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1 Les Patrimoniales La place de limmobilier dans votre patrimoine Anne Marie CESARI Stéphane CASTANG Crédit Agricole Mutuel Pyrénées Gascogne 16-06-2011.

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1 1 Les Patrimoniales La place de limmobilier dans votre patrimoine Anne Marie CESARI Stéphane CASTANG Crédit Agricole Mutuel Pyrénées Gascogne

2 2 La gestion de patrimoine au Crédit Agricole Pyrénées Gascogne Notre objectif : faire grandir votre patrimoine Par une sélection judicieuse de supports dinvestissements –Monétaire –Obligataire –Actions –Immobilier –Crédit Par la limitation de la fiscalité –IRPP –ISF –Cession –Transmission

3 3 La gestion de patrimoine au Crédit Agricole Pyrénées Gascogne 57 spécialistes en proximité 4 Agences Banque Privée : Auch, Bayonne, Pau, Tarbes Des offres spécifiques et ouvertes Predica : assurance-vie 200 mds Amundi : OPCVM 700 mds Cheuvreux BGPI Une relation et un suivi personnalisés

4 4 La composition du patrimoine des ménages Français mds d Patrimoine immobilier (dont terrains) Autres actifs Patrimoine financier Assurance-vie & épargne retraite Valeurs mobilières Dépôts et livrets fiscalisés Livrets défiscalisés Epargne contractuelle PEL 14% 2% 3% 9% 5% Sources: La Tribune – Insee 2010

5 5 Retour sur 2010 : Immobilier ancien Les ventes se sont redressées assez nettement en 2010 Les prix : la correction est restée modeste et de courte durée (-9%), compensée par la forte hausse sur les 2 derniers trimestres 2010 Très forte hausse à Paris

6 6 Retour sur 2010 : Immobilier neuf Reprise du marché sans parler dun nouveau cycle de hausse Le rebond concerne essentiellement les investisseurs Valeur refuge Marchés boursiers très volatils Offre insuffisante Mesures fiscales Taux de crédit Pas de dynamique des ventes chez les acquéreurs classiques

7 : un marché plus équilibré La demande sera moins dynamique Avantages fiscaux revus à la baisse Taux de crédit à la hausse Solvabilité des acheteurs + limitées Loffre va sélargir Prévision 2011 Hausse de prix contenue + 3% Ventes stables dans lancien Ventes en hausse dans le neuf

8 8 MARCHE IMMOBILIER LOCAL

9 9 LE MARCHE PALOIS Dans lancien : Une stagnation des prix: –Les appartements avec stationnement en centre ville bien placés (cœur de ville piéton) voient leurs prix remonter légèrement. Chute des prix pour les résidences 60 et 70 …80, surtout entre Alsace Lorraine et lautoroute. –Les maisons récentes sur Bizanos, Idron, Lée, Lons et Lescar (Billère et Pau) maintiennent leur prix malgré une forte hausse sur les 10 dernières années. –Légère baisse dattractivité des quartiers Trespoey, Allées de Morlàas et Péboué, en raison de la typologie des biens: Béarnaises, maisons des années 50 mêmes cossues. Dans le neuf : Forte augmentation des prix: –Pour les maisons, en raison de laugmentation de la pression foncière et des nouvelles normes de construction. –Pour les appartements, en raison de la loi scellier et du BBC. Offre locative : Globalement plus doffres que de demandes. Mais attention! –Dans lancien, énormément doffres de mauvaise et très mauvaise qualité. –Dans le neuf plus de demandes que doffres, pas de vacances locatives à court terme.

10 10 LE MARCHE COTE BASQUE Dans lancien : Flambée des prix sur Biarritz, Anglet et St-Jean de Luz pour les biens avec vue mer ou très proche quartiers recherchés: Baisse dactivité sur les extérieurs et sur Hendaye. Dans le neuf : Forte augmentation des prix: –Pour les maisons, en raison de laugmentation de la pression foncière et des nouvelles normes de construction. –Pour les appartements, en raison de la loi scellier et du BBC, variation forte suivant la zone (Bayonne entre « les Arènes » et « le Séqué » par exemple ). Offre locative : –Beaucoup de demandes de St- Jean à Anglet sur lancien et à fortiori sur le neuf. –Loffre locative sur Bayonne essentiellement nord Adour sétoffe fortement, trop? attention à la vacance locative à moyen terme. Certains quartiers sont épargnés comme les Arènes et Marracq.

11 11 LE MARCHE TARBAIS ET LES HAUTES PYRENEES Tarbes Transactions au titre de la résidence principale dans lancien car peu de programmes neufs (demande liée aux conditions doctroi du PTZ) Prix moyen, aux environs de 1.500/m2 (acquisition résidence principale) Excès doffre locative en neuf, Offre inadaptée (beaucoup de petites surfaces, peu de T3, T4). Les zones touristiques, des niches dynamiques Une baisse du locatif saisonnier qui incite les investisseurs à vendre Corrélée à une demande soutenue dinvestissement en résidence secondaire sur les secteurs Argelès, Bagnères, Cauterets, Barèges, La Mongie.

12 12 LE MARCHE GERSOIS Un marché soutenu par les résidences secondaires qui sest effondré en 2008 Disparition du marché de la clientèle anglaise Baisse du nombre de transactions (1200 en 2010) Baisse des prix de lordre de 8% (nombreuses résidences secondaires revendues) A permis de rénover globalement lhabitat sur le département même sil y a sur le marché beaucoup de biens ne correspondant pas à la demande actuelle (mauvais état, absence dinfrastructures et commodités, prix de vente pas dans le marché) Les secteurs porteurs Auch, Lisle Jourdain, en fort développement compte tenu de la proximité toulousaine avec une forte demande de pavillons « moyens » (800m2 de terrain, T4-5, plein pied) Offre locative (Auch) Affluence de résidences neuves en et donc, une offre locative abondante. Loyers ont baissé, passant de 12/m2 à 9-10/m2.

13 13 Zoom sur la fiscalité de limmobilier Le crédit dimpôts sur les intérêts demprunts est supprimé pour les nouveaux projets à compter du Les plus-values immobilières sont soumises au PFL de 19% + 12,3% de CSG Exonérations : –Résidence principale sans condition de durée doccupation –Cession dont le prix est < à –Expropriation pour cause dutilité publique

14 14 Zoom sur la fiscalité de limmobilier Calcul de limpôt de + value Prix de vente – prix de cession majoré par : –Les frais et droits de mutation pour le montant réel ou par forfait de 7,5% du prix dacquisition –Travaux : dépenses réelles sur justificatifs ou pour les immeubles détenus depuis plus de 5 ans montant forfaitaire de 15% du prix dacquisition –Abattement de 1000 sur le montant de la plus value Abattement de 10% sur le montant de la plus value au delà de la 5ème année => exonération au delà de 15 ans de détention Paiement Directement effectué par le notaire Lors de la vente (ou dans le mois pour les ventes de parts de SCI non soumises à LIS) NB : Impossibilité de compenser moins-values et plus-values immobilières

15 15 Zoom sur la fiscalité de limmobilier Revenus fonciers Micro foncier : –Revenus bruts fonciers < à –Abattement de 30% forfait pour les charges –Intégration à limpôt progressif + CSG (12.3%) Imposition au taux progressif : –Revenus > à –Tranche imposition + CSG (12,3%)

16 16 - Vendeurs et bailleurs doivent afficher la performance énergétique de leurs biens sur toutes les annonces immobilières 01/01/2011 : La révolution verte pour les logements existants

17 17 Plus un bien est économe en énergie, Plus le Prêt à Taux Zéro est important Exemple : achat dun bien existant dune valeur de /01/2011 : La révolution verte pour les logements existants Les acquéreurs seront sensibles à létiquette énergétique Ils rechercheront en priorité les logements économes

18 18 La norme BBC sera obligatoire pour toutes les constructions neuves Permis de construire non délivré Bâtiment Basse Consommation 01/01/2013 : La révolution verte pour les logements neufs

19 19 La place de limmobilier dans votre patrimoine Immobilier 50% Actifs financiers 50% Sécurisé 80% Actions 20%

20 20 Linvestissement immobilier : les principales caractéristiques Investissement sur longue période permettant un complément de revenu et la constitution dun capital –Transmission du patrimoine –Protection contre lérosion monétaire Investissement se prêtant à des montages financiers –Levier du crédit –Le démembrement de propriété –La mise en société –Bénéficiant de nombreux avantages financiers Mais un investissement présentant des contraintes –Vacance des loyers et impayés –Peu liquide –Un mise de fonds généralement importante

21 21 Linvestissement immobilier permet une large diversification Type de placementExempleAvantages ActionsNexity Klepierre Unibail Rodamco Liquidité Diversification Fiscalité des valeurs mobilières OPCVMAmundi actions foncier Liquidité diversification Fiscalité des valeurs mobilières ou de lassurance vie SCPI (Pierre Papier)Edissimo Premely Reximmo … Modularité de linvestissement Rendement Défiscalisation Diversification économique et géographique

22 22 Les actions

23 23 Actions

24 24 OPCVM : Amundi Actions Foncier

25 25 Exemples de SCPI Rivoli Avenir Patrimoine Edissimmo Reximmo Patrimoine Malraux Premely Habitat 3 BBC Scellier

26 26 PREMELY Habitat 3 (BBC) : SCPI Scellier Sélection rigoureuse des biens dans le périmètre des zones définies par la loi Scellier Vous souscrivez des parts dun portefeuille de biens immobiliers diversifiés qui présente lintérêt de mutualiser le risque locatif Gestion immobilière, sélection, acquisition, recherche de locataires, encaissement des loyers, reventes des biens… délégués à Amundi Diversification et mutualisation des risques Une stratégie dinvestissement qui privilégie QUALITÉ et SÉLECTIVITÉ euros de souscription minimum suffit pour accéder au marché de limmobilier. Accessibilité Aucun souci de gestion Investissements PH3: Principalement zone A et accessoirement zones B1 et B2 Minimum de souscription : (5 parts) Horizon de placement : 13 à 15 ans Période de souscription : jusquau 20 Décembre 2011 Dispositif fiscal : Scellier Avantage Fiscal : Réduction dIR de 22% du montant investi (maximum 300K) répartie sur 9 ans

27 27 SCPI : EDISSIMO

28 28 Linvestissement immobilier bénéficie davantages fiscaux Le dispositif Scellier : simple et efficace Une acquisition par an limitée à Obligation de louer pendant 9 ans –Plafonds de loyers au m² suivant les zones (baisse pour 2011, pour notre zone plus près de la réalité des prix) Réduction fiscale sur 9 ans –BBC 22% en 2011 (max 6600 / an), 18% en 2012 –Non BBC 13% (max 3900 / an), 9% en 2012 –Les intérêts demprunts sont déductibles des revenus fonciers

29 29 L investissement immobilier : les règles à respecter Respecter la répartition du patrimoine 50% du patrimoine comprenant la résidence principale Le niveau des prix actuels permet de rééquilibrer le patrimoine Diversifier Ne pas concentrer les investissements sur une même zone géographique Utiliser plusieurs supports dinvestissement Investir régulièrement, savoir vendre et assurer une rotation sur le locatif Un bien se dégrade => entretenir et sassurer des performances locatives et énergétiques Utiliser le levier du crédit Sélectionner les biens Emplacement Qualité et énergie Taux daccession à la propriété Respecter la capacité dinvestissement Pouvoir faire face aux risques locatifs

30 30 Limmobilier : un placement incontournable de votre patrimoine Résidence principale : bien dusage Epargne de précaution et projet : Livret A, LDD, PEL Actions Obligations Immobilier de rendement Immobilier

31 31 Exemple investissement BBC Scellier Situation actuelle: Couple marié => 2 parts. Revenus annuels: Revenus salariés: EUR => Revenus fonciers: EUR Patrimoine financier: EUR Patrimoine immobilier locatif: Appartement Clemenceau: EUR (perf.énergétique D; ancienneté 20 ans) Appartement Trespoey: EUR (perf.énergétique D; anciennté 20 ans) Appartement Bld des Pyrénées: EUR (perf.énergétique E; ancienneté 25 ans) => Moyenne ancienneté du parc immobilier: 21 ans => Zone géographique unique: Pau => Moyenne performance énergétique du parc immobilier: D- Propriétaire de la résidence principale : EUR Impôts à payer pour lannée N: IR: EUR ISF: EUR CSGRDS: EUR (=12.30% des revenus fonciers) Total impôt: EUR

32 32 Exemple investissement BBC Scellier/SCPI Comment améliorer la performance du parc immobilier? Vente dun bien immobilier (appartement Bld des Pyrénées, perf. Energétique E) pour EUR. acquisition > 15 ans => pas dimpôts fiscal et social sur la plus-value. Optimisation de linvestissement à EUR: Achat appartement BBC Scellier à St Jean de Luz: EUR => loué 750/mois. (perf.énergétique A; neuf) Achat SCPI (perf.énergétique A; neuf) EUR => loué 150/mois. ___________ Total: EUR Financement: Prêt IN FINE de 300 KEUR à 4% sur 15 ans.

33 33 Exemple investissement BBC Scellier/SCPI État du parc immobilier après investissement: Age moyen du parc immobilier: 10 ans Performance énergétique moyenne: C+ Parc immobilier diversifié géographiquement (Saint Jean de Luz; Scpi;Pau) Imposition: ISF: 2722 EUR (contre avant investissement). IR: EUR (contre avant investissement). CSGRDS: EUR (contre avant investissement). Économie réalisée: EUR/an sur 9 ans. Trésorerie: Placement à 3.5% des EUR de la vente de lappartement Bld des Pyrénées => (= EUR au bout de 15 ans) avec ajout mensuel de 250 EUR. Permet dobtenir au bout de 15 ans la somme de 309 KEUR permettant de solder le prêt IN FINE de 300 KEUR. A cela sajoute 100/mois de différentiel prêt/loyer. - Loyer investissement perçus/mois: = 900EUR - Intérêt/mois prêt IN FINE: =1000EUR => Différentiel de 100

34 34 Patrimoine Immobilier Valorisation Revenus Fonciers bruts Rendement brut Avant investissement ,35% Après investissement ,08% Ancienneté moyenne parc21 ans10 ans Performance énergétique moyenne DC Impôt sur le Revenu Impôt Solidarité Fortune Prélèvements sociaux

35 35 Merci de votre attention


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