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POLITIQUES DE L’HABITAT: L’EXPÉRIENCE INTERNATIONALE

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1 POLITIQUES DE L’HABITAT: L’EXPÉRIENCE INTERNATIONALE
Séminaire sur la politique de l’habitat en Algérie ALGER, décembre 2002 Bertrand RENAUD, Ph.D. Consultant de la Banque Mondiale

2 Organisation de la présentation
Tendances économiques mondiales Des changements historiques dans les politiques de l’habitat: la décennie 1990. Crise et effondrement des systèmes administrés-centralisés à la soviétique. Les réformes en cours vues dans le cadre des sept piliers de la politique de l’habitat 2 3

3 Tendances économiques et dynamique des villes
mondiales et dynamique des villes 2 4

4 Fin de l’état providence
Tendances mondiales Fin de l’état providence Contraintes fiscales sur les choix de politiques Offre privée de services “publics” libéralisation du secteur financier Privatisation et ouverture des marchés Décentralisation politique et organisations civiques Intégration mondiale croissante Technologie de l’informations et innovation financières intégration et convergence entre économies Changements démographiques Croissance démographique Les villes locomotives de la croissance Classes moyennes et richesse urbaine Pauvreté urbaine

5 Population 2000: 6 Milliards
6.0 1995: 5.73 Milliards 5.0 4.0 1975: 4 Milliards 3.0 1930: 2 Milliards 2.0 1850: 1 Milliards 1650: 500 Millions 1.0 200 Million 1 AD 500 1000 1500 2000 The World Almanac and Book of Facts 1996

6 1900:Pays Urbains à plus de 50%
If Banks important, crucial that they work well, yet most dev. countries have seen significant episodes of bank insolvency. Here is our data, which shows in red those countries which since 1980 have had a systemic banking crisis, in the sense that net worth was negative or nearly so. N.B.: focus on insolvency, not just crises. Those in grey were smaller, or borderline crises, which may well have worried authorities, but not so that they were concerned about the whole banking system. In white are those with no significant banking crisis or in which information in the public domain was insufficient to make a judgement. In some of these, the banks may be in the worst shape.

7 2000: Pays urbains à plus de 50%
If Banks important, crucial that they work well, yet most dev. countries have seen significant episodes of bank insolvency. Here is our data, which shows in red those countries which since 1980 have had a systemic banking crisis, in the sense that net worth was negative or nearly so. N.B.: focus on insolvency, not just crises. Those in grey were smaller, or borderline crises, which may well have worried authorities, but not so that they were concerned about the whole banking system. In white are those with no significant banking crisis or in which information in the public domain was insufficient to make a judgement. In some of these, the banks may be in the worst shape. Plus de 50% Moins de 50% Moins urbanisés

8 Poids de l’immobilier dans la richesse nationale
100 % 75-80 % Taux d’urbanisation 50 % Chine Russie Algérie PNB par personne 1. Industrialisation et Urbanisation Zone d’investissement maximal dans le logement 7-9 % of PNB 3-4 % of PNP 2-3 % of GNP PNB par personne 2. Investissement en logement et niveau d’urbanisation Croissance des actifs immobiliers 50-60 % 15% PNB par personne 3. Part de l’immobilier urbain dans la richesse nationale

9 Tendances internationales en politique de l’habitat
2. Tendances internationales en politique de l’habitat 2 4

10 Politiques de l’habitat : des changements majeurs
Fin de l’expansion de “l’État Providence” Conférence majeure à l’OCDE en 1980 Nouvelle division du travail et partenariat entre: (1) gouvernements centraux et gouvernements locaux, (2) secteur public et secteur privé (3) Émergence du secteur privé non-commercial et des NGOs  Effort international d’analyse du développement urbain et des politiques du logement Plus de 30 ans de recherches systématiques sur le logement Intégration des politiques urbaines, foncières et immobilières: changement fondamentale de la planification urbaine intégrant la dynamique des marchés urbains Le “nouveau monde” du financement du logement  Effondrement des systèmes administrés à la soviétique: un tournant fondamental pour la politique du logement

11 L’évènement des années 1990: administrées et centralisées
3. L’évènement des années 1990: La fin des politiques administrées et centralisées 2 4

12 Caractère des systèmes administrés-centralisés
Le logement n’est pas considéré ni géré comme un secteur économique majeur et distinct. Nationalisation du système tout entier: (1) foncier, (2) construction, (3) financement Accent exclusif sur l’offre et les objectifs du plan. Élimination des préférences des ménages en tant qu’investisseurs et contrôle par les planificateurs. Centralisation au niveau national. Rôle négligeable des gouvernements locaux. Gestion lente et pesante. Information très faible ou nulle. (faible rapport valeur/coût des logements). Rigidité et pénurie permanente. Pas de mobilité dans le parc de logements. 2 3

13 Échec universel des systèmes administrés-centralisés
Un taux de rendement négatif prolongé sur un tiers de la richesse nationale a contribué au déclin économique du système soviétique – et à la pauvreté. Les instruments indirects de politique qui agissent au travers de systèmes de marchés décentralisés sont beaucoup plus efficaces que les interventions centralisées avec la production et le financement par l’État - - et une pénurie chronique de fonds. 2 3

14 Parcs de logement publics en 1989. (urbains et ruraux)
Russie Soviétique % Chine % Pologne % Suède % UK % Hongrie % France % Allemagne Fed % USA % Source: Renaud-Matras, 1992

15 Caractéristiques économiques uniques du bien logement
Le logement: techniquement un produit peu complexe à produire, mais un bien économique des plus complexes à gérer. Durabilité: mesurée en décennie Hétérogénéité: taille, âge, plan, rattachement aux réseaux, aménités de quartier, impôts et taxes. Immobilité spatiale:rôle fondamental du quartier et qualité des infrastructures, des services, accés à la ville, écologie locale, composition sociologique, vie associative. Réglementation par les pouvoirs publics. 2 3

16 Reformes engagées depuis 1990 et privatisation des parcs publics
EUROPE DE L’EST: Convergence et intégration avec l’UE RUSSIE: 60% du parc est privatisé en 2000 CHINE: Privatisation rapide dans les 36 villes les plus grandes: 1991 – % 1994 – % 1998 – % Fin % Directive 23 du Conseil d’État en Rejet du système de Retour complet au marché dans la politique de l’habitat avec trois niveaux différenciés: privé, aidé, social. VIETNAM:Réformes depuis Rééquilibre des politiques en faveur de la demande. Droit de propriété privé et titres. Vente des logements publics. Réforme des loyers. Réformes du financement. Encouragement de l’auto-promotion. Émergence des promoteurs privés organisés dans le sud. Systèmes et services d’information du public (privés avec Internet: Ho-Chi-Minh ville).

17 Durant la transition vers le marché: une gestion à deux vitesses
Réduction progressive et continue du parc public et des héritages institutionnels du passé. Développement rapides des institutions et des professions des marchés du logements. Cadre: les sept piliers de la politique du logement. Retour au politiques basées sur la demande et non pas sur l’offre Mais beaucoup de contraintes subsistent souvent durant la transition. Elles varient souvent d’un marché immobilier local à l’autre dans un même pays.

18 politique de l’habitat
4. Les sept piliers de toute politique de l’habitat 2 4

19 LES SEPT PILIERS D’UNE POLITIQUE DE L’HABITAT
STRUCTURER,STABILISER LA DEMANDE Améliorer les droits de propriété et les choix entre accession et location; Développer les systèmes de financement hypothécaires et les intégrer dans le système financier; Développer un système de subvention ciblé et progressif basé sur les aides à la personne;

20 THE SEVEN PILLARS OF HOUSING POLICY
LES SEPT PILIERS D’UNE POLITIQUE DU LOGEMENT THE SEVEN PILLARS OF HOUSING POLICY B. MODERNISER ET ORGANISER L’OFFRE Politiques d’urbanisme s’appuyant sur les règles de marchés pour l’offre de terrains équipés. Développement et coordination de la réglementation et de l’aménagement foncier, de la construction et de la promotion immobilière. Appui à l’émergence d’une industrie privée de la construction efficace, et à une industrie immobilière compétitive et souple.

21 LES SEPT PILIERS D’UNE POLITIQUE DU LOGEMENT
C. GÉRER LA POLITIQUE DE L’HABITAT Développer le cadre institutionnel de décision et de gestion pour la politique nationale du logement et son exécution au niveau local. (« Toute bonne politique du logement est locale dans sa dynamique»)

22 1. Droits de propriété 2 4

23 Des droits de propriété clairs: le fondement d’une ville fonctionnelle
LE SYSTÉME DE PROPRIÉTÉ: PIERRE ANGULAIRE Les systèmes d’enregistrement sont une condition nécessaire au développement urbain. Trop de systèmes en PVD sont submergés. Une faiblesse fatale des économies planifiées: Les droits de propriétés restent vagues et sont mal gérés par les administrations DROITS DE PROPRIÉTÉ CLAIRS OU “ACTIFS MORTS”? Droits clairs: permettent la mobilité à l’intérieur de la ville Pourquoi les citadins choisissent-ils d’opérer hors du cadre légal? Ce n’est pas une question d’impôts, mais de coûts de transactions! Coûts élevés et délais extrêmement long dominent trop de systèmes d’enregistrement… Les “effets de quartiers : l’informel devient la norme! “Actifs morts”: des structures d’habitation sans statuts légal formel, difficilement échangeables, socialement marginalisées. LES EXTERNALITÉS DE RÉSEAUX DES VILLES Plus il y a de gens connectés à un réseau, plus ce réseau a de valeur pour ceux qui y sont rattachés

24 Problèmes des parcs locatifs publics
Droits de propriété ambigus des économies planifiées (Russie, Europe Centrale, Chine, Vietnam) Des problèmes massifs de rendement négatif: les ménages des économies planifiées dépensaient moins de 5% de leurs revenus pour leur loyer. Cela mèna au déclin du système économique tout entier. Aucun entretien du parc locatif qui se dégrade très vite Russie, loyers 1990: un paquet de cigarettes par mois pour 55m2! Réformes des loyers en Chine associée à la Directive 23 de 1998 Nécessité d’un parc locatif privé: la location de voisinage ne doit pas pas etre brimée par les réglements (experience très positive en Indonésie). Rôle stratégique du secteur locatif privé pour la mobilité et l’emploi Villes de marché: jusqu’à 20% du parc logement change d’occupants tous les ans. Environ 5% des emplois se déplacent aussi par an dans la ville. France. Parc locatif privé: 30% sont locataires depuis moins d’un an. Parc locatif public: 30% sont des locataires depuis plus de 12 ans. (Enquête 98) Les parcs locatifs publics gèlent la mobilité dans les villes ou il n’y a plus de parc locatif privé. Études en Pologne et Royaume Uni fin 1980s: l’absence de marché locatif contribue à accroître le chômage d’environ 1.6% à 1.8% Raisons: files d’attente, désir de capturer les subventions de loyer. Se retrouvent aussi dans les parcs publics des pays de marché

25 Système de financement
2. Système de financement 2 4

26 Trois types de financement du logement
Financement informel: Baromètre visible de l’échec des politiques et des institutions publiques Construction de logement progressive, basée sur l’épargne du ménage “auto-promotion” lente par les propriétaires avec l’aide de petits artisans Financement par l’état: Produits standardisés, monotones au coût en ressources souvent élevé mais à valeur d’usage pour les « bénéficiaires » basse. Systèmes de production industrialisés rigides, produits non modifiables. Un problème majeur: Élimination des professions financières et immobilières. Contraintes de ressources humaines sévères. Manque d’information qui accroît les risques techniques, économiques et financiers dans ces systèmes. Financement commercial: Offre de logement diversifiée, Cycles de production plus courts et plus souples Développement d’une industrie immobilière

27 Systèmes de financement
0% 10% 20% 30% 40% 50% Systèmes Non- développés disparus des Économies Planifiées fragmentés et instables spécialisés stables intégrés avancés Encours des prêts en % du PNB Prêts dans l’année en % du PNB

28 Un financement du logement très faible
ALGÉRIE 2000: Un financement du logement très faible

29 Conséquences du manque d’accès au financement
Impact négatif: coût élevés des logements et de leur financement implicite Longues périodes d’attente pour l’accès à la propriété. Entassement dans les logements Période de construction très longues Utilisation inefficace des infrastructures Secteur immobilier petit, inefficace et peu fiable Un cercle vicieux: la pénurie cause une perception fausse de besoins massifs de subventions!

30 Le « nouveau monde » du financement du logement
La création d’un système de financement du logement peut et doit contribuer au développement financier de l’économie Fin des « circuits spéciaux »: l’expérience mondiale avec les banques spécialisées et les institutions étroitement spécialisées dans un seul secteur et a été très décevante Le rôle central du secteur privé dans la création et la gestion des banques et dans l’offre des services financiers au public n’est plus mis en doute dans le monde. Les autorités financières jouent un rôle critique dans la réglementation et la supervision d’un système financier ou la compétition doit être forte. Mais la gestion directe doit être évitée: les banques gérées par l’état causent partout des problèmes d’inefficacité et de pertes. La réforme des système de retraite et l’émergence rapide des investisseurs institutionnels et un atout majeur pour le développement du financement du logement dans le monde En Algérie beaucoup de travail reste à faire pour réformer le système financier nationalisé et le financement du logement embryonique.

31 LE FINANCEMENT DU LOGEMENT COMPOSANTE DU DÉVELOPPEMENT FINANCIER
Politiques Macro-économiques Développer L’infrastructure financière Créer les professions Créer les institutions Développer les marchés Ordre des réformes Macro stabilité Taux de change et taux d’intérêt Politique du crédit Marchés Monétaires et des changes Financement à long-terme de la dette publique Bourses et marchés de titres privés Système de paiements Plan comptable lois Réglementation Supervision bancaire Marché Hypothécaire Réorganisation des banques Financement rural et PME Reforme des retraites et des assurances Séminaires pour Les décideurs Associations professionnelles Instituts de formation

32 Niveau d’urbanisation et système financier
Taux de financement de l’économie US$2,410 35% urban US$4,410 75% urban

33 Accès au financement: Mexique
3 Credit: J.M. Agudo 3

34 Accès au financement: Thaïlande, 2000
Banks BMA, construction neuve GHB CODI Thrifts NHA 60th percentile 50th percentile 33th percentile 20th percentile Credit: Marja Hoek-Smit

35 Des performances très contrastées
MEXIQUE: 50% de la production de logement est informelle aujourd’hui La logique de la promotion informelle est l’opposé de celle de la promotion immobilière: logements construits d’abord, viabilisation et aménagements de quartier beaucoup plus tard Résultat: des coûts de viabilisation de 3 a 7 fois plus élevés que dans la promotion immobilière professionelle! THAILANDE 1980: moins de 15% des logements construits par des promoteurs 2000: plus de 85% des logements par des promoteurs privés, le reste par l’auto-promotion privée Environ 40 promoteurs sont cotés en bourse en 1997 La National Housing Authority produit moins de 5% des nouvelles unités: uniquement pour les groupes sociaux très pauvres (D1, D2). Avant la crise de 1997 un Thailandais pouvait trouver et acheter un logement en moins d’un mois. Le système a redémarré en 2000.

36 Politiques de subvention
3. Politiques de subvention 2 4

37 1984: Évolution vers l’aide à la personne
SOURCE: E&S No

38 1998: l’aide à la personne domine
SOURCE: E&S No

39 Planification urbaine et accès aux terrains équipés
4. Planification urbaine et accès aux terrains équipés 2 4

40 Types de distorsions créées par les systèmes fonciers administrés
Absence de marchés fonciers: les villes « socialistes » ont été soumises à des distorsions importantes, amplifiées avec le temps Leur système d’urbanisme administrés ne permet pas le recyclage des terrains déjà urbanisés La valeur économique réelle et le coût d’opportunité des terrains ne sont plus connus Le développement urbain devenait toujours plus inefficace et la diversité de l’offre avait disparu Cas de Moscou et des villes chinoises avant les reformes urbaines de Deng Xiao Pin en (Constitution amendée, marchés fonciers, etc..)

41 Loyers/m2 VILLE de MARCHÉ : Ajustement constant de la localisation des activités dans un marché foncier dynamique. Bureaux Logements Industries Agriculture Km Limite de la ville Centre Ville

42 GRADIENTS de DENSITÉ: PARIS et MOSCOU
GRADIENT DE DENSITÉ DE LA POPULATION Contraste entre les densités construites de Moscou et Paris 300 Moscow Paris 250 200 Denisté de Population (personne/Ha) 150 100 50 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 file:R_mblup.xls Distance depuis le centre de la ville (km) Source: A. Bertaud, B. Renaud, JUE, 1997

43 construction et promotion immobilière
5. coordination entre aménagement foncier, construction et promotion immobilière 2 4

44 Problèmes de manque de coordination et offre rigide
Les systèmes de production de logement privés et publics répondent a des incitations complètement différentes Systèmes public administrés: l’objectif est d’atteindre les cibles du plan et de minimiser les coûts budgétaires. Le sens du client est perdu dans les files d’attentes. Critères administratifs basés sur des « formules » statistiques Manque total de diversification des produits Promotion immobilière privée: le promoteur « chef d’orchestre » des acteurs du marché Veut maximiser la valeur de ses produits et sa réputation Analyse attentivement la demande et les segments du marché Doit comprendre et gérer les risques de chaque client

45 Villes administrées et villes de marché –
DIVERSITÉ DES CHOIX EN LOGEMENT: MALAYSIE 500 450 400 Maisons individuelles 350 300 Mètres carrés bruts de terrain/unité de logement 250 200 Maisons ouvrieres 150 Appartements – 6 étages 100 Appartements de luxe Logements informels 50 20 40 60 80 100 120 140 Mètres carrés au sol par unité de logement Source: Alain Bertaud, 1988

46 Villes administrées et villes de marché–
PAUVRETÉ DES CHOIX: CHINE 500 450 400 350 300 Mètres carrés bruts de terrain/unité de logement 250 200 RURAL SUBURBAN HOUSES 150 100 50 PUBLIC HOUSING ESTATES 20 40 60 80 100 120 140 Mètres carrés au sol par unité de logement Source: Alain Bertaud, 1989

47 Villes administrées et villes de marché–
CHOIX COMPARÉS: CHINE et MALAYSIE 500 450 400 Maisons individuelles 350 300 Gross Square Meter of Land/Dwelling Unit 250 200 Maisons de banlieue ? Maisons ouvrières 150 Low Rise Apartments 100 Tours d’appartements de luxe Logements informels 50 20 40 60 80 100 120 140 Mètres carrés au sol par unité de logement Source: Alain Bertaud, 1988

48 Industrie de la construction et industrie immobilière
6. Industrie de la construction et industrie immobilière 2 4

49 Des Secteurs BTP et immobilier privés, compétitifs et souples
Modernisation des codes pour la gestion des risques techniques,commerciaux et financiers. Codes cohérents, transparents et évolutifs de: L’aménagement foncier La construction De l’immobilier Passation de marchés (expérience de l’Union Européenne) Amélioration des risques dans les contrats et « garanties de bonne fin » Formation professionnelle (tous les niveaux) Centres technologiques

50 Rôles des gouvernements
7. Rôles des gouvernements 2 4

51 GESTION COORDONÉE DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT
Développement du cadre institutionnel de décision et de gestion pour la politique nationale du logement: Au niveau national: déveloper un cadre légal et réglementaire stable et facilitateur des activités du secteur; Au niveau local: encourager les activités autonomes et innovatrice des gouvernements pour assurer une offre locale diversifiée suivant la demande et le bon fonctionnement du marché local immobilier résidentiel; Au deux niveaux: développer des systèmes d’information immobilière fiables et rapides nécessaires aux décisions d’investissement et de gestion. LE BUT: Des systèmes décentralisés qui seront beaucoup moins lourds à gérer et dépolitisés


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