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MARCHE DES CAPITAUX, ACCES AU CREDIT, SOLVABILISATION LE FINANCEMENT DU LOGEMENT DANS LES PAYS DE LUEMOA Conférence 14-16 février 2005, Bamako Olivier.

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1 MARCHE DES CAPITAUX, ACCES AU CREDIT, SOLVABILISATION LE FINANCEMENT DU LOGEMENT DANS LES PAYS DE LUEMOA Conférence février 2005, Bamako Olivier Hassler Banque Mondiale Specialiste Principal en financement du logement

2 LE ROLE DU MARCHE DES CAPITAUX BENEFICES ET CONDITIONS

3 LAPPEL AU MARCHE DES CAPITAUX: UNE PROBLEMATIQUE PARTIELLE, MAIS FONDAMENTALE 1.Le sous-développement du crédit au logement nest pas seulement un problème de ressources des prêteurs: Problèmes de loffre (foncier, promotion/construction) Rapports prix/revenus Circuits informels Conditions macro-économiques 2.Le manque de ressources nest pas seulement un problème de marches des capitaux Le marche des capitaux = jamais la source unique de fonds, même dans les économies développees (aux USA, les dépôts financent 50% des crédits hypothécaires)

4 LEFFET SOLVABILISATEUR DES LONGUES DUREES

5 LEFFET STABILISATEUR DUN ACCES AU MARCHE FINANCIER 1.Pour les établissements généralistes, les bases de dépôt ne sont pas toujours stables: Méfiance envers les établissements Instabilité politique Systèmes de garantie des dépôts faibles Fuites dues aux importations de matériaux de construction (les credits ne créent pas de depots dans ce cas) - Importance de pouvoir faire appel au marché pour gérer la liquidité et stabiliser les bilans - Importance du marché, en labsence dinstruments de couverture, pour fixer les taux dintérêt, dont la variabilité totale => risque de crédit

6 LEFFET STABILISATEUR DUN ACCES AU MARCHE FINANCIER, suite 2.Etablissements spécialisés: Leur viabilité dépend de ressources externes adaptées. En labsence de marches des capitaux, dépendance a légard : Des banques, souvent concurrentes, De lEtat (banques publiques). Or, lintervention selective de lEtat : Risque de créer des inégalités entre établissements prêteurs dentraver le développement de loffre globale Peut occulter, mais ne résout pas, la pénurie de moyens financiers à long terme

7 EFFET CATALYTIQUE DE LAPPEL AU MARCHE FINANCIER 1.Réduction du coût du crédit: meilleur adossement financier moins de marge dintermédiation 2.Meilleure qualité du crédit: implication des investisseurs externes discipline de marche: 3.Développement du marche obligataire: manque fréquent de véhicules dinvestissement : les portefeuilles hypothécaires (résidentiels) => instruments de placement long, sécurisés par des créances à faible risque, plus rentables que les titres dEtat Bon véhicule bonne allocation des ressources ( modèle archétypique de développement: Chili) - sinon, canalisation anti- économique du LT ver le CT

8 CONDITIONS DE LAPPEL AU MARCHE DES CAPITAUX 1.Masse critique Etalement des coûts de transaction Taille liquidité 2.Base dinvestisseurs à long terme Suffisante en taille diversifiée : sinon, prix faussés, absence de liquidité 3.Formation des prix transparente: Benchmarks Instruments faciles à valoriser

9 CONDITIONS DE LAPPEL AU MARCHE DES CAPITAUX,suite 4.Sécurité des investissements (long terme): Placements à terme éloigné, signatures mal connues, manque de confiance dans le crédit immobilier Impératif de sécurisation : –Découplage du risque émetteur –Qualité du sous-jacent –Garanties externes (mais coûteuses si les 2 1eres conditions ne sont pas remplies) –Garanties étatiques ? Utilité pour lancer de nouveaux instruments, risques de distorsions ensuite –Rating –Indispensable si financements structures

10 INSTRUMENTS ET TECHNIQUES DE RECOURS AU MARCHE FINANCIER 1.Il existe plusieurs types dinstruments financiers adossés aux prêts immobiliers 2.Tous impliquent des techniques de réhaussement de crédit 3.Tous supposent une bonne maîtrise des risques de crédit sur le marche primaire 4.Le choix des prêteurs dépend de leurs contraintes et des caractéristiques du marche primaire Dans tous les cas….

11 …LE MARCHE OBLIGATAIRE REGIONAL EST UN ATOUT CONSIDERABLE 1.Pouvoir faire masse des besoins de financement taille critique plus facilement atteinte, réduction des coûts dinfrastructure 2.Elargissement des bases dinvestisseurs, limitées au niveau national 3.Meilleures perspectives de liquidité: réduction des primes dilliquidité, réduction des coûts de transaction 4.Discipline de marché renforcée: normes de qualité des prêts, clarté de linformation, homogénéité des instruments financiers 5.Mise en correspondance des besoins/ des sources de financement

12 TIRER PARTI DU POTENTIEL REGIONAL: QUELLES APPROCHES POSSIBLES? 1.Bottom-up Des mécanismes et des systèmes ont déjà été développés dans plusieurs Etats membres Peuvent-ils être intégrés dans un cadre régional fédérateur? 2.Top-down Certains instruments nexistent pas ou sont embryonnaires Nest-il pas plus simple de leur donner demblée une base régionale ? 3.Uniformisation des cadres fondamentaux + principe de subsidiarité : Bases légales, réglementaires, fiscales PGCD suffisant pour établir la confiance des investisseurs dans différents instruments nationaux


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