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Renaud. Algérie 021221 1 POLITIQUES DE LHABITAT: LEXPÉRIENCE INTERNATIONALE Séminaire sur la politique de lhabitat en Algérie ALGER, 21-22 décembre 2002.

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1 Renaud. Algérie POLITIQUES DE LHABITAT: LEXPÉRIENCE INTERNATIONALE Séminaire sur la politique de lhabitat en Algérie ALGER, décembre 2002 Bertrand RENAUD, Ph.D. Consultant de la Banque Mondiale

2 Renaud. Algérie Organisation de la présentation 1. Tendances économiques mondiales 2. Des changements historiques dans les politiques de lhabitat: la décennie Crise et effondrement des systèmes administrés-centralisés à la soviétique. 4. Les réformes en cours vues dans le cadre des sept piliers de la politique de lhabitat

3 Renaud. Algérie Tendances économiques mondiales et dynamique des villes

4 Renaud. Algérie Fin de létat providence Contraintes fiscales sur les choix de politiques Offre privée de services publics libéralisation du secteur financier Privatisation et ouverture des marchés Décentralisation politique et organisations civiques Intégration mondiale croissante Technologie de linformations et innovation financières intégration et convergence entre économies Changements démographiques Croissance démographique Les villes locomotives de la croissance Classes moyennes et richesse urbaine Pauvreté urbaine Tendances mondiales

5 Renaud. Algérie The World Almanac and Book of Facts AD Milliards Million 1650: 500 Millions 1850: 1 Milliards 1930: 2 Milliards 1975: 4 Milliards 1995: 5.73 Milliards Population 2000: 6 Milliards

6 Renaud. Algérie :Pays Urbains à plus de 50%

7 Renaud. Algérie Plus de 50% Moins de 50% Moins urbanisés 2000: Pays urbains à plus de 50% 2000: Pays urbains à plus de 50%

8 Renaud. Algérie Poids de limmobilier dans la richesse nationale 100 % 50 % 1. Industrialisation et Urbanisation 2. Investissement en logement et niveau durbanisation 3. Part de limmobilier urbain dans la richesse nationale Zone dinvestissement maximal dans le logement 2-3 % of GNP 3-4 % of PNP Taux durbanisation % PNB par personne % Croissance des actifs immobiliers 7-9 % of PNB 15% Chine Algérie Russie

9 Renaud. Algérie Tendances internationales en politique de lhabitat

10 Renaud. Algérie Fin de lexpansion de lÉtat Providence –Conférence majeure à lOCDE en 1980 –Nouvelle division du travail et partenariat entre: (1) gouvernements centraux et gouvernements locaux, (2) secteur public et secteur privé (3) Émergence du secteur privé non-commercial et des NGOs Effort international danalyse du développement urbain et des politiques du logement –Plus de 30 ans de recherches systématiques sur le logement –Intégration des politiques urbaines, foncières et immobilières: changement fondamentale de la planification urbaine intégrant la dynamique des marchés urbains Le nouveau monde du financement du logement Effondrement des systèmes administrés à la soviétique: un tournant fondamental pour la politique du logement Politiques de lhabitat : des changements majeurs

11 Renaud. Algérie Lévènement des années 1990: La fin des politiques administrées et centralisées

12 Renaud. Algérie Caractère des systèmes administrés-centralisés Le logement nest pas considéré ni géré comme un secteur économique majeur et distinct. Nationalisation du système tout entier: (1) foncier, (2) construction, (3) financement Accent exclusif sur loffre et les objectifs du plan. Élimination des préférences des ménages en tant quinvestisseurs et contrôle par les planificateurs. Centralisation au niveau national. Rôle négligeable des gouvernements locaux. Gestion lente et pesante. Information très faible ou nulle. (faible rapport valeur/coût des logements). Rigidité et pénurie permanente. Pas de mobilité dans le parc de logements.

13 Renaud. Algérie Échec universel des systèmes administrés-centralisés Un taux de rendement négatif prolongé sur un tiers de la richesse nationale a contribué au déclin économique du système soviétique – et à la pauvreté. Les instruments indirects de politique qui agissent au travers de systèmes de marchés décentralisés sont beaucoup plus efficaces que les interventions centralisées avec la production et le financement par lÉtat - - et une pénurie chronique de fonds.

14 Renaud. Algérie Russie Soviétique % Chine % Pologne % Suède % UK % Hongrie % France % Allemagne Fed % USA % Parcs de logement publics en (urbains et ruraux) Source: Renaud-Matras, 1992

15 Renaud. Algérie Caractéristiques économiques uniques du bien logement Le logement: techniquement un produit peu complexe à produire, mais un bien économique des plus complexes à gérer. Durabilité: mesurée en décennie Hétérogénéité: taille, âge, plan, rattachement aux réseaux, aménités de quartier, impôts et taxes. Immobilité spatiale:rôle fondamental du quartier et qualité des infrastructures, des services, accés à la ville, écologie locale, composition sociologique, vie associative. Réglementation par les pouvoirs publics.

16 Renaud. Algérie EUROPE DE LEST: Convergence et intégration avec lUE RUSSIE: 60% du parc est privatisé en 2000 CHINE: Privatisation rapide dans les 36 villes les plus grandes: 1991 – % 1994 – % 1998 – % Fin % Directive 23 du Conseil dÉtat en Rejet du système de Retour complet au marché dans la politique de lhabitat avec trois niveaux différenci é s: privé, aidé, social. VIETNAM: Réformes depuis Rééquilibre des politiques en faveur de la demande. Droit de propriété privé et titres. Vente des logements publics. Réforme des loyers. Réformes du financement. Encouragement de lauto-promotion. Émergence des promoteurs privés organisés dans le sud. Systèmes et services dinformation du public (privés avec Internet: Ho-Chi-Minh ville). Reformes engagées depuis 1990 et privatisation des parcs publics

17 Renaud. Algérie Réduction progressive et continue du parc public et des héritages institutionnels du passé. 2.Développement rapides des institutions et des professions des marchés du logements. Cadre: les sept piliers de la politique du logement. Retour au politiques basées sur la demande et non pas sur loffre Mais beaucoup de contraintes subsistent souvent durant la transition. Elles varient souvent dun marché immobilier local à lautre dans un même pays. Durant la transition vers le march: une gestion à deux vitesses Durant la transition vers le marché: une gestion à deux vitesses

18 Renaud. Algérie Les sept piliers de toute politique de lhabitat

19 Renaud. Algérie LES SEPT PILIERS DUNE POLITIQUE DE LHABITAT A.STRUCTURER,STABILISER LA DEMANDE 1. Améliorer les droits de propriété et les choix entre accession et location; 2. Développer les systèmes de financement hypothécaires et les intégrer dans le système financier; 3. Développer un système de subvention ciblé et progressif basé sur les aides à la personne;

20 Renaud. Algérie THE SEVEN PILLARS OF HOUSING POLICY B. MODERNISER ET ORGANISER LOFFRE 4. Politiques durbanisme sappuyant sur les règles de marchés pour loffre de terrains équipés. 5. Développement et coordination de la réglementation et de laménagement foncier, de la construction et de la promotion immobilière. 6. Appui à lémergence dune industrie privée de la construction efficace, et à une industrie immobilière compétitive et souple. LES SEPT PILIERS DUNE POLITIQUE DU LOGEMENT

21 Renaud. Algérie C. GÉRER LA POLITIQUE DE LHABITAT 7. Développer le cadre institutionnel de décision et de gestion pour la politique nationale du logement et son exécution au niveau local. (« Toute bonne politique du logement est locale dans sa dynamique») LES SEPT PILIERS DUNE POLITIQUE DU LOGEMENT

22 Renaud. Algérie Droits de propriété

23 Renaud. Algérie Des droits de propriété clairs: le fondement dune ville fonctionnelle LE SYSTÉME DE PROPRIÉTÉ: PIERRE ANGULAIRE –Les systèmes denregistrement sont une condition nécessaire au développement urbain. Trop de systèmes en PVD sont submergés. –Une faiblesse fatale des économies planifiées: Les droits de propriétés restent vagues et sont mal gérés par les administrations DROITS DE PROPRIÉTÉ CLAIRS OU ACTIFS MORTS? –Droits clairs: permettent la mobilité à lintérieur de la ville –Pourquoi les citadins choisissent-ils dopérer hors du cadre légal? – Ce nest pas une question dimpôts, mais de coûts de transactions! – Coûts élevés et délais extrêmement long dominent trop de systèmes denregistrement… –Les effets de quartiers : linformel devient la norme! –Actifs morts: des structures dhabitation sans statuts légal formel, difficilement échangeables, socialement marginalisées. LES EXTERNALITÉS DE RÉSEAUX DES VILLES –Plus il y a de gens connectés à un réseau, plus ce réseau a de valeur pour ceux qui y sont rattachés

24 Renaud. Algérie Problèmes des parcs locatifs publics Droits de propriété ambigus des économies planifiées (Russie, Europe Centrale, Chine, Vietnam) Des problèmes massifs de rendement négatif: les ménages des économies planifiées dépensaient moins de 5% de leurs revenus pour leur loyer. Cela mèna au déclin du système économique tout entier. Aucun entretien du parc locatif qui se dégrade très vite Russie, loyers 1990: un paquet de cigarettes par mois pour 55m2! Réformes des loyers en Chine associée à la Directive 23 de 1998 Nécessité dun parc locatif privé: la location de voisinage ne doit pas pas etre brimée par les réglements (experience très positive en Indonésie). Rôle stratégique du secteur locatif privé pour la mobilité et lemploi Villes de marché: jusquà 20% du parc logement change doccupants tous les ans. Environ 5% des emplois se déplacent aussi par an dans la ville. France. Parc locatif privé: 30% sont locataires depuis moins dun an. Parc locatif public: 30% sont des locataires depuis plus de 12 ans. (Enquête 98) Les parcs locatifs publics gèlent la mobilité dans les villes ou il ny a plus de parc locatif privé. Études en Pologne et Royaume Uni fin 1980s: labsence de marché locatif contribue à accroître le chômage denviron 1.6% à 1.8% Raisons: files dattente, désir de capturer les subventions de loyer. Se retrouvent aussi dans les parcs publics des pays de marché

25 Renaud. Algérie Système de financement

26 Renaud. Algérie Financement informel: –Baromètre visible de léchec des politiques et des institutions publiques –Construction de logement progressive, basée sur lépargne du ménage –auto-promotion lente par les propriétaires avec laide de petits artisans Financement par létat: –Produits standardisés, monotones au coût en ressources souvent élevé mais à valeur dusage pour les « bénéficiaires » basse. –Systèmes de production industrialisés rigides, produits non modifiables. –Un problème majeur: Élimination des professions financières et immobilières. Contraintes de ressources humaines sévères. Manque dinformation qui accroît les risques techniques, économiques et financiers dans ces systèmes. Financement commercial: –Offre de logement diversifiée, –Cycles de production plus courts et plus souples –Développement dune industrie immobilière Trois types de financement du logement

27 Renaud. Algérie Systèmes de financement 0% 10% 20% 30% 40% 50% S ystèmes Non- développés Systèmes disparus des Économies Planifiées Systèmes fragmentés et instables Systèmes spécialisés stables Systèmes intégrés stables Systèmes avancés Encours des prêts en % du PNB Prêts dans lannée en % du PNB

28 Renaud. Algérie ALGÉRIE 2000: Un financement du logement très faible

29 Renaud. Algérie Conséquences du manque daccès au financement Impact négatif: coût élevés des logements et de leur financement implicite Longues périodes dattente pour laccès à la propriété. Entassement dans les logements Période de construction très longues Utilisation inefficace des infrastructures Secteur immobilier petit, inefficace et peu fiable Un cercle vicieux: la pénurie cause une perception fausse de besoins massifs de subventions!

30 Renaud. Algérie Le « nouveau monde » du financement du logement La création dun système de financement du logement peut et doit contribuer au développement financier de léconomie Fin des « circuits spéciaux »: lexpérience mondiale avec les banques spécialisées et les institutions étroitement spécialisées dans un seul secteur et a été très décevante Le rôle central du secteur privé dans la création et la gestion des banques et dans loffre des services financiers au public nest plus mis en doute dans le monde. Les autorités financières jouent un rôle critique dans la réglementation et la supervision dun système financier ou la compétition doit être forte. Mais la gestion directe doit être évitée: les banques gérées par létat causent partout des problèmes dinefficacité et de pertes. La réforme des système de retraite et lémergence rapide des investisseurs institutionnels et un atout majeur pour le développement du financement du logement dans le monde En Algérie beaucoup de travail reste à faire pour réformer le système financier nationalisé et le financement du logement embryonique.

31 Renaud. Algérie Séminaires pour Les décideurs Associations professionnelles Instituts de formation Système de paiements Plan comptable lois Réglementation Supervision bancaire Créer les profession s Développer Linfrastructur e financière Ordre des réformes Macro stabilité Taux de change et taux dintérêt Politique du crédit Marchés Monétaires et des changes Financement à long-terme Marchés de la dette publique Bourses et marchés de titres privés Marché Hypothécaire Réorganisation des banques Financement rural et PME Reforme des retraites et des assurances Politiques Macro- économique s Créer les institutions Développer les marchés

32 Renaud. Algérie Niveau durbanisation et système financier Taux de financement de léconomie US$2,410 35% urban US$4,410 75% urban

33 Renaud. Algérie Credit: J.M. Agudo 3 Accès au financement: Mexique

34 Renaud. Algérie Accès au financement: Thaïlande, 2000 Banks BMA, construction neuve Banks GHB CODI Thrifts NHA 60 th percentile 50 th percentile 33 th percentile 20 th percentile Credit: Marja Hoek-Smit

35 Renaud. Algérie Des performances très contrastées MEXIQUE: 50% de la production de logement est informelle aujourdhui La logique de la promotion informelle est lopposé de celle de la promotion immobilière: logements construits dabord, viabilisation et aménagements de quartier beaucoup plus tard Résultat: des coûts de viabilisation de 3 a 7 fois plus élevés que dans la promotion immobilière professionelle! THAILANDE 1980: moins de 15% des logements construits par des promoteurs 2000: plus de 85% des logements par des promoteurs privés, le reste par lauto-promotion privée Environ 40 promoteurs sont cotés en bourse en 1997 La National Housing Authority produit moins de 5% des nouvelles unités: uniquement pour les groupes sociaux très pauvres (D1, D2). Avant la crise de 1997 un Thailandais pouvait trouver et acheter un logement en moins dun mois. Le système a redémarré en 2000.

36 Renaud. Algérie Politiques de subvention

37 Renaud. Algérie : Évolution vers laide à la personne SOURCE: E&S No

38 Renaud. Algérie : laide à la personne domine SOURCE: E&S No

39 Renaud. Algérie Planification urbaine et accès aux terrains équipés

40 Renaud. Algérie Types de distorsions cres par les systmes fonciers administrs Types de distorsions créées par les systèmes fonciers administrés Absence de marchés fonciers: les villes « socialistes » ont été soumises à des distorsions importantes, amplifiées avec le temps Leur système durbanisme administrés ne permet pas le recyclage des terrains déjà urbanisés La valeur économique réelle et le coût dopportunité des terrains ne sont plus connus Le développement urbain devenait toujours plus inefficace et la diversité de loffre avait disparu Cas de Moscou et des villes chinoises avant les reformes urbaines de Deng Xiao Pin en 1988 (Constitution amendée, marchés fonciers, etc..)

41 Renaud. Algérie Loyers/m2 Limite de la ville Centre Ville Agriculture Industries Logements Bureaux Km VILLE de MARCHÉ : Ajustement constant de la localisation des activités dans un marché foncier dynamique.

42 Renaud. Algérie GRADIENT DE DENSIT É DE LA POPULATION Contraste entre les densit é s construites de Moscou et Paris Distance depuis le centre de la ville (km) Denist é de Population (personne/Ha) Moscow Paris file:R_mblup.xls Source: A. Bertaud, B. Renaud, JUE, 1997 GRADIENTS de DENSITÉ: PARIS et MOSCOU

43 Renaud. Algérie coordination entre aménagement foncier, construction et promotion immobilière

44 Renaud. Algérie Les systèmes de production de logement privés et publics répondent a des incitations complètement différentes –Systèmes public administrés: lobjectif est datteindre les cibles du plan et de minimiser les coûts budgétaires. Le sens du client est perdu dans les files dattentes. Critères administratifs basés sur des « formules » statistiques Manque total de diversification des produits –Promotion immobilière privée: le promoteur « chef dorchestre » des acteurs du marché Veut maximiser la valeur de ses produits et sa réputation Analyse attentivement la demande et les segments du marché Doit comprendre et gérer les risques de chaque client Problèmes de manque de coordination et offre rigide

45 Renaud. Algérie Villes administrées et villes de marché – DIVERSITÉ DES CHOIX EN LOGEMENT: MALAYSIE Mètres carrés au sol par unité de logement Mètres carrés bruts de terrain/unité de logement Logements informels Appartements – 6 é tages Maisons ouvrieres Maisons individuelles Appartements de luxe Source: Alain Bertaud, 1988

46 Renaud. Algérie Villes administrées et villes de marché – PAUVRETÉ DES CHOIX: CHINE Mètres carrés au sol par unité de logement Mètres carrés bruts de terrain/unité de logement Source: Alain Bertaud, 1989 RURAL SUBURBAN HOUSES PUBLIC HOUSING ESTATES

47 Renaud. Algérie Villes administrées et villes de marché – CHOIX COMPARÉS: CHINE et MALAYSIE Mètres carrés au sol par unité de logement Gross Square Meter of Land/Dwelling Unit Logements informels Low Rise Apartments Maisons ouvri è res Maisons individuelles Tours d appartements de luxe Source: Alain Bertaud, 1988 Maisons de banlieue ?

48 Renaud. Algérie Industrie de la construction et industrie immobilière

49 Renaud. Algérie Des Secteurs BTP et immobilier privés, compétitifs et souples Modernisation des codes pour la gestion des risques techniques,commerciaux et financiers. Codes cohérents, transparents et évolutifs de: Laménagement foncier La construction De limmobilier Passation de marchés (expérience de lUnion Européenne) Amélioration des risques dans les contrats et « garanties de bonne fin » Formation professionnelle (tous les niveaux) Centres technologiques

50 Renaud. Algérie Rôles des gouvernements

51 Renaud. Algérie Développement du cadre institutionnel de décision et de gestion pour la politique nationale du logement: Au niveau national: déveloper un cadre légal et réglementaire stable et facilitateur des activités du secteur; Au niveau local: encourager les activités autonomes et innovatrice des gouvernements pour assurer une offre locale diversifiée suivant la demande et le bon fonctionnement du marché local immobilier résidentiel; Au deux niveaux: développer des systèmes dinformation immobilière fiables et rapides nécessaires aux décisions dinvestissement et de gestion. LE BUT: Des systèmes décentralisés qui seront beaucoup moins lourds à gérer et dépolitisés GESTION COORDONÉE DE LA POLITIQUE DE LHABITAT


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