E. Laubé HMNOP Malaquais 20111 Le cadre contractuel de la profession réglementée dArchitecte: les intervenants en marchés publics et privés II Les modes.

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1 E. Laubé HMNOP Malaquais 20111 Le cadre contractuel de la profession réglementée dArchitecte: les intervenants en marchés publics et privés II Les modes contractuels de la construction : le transfert de risques comme variable dexplication

2 E. Laubé HMNOP Malaquais 20112 II le risque de construction comme variable dexplication des différents montages Les premières constructions ont été faites en « auto- construction», ce mode de construction est encore très fréquent en zone rurale. En zone urbaine et pour les bâtis spécifiques (équipements collectifs, grande portée) cette auto-construction sest progressivement fractionnée (achats de fournitures, autofinancement, autopromotion,… ) Selon les pays et les types de construction, la division sest accentuée avec lélaboration concomitante de savoirs spécifiques (cathédrales, compagnons, corporations…) Cette division corollaire de la complexité sociale (finance, prets, salariat) et de la complexité constructive peut être analysée comme une réponse au risque lié à la construction. En effet « lexternalisation « des taches quelles quelles soient saccompagne dun renchérissement des couts de construction et dune réduction du risque. Cest en tout cas une hypothèse.

3 E. Laubé HMNOP Malaquais 20113 II le risque de construction comme variable dexplication des différents montages Si lon décompose lacte de construire en plusieurs principales composantes PROGRAMME, MAITRISE FONCIERE, FINANCEMENT, ETUDES, AUTORISATIONS DE CONSTRUIRE, TRAVAUX, EXPLOITATION nous verrons que pour chacune de ces dimensions, le risque peut être isolé et donc transféré. Il est bien entendu possible de considérer que le cout de lexternalisation est trop important et de préférer une auto production avec la maitrise des compétence nécessaires. On retrouve ces pratiques en zone rurale, en zone périphérique urbaine pauvre et dans certains systèmes politiques très collectifs (les houillères du XIXème siècle, ou une entreprise dEtat dans un pays communiste ) avec bureaux détudes, ouvriers et chefs de chantiers intégrés.

4 E. Laubé HMNOP Malaquais 20114 II le risque de construction comme variable dexplication des différents montages : Les risques attachés au foncier Sujets associés Cadastre juridique ou fiscal ? Le notaire officier public professionnel libéral Les réglementations de zones (POS, PLU) DAC et charges foncière La Rente de localisation Aménagements et formes urbaines

5 E. Laubé HMNOP Malaquais 20115 II le risque de construction comme variable dexplication des différents montages De lauto construction a la location : esquisse dune matrice des risques et des modes constructifs Auto construction/ maîtrise dœuvre+lots sépares/VEFA/CEM locatif/location pure/délégation de service… Canevas risques (technique, dépassement capacités financières, sécurité, foncier, …)

6 E. Laubé HMNOP Malaquais 20116 II le risque de construction comme variable dexplication des différents montages : les différents montages possibles Si lon considère le montage traditionnel dun utilisateur maître douvrage prenant en charge la maîtrise foncière, le financement et faisant appel à un architecte pour réaliser un projet au moyen de plusieurs entreprises (ce modèle sil reste un modèle et un archétype ne constitue pas la part majoritaire de la production du bâti en France ou dans le monde). Quelques montages alternatifs : Le clef en mains (contractant général, conception-construction, EPC, Turnkey, Design and build) Le bail à construction Le bail à construction avec bail en miroir La location (clef en main locatif, franchise de loyer, valeur résiduelle, etc.) Les montages allant au dela de la livraison despaces bâtis (DSP/AOT/ BEH, PPP)

7 E. Laubé HMNOP Malaquais 20117 II le risque de construction comme variable dexplication des différents montages RISQUES COUTS DELEGATIONS AUTOCONSTRUCTIONMAD LOCAUX

8 E. Laubé HMNOP Malaquais 20118 II le risque de construction comme variable dexplication des différents montages La notion de risque dans le projet est liée a celle dacquisition despace bâti sous forme de projet : létat futur dachèvement et la nécessité de représentation qui en découle.(la représentation nest pas la réalité). Larchitecte à différents moments de sa vie professionnelle ou de la vie de son agence peut être amené à dynamiser la demande en suscitant ou en optimisant ces montages de projets, par intérêt intellectuel, financier ou autre. Structuration canevas double : Lanalyse du risque selon les points de vue des différents partenaires, Comment à partir dune situation non mature (projet en cours), identifier les clés de déclenchement du projet montage de projet.