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Avocats Agents de brevets et de marques de commerce Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce INNOVER EN IMMOBILIER: la prescription acquisitive.

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1 Avocats Agents de brevets et de marques de commerce Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce INNOVER EN IMMOBILIER: la prescription acquisitive dun droit superficiaire présentée par Me Stéphane Richer à Association des professionnels en droit de passage et immobilier du Québec 9 mai 2008

2 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 2 Quest-ce quun droit superficiaire 1011 C.c.Q. La propriété superficiaire est celle des constructions, ouvrages ou plantations situés sur l'immeuble appartenant à une autre personne, le tréfoncier.

3 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 3 La propriété superficiaire peut porter sur divers immeubles corporels: Bâtiments Clôtures Ponts Aqueducs Moulins Voies ferrées Poteaux Lignes téléphoniques ou délectricité Grottes Mines Pipelines Passages sous- terrains Tunnels

4 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 4 Constitution de la propriété superficiaire Par convention Par prescription

5 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 5 Il est bien établi en doctrine et en jurisprudence quil est possible dacquérir par prescription un droit de superficie: Pierre-Claude LAFOND, Précis de droit des biens, 2e édition, Les Éditions Thémis, Montréal, 2007, par. 1596; Denys-Claude LAMONTAGNE, Biens et propriété, 5e édition, Les Éditions Yvon Blais, Cowansville, 2005, par. 438; Rhéault c. Fouquette, [1985] C.A. 522; Gulf Power Co. c. Habitat Mon Pays Inc., J.E (C.A.); Leboeuf c. Douville, (1969) B.R. 472;

6 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 6 Conditions dexercice de la prescription acquisitive 2910 C.c.Q. La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir le droit de propriété ou l'un de ses démembrements, par l'effet de la possession C.c.Q. La prescription acquisitive requiert une possession conforme aux conditions établies au livre Des biens. 922 C.c.Q. Pour produire des effets, la possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque C.c.Q. Le délai de prescription acquisitive est de 10 ans, s'il n'est autrement fixé par la loi.

7 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 7 Possession 921 C.c.Q. La possession est l'exercice de fait, par soi-même ou par l'intermédiaire d'une autre personne qui détient le bien, d'un droit réel dont on se veut titulaire.

8 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 8 Éléments constitutifs de la possession Le corpus (lélément matériel) Lanimus (lélément psychologique ou intentionnel)

9 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 9 Le Corpus Lélément matériel de la possession prend la forme dactes matériels dutilisation, doccupation, de jouissance ou de transformation du bien.

10 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 10 Lanimus Lanimus est lintention du possesseur de se conduire comme le véritable propriétaire du bien ou, dans le cas de la possession dun droit superficiaire, comme le titulaire de ce droit.

11 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 11 Lanimus (suite) « On ne doit pas chercher à faire la preuve de lintention réelle ou de sonder létat dâme du possesseur. Il suffit dexaminer la conduite du possesseur par référence à une personne placée dans la même situation. » « Tout élément intentionnel est certes difficile à prouver. Cest pourquoi le Code enseigne quon est toujours présumé posséder pour soi et à titre de titulaire du droit, à moins dune preuve contraire (art. 921, al. 2 C.c.Q.). Toute personne qui fait la preuve de lélément matériel de la possession jouit aussi dune présomption simple danimus. Cette présomption dure indéfiniment et assure la persistance de lélément intentionnel. »

12 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 12 Lanimus (suite) « Il sagit dune présomption simple, qui peut donc être renversée par une preuve quil en est autrement (art. 2847, al. 2 C.c.Q.). La démonstration que le possesseur navait pas lintention dagir à titre de propriétaire constitue une preuve du contraire et suffit à renverser la présomption danimus. » Pierre-Claude LAFOND, Précis de droit des biens, 2e édition, Les Éditions Thémis, Montréal, 2007, par. 524 et 525

13 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 13 Possession utile Pour produire des effets, la possession doit être: paisible continue publique non-équivoque Art. 922 C.c.Q.

14 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 14 Délai de prescription 2917 C.c.Q. Le délai de prescription acquisitive est de 10 ans, s'il n'est autrement fixé par la loi.

15 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 15 Possibilité dalléguer lacquisition par prescription dun droit superficiaire dans le cadre dune défense et demande reconventionnelle Il existe une certaine controverse chez les auteurs quant à la possibilité dalléguer lacquisition dun droit de propriété en défense.

16 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 16 Pierre-Claude Lafond Pierre-Claude Lafond prétend quil est impossible de se faire déclarer propriétaire par prescription acquisitive dans le cadre dune défense et demande reconventionnelle puisque le dépôt de la demande en justice du tiers demandeur a pour effet dinterrompre la prescription.

17 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 17 Pierre-Claude Lafond (suite) 2892 C.c.Q. Le dépôt d'une demande en justice, avant l'expiration du délai de prescription, forme une interruption civile, pourvu que cette demande soit signifiée à celui qu'on veut empêcher de prescrire, au plus tard dans les 60 jours qui suivent l'expiration du délai de prescription. La demande reconventionnelle, l'intervention, la saisie et l'opposition sont considérées comme des demandes en justice. Il en est de même de l'avis exprimant l'intention d'une partie de soumettre un différend à l'arbitrage, pourvu que cet avis expose l'objet du différend qui y sera soumis et qu'il soit signifié suivant les règles et dans les délais applicables à la demande en justice.

18 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 18 Pierre-Claude Lafond (suite) Me Lafond est davis que le jugement a un « effet attributif et non simplement déclaratif, comme sous le droit antérieur » C.c.Q. Celui qui, pendant 10 ans, a possédé un immeuble à titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu'à la suite d'une demande en justice.

19 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 19 Denys-Claude Lamontagne (à contrario) Me Denys-Claude Lamontagne est davis que cest le seul écoulement du temps requis pour la prescription acquisitive qui transfert le droit, le jugement nétant que déclaratif: « Larticle 2918 C.c.Q. paraît considérer à sa face même les articles 2875 ou 2892 C.c.Q. : la prescription naurait pas lieu par le seul écoulement du temps. (…) Par contre, cest la prescription acquisitive et non le jugement qui transfère le droit. (…) Le jugement mentionné à larticle 2918 C.c.Q. est purement déclaratif ou confirmatif, sans effet translatif. Il vient en sorte officialiser laccomplissement de la prescription, fournit un titre officiel au possesseur, titre qui pourra être publié. Le principal demeure laccomplissement de la prescription, laccessoire étant le jugement (…). …laccomplissement de la prescription ne dépend pas de lobtention du jugement, mais de la possession utile pendant le temps requis. » Denys-Claude LAMONTAGNE, Biens et propriété, 5e édition, Les Éditions Yvon Blais, Cowansville, 2005, p

20 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 20 Denys-Claude Lamontagne (suite) 2875 C.c.Q. La prescription est un moyen d'acquérir ou de se libérer par l'écoulement du temps et aux conditions déterminées par la loi: la prescription est dite acquisitive dans le premier cas et, dans le second, extinctive C.c.Q. Le dépôt d'une demande en justice, avant l'expiration du délai de prescription, forme une interruption civile, pourvu que cette demande soit signifiée à celui qu'on veut empêcher de prescrire, au plus tard dans les 60 jours qui suivent l'expiration du délai de prescription. La demande reconventionnelle, l'intervention, la saisie et l'opposition sont considérées comme des demandes en justice. Il en est de même de l'avis exprimant l'intention d'une partie de soumettre un différend à l'arbitrage, pourvu que cet avis expose l'objet du différend qui y sera soumis et qu'il soit signifié suivant les règles et dans les délais applicables à la demande en justice.

21 Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce 21 Exemple jurisprudentiel où la prescription a été alléguée en défense Laffaire Fortier c. Grenier, J.E (C.S.)

22 Avocats Agents de brevets et de marques de commerce Nous vous remercions de votre participation. Avocats · Agents de brevets et de marques de commerce


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