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171 rue de Vern – BP 70416 35204 Rennes Cedex 2 Tél : 02 99 50 70 22 - Fax : 02 99 53 13 60 - Communauté de.

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1 171 rue de Vern – BP Rennes Cedex 2 Tél : Fax : Communauté de Communes du Castelbriantais Programme Local de lHabitat Rapport final Septembre 2012

2 2 Cerur,groupeReflex_ Titre CERUR groupeReflex Le présent document reprend, de manière synthétique, les éléments travaillés tout au long de la démarche de PLH sur le territoire suivant les étapes de réalisation du PLH : 1.Les points clés du diagnostic : les éléments de diagnostic font référence au rapport complet de diagnostic, réalisé courant à léchelle du Pays de Châteaubriant. Ils reprennent les éléments de connaissance relatifs aux tendances récentes ayant impacté le territoire. 2.La définition des objectifs et orientations du PLH : travaillés à léchelle de la Communauté de Communes, la définition des objectifs et orientations du PLH du Castelbriantais sappuie sur les enjeux mis en lumière par le diagnostic du territoire et sur les souhaits de développement énoncés par chaque commune du territoire. 3.La construction du programme dactions, nourri par une collaboration avec les partenaires et acteurs locaux de lhabitat, travaillé en Comité technique et validé dans ses principes en Comité de pilotage en juillet Ce programme dactions est détaillé dans le document de programme dactions complet, joint avec ce rapport. Introduction

3 Les points clés du diagnostic

4 4 Titre Les Communautés de Communes du Castelbriantais, du Secteur de Derval et de la Région de Nozay ont lancé simultanément lélaboration de leur Programme Local de lHabitat. Le diagnostic a donc été élaboré à cette échelle, celle du Pays de Châteaubriant, mettant en évidence les aspects socio-économiques du territoire et les spécificités du marché de lhabitat au sein du Pays, avec des précisions par communauté de communes. Au sein de ce diagnostic plusieurs tendances récentes ont émergé par communauté du fait dun positionnement géographique spécifique au sein du département de la Loire-Atlantique. Cela concerne notamment les effets de la desserte par la RN Nantes-Rennes, la proximité des agglomérations nantaise et rennaise dans le développement démographique et de lhabitat des communautés de communes. Les éléments qui suivent concernent spécifiquement la Communauté de Communes du Castelbriantais. Ils constituent les fondements de la définition des objectifs et orientations du PLH, puis du programme dactions. Une réflexion à léchelle du Pays de Châteaubriant

5 5 Cerur,groupeReflex_ Titre CERUR groupeReflex Les 19 communes de la CC du Castelbriantais enregistrent habitants au dernier recensement 2009, soit plus de la moitié de la population du Pays de Châteaubriant (57%). Entre 1999 et 2009, la CCC a gagné près de habitants supplémentaires (soit près de 200 habitants supplémentaires par an), après avoir enregistré une perte de sa population depuis les années 80. Une reprise de la croissance démographique

6 6 Cerur,groupeReflex_ CERUR groupeReflex La CCC enregistre une croissance moyenne annuelle de +0,7%. Mais les rythmes dévolution entre communes savèrent contrastés, entre une évolution, au sud-ouest, dynamique mais modérée au nord- est. Une progression démographique récente qui se caractérise par : Un secteur Sud-Sud-Ouest jusquà Châteaubriant avec une croissance plus forte, Des communes du Nord et de lEst avec un développement démographique plus mesuré. Des rythmes dévolution démographique contrastés entre communes

7 7 Cerur,groupeReflex_ Titre CERUR groupeReflex Une croissance démographique qui sexplique principalement par lapport migratoire. Près de personnes supplémentaires entre 1999 et Le rythme de croissance lié à lapport migratoire est évalué à +0,57%. Les principaux flux de mobilité résidentielle concernent des résidents du département, et notamment de lagglomération nantaise. A léchelle du Pays de Châteaubriant, la CCC par sa position limitrophe des départements dIlle & Vilaine et Maine & Loire, se distingue par des flux migratoires importants en provenance de ces territoires. (Dont 50% CUN) Une croissance démographique portée par larrivée de populations des territoires voisins

8 8 Cerur,groupeReflex_ Titre CERUR groupeReflex Au sein de la Communauté de Communes : Migrations résidentielles (changement de logement) : une périurbanisation autour de la ville de Châteaubriant et une attraction de la métropole nantaise qui tend à saffirmer au sud. Migrations alternantes (déplacements domicile – travail, cf. carte ci-contre) : Châteaubriant constitue le principal pôle demplois de lespace communautaire et attire chaque jour de nombreux actifs qui habitent dans dautres communes de la CCC. Un territoire polarisé autour de la ville de Châteaubriant

9 9 Cerur,groupeReflex_ Titre CERUR groupeReflex Une progression des foyers de petite taille En 2007, la CCC recense 66% de ménages composés de 1 à 2 personnes. Vieillissement, décohabitation, divorces… concourent à réduire la taille des ménages, traduisant ce quon appelle le « desserrement des ménages ». Une forte attractivité auprès des personnes âgées Les personnes âgées de 60 ans et + représentent 24% de la population du Castelbriantais en Notons que le territoire communautaire est pourvu de nombreuses structures daccueil pour personnes âgées. Un public en progression de 30% depuis 99. Des évolutions sociologiques marquées par le desserrement et laccueil de populations âgées

10 10 Cerur,groupeReflex_ Titre CERUR groupeReflex De manière générale, le nord du département se caractérise par une forte proportion de ménages fragiles économiquement. Ces populations en situation de fragilité sont à la fois des locataires (du secteur privé et du secteur HLM) et des propriétaires occupants. Ce sont des personnes qui peuvent être installées de longue date sur le territoire ou, à linverse, des nouveaux arrivants : lapport migratoire ne modifie pas significativement la sociologie de la population de la Communauté de Communes. Données Filocom 2007 ; le seuil de pauvreté par unité de consommation sétablit à 954 / mois en 2012, il était de 908 / mois en 2007 De nombreux ménages en situation de précarité

11 11 Cerur,groupeReflex_ Titre CERUR groupeReflex Un rythme de constructions neuves soutenu jusquavant la crise de Près de 230 logements commencés en moyenne annuelle sur la période contre 150 logements en moyenne par an sur Une baisse observée du volume de constructions neuves à partir de Une production largement marquée par lindividuel. Confirmant lattractivité du territoire pour des ménages accèdants en recherche de « maison-jardin » dans un cadre de vie rural de qualité. Les opérations en VEFA (individuel groupé ou collectif) constituent une part marginale de la production, et ont connu peu de variations au cours de la période. Une production de logements qui a connu de fortes fluctuations

12 12 Cerur,groupeReflex_ Titre CERUR groupeReflex Une pratique soutenue dopérations communales Une centaine dopérations daménagement engagées depuis 2005, dont : 30% en lotissements communaux et 62% en lotissements privés (source : questionnaire communal réalisé dans le cadre du Document dOrientations du PLH). A léchelle départementale, le secteur Blain – Châteaubriant se distingue par une part plus importante de lotissements (43%, contre 39% en Loire Atlantique), et moins importante en ZAC. Mais surtout, le territoire se caractérise par une offre foncière majoritairement portée par le secteur diffus. Une maîtrise foncière renforcée conjuguée à une planification globale des modalités daménagement permettra de maîtriser ce mode de développement en diffus qui accentue les risques détalement urbain. Des densités souvent faibles, mais une inflexion des pratiques en cours A lier notamment à une production de logements ciblée sur la maison individuelle. Mais lémergence de réflexions durbanisme durable, tant sur la gestion économe du foncier que sur laspect qualitatif des opérations : acquisition foncière et/ou repérage des potentiels fonciers (Rougé, La Meilleraye, Lusanger…), missions de collaboration avec le CAUE (Noyal S /Brutz, Issé…). Des prix assez modérés En moyenne, des terrains 70% moins chers sur le secteur nord Loire-Atlantique que la moyenne départementale : prix moyen 27/m² (oscillant entre 20 dans les communes à lest et 50 du m² sur Châteaubriant). Pour un coût de construction relativement constant entre les différents territoires : entre / m². Un marché foncier qui reflète une tension modérée des marchés de lhabitat

13 13 Cerur,groupeReflex_ Titre CERUR groupeReflex Des problématiques émergentes sur la thématique foncière et construction neuve Lémergence de réflexions durbanisme durable Enjeu qualitatif particulièrement important dans un territoire reconnu pour son identité patrimoniale : veiller au maintien des spécificités locales, Plusieurs communes souhaitent désormais sinscrire dans une logique de développement urbain plus qualitatif : les collaborations avec le CAUE témoignent de cette nouvelle approche. Des préoccupations de renouvellement démographique dans les communes les plus excentrées, les moins équipées, où la demande est la moins forte Les communes engagent des opérations dhabitat, essentiellement sous forme de lotissements en extension urbaine, pour favoriser laccueil de nouveaux habitants. Dans la ville centre de Châteaubriant, des initiatives déjà engagées en faveur dune approche qualitative de laménagement Via une « charte daménagement » qui sapplique aux nouvelles opérations daménagement (lotissements, ZAC). La montée en puissance des enjeux de qualité daménagement

14 14 Cerur,groupeReflex_ Titre CERUR groupeReflex Le parc de logement du territoire est ancien (40% des logements ont été construits avant) et est principalement composé de grands logements. Près de logements privés occupés sont antérieurs à 1975, représentant 67% du parc de la CCC. Ce parc est occupé à 80% par des propriétaires occupants (représentant 65% de lensemble des propriétaires du castelbriantais) et 20% par des locataires (80% de lensemble des locataires du parc privé). Un parc privé ancien important

15 15 Cerur,groupeReflex_ Titre CERUR groupeReflex Le maintien dun parc vacant et de forts besoins de réhabilitation La CCC enregistre un taux de vacance estimé à plus de 8% du parc de logement en 2008 soit près de logements. Ce phénomène de vacance touche majoritairement les logements antérieurs à 1975 (89% soit 1180). Au total, 12% du parc antérieur à 1975 est vacant. En 2010, 1917 logements vacants sont recensés au sein de lespace communautaire, dont 64% de maisons individuelles. Enfin, le phénomène de vacance observé sur le territoire sancre dans la durée : près des 2/3 des logements vacants recensés le sont depuis plus dun an. Une vacance qui nest pas liée à la typologie des logements puisquelle touche autant les petits que les grands logements, mais directement liée à leur ancienneté et à leur manque de confort. Une problématique singulière de vacance du parc de logements

16 16 Cerur,groupeReflex_ Titre CERUR groupeReflex Lanalyse du parc privé fait donc émerger plusieurs problématiques : La performance énergétique des logements : près de 40% du parc antérieur à 1975 est classé en étiquette supérieur à F au classement DPE La qualité du parc, relative aux situations dinconfort, voire dinsalubrité : la CCC recenserait plus de logements classés en catégorie 7 et 8 du code général des impôts (logements dégradés à très dégradés). Toutefois, les bases de données de la DGI concernant le classement cadastral sont relativement anciennes et donc peu fiables. En particulier, elles ne permettent pas de prendre en compte les améliorations apportées par les différentes réhabilitations. Les chiffres ci-dessus sont donc à prendre avec prudence et à considérer comme des ordre de grandeur. Le programme dactions prévoit en ce domaine de lancer un recensement exhaustif. La capacité dadaptation du parc à la perte de mobilité : dans un contexte où la population âgée est importante, et en augmentation, la question de la mise en accessibilité des logements se pose avec acuité Une sociologie du territoire qui doit conduire à mobiliser les aides en faveur des propriétaires occupants de logements anciens afin de permettre dengager des travaux de réhabilitation. Un parc privé qui concentre de nombreux enjeux

17 17 Cerur,groupeReflex_ CERUR groupeReflex Les dynamiques de réhabilitation sur le Castelbriantais : de nombreux ménages éligibles aux aides de lANAH Entre 2006 et 2010, la dynamique de réhabilitation du parc a été portée par les particuliers, aucun dispositif dintervention (PIG ou OPAH) nayant été mis en place sur le territoire. Toutefois, la Communauté de Communes a pris en charge une permanence du Centre départemental de lhabitat (CDH) pour favoriser les démarches de propriétaires, bailleurs et occupants, à sinvestir sur cette thématique. Des potentiels de réhabilitation ont pu être identifiés par les professionnels intervenant sur le secteur. De 2006 à 2012, plus de 400 logements ont bénéficié dinterventions de lANAH. Ces interventions ont concerné une majorité de propriétaires occupants Au-delà, lANAH identifie aujourdhui plus de propriétaires occupants pouvant être éligibles à ses aides à la réhabilitation. Ils représentent 33% des ménages propriétaires occupants de la Communauté de Communes. Parmi eux, 56% entrent sous les plafonds « très sociaux », soit un pourcentage proche de la moyenne départementale (53 %), Le profil des ménages éligible est comparable à lensemble du territoire. Il concerne des propriétaires occupants le parc ancien (53% dans le parc antérieur à 1915) et des propriétaires âgés (67% des ménages éligibles ont plus de 60 ans, dont 39% plus de 75 ans). Les caractéristiques du parc privé ancien et le profil sociologique du territoire mettent en évidence que la requalification du parc privé constitue un enjeu majeur du PLH. Elle nécessitera de mobiliser lensemble des acteurs pour trouver des solutions optimales à la résorption des différentes situations diagnostiquées. Des dynamiques de réhabilitation à poursuivre et à renforcer

18 18 Cerur,groupeReflex_ Titre CERUR groupeReflex logements locatifs sociaux en En lien avec son histoire industrielle, la ville de Châteaubriant concentre 73% de loffre (1 070 logements). Cest un parc plutôt ancien (64% date davant 1977) et la plupart des logements sont construits en collectif. Un vaste programme de réhabilitation du principal quartier dhabitations à vocation sociale « La Ville aux Roses » est en cours de réalisation. Sur les autres communes, le développement du parc est parfois peu étoffé, plus récent, et essentiellement composé de logements individuels. En parallèle, la demande locative sociale est jugée volatile et est orientée sur les logements individuels. Parc locatif social : des enjeux plus « qualitatifs » que « quantitatifs »

19 Entre 2005 et 2009, 144 logements locatifs sociaux ont été financés, dont 57 PLUS et 87 PLS (correspondant à la création de structures dhébergement, en particulier à destination des personnes âgées). La répartition de la production des PLUS illustre la diffusion du parc locatif social sur le territoire de la CCC : 12 à Châteaubriant, 10 à Erbray, 4 à Issé, 10 à La Meilleraye, 4 à Petit- Auverné, 12 à St Aubin et 5 à Soudan. En revanche, aucun PLAI (logement social à destination des publics plus modestes) na été produit. Toutefois, la Commune de la Chapelle-Glain lance actuellement une opération de réhabilitation de 4 logements dont 3 au titre des PLAI ETAT. Le Plan départemental de lhabitat (PDH) indique pour sa part un objectif de production locative sociale de 20 logements par an, correspondant à 10% de lobjectif global de production. Une production locative sociale qui se diffuse dans les communes, mais pas de production à destination des ménages les plus modestes

20 Les moteurs de la demande en logements, les réponses qui sont apportées Quelle a été la production de résidences principales ? Environ 220 logements par an ont été produits sur la période , dont 80% par construction neuve, 20% par transformation du parc existant : transformation de résidences secondaires, commerces, … en résidences principales, division de logements. Comment a été utilisée cette offre de logements ? Desserrement des ménages, générant un besoin de 96 logements pour maintenir le niveau démographique, Croissance démographique de 0,66% générant un besoin de 82 logements par an Augmentation de la vacance : 40 logements par an.

21 Objectifs et orientations du PLH

22 22 Contexte : Malgré un contexte global plutôt morose, la Communauté de Communes du Castelbriantais devrait bénéficier dans les prochaines années des retombées des différents équipements et infrastructures structurants en projet ou en cours de mise en œuvre sur le territoire et son environnement. Ainsi, louverture de la liaison tram-train confirme le potentiel résidentiel de laxe Sud-Ouest/Nord-Est jusquà Châteaubriant. Un effet dirrigation devrait sopérer à partir des communes disposant dune gare vers les communes alentours. En prévision de louverture de laxe Rennes-Angers (2016) et dune amélioration possible de la desserte ferroviaire TER Bretagne, le secteur Nord-Est sinscrit également dans une logique de croissance démographique légère. De plus, la mise en œuvre du projet daéroport devrait renforcer lattractivité du territoire de la Communauté de Communes du Castelbriantais. Enfin, la politique économique et déquipements et services mise en œuvre par la CCC, parallèlement à la politique de lhabitat, constitue un levier supplémentaire dattractivité et daccueil dune population nouvelle. Ces éléments conduisent les élus de la CCC à sinscrire dans une perspective de croissance démographique et résidentielle, alimentée par un apport migratoire, avec laccueil dune population diversifiée, familiale, aux revenus modérés. Implications : Pour le PLH, cela implique daccompagner la nouvelle dynamique démographique du territoire, en garantissant une cohérence densemble à léchelle de la Communauté de Communes tout en prenant en compte les contrastes territoriaux et les spécificités des communes. Ainsi, sagit-il dune part de renforcer lattractivité de Châteaubriant en poursuivant les initiatives déjà engagées (cf. projet quartier gare par exemple). Dautre part, le secteur rural se développera en valorisant ses atouts que sont son patrimoine, son cadre de vie, lactivité et les services de ses centres bourgs et ses prix attractifs. La reconquête des centres anciens constitue ainsi un facteur dattractivité. Quel que soit le secteur géographique, le développement de la fonction résidentielle suppose parallèlement de poursuivre le développement dune offre déquipement adaptée afin dassurer un développement cohérent. De même, les impacts de la politique de lhabitat sur loccupation de lespace doivent être intégrés. En particulier, la consommation foncière doit être maîtrisée pour préserver les activités agricoles et les espaces naturels. Les perspectives pour le territoire

23 23 Contexte : La Communauté de Communes du Castelbriantais dispose dun parc ancien important, et dun patrimoine bâti intéressant. Mais une partie de ce parc connaît un phénomène de dégradation plus ou moins avancé, et constitue ainsi un potentiel important de réhabilitation et de valorisation. Par ailleurs, les perspectives de production de nouveaux logements supposent de définir les besoins fonciers nécessaires pour accueillir ces constructions. Le développement résidentiel mise également sur laccueil dune population diversifiée, supposant la disposition dune offre dhabitat variée, correspondant à la diversité des besoins et des profils de ménages. Au-delà, les besoins en logements évoluent au cours de la vie, en fonction de lâge, des capacités financières, de la composition familiale, de létat de santé, … Aussi sagit-il de permettre la réalisation des parcours résidentiels, permettant à chaque ménage et chaque personne de trouver un logement adapté à ses besoins tout au long de la vie. Ladaptation des logements, en particulier pour répondre aux besoins liés au vieillissement démographique, est un enjeu majeur qui émerge à tous niveaux et dans tous territoires. Sur la Communauté de Communes du Castelbriantais, la question de ladaptation des logements se pose avec particulièrement dacuité pour permettre le maintien à domicile. Les perspectives en matière dhabitat

24 24 Implications : Les caractéristiques du parc de logements, les tendances dévolution et le fonctionnement actuel des marchés de lhabitat mettent en évidence la nécessité pour le PLH de sinvestir fortement dans la réhabilitation du parc ancien. En particulier, ce parc existant constitue le premier potentiel à mobiliser pour créer du logement via la lutte contre la vacance, au travers dactions de réhabilitation et de renouvellement du tissu urbain existant. Lintervention sur le parc existant concerne aussi le parc locatif social, où il sagit de poursuivre les actions de valorisation déjà engagées, notamment à Châteaubriant, en conjuguant renouvellement, réhabilitation, construction. Quel que soit le type de parc, la nouvelle politique de lhabitat de la Communauté de Communes devra répondre aux besoins dadaptation des logements pour permettre le maintien à domicile. Concernant la production de logements, en construction neuve ou par transformation du bâti existant, un des enjeux du PLH est de diversifier loffre dhabitat. Elle est également à lier à la mise en œuvre dune politique foncière afin danticiper lattractivité du territoire et la tension sur les prix (notamment sur laxe de la desserte ferrée sud-ouest / nord est, ainsi que sur les communes Nord-Est proches de la future 2x2 voies Rennes- Angers ). La maîtrise foncière sinscrit aussi dans une logique de « développement durable » pour limiter la consommation despaces agricoles, réduire les déplacements automobiles non obligatoires (de 200m à 500m dans les bourgs), adapter le rythme de développement aux équipements, … Enfin, le PLH doit garantir la satisfaction des besoins des populations démunies. Au regard de loffre existante et des problématiques émergentes, une attention singulière est à porter pour compléter loffre, notamment en direction des personnes âgées modestes. Les perspectives en matière dhabitat

25 Lobjectif pour le PLH est de tirer parti au mieux des opportunités dattractivité de nouvelles populations et de lutter parallèlement contre les faiblesses et menaces qui pèsent sur le territoire. Les objectifs de production de logements pour le PLH prennent appui sur les souhaits exprimés par les communes. Ils sinscrivent en cohérence avec le scénario dévolution présenté précédemment. Ce scénario se traduit par une transformation des moteurs de la demande en logements. Désormais, cette demande en logements émerge davantage de la croissance démographique que du desserrement des ménages. La volonté daccueil de ménages familiaux traduit cette évolution sociologique. Elle se décline par : laccentuation de la croissance démographique, Laccueil dune population familiale, permettant de limiter les effets du desserrement des ménages. Parallèlement, la progression de la vacance est désormais stoppée. La transformation de résidences secondaires en résidences principales permet de répondre à une petite partie des besoins, mais cest surtout la construction neuve qui constitue lélément fondamental de la réponse aux besoins de logements. Le scénario de la Communauté de Communes du Castelbriantais

26 Pour la période , les effets du scénario retenu sur la Communauté de Communes sont donc les suivants : Le développement démographique est porté à 0,9 % annuel ( : 0,7 % par an), soit 1800 habitants supplémentaires sur les 6 ans du PLH (300 habitants de plus par an, contre un peu plus de 200 par an sur la période ). Laccueil de populations nouvelles engendre un besoin annuel de 130 logements ( : 82 logements / an). En revanche, les besoins liés au desserrement se réduisent : laccueil dune population familiale, composée de ménages de plus grande taille, permet de limiter les effets de la décohabitation, du veuvage, des divorces, … Le desserrement des ménages ne génère plus quun besoin annuel de 62 logements (contre 96 logements par an sur la période ). Il correspond à une réduction de la taille moyenne des ménages atteignant 2,23 personnes / ménage en 2018 (0,10 personne de moins par ménage en moyenne sur 10 ans, contre 0,17 sur la période récente). Une évolution du parc existant qui produit environ 10 résidences principales par an par transformation du nombre de résidences secondaires légèrement inférieur à la période passée (10 logements contre 13 sur la période passée). Parallèlement, le scénario se base sur une stabilisation de la vacance (celle-ci avait progressé de 40 logements par an sur la période récente) grâce à une intervention forte de la collectivité et de lensemble des partenaires et acteurs sur la requalification du parc existant. Pour répondre à lensemble des besoins, une offre annuelle en construction neuve sélevant à 180 logements environ, soit environ 1080 logements sur la durée du PLH. Cet objectif est légèrement inférieur aux objectifs du PDH 44 (200) et sinscrit en cohérence avec la réalité du marché local, pour éviter quune trop forte production neuve fragilise le parc existant et favorise la vacance. Le scénario de la Communauté de Communes du Castelbriantais

27 Le PLH du Castelbriantais définit sept orientations : Requalifier le parc existant : mobiliser les partenaires pour trouver des solutions optimales à la résorption des différentes situations diagnostiquées, Maintenir un rythme de construction élevé : organiser et maîtriser le développement des communes pour permettre le maintien et laccueil de populations sur le territoire, Anticiper la mise en œuvre de politiques foncières : maîtriser le développement de lurbanisation sur les communes, dans le sens dune gestion économe du foncier et de préservation des espaces naturels et agricoles, Renforcer la qualité urbaine des opérations : maîtriser le contenu qualitatif des opérations daménagement, Diversifier loffre de logements neufs : promouvoir de nouvelles formes dhabitat, impulser des projets innovants articulant habitat et projet durbanisme durable, Diversifier limage et loffre de locatifs sociaux : définir et encadrer le développement de loffre au sein de lespace communautaire, Répondre aux besoins des publics spécifiques : définir et encadrer le développement de loffre au sein de lespace communautaire. 7 orientations principales pour le PLH

28 28 Travailler sur la redynamisation des centres bourgs comme garant de lattractivité des communes du territoire Pour faire face au risque de la dévitalisation de certains bourgs et centres, et dans le prolongement des actions conduites par les communes, le PLH souhaite favoriser le renforcement de lattractivité des centres bourgs et la préservation de certains villages et accompagner laménagement de ces centralités. La reconquête des centres permettra de conforter lidentité des communes via des interventions sur le traitement des façades, des actions de valorisation de larchitecture… Elle se traduira aussi par la remise sur le marché de logements vacants. Sachant que de nombreux propriétaires occupants concernés par lobjectif de la requalification de lhabitat ancien disposent de revenus modestes, une vigilance devra être portée au montage financier des opérations de réhabilitation. En effet, les capacités de financement par les propriétaires doivent être bien appréhendées pour juger de la possibilité de sengager dans une telle opération (une fois déduites les éventuelles subventions, évaluer la capacité des ménages à pouvoir financer le reste à charge). Au regard des enjeux identifiés sur le territoire, trois principaux axes dintervention pourront être exploités : Lamélioration technique du bâti : performances thermique, état des façades, Lutte contre le phénomène de vacance (problèmes de succession, logements abandonnés ou sans successeurs, produits en vente qui ne correspondent pas à la demande, inadéquation entre prix de vente et qualité du bien), Maintien à domicile. Au-delà de la réhabilitation et de la requalification du bâti existant, la redynamisation des centres pourra passer par des actions en matière daménagement et durbanisme, via des opérations en renouvellement urbain. Cela suppose de recenser les potentiels pouvant être mobilisés dans le cadre dune telle opération durbanisme (logements vacants ne correspondant plus à la demande, bâti dégradé et/ou abandonné…). Diverses actions ont déjà été engagées dans ce sens sur le territoire. Par exemple, la Communauté de Communes a conventionné avec la Chambre des Métiers, notamment pour inciter les artisans à se former sur les questions damélioration des performances énergétiques et à sengager dans une démarche de certification. La ville de Châteaubriant, en collaboration avec le CDH, a pour sa part déjà initié une campagne de ravalement de façades. Requalifier le parc existant

29 29 Maintenir un rythme de constructions soutenu Maîtriser le rythme de développement des projets : Lobjectif est que le territoire de la CC du Castelbriantais puisse disposer dune offre de logements suffisante (production permettant de répondre aux besoins) et bien répartie (veiller à léquilibre territorial). Pour éviter la création de cités dortoirs, le développement de lhabitat devra ainsi se faire dans un souci de cohérence, en particulier avec le niveau déquipements (y compris pour le traitement des eaux) et services, et la desserte en transports en commun. Dans ce sens, plusieurs communes ont déjà engagé des actions favorisant larticulation entre lhabitat et les volets équipements, services, économie, par exemple au travers la réalisation daménagement de bourg, la création de locaux pour linstallation dactivités (commerce, médecin). En terme déquilibre territorial, la Communauté de Communes a souhaité que les objectifs définis dans le PLH reflètent fidèlement les intentions et souhaits de chaque commune, permettant ainsi de préserver un rythme cohérent avec leurs capacités daccueil. Le PLH doit également veiller à préserver lespace et lactivité agricoles. La politique de lhabitat constitue ainsi un des volets dun projet global de développement du territoire, qui articule les différentes thématiques (équipements et services, environnement, économie, …). Le PLH veille à bien calibrer loffre neuve pour éviter que la nouvelle production de logements fragilise le parc ancien et induise une concurrence entre loffre neuve et ce parc ancien ; il en advient du maintien de lattractivité du parc ancien. Pour sa mise en œuvre, le PLH souhaite que soit mobilisé de manière privilégiée le foncier urbain existant. Ce principe permet de valoriser les centres bourgs. Il permet aussi doptimiser les réseaux existants : les nouvelles constructions réalisées dans le tissu urbain existant permettent de valoriser au mieux les investissements réalisés en matière de réseau routier, dadduction en eau et dassainissement, … Au-delà de la politique habitat proprement dite, le PLH natteindra ses objectifs que si tous les leviers dattractivité sont actionnés simultanément. En complément des gros projets structurants (aéroport, tram train, 4 voies) et des nouveaux équipements qui se créent sur le territoire, le travail déjà engagé sur limage du territoire méritera donc dêtre poursuivi (intégrer lhabitat dans la mission de plan communication engagée par la CC).

30 30 Maintenir un rythme de constructions soutenu Source : entretiens communaux, décembre 2011-janvier 2012 En moyenne annuelle, le PLH vise la production de 180 logements par an, Soit 1080 logements sur les 6 années du PLH

31 31 Maintenir un rythme de constructions soutenu Source : DREAL-Sitadel et entretiens communaux, décembre 2011-janvier 2012 Comparé à la période récente , la plupart des communes envisagent le maintien ou une baisse du rythme de production. Les communes qui souhaitent augmenter leur production de logements concernent des volumes relativement limités. Les principes de répartition par commune respectent globalement les modalités de répartition observées sur cette période récente.

32 32 Anticiper par la mise en œuvre de politiques foncières Intégrer les besoins fonciers dans les politiques durbanisme : La maîtrise foncière constitue la clé de voute de la maîtrise du développement urbain par les collectivités (en termes de rythmes, de modalités, …). Plusieurs étapes peuvent être distinguées : 1) Définir et hiérarchiser les secteurs de développement de lhabitat : les communes ayant un PLU récent ou en cours disposent déjà de ce travail ; en revanche, il reste à réaliser dans les communes où les documents durbanisme sont plus anciens. Lobjectif est de bien repérer et qualifier les potentiels fonciers, pour vérifier que les objectifs de production de logements affichés dans le PLH pourront bien être atteints et trouveront une réelle traduction opérationnelle. Cela permet de localiser les secteurs sur lesquels se réaliseront les opérations et programmes dhabitat. 2) Identifier les secteurs clés pour une intervention foncière : sur la base du repérage et de lanalyse fine des gisements fonciers, il sagit de discerner les secteurs stratégiques ou à enjeux (du fait dune bonne localisation dans le tissu urbain existant, dune complexité particulière, …) qui nécessiteraient une intervention foncière de la part des pouvoirs publics (notamment via lAgence Foncière départementale). 3) Maîtriser le foncier. Deux principaux objectifs peuvent être assignés à la maîtrise foncière : dans les secteurs les moins tendus, elle vise à impulser ou à organiser le développement de lhabitat; dans les secteurs où la demande est la plus forte, elle cherche à lutter contre la spéculation foncière.

33 33 Anticiper par la mise en œuvre de politiques foncières Cette problématique a déjà été investie par de nombreuses communes. En particulier, les démarches de PLU récentes ou en cours ont intégré un recensement des potentiels de densification, opportunités immobilières (école, perception) et autres gisements fonciers, dans la perspective de limiter la consommation foncière par extension urbaine et de favoriser le renouvellement urbain. Ce travail est parfois réalisé en collaboration avec les services de la DDTM. Autoriser les divisions parcellaires concourt au même objectif. En outre, lacquisition foncière est aussi beaucoup pratiquée : dans les secteurs les moins tendus, elles reflète labsence dinitiative privée. Dans les communes où la demande est plus forte, elle révèle la volonté de maîtriser le rythme de réalisation des opérations, leur contenu, les prix. Sil sagit parfois de saisir une opportunité foncière qui se présente, certaines acquisitions sinscrivent aussi dans le cadre dune stratégie danticipation à moyen terme, lidée étant, pour les communes qui le pratiquent, de maîtriser au mieux les prix dacquisition. Le PLH souhaite favoriser la poursuite et la montée en puissance de ces pratiques qui sinscrivent en parfaite cohérence avec les objectifs et orientations poursuivis.

34 34 Renforcer la qualité urbaine des opérations Maintenir un rythme de construction élevé tout en minimisant limpact de lurbanisation sur les ressources du territoire Si la Communauté de Communes sinscrit dans une logique de développement de lhabitat, elle cherche également à limiter les impacts de ce développement sur les ressources du territoire, et plus globalement sur lenvironnement. Territoire marqué par une forte vocation agricole, la préservation de lagriculture y représente un enjeu singulier. Aussi la nouvelle politique de lhabitat doit-elle favoriser la limitation des consommations foncières. Fixer des objectifs de densité constitue par exemple un levier pour gérer la ressource foncière de façon plus économe. Investir la question de la qualité urbaine vise aussi à préserver lidentité locale. Le territoire de la Communauté de Communes du Castelbriantais est en effet marqué par un patrimoine bâti spécifique et de qualité quil convient de préserver et de valoriser. Dans le cadre des nouvelles opérations daménagement, lintérêt est ainsi de retrouver les formes urbaines des centres bourgs. Les espaces ruraux sont par ailleurs à valoriser. Le PLH vise plus globalement à développer lapproche qualitative de lurbanisme. Au-delà des volets fonciers et patrimoniaux, elle concerne lintégration des modes de déplacements doux, le développement de la qualité paysagère, la recherche de la mixité sociale et générationnelle, amélioration des performances énergétiques … Ce type dapproche a déjà été expérimenté sur le territoire de la Communes, en particulier dans le cadre de collaborations avec le CAUE. En amont des phases opérationnelles, ce type dapproche émerge également dans le cadre de certaines démarches de planification (élaboration / révision de PLU) via les OAP, des règles de densité, la réalisation dun plan de déplacement piéton, … De même, à léchelle intercommunale, les missions exercées par la Maison de lInnovation de lHabitat et du Développement Durable (information et conseil aux habitants en matière de maîtrise des énergies et utilisation des énergies renouvelables, expositions, accueil de permanences dorganismes départementaux de conseil : ADIL, CAUE, CDH) favorisent le développement de ce type dapproche. Le PLH vise autant que possible la généralisation de cette approche.

35 35 Diversifier loffre de logements neufs Intégrer le développement et le renouvellement de loffre neuve : Le volume global de production de logements nest pas véritablement lenjeu majeur du PLH de la CC du Castelbriantais. La priorité, ou la question centrale, est plus de mettre le territoire en capacité de répondre aux différents types de besoins : cest ce qui fonde cette orientation sur la diversification de loffre. Lobjectif est de répondre aux besoins des différents profils de ménages et de favoriser la réalisation des parcours résidentiels. Après une période marquée par la concentration de la production sur le logement individuel en accession, et dans un contexte marqué par des parcours sociaux, familiaux et professionnels irréguliers, cette question se pose avec particulièrement dacuité. Compte tenu de la diversité des communes au sein de la Communauté de Communes, cette orientation ne se traduit pas partout de la même façon. Ainsi, cette diversification de loffre doit tenir compte de la sociologie actuelle des communes pour intervenir sur les dysfonctionnements spécifiques : rééquilibrage générationnel, rééquilibrage social, rééquilibrage entre statuts doccupation, … Autrement dit, elle devra intégrer les besoins de toute la population (jeune, âgée, familiale, démunie…). Elle doit également sinscrire en cohérence avec le niveau déquipements et services, et le degré daccessibilité des communes, notamment en transports en commun. Cette recherche de mixité sociale (pas uniquement au sens dun mélange de ménages aux niveaux de revenus différents, mais aussi au sens dun mélange de générations, de compositions familiales, de statuts doccupation – location et accession-…) sera recherchée à léchelle des opérations. Elle contribue à leur qualité globale, au même titre que la qualité urbaine (cf. orientation précédente). Les réflexions actuellement menées sur des écoquartiers, et les expériences en termes de réduction de la taille des terrains dans les opérations de lotissements, ou dintégration des principes de mixité sociale dans le PLU fournissent un premier niveau de réponse à cette orientation.

36 36 Diversifier limage et loffre de locatifs sociaux Préserver lattractivité du parc existant Le parc locatif social permet doffrir un logement de qualité à ceux qui ne peuvent se loger au prix du marché. Il favorise la cohésion sociale et le meilleur vivre ensemble. Il représente environ 10% des résidences principales dans la Communauté de Communes, et près de 20% dans la ville de Châteaubriant où le parc est généralement plus ancien que dans les autres communes. Par rapport à la production nouvelle, cette offre existante présente lintérêt dy rassembler un bon niveau de mixité sociale et générationnelle. Un travail dadaptation / de requalification du parc social ancien est en cours, notamment au travers du vaste programme de requalification du quartier de la Ville aux Roses. Ce type dopération est à poursuivre et à renouveler afin de préserver lattractivité des quartiers et programmes anciens (et en pérennisant la mixité sociale et générationnelle).

37 37 Diversifier limage et loffre de locatifs sociaux Renouveler loffre Tout comme au niveau de lensemble du parc, où la production neuve vient compléter la production réalisée par transformation du parc existant (remise sur le marché de logements vacants, …), cette logique vaut également pour le parc locatif social. Ainsi, le PLH vise t-il à définir un objectif de production locative sociale nouvelle cohérent avec les besoins et la demande locale qui demeurent relativement modérés, soit 10% de la production neuve globale (chiffre conforme également au PDH), correspondant à 18 logements en moyenne par an (environ logements sur les 6 ans du PLH). A noter que la production de logements locatifs sociaux est fortement encadrée par la disponibilité des enveloppes budgétaires allouées par lÉtat au département de la Loire-Atlantique. Le développement de loffre doit sarticuler autour de la thématique globale « habitat – services – transports ». Le PLH vise ainsi à favoriser une harmonisation du développement de loffre locative sociale sur les communes. Aussi, la Communauté de Communes et ses communes membres mènent-elles des actions tendant à assurer un maillage en services de proximité (ex : actions en faveur du maintien des commerces de proximité, réhabilitation de bibliothèques dans les communes, développement dans les 19 communes daccueils périscolaires, soutien à la création de centres de loisirs associatifs, réalisation dune Maison de lintercommunalité à Saint-Julien de Vouvantes, aménagement de zones dactivités à vocation intercommunale). Sagissant des déplacements, une réflexion est engagée avec le Conseil Général dans le cadre de la réouverture de la ligne ferroviaire Nantes-Châteaubriant afin dirriguer le territoire communautaire et de faciliter le déplacement vers les points darrêt du tram-train ou la gare de Châteaubriant. Sur ce point, il est rappelé la nécessité de garantir une offre de transports sur le canton de Saint-Julien de Vouvantes. La localisation de loffre locative sociale est majoritairement située sur Châteaubriant du fait de son équipement en services. Pour autant, il est souhaité la possibilité de pouvoir réaliser des opérations locatives dans les autres communes, afin dy diversifier le parc, répondre aux besoins qui peuvent émerger, notamment par les personnes âgées (locatifs adaptés en centre bourg : cf. réflexions et projets en cours).

38 38 Diversifier limage et loffre de locatifs sociaux Le PLH souhaite renforcer lattractivité et la diversité du parc locatif social. Dans la mesure où aucun logement locatif à vocation très sociale na été réalisé au cours des dernières années. Le PLH privilégie plutôt ladaptation des logements aux capacités financières des ménages à bas revenus, donc des financements de type PLAI. Enfin, lenjeu de réalisation des parcours résidentiels se décline également dans cette orientation. Le locataire HLM doit ainsi être considéré comme un futur primo accédant, ce qui met en exergue la nécessité danticiper et dorganiser une offre adaptée à la sortie du parc locatif social.

39 39 Accompagner les publics spécifiques Les anciens : développer une offre alternative à lentrée en structure Diverses opérations récentes ont été réalisées (St Julien, La Meilleraye) et plusieurs projets sont en cours (Moisdon, Ruffigné, Issé, Le Petit Auverné) mais ils ne pourront combler lensemble des besoins. Il sagit notamment danticiper sur le développement des demandes de retours en centre bourg et de répondre aux difficultés daccès des aînés aux petites retraites. Par ailleurs, le PLH souhaite permettre/inciter la libération de grands logements sous occupés pour contribuer au renouvellement du parc existant. Jeunes : Répondre à la diversité des besoins : entre hébergement et logement autonome. Renforcer lattractivité du territoire vis-à-vis de cette population constitue un enjeu pour la Communauté de Communes du Castelbriantais pour préserver léquilibre générationnel, pour ancrer la population. Des hébergements spécifiques existent déjà sur le territoire, en particulier le FJT de Châteaubriant et lantenne- relais de Erbray. Dautres dispositifs souples ont été mis en place, notamment par le biais de lassociation ALJC (chambres chez lhabitant, service logement, …). Parallèlement, la problématique qui émerge concerne les jeunes à la recherche dune solution intermédiaire entre structure dhébergement et logement autonome. Plus globalement, le PLH cherche à pouvoir apporter une réponse adaptée à chaque type de besoin. La Communauté de Communes soutient laction de Mobilactif qui apporte un premier niveau de réponse à cette situation. Personnes en grande fragilité : Cette problématique se situe à larticulation entre politique de lhabitat et politique sociale. Elle concerne en particulier la nécessité dassurer laccompagnement des ménages dans les logements. Il sagit par ailleurs de suivre les difficultés liées aux charges locatives, car ce type de difficulté se répercute ensuite sur les CCAS qui se trouvent mobilisés pour aider le paiement des factures des charges liées au logement. Diverses actions ont déjà été engagées en direction de ces publics, tels que des logements gérés par une maison relais ou la réalisation dun foyer occupationnel pour personnes handicapées.

40 40 Organiser le suivi et lanimation du PLH Mettre en place un dispositif danimation Lélaboration du PLH a constitué une nouvelle étape de réflexion partagée entre communes de la Communauté de Communes du Castelbriantais. Le PLH natteindra ses objectifs que si cette dynamique est poursuivie car la mise en œuvre concrète du PLH et de son programme dactions repose fortement sur lensemble des partenaires habitat de la Communauté de Communes, au premier rang desquels les communes. Or des attentes fortes ont émergé, de la part des communes, pour échanger sur les projets, rechercher des solutions, mutualiser les informations … La dynamique mise en place à loccasion de lélaboration du PLH mérite donc dêtre poursuivie pour toujours encourager le dialogue entre communes et favoriser la mutualisation de démarches communes : mieux se connaître pour mieux agir ensemble, atteindre ainsi les objectifs communs définis et répondre aux besoins des populations. Au-delà des communes, de nombreux partenaires sont parties prenantes de la mise en œuvre opérationnelle du PLH : bailleurs sociaux, aménageurs, partenaires institutionnels, … Il sagit donc, là aussi, de poursuivre le travail danimation du réseau de partenaires déjà initié par la Communauté de Communes, et renforcé par le PLH.

41 41 Suivre la mise en œuvre des actions du PLH La montée en puissance de la Communauté de Communes sur la compétence habitat suppose de remettre à plat ses moyens et modalités dactions et dintervention. Lorganisation de la mise en œuvre du PLH par la Communauté de Communes nest pas arrêtée à ce jour. Elle est notamment à articuler avec la réflexion menée en parallèle sur la mutualisation des services. Toutefois quelques principes peuvent éclairer la réflexion sur la définition des moyens à mobiliser par la Communauté de Communes au regard des attentes exprimées par les communes : ne pas réduire le pouvoir des communes, définir des principes de répartition des moyens entre communes, préciser les conditions et modalités dintervention. Sur ce point, une réflexion sur un PLU intercommunal pourrait sengager. La compétence PLU nest obligatoire que pour les communautés urbaines. Depuis toujours est cependant offerte aux communautés de communes et dagglomération, la faculté dexercer dans un cadre intercommunal la compétence délaboration du PLU et ce, au titre dune compétence supplémentaire inscrite aux statuts. Toutefois, deux textes majeurs sont venus inciter les intercommunalités à se doter de cette compétence. Tout dabord, la loi portant Engagement national pour lenvironnement du 12 juillet 2010, en son article 19, pose le principe selon lequel le cadre intercommunal est davantage pertinent pour traiter de lurbanisme même si lélaboration dun PLU communal reste possible. Ensuite, lordonnance du 5 janvier 2012 portant clarification et simplification délaboration, de modification et de révision des documents durbanisme, puis le décret du 29 février 2012 relatif aux documents durbanisme sont venus donner un cadre juridique au PLU intercommunal. Cest ainsi que de nombreux articles du code de lurbanisme ont été adoptés à cette primauté donnée au PLU intercommunal. Ajuster le PLH à lévolution du contexte La mise en œuvre de ce premier PLH pour la Communauté de Communes du Castelbriantais sinscrit dans un contexte de relative turbulence sur le plan des marchés de lhabitat, de la stratégie des partenaires, … Cest pourquoi il est important que ce PLH demeure un document actif et vivant, réactif aux évolutions de contexte, adaptable aux nouvelles dispositions pouvant apparaître dans le courant de sa mise en œuvre. Organiser le suivi et lanimation du PLH

42 Le programme dactions du PLH

43 43 11 actions répondant aux 7 enjeux principaux identifiés sur le territoire Et 2 actions relatives à la mise en œuvre et le suivi du PLH Le détail des actions renvoie au document de programme dactions détaillé Programme dactions

44 44 Échéancier de mise en œuvre du PLH


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