Servitudes et droits de passage

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1 Servitudes et droits de passage
Rôles et responsabilités de l’arpenteur-géomètre APDPIQ, mai 1998

2 Sommaire Introduction Actes touchés - certificat de localisation
- implantation - piquetage - bornage - autres Objectifs poursuivis

3 Sommaire (suite) Servitudes - inscrites et apparentes
- inscrites et non apparentes - non inscrites et apparentes - non inscrites et non apparentes Cas particulier Conclusion

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L’arpenteur-géomètre est le professionnel sur lequel plusieurs intervenants s’appuient pour les aider à établir un constat sur une propriété.

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Il pourra être pour certains : un spécialiste technique pour prendre des mesures, calculer des dimensions et les cartographier par la suite, pour d’autres : le spécialiste qui les aidera à constater certains droits, les localiser puis les représenter sur des plans et en faire rapport suite à ses opérations.

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C’est principalement cette dernière partie de son rôle qui nous intéresse aujourd’hui. C ’est-à-dire : constater des droits les localiser les représenter en faire rapport

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Les opérations les plus courantes où l’arpenteur-géomètre doit tenir compte des différentes formes de servitudes et droits de passage sont : le certificat de localisation l’implantation le piquetage le bornage le plan topographique

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Définitions : Le certificat de localisation « Le certificat de localisation est un document en minute comportant un rapport et un plan dans lequel l’arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelles d’un bien-fonds par rapport aux titres, au cadastre, ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter. Il ne peut être utilisé à des fins autres que celles auxquelles il est destiné. » (1) 1 Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation article 2.01, R.R.Q., 1981, c.A-23, R-7, modifié par (1992) 124 G.O.. II 6092

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Ce document constitue l’expression de l’opinion de l’arpenteur-géomètre, expert foncier à un moment précis soit le moment où il établit son constat. Cette opinion est sujette aux observations qui ont pu être faites sur les lieux et aux renseignements qui ont pu être recueillis.

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L’implantation « C ’est l’ensemble des opérations effectuées par l’arpenteur-géomètre dans le but de positionner au moyen de repères, à partir de points connus, le site exact d’une structure ou d’un détail de structure à être modifié. » (2) 2 Règlement sur la norme de pratique relative au piquetage et à l’implantation article 1.0, R.R.Q. 1981, c.A-23, R.8, modifié par (1982) 115 G.O. II 2814

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Le piquetage « L’ ensemble des opérations effectuées par l’arpenteur-géomètre dans le but d’indiquer, au moyen de repères, les limites d’un terrain. » (3) 3 Règlement sur la norme de pratique relative au piquetage et à l’implantation article 1.0, R.R.Q. 1981, c.A-23, R.8, modifié par (1982) 115 G.O. II 2814.

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Le bornage « Le bornage est l ’opération qui a pour but de révéler, par des signes apparents et durables, la ligne séparative de deux fonds de terre contigus telle qu’elle a été déterminée par l’opération préalable de la délimitation.4) 4 ( M.-L. BEAULIEU, Le bornage, l ’instance et l’expertise, la possession et les actions possessoires, Québec, Le Soleil, 1961, no 1, page 5 ; F. LORD Termes et bornes, Montréal, Wilson et Lafleur, , note 1, no 1, page 5)

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Plan topographique La confection d’un plan topographique comprend l’ensemble des opérations de levés, de recherches, de calculs et de représentation de l’information qui se rattache à une propriété. Ce genre de mandat est plus spécifique et répond à des demandes très précises.

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Dès lors, l’intérêt de bien connaître les servitudes sur le territoire vise trois objectifs distincts : 1- L’information Le certificat de localisation est un document dénonciateur qui informe : - l’examinateur de titres - l’investisseur - le propriétaire - les tribunaux par les constats qu’il contient.

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2- Les contraintes Pour connaître l’étendue d’un terrain libre de servitudes en prévision d’implantation ou de modification de structures. 3- La sécurité Pour l’arpenteur-géomètre et ses aides qui ont à démarquer des limites de propriété ou d’une assiette de droits par des repères ou des bornes. Planter un repère dans une conduite de gaz ou un fil enfouis peut faire encourir des risques et causer des dommages importants.

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Les servitudes rencontrées Elles se divisent en deux grandes classes soit les servitudes apparentes et les servitudes non apparentes. En vertu de l’article 1180 du Code civil du Québec : Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.

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Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs tels qu’une fenêtre, des canaux ou égouts et autres semblables. Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur, comme, par exemple la prohibition de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée. Par exemple : la servitude de vue comportant l’existence de fenêtres et une servitude de passage qui s ’annonce par un chemin sont des servitudes apparentes alors qu’une servitude d’aqueduc dont les tuyaux sont enfouis ou la servitude de ne pas bâtir constitue des servitudes non apparentes.

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Servitude inscrite et apparente La servitude établie par titre publiée avec toute l ’information nécessaire à la localisation de l ’assiette où elle s ’exerce. Concrètement, sur le terrain on retrouve des installations qui corroborent la situation. L’identification, la représentation graphique et la description sont simples Ex. : Ligne électrique ou téléphonique aériennes en arrière lot. L’arpenteur-géomètre peut la localiser, la représenter en plan et la décrire.

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Servitude inscrite et non apparente Certaines servitudes établies par titre publiées avec des informations imprécises. De façon pratique, sur le terrain, on pourrait être obligé de faire une tranchée qui traverse un lot pour les retrouver. Ex. : Une conduite d’aqueduc qui traverse un lot telle que localisée par les jalons de bois (il y a plus de 70 ans). L’arpenteur-géomètre ne peut pas la localiser mais il en fait mention dans son document s’il a à informer.

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Servitude non inscrite et apparente Servitude qui existe de fait et qu’on constate de visu. Sa situation légale n’a pas été régularisée. Aucun titre descriptif n ’a jamais été rédigé et, par conséquent, aucune publication n ’en a été faite. Ex. : Droit de passage dans une rue privée, sans aucune mention nulle part. On peut présumer une servitude par destination du propriétaire incomplète. (article 1183 du Code civil du Québec) L’arpenteur-géomètre peut la localiser, la représenter en plan et la décrire.

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Servitude non inscrite et non apparente Servitude qui existe de fait, qui est non repérable et dont la situation légale n’a jamais été régularisée. Aucun titre descriptif clair n’a jamais été produit et aucune publication n ’en a été faite. Ex. : Un raccordement d’entrée d’eau d’une maison jumelée qui a son origine sur le terrain de la maison jumelée voisine et qui traverse une partie de cette deuxième propriété avant d’arriver à la maison concernée. Si elle est non apparente, l’arpenteur-géomètre ne peut pas la localiser ni la représenter en plan. Il n’en connaît même pas l’existence.

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Cas particulier Article 40 du règlement 634 sur les conditions de fourniture de l’électricité entrée en vigueur en juin 1996. Article 40 « Le client doit permettre à Hydro-Québec d’installer, gratuitement, sur sa propriété à des endroits faciles d’accès et sécuritaires, des circuits, des poteaux et des équipements qui appartiennent à Hydro-Québec et qui sont nécessaires au branchement et au réseau si une partie de celui-ci sert à l’alimentation électrique de ce client. Il doit également consentir gratuitement à Hydro-Québec, le droit à l’usage du tréfonds pour l’installation, l’entretien le raccordement et le maintien de ces circuits, poteaux et équipements.»

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Cette situation peut se traduire en servitude apparente imprécise quant à son assiette jusqu’à non apparente avec toutes les conséquences qu’on peut imaginer. Pour cette raison, l’arpenteur-géomètre qui veut informer, localiser et travailler en sécurité n’aura plus le moyen connu et efficace que la publication de ces servitudes apportait. Il sera limité dans l’accomplissement de son travail.

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Conclusion L’arpenteur-géomètre qui a pour rôle et responsabilité : – de constater des droits – de les localiser – de les représenter – et d ’en faire rapport ayant pour mission d’émettre une opinion sur un immeuble, doit répondre adéquatement à l’objectif poursuivi. Dans l’exécution de son art : « Lorsque l’arpenteur-géomètre analyse la situation et la condition actuelles d’un bien-fonds, il met ses connaissances techniques et juridiques, son habileté, son expérience et son jugement à la disposition de son mandant. (5) L ’arpenteur-géomètre est votre allié dans la réalisation de vos travaux. 5 Gérard Raymond, Grégoire Girard et André Laferrière, Précis de droits de l ’arpentage au Québec, 1993, page 244