BA Boubakar KANZA Junior MALAUKA Léonce VO Paul. Définition Spécificités des baux commerciaux Les conditions applicables au locataire La durée du bail.

Présentation au sujet: "BA Boubakar KANZA Junior MALAUKA Léonce VO Paul. Définition Spécificités des baux commerciaux Les conditions applicables au locataire La durée du bail."— Transcription de la présentation:

1 BA Boubakar KANZA Junior MALAUKA Léonce VO Paul

2 Définition Spécificités des baux commerciaux Les conditions applicables au locataire La durée du bail commercial La résiliation du bail commercial Les droits du locataire Le droit au renouvellement du bail commercial Indemnités d’éviction Montant du loyer La révision triennale Spécificité lié au contrat de franchise Sommaire Droit de la franchise

3 Un bail commercial s'applique à un local destiné à une activité commerciale, artisanale ou industrielle, uniquement. C’est le contrat de louage par lequel l'une des parties (appelée bailleur) s'engage, moyennant un prix (le loyer) que l'autre partie (appelée preneur) s'oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps, la jouissance d’un local destiné à une activité commerciale. Il est signé pour neuf ans minimum avec révision triennale et possibilité de résiliation triennale par le propriétaire du fonds de commerce. Le contrat doit viser un immeuble bâti. Définition Droit de la franchise  Définition Spécificités des baux commerciaux Les conditions applicables au locataire La durée du bail commercial La résiliation du bail commercial Les droits du locataire Le droit au renouvellement du bail commercial Indemnités d’éviction Montant du loyer La révision triennale Spécificité lié au contrat de franchise

4 Contrat complexe car très réglementé Il est assorti d’un droit au renouvellement Loyer souvent très élevé Aucune forme particulière n’est exigée. Nécessité d’être conseillé Les tribunaux éclairent les textes avec des interprétations qui varient régulièrement Le statut s'applique également dès lors que l'ensemble des conditions d'application sont réunis, même contre la volonté des contractants. Les personnes qui contractent ensemble peuvent désirer se soumettre par leur volonté aux statuts des baux commerciaux, même quand ce n’est pas requis dans leur situation contractuelle. Spécificités des baux commerciaux Droit de la franchise Définition  Spécificités des baux commerciaux Les conditions applicables au locataire La durée du bail commercial La résiliation du bail commercial Les droits du locataire Le droit au renouvellement du bail commercial Indemnités d’éviction Montant du loyer La révision triennale Spécificité lié au contrat de franchise

5 Il doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (le statut est réservé aux commerçants). Le locataire doit exploiter le fonds de commerce régulièrement. Les conditions applicables au locataire Droit de la franchise Définition Spécificités des baux commerciaux  Les conditions applicables au locataire La durée du bail commercial La résiliation du bail commercial Les droits du locataire Le droit au renouvellement du bail commercial Indemnités d’éviction Montant du loyer La révision triennale Spécificité lié au contrat de franchise

6 La durée du bail commercial est de neuf ans. Le locataire peut néanmoins demander la résiliation du bail à l'expiration de chaque période triennale, en prévenant son bailleur six mois à l'avance. Tout contrat de bail commercial, d’une durée de mois de 2ans ne peut pas être considéré comme tel. Les locations saisonnières ne peuvent pas non avoir le statut de bail commercial. La durée du bail commercial Droit de la franchise Définition Spécificités des baux commerciaux Les conditions applicables au locataire  La durée du bail commercial La résiliation du bail commercial Les droits du locataire Le droit au renouvellement du bail commercial Indemnités d’éviction Montant du loyer La révision triennale Spécificité lié au contrat de franchise

7 Le locataire peut, sauf clause contraire du bail, le résilier à l'expiration d'une période triennale. C'est pourquoi on emploie couramment l'expression "bail 3-6-9"). Il doit avertir le bailleur en général 6 mois à l'avance par acte d'huissier. Il n'a droit dans ce cas à aucune indemnité. Il peut d'autre part résilier le bail à tout moment en cas de retraite ou d'invalidité. Le bailleur a la même faculté dans les mêmes conditions de forme ou de délai s'il désire construire, reconstruire l'immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière. La résiliation du bail commercial Droit de la franchise Définition Spécificités des baux commerciaux Les conditions applicables au locataire La durée du bail commercial  La résiliation du bail commercial Les droits du locataire Le droit au renouvellement du bail commercial Indemnités d’éviction Montant du loyer La révision triennale Spécificité lié au contrat de franchise

8 Le droit de changer l'affectation des lieux loués. Le preneur a le droit de céder son bail (ce qui est appelé "le pas de porte"). Il a le droit de résilier sont contrat. Il a le droit de renouvellement du contrat Les droits du locataire Droit de la franchise Définition Spécificités des baux commerciaux Les conditions applicables au locataire La durée du bail commercial La résiliation du bail commercial  Les droits du locataire Le droit au renouvellement du bail commercial Indemnités d’éviction Montant du loyer La révision triennale Spécificité lié au contrat de franchise

9 Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial, pour qu'il y ait renouvellement et donc signature d'un nouveau bail de 9 ans, il faut que l'ancien ait pris fin. Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l'ancien bail se poursuit tacitement. Le droit de renouvellement Droit de la franchise Définition Spécificités des baux commerciaux Les conditions applicables au locataire La durée du bail commercial La résiliation du bail commercial Les droits du locataire  Le droit au renouvellement du bail commercial Indemnités d’éviction Montant du loyer La révision triennale Spécificité lié au contrat de franchise

10 La procédure de renouvellement est la suivante : A l'initiative du propriétaire L'offre de renouvellement est faite sous forme d'un congé qui doit impérativement être signifié au locataire par huissier (au moins 6 mois avant le terme du bail). Il fixe les conditions de renouvellement. Le locataire peut adopter plusieurs attitudes : - Il garde le silence, qui vaut alors acceptation - Il accepte expressément le renouvellement et le montant du loyer - Il accepte le renouvellement mais conteste le montant du loyer : le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation Le droit de renouvellement Droit de la franchise Définition Spécificités des baux commerciaux Les conditions applicables au locataire La durée du bail commercial La résiliation du bail commercial Les droits du locataire  Le droit au renouvellement du bail commercial Indemnités d’éviction Montant du loyer La révision triennale Spécificité lié au contrat de franchise

11 A l'initiative du locataire Si le propriétaire n'a pas offert le renouvellement du bail à son locataire, ce dernier peut le demander, par exploit d'huissier, dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction. - Il faut que la demande indique sous peine de nullité la mention suivante : "Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.". - Le propriétaire peut adopter plusieurs attitudes : Refuser le renouvellement en offrant une indemnité Accepter le principe du renouvellement (en cas de litige sur le montant du loyer, la commission de conciliation peut être saisie) Garder le silence : acceptation tacite Le droit de renouvellement Droit de la franchise Définition Spécificités des baux commerciaux Les conditions applicables au locataire La durée du bail commercial La résiliation du bail commercial Les droits du locataire  Le droit au renouvellement du bail commercial Indemnités d’éviction Montant du loyer La révision triennale Spécificité lié au contrat de franchise

12 - Lorsqu'en fin de bail le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction. Cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle ou non). Dans la plupart des cas, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds. - Cependant, lorsque la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local, c'est cette valeur (droit au bail) qu'il convient de retenir (Cour de cassation, arrêt du 11/06/92). Indemnités d’éviction Droit de la franchise Définition Spécificités des baux commerciaux Les conditions applicables au locataire La durée du bail commercial La résiliation du bail commercial Les droits du locataire Le droit au renouvellement du bail commercial  Indemnités d’éviction Montant du loyer La révision triennale Spécificité lié au contrat de franchise

13 Le prix du nouveau loyer est fixé par référence à la valeur locative en appliquant un système de plafonnement. Si la valeur locative du local est inférieure au montant du plafond, le montant du nouveau loyer doit être fixé à la valeur locative. Le plafonnement fait référence à l'indice INSEE du coût de la construction. Le montant du loyer Droit de la franchise Définition Spécificités des baux commerciaux Les conditions applicables au locataire La durée du bail commercial La résiliation du bail commercial Les droits du locataire Le droit au renouvellement du bail commercial Indemnités d’éviction  Montant du loyer La révision triennale Spécificité lié au contrat de franchise

14 - Le loyer peut faire l'objet d'une révision triennale, la hausse consécutive ne pouvant excéder la variation de l'indice INSEE du coût de la construction et la valeur locative (Arrêt de la Cour de cassation du 24 janvier 1996). - Le loyer révisé n'est pas soumis au plafonnement si les conditions suivantes sont remplies : Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (ex. : augmentation globale de la population, transformation du quartier à la suite de la création d'une zone piétonne…) Modification ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative La révision triennale Droit de la franchise Définition Spécificités des baux commerciaux Les conditions applicables au locataire La durée du bail commercial La résiliation du bail commercial Les droits du locataire Le droit au renouvellement du bail commercial Indemnités d’éviction Montant du loyer  La révision triennale Spécificité lié au contrat de franchise

15 Cette question concerne notamment les franchisés installés dans des galeries de centres commerciaux. Il arrive, en effet, que certaines exigences du bailleur soient incompatibles avec la situation du franchisé (clauses d’enseignes interdisant au franchisé de changer d’enseigne pendant la durée du bail alors même que le contrat de franchise ne s’étend pas sur la même durée). La charte du Conseil national des centres commerciaux autorise un franchisé à changer d’enseigne, pendant la durée de son bail, dès lors qu’il propose une nouvelle enseigne de qualité comparable dans la même activité. Néanmoins, les clauses de non-concurrence post- contractuelles des contrats de franchise font souvent obstacle, par leur portée, à l’exercice de cette liberté. Aussi est-il recommandé que les contrats de franchise prennent en compte l’article suivant de la charte du Conseil national des centres commerciaux : " Si pour une raison indépendante de la volonté d’un locataire ou de son fait, celui-ci se trouvait dans l’impossibilité de poursuivre son exploitation sous l’enseigne désignée dans le bail, il doit pouvoir proposer à l’agrément de son bailleur, dans la même activité, une autre enseigne de notoriété, de niveau de gamme et de qualité comparables, sans changement des conditions locatives ". Spécificités liées au contrat de franchise Droit de la franchise Définition Spécificités des baux commerciaux Les conditions applicables au locataire La durée du bail commercial La résiliation du bail commercial Les droits du locataire Le droit au renouvellement du bail commercial Indemnités d’éviction Montant du loyer La révision triennale  Spécificité lié au contrat de franchise