du projet dimmobilisation Coût estimé des travaux – Tableau synthèse Coût estimé des travaux – Sommaire » doit être produit pour chacune des catégories de travaux suivantes : a) neuf, b) agrandissement, c) réaménagement, d) emplacement e) toute autre façon utile de fractionner louvrage Estimation détaillée des coûts Voir Exemple de programme et exemple destimation.Exemple de programme exemple destimation

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52 52 ÉTAPE 4: CHOIX DES PROFESSIONNELS À cette étape le gestionnaire du projet doit constituer sa nouvelle équipe de professionnels, soit par appel doffres publiques ou par la tenue de concours darchitecture pour la sélection de larchitecte.

53 53 PHASE CONCEPTION ÉTAPE 5: LES PLANS ET DEVIS On discerne trois étapes dans la conception des plans et devis: 1. létape de lesquisse ou du concept létape de lesquisse ou du concept 2. létape du dossier préliminaire létape du dossier préliminaire 3. létape du dossier définitif. létape du dossier définitif.

54 54 Conception le coût objectif total prévu lors de la programmation a été réparti entre les disciplines : architecture, structure et génie civil, mécanique et électricité. Le professionnel de chaque discipline est responsable du coût objectif de sa spécialité. Larchitecte est normalement responsable de faire la compilation des données.

55 55 Létape de lesquisse Afin que lestimation de cette étape reflète bien les intentions des concepteurs, le devis par éléments Uniformat doit inclure : les critères de design; la description des éléments; le choix des éléments constitue un ensemble de solutions acceptables qui seront chiffrées pour valider le budget.

56 56 Létape de lesquisse Suivi de la modélisation entre létape de la programmation et létape de lesquisse Voir section 6 page 11.section 6

57 57 Estimation de létape de lesquisse La modélisation par éléments Uniformat préparée par chaque discipline à létape de lesquisse permet de chiffrer aussi par éléments le coût de construction et de concilier lestimation avec celle du programme fonctionnel et technique (PFT). Un tableau comparatif des coûts estimés élément par élément de la phase de la programmation et de létape de lesquisse doit être présenté, accompagné des précisions jugées nécessaires pour les écarts dimportance. Voir section 6 page 9.section 6

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59 59 Létape du dossier préliminaire Toutes les décisions importantes quant au choix des systèmes, des produits et des matériaux doivent en principe être prises à la fin de létape du dossier préliminaire et le devis de cette dernière doit incorporer ces décisions

60 60 Estimation de létape du dossier préliminaire Les plans et devis doivent être suffisamment détaillés pour que le coût puisse être chiffré avec précision il ne devrait plus y avoir de décisions importantes qui auraient un impact majeur sur les coûts à la prochaine étape Un tableau comparatif des coûts, élément par élément, de létape de lesquisse et de celle du dossier préliminaire doit être présenté, accompagné des précisions nécessaires quant aux écarts jugés importants. En cas de dépassements, il faut développer dautres solutions afin de réduire les coûts et de respecter le budget ainsi que le programme

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62 62 Létape du dossier définitif À cette étape, tous les plans et spécifications du projet sont terminés. Le gestionnaire de projet peut maintenant lancer un appel doffres. une estimation détaillée par éléments doit être soumise ainsi quune comparaison des coûts avec ceux de lestimation de létape précédente. Les précisions sur les écarts doivent aussi y figurer Pour faciliter lanalyse des soumissions et le suivi des coûts durant la construction, lestimation devrait aussi être faite selon le répertoire normatif section 6 page 8.répertoire normatif

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64 64 EXEMPLE DE PROJET Projet daménagement laboratoire Projet construction neuve Projet de bureaux

65 65 Synthèse et discussions

66 66 Tisseur de toile économique

67 67 Tisseur de toile économique Définition: Organisation qui offre un produit ou un service qui définit un standard de qualité ou d'adhésion dans un marché et que d'autres organisations doivent se procurer pour optimiser leurs propres produits ou services afin de percer leur marché ou de s'y maintenir. Note: Pour répondre à ses objectifs, le tisseur de toile économique doit créer une nécessité chez le plus grand nombre possible d'organisations satellites, les attirer dans sa toile économique, comme l'araignée qui tisse sa toile.


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