LE FINANCEMENT DU LOGEMENT EN AFRIQUE DE L’OUEST

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1 LE FINANCEMENT DU LOGEMENT EN AFRIQUE DE L’OUEST
La Politique de développement La décision politique de privatisation Le secteur bancaire Malien

2 1 La Politique de développement
Une politique soutenue de croissance économique et de lutte contre la pauvreté a été clairement affirmée par les Autorités Maliennes. Pour ce faire, le pays bénéficie d'une stabilité politique, d'une forte cohésion sociale, de dispositions très favorables des instances internationales. Ce qui lui permet de mener une politique volontariste de développement, accordant un rôle prépondérant à l'initiative privée. Dans ce contexte, la modernisation du secteur financier, son renforcement et sa pérennité sont devenus des enjeux majeurs, se traduisant par les objectifs suivants, tels que mis en exergue par le PDSF (Projet de Développement du Secteur Financier) : ·         restructurer et privatiser les banques publiques viables, ·         renforcer les institutions financières non bancaires, ·         consolider les organismes de micro finance, ·         aider à améliorer l'environnement juridique dans lequel opère le secteur financier, ·         renforcer les capacités de suivi et de contrôle du système financier

3 2. 2 Le choix politique de privatisation
Ce principe du désengagement de l'Etat des établissements de crédit maliens est illustré par : ·  les orientations générales fixées par les Pouvoirs Publics (cf. Cadre Stratégique de Lutte contre la Pauvreté, mai 2002 / Lettre de Cadrage du Président de la République, octobre 2002 / Déclaration de Politique Générale du Premier Ministre) ·  les engagements pris à l'égard des organismes de Bretton Woods.

4 2. 1 Le secteur bancaire Malien
Le Mali compte aujourd'hui  Dix (10) banques : - le groupe des ‘anciens' : . La BHM, . La Banque de Développement du Mali (BDM) . La Banque Nationale de Développement Agricole (BNDA) . La Banque Internationale pour le Mali (BIM) . La Bank of Africa (BOA) . La Banque Commerciale du Sahel (BCS), - des créations plus récentes : . ECOBANK filiale de banque internationale . La BICIM (groupe BNP), filiale de banque internationale . La Banque Malienne de Solidarité (BMS), - La Banque Sahélo-Saharienne pour l’investissement et le Commerce (BSIC)

5  Quatre (4) établissements financiers spécialisés :
- FGHM, garantie hypothécaire, - Crédit Initiative SA, financement des entreprises, - Equipbail et SOMAFI, crédit-bail mobilier.  Des Systèmes Financiers Décentralisés SFD, dédiés aux mécanismes d'épargne et de crédit de proximité, en priorité auprès des populations rurales et à faible revenu. La couverture nationale est assurée par 82 guichets, - Le taux de bancarisation reste faible, de l'ordre de 5 %.

6 La Banque de l’Habitat du Mali
BHM SA

7 Présentation de la Banque de l'Habitat du Mali
(BHM) Historique Situation actuelle  Forces - Faiblesses - Menaces - Opportunités

8 Présentation de la Banque de l'Habitat du Mali (BHM)
    1.1.        Historique  La BHM a été créée le 25 mars 1996 par l’extension de l’objet social et le changement de la dénomination sociale de la Société des Chèques Postaux et de la Caisse d'Epargne, elle-même issue de la restructuration de l'Office des Postes & Télécommunications.    Elle a pour objet social : ·         le concours financier à la promotion et à l'amélioration de l'habitat, ·         la collecte et la rémunération de l'épargne populaire, ·         la réalisation de toutes opérations de crédit.

9 1.2.        Situation actuelle Ø    Statut : société d'économie mixte au capital social de FCFA 4 milliards   Ø    Actionnariat : - Organismes Publics 64,6% - Banques et assurances locales 10,3% - Particuliers (plus de 3.000) et Mutuelles 25,1% Ø    Conseil d'Administration - 8 membres, dont 5 représentant les organismes publics.

10 Ø    Effectifs : 149 personnes au 31/12/04.
Ø    Implantations - Siège social et agence centrale : ACI 2000, Bamako - Agences : Halles de Bamako, Kayes (1° région), Ségou (4°), Sikasso (3 °) Tombouctou (7°), Mopti (5°) - Deux bureaux à Paris  : sous couvert de la Compagnie de Banques Internationales de Paris (CBIP) - 81 localités couvertes par la gestion concédée des services financiers du réseau postal Ø     Nature des opérations ·  Crédits immobiliers : acquisition et viabilisation de terrains, immobilier de logement et commercial, crédits acquéreurs, . Opérations de banque généraliste : produits d'épargne (DAT, PEL, CEL, CEC, LEL,..), de transferts et de financement classique.    Ø     Clientèle :  La BHM s'adresse aux promoteurs, commerçants, particuliers, Maliens de l'Extérieur.  Elle finance également les Coopératives d'Habitat. Elle détient 17 % du total du crédit bancaire au Mali, dont 87,43 % des crédits long terme et 30 % des crédits moyen terme au 31 août 2004.  Se situe d'ailleurs au …… rang des banques en Afrique.

11    Partenariats. Pour accélérer son déploiement, sans alourdir sa structure, la BHM a
délibérément opté pour des partenariats solides : ·  Office Malien de l'Habitat - OMH, qui affectait conventionnellement 50% de la taxe du Fonds National de Logement (1%) ou délivre sa caution, afin de permettre à la BHM de réaliser des prêts à taux bonifié, ·  Fonds de Garantie Hypothécaire du Mali - FGHM, qui intervient en couverture des prêts hypothécaires consentis par la BHM, ·  Office National des Postes - ONP, dont le réseau est mis à profit pour assurer une présence sur l'ensemble du territoire malien, ·  Opérateurs de transfert rapide de fonds, ·  Compagnie de Banques Internationales de Paris - CBIP, qui assure pour le compte de sa clientèle les opérations des guichets à Paris, ·  Correspondants, avec lesquels la BHM a développé une coopération technique ou commerciale étroite telle la Banque de l’Habitat du Sénégal ou de la Côte-d’Ivoire.

12 Ø Chiffres clés (en milliards de FCFA) :
Fonds propres nets 2000 6,4 2001 8,9 2002 9,8 Total bilan 32,3 52,8 77,9 Total des crédits 25,5 43,4 62,2 Dépôts clientèle 19,3 31,2 41,9 Produit Net Bancaire 1,7 2,6 3,2 Résultat net 0,3 1,0 0,8 Colonne 2003 : 9,5 96,8 84, , , ,4 Dans le cadre de son refinancement, la BHM a innové en étant la première banque à avoir émis un emprunt obligataire côté à la BRVM, en République du Mali, d'une durée de 5 ans. Son montant initial de FCFA 5 milliards a été sur souscrit début 2003 à hauteur de 9,4 milliards. Il a également été procédé à une première cession d'un bloc de créances.

13 1.3. Forces - Faiblesses - Menaces - Opportunités
Ø     Ses forces majeures résident dans : ·  le domaine d'intervention où elle a démontré ses compétences et son expertise, ·  le maillage tissé dans des métiers connexes avec des partenaires reconnus, ·  la couverture géographique la plus étendue et la plus dense en République du Mali, ·  la large gamme de produits et prestations en matière d'épargne, de crédits et de transferts rapides, ·  sa reconnaissance par des groupes diversifiés de clientèle, comprenant les maliens résidant à l'étranger. Ø    Les faiblesses relèvent principalement de sa structure de refinancement : ·    insuffisance des ressources longues, ·    ratios de liquidité et de structure du portefeuille non respectés, ·    dépendance du marché interbancaire, . inexistence d’un marché secondaire organisé

14 Ø    Les menaces pourraient provenir de :
·  la banalisation des prestations spécifiques de la BHM, ·  l'émergence d'une concurrence, ·  la non reconduction des conventions d'établissement et d'affectation des ressources passées avec l'Etat . l’aspect mono produit . la trop grande concentration des risques sur quelques promoteurs Ø    Les opportunités qui s'offrent à elle : ·  volonté affirmée par l'Etat de son désengagement, ·  ampleur et pérennité des besoins dans ses secteurs d'intervention (immobilier, transferts, mobilisation de l'épargne) ·  banques similaires, existantes ou en projet, dans plusieurs pays de la sous-région, ·  contexte politico-économique favorable, ·  efforts conjugués pour consolider, élargir et moderniser le secteur bancaire, ·  existence d'une base sur laquelle édifier un pôle financier important et diversifié.

15 La Banque de l'Habitat du Mali (BHM)
Instrument d'une politique nationale Schéma Alternatif de Financement de l’Habitat au Mali

16 Le financement du logement
Problématique Le logement reste l’un des projets prioritaires de toute famille. La Stratégie Nationale du Logement a chiffré l'ampleur des besoins : sur 10 ans, ménages nouveaux sont prévus à Bamako, dans les autres capitales régionales, sans compter la réhabilitation des vieux quartiers et l'assainissement des agglomérations rurales, ni les souhaits très vifs exprimés par les expatriés de bâtir au pays. Plusieurs questions, et non des moindres, doivent dès lors être posées : Même recapitalisée, la BHM sera-t-elle en mesure d’assurer un financement à telle échelle ?

17 Privatisée, la BHM pourra-t-elle rester un instrument d’application d’une
politique du logement ? Les autres banques n’ayant guère abordé le financement hypothécaire, pas plus que sa couverture par le FGHM, faut-il laisser perdurer cette situation de monopole de fait ? ou faut-il rechercher puis appliquer les facteurs incitatifs qui élargiraient le financement de l’immobilier à plusieurs banques ? Poser ces questions desservirait-il la BHM ? Nous sommes convaincus du contraire, et il convient de les poser au niveau approprié, celui des Autorités du pays.

18 Le renforcement de ses fonds propres n’est qu’une composante d’un plan plus vaste et cohérent touchant :  sa structure d'encadrement,  ses procédures opérationnelles,  son outil informatique,  son dispositif de contrôle interne,  ses mécanismes de prévention des risques et de gestion du recouvrement. Mais c’est ce qui permettra à la BHM de se hisser, sans déséquilibre grave, à un niveau structurellement supérieur d’activités..

19 telle que définie par les Pouvoirs Publics :
L’enjeu est d’importance pour toute banque engagée - comme l’est la BHM plus que toute autre banque malienne -, dans des actifs de maturité longue. Ceci est l’apanage des banques hypothécaires, leur gestion est traditionnellement adaptée en conséquence. Que la BHM, même dans la perspective d’une privatisation, puisse bien évidemment  Continuer à être l'instrument d'une politique nationale telle que définie par les Pouvoirs Publics : Ceci n’est pas contradictoire ; des solutions ont été déployées par tous les pays appliquant une politique économique libérale, mais soucieux de ne pas abandonner un secteur aussi vital aux seules lois du marché.

20 Dans un autre domaine, on notera que certains particularismes de la BDM n’ont pas entravé sa privatisation, et ont pu être préservés par voie conventionnelle. Les impulsions voulues par les Pouvoirs Publics sont alors données par le biais  d'exonérations fiscales,  de lignes concessionnelles,  de subventions affectées à la bonification de financements … lesquelles transitent par les comptes d’exploitation et les bilans des banques, mais sont cantonnées aux champs d’application visés. Ce qui demande des règles du jeu claires, une grande transparence dans leur application et une traçabilité de leur incidence dans les comptes de la banque.

21 De procéder à une relecture des conventions avec l'Etat et les organismes
parapublics, afin d'en clarifier les termes ; puis d’en pérenniser les aspects essentiels, afin de réduire les incertitudes qui freineraient l’adhésion de nouveaux partenaires. Citons, de façon non exhaustive : - la garantie de disposer du réseau postal - l’affectation de ressources publiques à échéance longue (OMH, Trésor, INPS) - les bonifications de taux,...

22 Financement de l’Habitat au Mali
 Schéma Alternatif de Financement de l’Habitat au Mali

23 I - Spécificités des ressources liées à l’Habitat
II - Limites du financement de l’Habitat au Mali III - Les outils dont doit disposer le Mali pour une bonne politique de financement de l’Habitat IV - Mise en œuvre du Dispositif de Financement identifié. IV Motivations IV Le Guichet Garantie (FGHM) avec adaptation au dispositif IV Le Guichet Bonification (OMH) avec adaptation au dispositif IV Le Guichet Refinancement - à créer V - Emprise géographique potentielle du dispositif

24 Spécificités des ressources liées à l’Habitat
II Limites du financement de l’Habitat au Mali

25 I - Spécificités des ressources liées à l’Habitat
 Les crédits acquéreurs ont des échéances initiales de 15 à 20 ans. En régime de croisière, un portefeuille de tels crédits a une échéance moyenne de 8 à 10 ans.  Il faut donc impérativement trouver des ressources calées sur de telles échéances. Ce que les banques ne sont pas à même de mobiliser aujourd’hui à leur niveau. A titre d’exemple : La BHM a tenté de régler partiellement cette question et réussi une première avec son récent emprunt obligataire, et il faut l’en féliciter, mais :  son coût est prohibitif (voir ci-dessous),  son échéance est trop courte (5 ans) avec des tombées dès la fin de la première année, son montant (9,4 milliards FCFA, qui n’est déjà plus que de 5,6 milliards fin 2004) est insuffisant par rapport à l’ampleur des besoins à financer dans le pays.

26 Ce paradoxe a été plusieurs fois évoqué et constitue le reproche
Principal fait aux banquiers : Les banques ont globalement plus de dépôts que de crédits ; il s’agit principalement d’une question d’échéance des ressources, qui doit être similaire à l’échéance de ce qu’elles financent. A défaut de quoi, les banques se trouvent confrontées :  à de graves risques de liquidité  et se voient reprocher la dégradation de leurs ratios prudentiels.

27 II - Limites du financement de l’Habitat au Mali
    Restrictions du côté de l’offre : d’une part, la BHM est contrainte à une politique de ‘stop and go’, rythmée par sa capacité à trouver des ressources longues ; d’autre part, les autres banques sont installées dans les crédits court terme et une désaffection à l’égard des financements longs, quand bien même seraient-elles excédentaires en dépôts, comme c’est le cas aujourd’hui.    Restrictions du côté des marchés financiers : malgré l’ampleur des besoins, certaines techniques financières propres au financement de l’immobilier ne peuvent pas s’acclimater, faute d’un marché national de taille suffisante et d’un monopole de fait conféré à une banque, voire parfois de réglementation précise en la matière..    Restrictions du côté de la demande, car les taux des crédits acquéreurs restent très élevés, conséquence directe du niveau des taux de refinancement et des coûts associés. Il est difficile de descendre en dessous de 12 ou 13% l’an, sauf à sacrifier la marge de la banque ou ses ratios, donc sa pérennité. On conviendra que ce taux est excessif lorsque l’inflation est maîtrisée à 2 ou 3%, ce qui donne un taux réel de l’ordre de 10% pour l’emprunteur.

28  Soit les banques utilisent des ressources longues, telles que l’emprunt
obligataire levé fin 2002 par la BHM, et le taux de crédit acquéreur se décompose ainsi : Taux de l’emprunt obligataire : 7,5 % + Coût moyen garantie FSA : 1,6 % + Coût moyen FGHM : 0,4 % + Marge bancaire : 3,0 % + Assurance emprunteur : 0,5 % Coût total emprunteur : ,0 %  Soit, à l’inverse, les banques se refinancent sur leurs dépôts clientèle, mais limité par le taux de transformation de 25 % Le coût peut être réduit de 3 à 4%, mais alors elles ne remplissent plus les ratios de liquidité et de couverture des emplois moyen & long terme.

29 Pour illustrer l’effet d’éviction provoqué par le niveau des taux,
prenons le cas suivant : * Coût du logement = 6 millions FCFA + 10% frais, * Apport personnel = 20%, * Crédit demandé = 5,3 millions FCFA, sur une durée de 15 ans Si le remboursement ne doit pas excéder 40% du revenu mensuel net, voici le revenu minimum dont doit disposer l’emprunteur selon le niveau de taux (Chiffres en FCFA) : Taux emprunt Remboursement mensuel Revenu minimum / mois 8 % 10 % 12 % 14 %

30 Les outils dont doit disposer le Mali pour
III Les outils dont doit disposer le Mali pour une bonne politique de financement de l’Habitat

31 III - Les outils dont doit disposer le Mali pour une
bonne politique de financement de l’Habitat Si l’on entend sortir de cette situation fermée, une triple question est posée,:    1      Qui peut / doit financer l’habitat ? 2     Comment faciliter le refinancement ? 3       Quels moyens incitatifs envisager  pour impliquer l’ensemble des banques ? Toute banque est libre de prêter ou non. Si elle bénéficie d’une Garantie solide, elle sera moins réticente. Encore faut-il qu’elle dispose de ressources longues, pour ne pas être en risque de taux ou de liquidité. Supposons ces deux préalables solutionnés, la question est alors du côté du candidat à l’acquisition d’un logement : le taux est-il suffisamment bas pour qu’il puisse accéder au crédit acquéreur sans tomber dans un risque de surendettement ?   

32 · la bonification de taux d’intérêt
Si l’on veut donner une nouvelle dimension au financement de l’habitat, notre proposition s’articule autour des trois points clés qui doivent trouver solution :   ·        la garantie, ·        le refinancement, ·        la bonification de taux d’intérêt

33 Toute banque agréée au Mali devrait avoir accès à trois ‘guichets’,
correspondant à chacun des facteurs critiques : Point clé Guichet q      Garantie Ø    FGHM q      Refinancement Ø    Caisse de Refinancement q      Bonification Ø    OMH En un mot, il s’agit de permettre de faire du crédit acquéreur aux banques qui ne le veulent pas, ou qui ne le peuvent plus, faute de garantie ou de refinancement. Deux de ces guichets ont le mérite d’exister au Mali – Garantie et Bonification - à quelques aménagements près. Par contre, le troisième qui traite du refinancement est à créer.

34 Dispositif de Financement identifié.
IV - 1 Le Guichet Garantie (FGHM) avec adaptation au dispositif IV - 2 Le Guichet Bonification (OMH) avec adaptation au dispositif IV - 3 Le Guichet Refinancement - à créer

35 Motivations Outre les raisons générales exposées en préambule, ce dispositif de financement de l’habitat est motivé par de nombreux points :    Éviter les interventions directes de l’Etat qui, à l’exception de quelques opérations à caractère exemplaire, doit plutôt tendre à utiliser les instruments politiques et d’incitation à sa disposition. - La structure de refinancement vient ainsi compléter les organismes déjà en place, et qui constituent autant de maillons d’une chaîne de financement de l’habitat qui va pouvoir prouver son harmonie et sa solidité (OMH, ACI, BHM, FGHM, ..). Créer des conditions de saine émulation interbancaire en donnant à chaque établissement un accès égal à ces trois guichets. Cela évite les rentes de situation trop souvent nocives, et doit conduire à un service amélioré dont bénéficiera l’emprunteur

36 .Désenclaver un secteur aussi sensible, de la bonne santé d’un établissement unique ou dominant.
   Lancer des opérations de refinancement de taille plus importante que ne peut le faire un établissement seul et, de ce fait, accéder à de nouveaux marchés ou de nouvelles techniques. Créer les conditions d’un marché plus large, fluide et équilibré. Impliquer une majorité de banques à un secteur essentiel et reconnu prioritaire par tous, et souhaité par de nombreux interlocuteurs. L’observation attentive, historiquement et dans d’autres zones géographiques, des évolutions de fond montre une tendance générale à la déspécialisation et au décloisonnement des banques et des marchés (ce qui n’est pas contradictoire avec la création de filiales spécialisées à l’intérieur de grands groupes). Sécuriser les différents actionnaires, nationaux et internationaux, qui sont ou seraient intéressés à participer au capital de la structure de refinancement.

37 On notera d’ailleurs que ce dispositif proposé s’inscrit dans le droit fil
du cadre général de la Stratégie Nationale de Logement (SNL) : ‘ Le Mécanisme de Financement retenu se caractérise par la création d’une Banque Spécialisée dans un environnement où toutes les autres banques et Institutions Financières compétentes continuent de gérer des lignes de Crédit Immobilier.’ (§ 164) ‘A cet effet, la logique recommande la recherche de mécanisme adapté Au financement de l’Habitat notamment par la création d’Institutions plus ou moins spécialisées dans ce type de financement.’ (§ 179)

38 Le Guichet Garantie Le Mali a été pionnier en la matière : ce premier guichet a en effet le grand mérite d’exister avec le Fonds de Garantie Hypothécaire du Mali (FGHM). Les bases sont donc là, qu’il convient de conforter, notamment en envisageant de : · Immédiatement, clarifier avec la BCEAO l’impact de l’intervention du FGHM sur les règles prudentielles et ratios des banques bénéficiaires. ·  A court terme, augmenter son capital pour asseoir son assise et faire entrer de nouveaux actionnaires, en particulier les banques maliennes qui ne le sont pas encore..

39 Cela permet de réduire la part de la BHM au capital du FGHM, ce qui peut se faire facilement en abandonnant son droit préférentiel de souscription lors de cette augmentation de capital. Le but est de donner un caractère plus collectif au FGHM et le rendre moins captif de la BHM. ·  A moyen terme, étendre à d’autres pays le FGHM, premier organisme de ce type en Afrique de l’Ouest. Cela permettra d’élargir sa zone de compétences, de diversifier ses risques, et de conforter ses fonds propres par de nouvelles augmentations de capital ouvertes aux banques des nouveaux pays d’intervention

40 Le Guichet Bonification
Ce deuxième guichet a pour finalité d’abaisser les taux consentis aux emprunteurs. Cela se fera en attribuant le bénéfice des dotations de l’Etat et autres formes de subventions externes de même objet, aux banques ou via le guichet de Refinancement. Ce guichet existe, dans la mesure où il relève des missions de l’Office Malien de l’Habitat (OMH). Bien évidemment, son intervention doit être reformatée en étant : décidée par les Pouvoirs Publics et modulée selon ses orientations en matière de politique d’aide au logement social, réservée à certaines catégories de crédits acquéreurs (montant maxi) et/ou d’emprunteurs (plafond de revenu) dans le cadre de cette politique de l’habitat, entourée de toutes les conditions de transparence et de traçabilité quant à son affectation et son utilisation effective.

41 Le Guichet Refinancement
 Nous soutenons le principe de créer Le Guichet Refinancement Ø      organisme doté de la personnalité morale, Ø      qui ait pour vocation de rechercher, négocier et capter, en interne et sur les marchés financiers internationaux, des ressources longues pour compte des établissements bancaires accordant des crédits acquéreurs. Client emprunteur > Banque prêteuse > Caisse de Refinancement > Marchés Financiers

42 Emprise géographique potentielle du dispositif

43 Emprise géographique potentielle du dispositif
Ces trois guichets sont complémentaires, mais différents quant à leur vocation, leur logique et leurs procédures. Cela justifie de les dissocier. Une autre raison réside dans leur emprise respective, présente et à venir : Guichet Emprise Motifs q   Garantie Ø      Régionale •Diversification des risques • Essaimage de l’expérience • Élargissement du tour de table actionnaires q   Refinancement Ø      Nationale, • Organismes différents en puis Régionale place (Côte d’Ivoire,..) • Adaptations au contexte local, • Élargissement ultérieur éventuel q Bonification Ø      Nationale • Disparités des marchés immobiliers • Maîtrise de la politique nationale de l’habitat

44 Les trois situations sont fondamentalement différentes :
Les mécanismes de bonification relèvent d’une politique d’intérêt national, spécifique à l’état actuel du marché de chaque pays ; il ne saurait être envisagé de les dissoudre dans un ensemble régional peu homogène. Les mécanismes de garantie hypothécaire, à l’inverse, trouveraient avantage à s’élargir aux autres pays de la sous-région, comme cela a été dit plus haut et déjà sollicité par certains. Les mécanismes de refinancement sont dans une position intermédiaire : Nous pensons qu’il est pertinent de les initier au Mali où le besoin est urgent et parfaitement exprimé par les Autorités. Dans un second temps, et après les avoir validés et consolidés, une extension pourra être proposée à d’autres pays selon des modalités à convenir le moment venu (filiale, guichets, accords de partenariat,..). A l’inverse, l’élargissement au Mali d’expériences voisines semble devoir se heurter à de nombreux obstacles : ainsi, le statut actuel de la CDMH (voir encadré à la fin) en restreint le champ à la seule Côte d’Ivoire.

45 ILLUSTRATIONS

46 CDMH – Compte de Mobilisation pour l’Habitat / Côte d’Ivoire
Le CDMH est conçu comme un compte auprès de la Caisse Autonome d’Amortissement, destiné au refinancement des banques commerciales à des conditions privilégiées, pour faciliter l’accession à la propriété de la résidence principale : prêts de 11 à 20 ans, plafonné à 15 millions FCFA, pour des ménages dont le revenu n’excède pas FCFA par mois. Toutes les banques agréées par le Comité de Gestion y ont accès, sans quota.  Outre une dotation de l’Etat de 10 Mds FCFA, le CDMH a bénéficié de : prêt BIRD en 1988 de 10 Mds FCFA à 15 ans dont 5 ans de différé au taux de 7,61% prêt CFD en 1994 de 6 Mds FCFA à 15 ans dont 4 ans de différé au taux de 3,5%. Le CDMH a acquis aujourd’hui une quasi autonomie financière. Le CDMH a financé jusqu’à 900 dossiers par an

47 CRH – Compte de Refinancement de l’Habitat du Gabon
Le CRH a été créé en République gabonaise par décret n° 379/PR/MFEBP/P du 16 avril 1997. Il a pour objet de « refinancer les crédits acquéreurs accordés par les banques agréées, à l’effet de permettre l’amélioration des conditions de crédit pour l’accession à la propriété de logements de type social. » Il est alimenté par une dotation initiale de l’Etat financée par la CFD, des dotations périodiques du Fonds National de l’Habitat, des emprunts contractés par ‘Etat et rétrocédés au CRH-Gabon. L’agrément des banques bénéficiaires est conditionné, entre autres, au respect des ratios prudentiels et à une ancienneté de deux exercices.

48 Le Marché des crédits hypothécaires aux USA
Bien qu’élevé avec Mds $ au , ce marché est très concentré autour de 3 institutions qui en représentent 45% : Fannie Mae – Freddie Mac – Ginnie Mae. Ces institutions sont des entreprises privées et cotées en bourse, bien que créées par le gouvernement fédéral dans les années 70 et chargées d’une mission de service public. Leur rôle est de faire baisser le coût total des emprunts et d’assurer une liquidité des créances hypothécaires. Elles interviennent en rachetant aux banques leurs crédits hypothécaires et se refinancent par l’émission de titres de dettes obligataires cotées ou la titrisation de créances hypothécaires qu’elles garantissent (mortgage-backed securities). Leur encours a été multiplié par 4,3 ces douze dernières années. Elles bénéficient de nombreux avantages : subventions annuelles, lignes de crédit de 2,25 Mds $ chacune auprès du Trésor US, exemption d’impôts locaux et de droits d’enregistrement. On considère que leur coût de refinancement par emprunt est abaissé de 0,25 à 0,50 %, comparé à un emprunteur privé, grâce à la garantie implicite de l’Etat.

49 Le Marché Européen des Obligations Hypothécaires
Les Obligations Hypothécaires sont des emprunts émis par des établissements spécialisés, et garantis par des prêts hypothécaires de premier rang ou par des prêts publics. Selon les pays, elles s’appellent : Pfandbriefe en Allemagne –– Obligations Foncières en France – Lettres de gage au Luxembourg - Cedulas en Espagne. Elles présentent plusieurs attraits : notation de premier rang (triple A) et une pondération de 10% dans le ratio de solvabilité, actifs de garantie de niveau 1, pouvant être présentés en contrepartie de mises en pension à la Banque Centrale Européenne, - marché de grandes liquidité et profondeur, animé par plusieurs teneurs de marché, spreads stables et proches des Emprunts d’Etat. Elles sont ainsi devenues une des premières classes d’actif des marchés de capitaux, et ont trouvé un nouvel essor avec l’introduction de l’Euro. L’encours européen s’élevait à Mds EUR fin 2002. Les législations nationales diffèrent sensiblement et sont d’ancienneté variée : 19°siècle en Allemagne, 1999 pour la France et le Luxembourg. Mais la Directive OPCVM 22/88/CEE établit une norme qualitative générale : les établissements émetteurs doivent être agréés et supervisés par une institution publique, seuls les actifs de grande qualité peuvent être présentés en nantissement, les détenteurs d’obligations ont un droit préférentiel sur ces actifs