Immobilier d’entreprise et démembrement de propriété Salon des entrepreneurs 2012

Ouverture Anaïs Lentisco Laurent Benoudiz Inspecteur Spécialiste Patrimoine Gan Assurances Laurent Benoudiz Président du Club Fiscal de l’Ordre des Experts Comptables Région Paris Ile-de-France

Plan de l’intervention L’immobilier d’entreprise : Etre ou ne pas être à l’IS ? Le démembrement de propriété : Qu’est-ce ? Le démembrement de l’immeuble ou la stratégie de cash-out. Le démembrement lors de l’acquisition de l’immobilier d’entreprise : simulations Conclusions

L’Immobilier d’entreprise Être ou ne pas être à l’IS

Le match IR/IS À l’IR À l’IS Un TMI pénalisant Une déduction forfaitaire faible Une imposition sur un résultat dégagé Une fiscalité pénalisant l’acquisition Mais…une exonération pour les plus patients! À l’IS Un taux attractif La déduction des frais réels et l’amortissement Seule la distribution rend exigible un impôt complémentaire La prise en compte des frais d’achat Mais…une sortie pénalisante

Résultat… L’avenir est incertain Voyons un cas concret

Une opération classique Acquisition d’un bien immobilier à usage de bureaux: Prix d’achat 300 K€ Frais achat 15 K€ apporté par l’associé Loyer normal 30 K€ Emprunt 100% Durée 15 ans à 5% avec assurance

La première année

La neuvième année

A la fin de l’emprunt

A la fin de l’amortissement (25 ans)

Quelle option fiscale ? A priori, l’option à l’IS semble plus que favorable! Mais quid de la cession ?

Régime d’imposition des PV Si SCI transparente (IR), application du régime des PV immobilières sur la cession des titres ou de l’immeuble : 19% + prélèvements sociaux à 13,5% mais abattement de 2%, 4% puis 8% par année de détention au-delà de 5 ans -> Exo 100% après 30 ans.

L’abattement nouvelle formule Durée Abattement annuel Abattement cumulé - De 5 ans De 6 à 17ans (12 ans) 2% 24% De 18 à 24 ans (7 ans) 4% 52 % De 25 à 30 ans (6 ans) 8% 100% Durée Abattement actuel Abattement ancien 10 ans 10 % 50 % 15 ans 20 % 100 % 20 ans 32 % 100% 25 ans 60 % 30 ans

Régime d’imposition des PV Si SCI IS, imposition des cessions de parts au régime des PV mobilières depuis le 31/12/2004 : 19% + 13,5 % de PS Si SCI IS, imposition de la cession de l’immeuble à l’IS (33,33%) sur la PV nette (PV-VNC) puis imposition de la distribution…

Cession la 15ème année… IR (immeuble ) Immeuble (IS) Parts (IS) Prix de cession 600 625 Prix de revient 367,50 (300 + 7,5% + 15 %) 156 (300 – 15 x 9,6) 15 PV imposable 232,50 444 610 Abattement 20 % PV nette 186 Taux d’impôt 32,5 % (19% + 13,5%) 33,33 % 32,5% Impôt 60 148 198 Impôt sur distrib. 477 x 32,5% Net après impôts 540 322 412 Surcoût… - 218 K€ - 128K€ pm : IR payé -127 K€

Cession la 25ème année… IR (immeuble ) Immeuble (IS) Parts (IS) Prix de cession 750 Prix de revient 367,50 (300 + 7,5% + 15 %) 60 (300 – 25 x 9,6) 15 PV imposable 382,50 690 735 Abattement 60 % PV nette 153 Taux d’impôt 32,5 % (19% + 13,5%) 33,33 % 32,5% Impôt 50 230 240 Impôt sur distrib. 460 x 32,5% Net après impôts 700 310 495 Surcoût… -390 K€ - 205 K€

Nouveau : ne pas oublier la CEHR… Intégration de la PV immobilière imposable et des dividendes (avant abattement de 40% mais après abattement à la base de 1.525 ou 3.050 €) dans le RFR servant de base imposable à la CEHR 3% au-delà de 250.000 € et 4% au-delà de 500.000 € par personne (quelque soit le nombre d’enfants).

Le démembrement de propriété Qu’est ce que c’est ?

LA PROPRIETE L'article 544 du Code civil définit la propriété comme le « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Le droit de propriété est donc l'addition d'un ensemble de prérogatives du propriétaire :  - l'usus, le droit d'user le bien  - le fructus, le droit de percevoir les revenus  - l'abusus, le droit d'en disposer (vendre, donner, modifier…)

LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE Le droit de propriété peut faire l'objet d'un démembrement qui entraîne la constitution de deux droits réels, l'usufruit et la nue-propriété. Contrairement à l'indivision, ces deux droits ne s'exercent pas simultanément mais distinctement et indépendamment. L'usufruit est un droit temporaire. Au terme, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.

L'USUFRUIT Article 578 du Code civil : « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. » L'usufruit peut porter sur tous les biens, immeubles, meubles, y compris les sommes d'argent (dans ce dernier cas, le régime spécial du quasi-usufruit s'applique).

DUREE DE L'USUFRUIT  Le démembrement de propriété prend fin par le décès de l'usufruitier ou, en cas d'usufruit temporaire par l'arrivée du terme si le décès n'est pas survenu. L'usufruitier ne peut donc pas transmettre son droit par voie de succession ou de testament. Par ailleurs :  - Article 619 du Code civil : « L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. »  Il ne peut être dérogé à cette disposition qui est ainsi d'ordre public

LA NUE-PROPRIETE La nue-propriété est le droit réel du propriétaire de ce même bien grevé d'usufruit. Le détenteur de ce droit est appelé nu-propriétaire. Le nu-propriétaire doit laisser l'usufruitier entrer en possession du bien donnant droit à usufruit, en jouir et en percevoir les fruits. Il doit par contre en supporter les charges exceptionnelles telles que les grosses réparations dans le cas des immeubles. Le nu-propriétaire peut disposer de son droit. La nue-propriété peut donc être cédée ou hypothéquée. En cas de cession, l'acquéreur est tenu aux mêmes obligations et détient les mêmes droits que le nu-propriétaire d'origine. La nue-propriété peut être transmise par donation ou succession. Au terme de l'usufruit, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.

Schéma d’un démembrement Droits de l’usufruitier Droits du nu-propriétaire 2012 Fin de vie de la chose

Valeur de l’usufruit 1 5 10 15 20 25 50 100 Infini 6% 7% 8% La valeur économique d’un usufruit dépend : - du taux d’actualisation (taux de rendement du bien) - de la durée du démembrement Durée / Taux 1 5 10 15 20 25 50 100 Infini 6% 5,6 44 58 69 76 94 99,7 7% 6,5 28,7 49 64 74 81 96 99,8 8% 7,4 32 54 68 78 85 97 99,9

La fiscalité : Impôt sur le revenu L'impôt sur le revenu est dû par l'usufruitier. Toutefois, le nu-propriétaire d'un bien immobilier donné en location par l'usufruitier, peut déduire de son revenu global, les dépenses et les intérêts d'emprunts concernant les grosses réparations qu'il supporte financièrement sous certaines conditions.

La fiscalité : Plus-values L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent céder isolément ou concomitamment leurs droits respectifs. La plus-value sera alors déterminée en fonction de la nature du bien et des circonstances de son acquisition et de sa cession.

La fiscalité : ISF Les biens grevés d'usufruit doivent en principe être compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en toute propriété (article 885-G CGI). Si l'usufruit ne porte que sur une fraction du bien, l'usufruitier n'aura à déclarer que la même fraction de sa valeur en toute propriété. Toutefois, la loi a prévu que l'impôt est supporté par l'usufruitier et le nu-propriétaire, chacun à concurrence de la valeur de ses droits, en cas de vente avec réserve d'usufruit et pour l'usufruit légal du conjoint survivant.

Sort fiscal de l'actif en matière d'ISF La fiscalité : ISF ACTIF Sort fiscal de l'actif en matière d'ISF Conjoint Enfants Usufruit légal du conjoint (décès avant le 1er juillet 2002) Article 767 du Code civil Taxable sur l'usufruit * Taxable sur la nue-propriété * Usufruit légal du conjoint (décès après le 1er juillet 2002) Article 757 et s. du Code civil Taxable sur la pleine propriété Exonéré jusqu'à l'extinction de l'usufruit * les droits démembrés sont déterminés avec l'article 669 du CGI.

DROITS D'ENREGISTREMENT (Y compris les droits de mutation à titre gratuit) La valeur des biens transmis en usufruit et en nue-propriété est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière d'après l'âge de l'usufruitier, conformément au barème de l'article 669 du CGI.

Art. 669-1 du CGI Age de l'usufruitier (art. 669 CGI) Valeur de l'usufruit  (en %) Valeur de la nue-propriété  (en %) Moins de 21 ans 90 10 De 21 à 30 ans 80 20 De 31 à 40 ans 70 30 De 41 à 50 ans 60 40 De 51 à 60 ans 50 De 61 à 70 ans De 71 à 80 ans De 81 à 90 ans A partir de 91 ans

Art. 669-2 du CGI Usufruit temporaire : 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans (sans égard à l'âge de l'usufruitier).

Société civile et Démembrement

SCI & Démembrement Démembrement de l’immeuble? Démembrement des parts ? Quand faut-il démembrer ? A l’acquisition ? Après l’acquisition ? Examen des incidences (IR,IS,DE)

Exemple d’un démembrement d’immeuble Le démembrement Exemple d’un démembrement d’immeuble

Le cas JACQUES CELAIR Il a 56 ans, il est Président d’une société florissante dont la reprise n’intéresse pas ses deux enfants majeurs. Il est marié et …heureux ! Il a un patrimoine confortable

Le cas JACQUES CELAIR Outre sa société, estimé à 1 500 K€: Résidence principale 350 000 Résidence Cannes 450 000 SCI Bastille 1000 000 Liquidités 100 000 Son salaire actuel est de 120 000€/an Mais quelles sont ses préoccupations?

Le cas JACQUES CELAIR Il craint qu’à 60 ans, sa retraite soit insuffisante! Il sait qu’un décès accidentel serait catastrophique. Il songe à vendre la SCI, mais elle constitue un complément de revenu appréciable

Le cas JACQUES CELAIR En effet , la SCI constitué en 1976, encaisse de la SA un loyer de 72K€ La SCI a, bien sûr, remboursé l’emprunt La valeur actuelle de l’immeuble est de 1 000 000 € !

Le cas JACQUES CELAIR Le choix est très délicat: D’un coté la cession n’entraînerait aucune plus-value (le bien est détenu depuis 35 ans), et son replacement pourrait être facilement optimisé, malgré l’assujettissement à l’ISF. De l’autre, le placement a un revenu très satisfaisant, quoique lourdement taxé, et présente une sécurité dont il aimerait faire profiter ses enfants.

Le cas JACQUES CELAIR Quant à l’entreprise, c’est la fierté du père. Malgré une légère décrue, les résultats annuels sont de l’ordre de 60K€ La trésorerie, pléthorique est de 1.2M

Le cas JACQUES CELAIR La SCI cède à la SA l’usufruit des locaux pour une durée de 12 ans. Prix de cession 600.000,soit 12 ans de revenu actualisés à 6 % Droits d’enregistrement de 5.09% sur 46% de la PP soit 460 000 x 5,09% = 23.460 €

Situation de la SA Les avantages sont nombreux: Elle pérennise pour une longue durée un coût d’occupation favorable; Elle substitue un loyer de 72k€ par un amortissement de 50K€, qui a le double avantage d’augmenter les résultats et de présenter un meilleur cas-flow Enfin, elle prépare une meilleure cession en ayant « dégonflé »sa trésorerie.

Situation de Jacques CELAIR Il encaisse 600 K€ sans impôt, tout en laissant sa société dans une bonne situation Il peut utiliser « intelligemment » cette trésorerie Il peut en profiter, pour donner, à ses enfants la SCI en optimisant le coût

Et lors d’une acquisition ? Le démembrement Et lors d’une acquisition ?

Hypothèses… Acquisition d’un bien d’une valeur de 500 K€ Apport de 37.500 € (montant des frais d’acquisition) Financement sur 15 ans au taux de 4% (remboursement annuel de 44.381 €) Loyer annuel de 40.000 € Charges locatives : 3.000 € / an Charges propriétaires : 1.000 € / an Amortissement du bien sur 30 ans Taux d’imposition marginal de 41%, contributions sociales de 13,5% Impôt sur les sociétés au taux de 33,33%

Imposition sur les revenus fonciers Schéma classique M. X Imposition sur les revenus fonciers Société exploitation SCI à l’IR Bail Déduction du loyer Immeuble

Impact pour M.X Année Loyers Frais Apports Rembours. Economie[+] Flux perçus et financiers d’emprunt ou de charges (adossement) supplément [-] trésorerie d’impôt 2011 40 000 -1 000 -37 500 -40 683 -39 183 2012 40 600 -1 015 -44 381 -11 468 -16 265 2013 41 209 -1 030 -10 924 -15 127 2014 41 827 -1 046 -11 822 -15 422 2015 42 455 -1 061 -12 706 -15 695 2016 43 091 -1 077 -13 619 -15 986 2017 43 738 -1 093 -14 560 -16 297 2018 44 394 -1 110 -15 532 -16 630 2019 45 060 -1 126 -16 535 -16 983 2020 45 736 -1 143 -17 570 -17 359 2021 46 422 -1 161 -18 639 -17 759 2022 47 118 -1 178 -19 741 -18 183 2023 47 825 -1 196 -20 880 -18 633 2024 48 542 -1 214 -22 057 -19 110 2025 49 270 -1 232 -23 272 -19 615 2026 50 009 -1 250 -3 698 -24 527 20 534 2027 50 759 -1 269 -25 451 24 040 2028 51 521 -1 288 -25 813 24 420 2029 52 294 -1 307 -26 200 24 786 2030 53 078 -1 327 -26 593 25 158 2031 -26 992 924 948 -23 123 - 665 715 - 384 901 - 186 301 Année Loyers Frais Apports Rembours. Economie[+] Flux perçus et financiers d’emprunt ou de charges (adossement) supplément [-] trésorerie d’impôt 2011 40 000 -1 000 -37 500 -40 683 -39 183 2012 40 600 -1 015 -44 381 -11 468 -16 265 2013 41 209 -1 030 -10 924 -15 127 2014 41 827 -1 046 -11 822 -15 422 2015 42 455 -1 061 -12 706 -15 695 2016 43 091 -1 077 -13 619 -15 986 2017 43 738 -1 093 -14 560 -16 297 2018 44 394 -1 110 -15 532 -16 630 2019 45 060 -1 126 -16 535 -16 983 2020 45 736 -1 143 -17 570 -17 359 2021 46 422 -1 161 -18 639 -17 759 2022 47 118 -1 178 -19 741 -18 183 2023 47 825 -1 196 -20 880 -18 633 2024 48 542 -1 214 -22 057 -19 110 2025 49 270 -1 232 -23 272 -19 615 2026 50 009 -1 250 -3 698 -24 527 20 534 2027 50 759 -1 269 -25 451 24 040 2028 51 521 -1 288 -25 813 24 420 2029 52 294 -1 307 -26 200 24 786 2030 53 078 -1 327 -26 593 25 158 2031 -26 992 924 948 -23 123 - 665 715 - 384 901 - 186 301

Impact pour la SE Années Recettes Dépenses Emprunt souscrit Economie (+) Trésorerie par la société supplément (-) d’exploitation d’impôt 2011 -43 000 14 333 -28 667 2012 -43 645 14 548 -29 097 2013 -44 300 14 767 -29 533 2014 -44 964 14 988 -29 976 2015 -45 639 15 213 -30 426 2016 -46 323 15 441 -30 882 2017 -47 018 15 673 -31 345 2018 -47 723 15 908 -31 816 2019 -48 439 16 146 -32 293 2020 -49 166 16 389 -32 777 2021 -49 903 16 634 -33 269 2022 -50 652 16 884 -33 768 2023 -51 412 17 137 -34 274 2024 -52 183 17 394 -34 789 2025 -52 965 17 655 -35 310 2026 -53 760 17 920 -35 840 2027 -54 566 18 189 -36 378 2028 -55 385 18 462 -36 923 2029 -56 216 18 739 -37 477 2030 -57 059 19 020 -38 039 2031 - 994 318 331 440 - 662 879

Démembrement de l’immeuble M. X Pas de revenus fonciers… Nue-Propriété Société exploitation Immeuble Usufruit Valeur de l’U sur 20 ans = 420 K€ Déduction de l’amortissement de l’usufruit Financement par M. X de l’acquisition de la NP Financement par la SE de l’acquisition de l’usufruit Partage des frais d’acquisition

Impact M. X Année Loyers Frais Apports Rembours. Economie[+] Flux perçus et financiers d’emprunt ou de charges (adossement) supplément [-] trésorerie d’impôt 2011 -1 000 6 951 -8 804 -2 853 2012 -1 015 -9 604 -10 619 2013 -1 030 -10 634 2014 -1 046 -10 650 2015 -1 061 -10 665 2016 -1 077 -10 681 2017 -1 093 -10 698 2018 -1 110 -10 714 2019 -1 126 -10 731 2020 -1 143 -10 747 2021 -1 161 -10 765 2022 -1 178 -10 782 2023 -1 196 -10 800 2024 -1 214 -10 818 2025 -1 232 -10 836 2026 -1 250 - 800 -2 051 2027 -1 269 2028 -1 288 2029 -1 307 2030 -1 327 2031 -23 123 - 144 060 - 160 235

Impact SE Années Recettes Dépenses Emprunt souscrit Economie (+) Trésorerie par la société supplément (-) d’exploitation d’impôt 2011 -39 251 -33 660 17 370 -55 541 2012 -3 045 -36 720 13 693 -26 072 2013 -3 091 13 403 -26 407 2014 -3 137 13 099 -26 757 2015 -3 184 12 781 -27 122 2016 -3 232 12 448 -27 503 2017 -3 280 12 100 -27 900 2018 -3 330 11 734 -28 315 2019 -3 379 11 352 -28 747 2020 -3 430 10 951 -29 199 2021 -3 482 10 531 -29 670 2022 -3 534 10 092 -30 162 2023 -3 587 9 632 -30 675 2024 -3 641 9 150 -31 210 2025 -3 695 8 645 -31 770 2026 -3 751 -3 060 8 330 1 519 2027 -3 807 8 345 4 538 2028 -3 864 8 364 4 500 2029 -3 922 8 383 4 461 2030 -3 981 8 403 4 422 2031 - 105 623 - 550 800 218 806 - 437 610

Démembrement des parts Pas de revenus fonciers… M. X Nue-Propriété Société exploitation SCI à l’IR Bail Acquisition par la SE de l’U. des parts sociales Immeuble Déduction du loyer Amortissement de l’usufruit (valeur = 1K€)

Impact SE Années Recettes Charges Amortissements Intérêts de Résultats Economie(+) imposables déductibles de l’emprunt fiscaux supplément (-) par la SE souscrit d’impôt 2011 -72 790 -53 -72 843 24 281 2012 7 630 -43 645 -36 069 12 023 2013 9 273 -44 300 -35 080 11 693 2014 10 968 -44 964 -34 050 11 350 2015 12 716 -45 639 -32 976 10 992 2016 14 520 -46 323 -31 856 10 619 2017 16 382 -47 018 -30 690 10 230 2018 18 303 -47 723 -29 474 9 825 2019 20 285 -48 439 -28 207 9 402 2020 22 332 -49 166 -26 886 8 962 2021 24 446 -49 903 -25 511 8 504 2022 26 628 -50 652 -24 077 8 026 2023 28 882 -51 412 -22 583 7 528 2024 31 209 -52 183 -21 026 7 009 2025 33 614 -52 965 -19 405 6 468 2026 35 413 -53 760 -18 400 6 133 2027 36 157 -54 566 -18 462 6 154 2028 36 899 -55 385 -18 538 6 179 2029 37 653 -56 216 -18 616 6 205 2030 38 418 -57 059 -18 694 6 231 2031 461 728 -1 024 108 -1 060 - 563 443 187 814

Acquisition classique Acquisition démembrée Synthèse Acquisition classique Acquisition démembrée CTU des parts sociales Trésorerie Individuelle Société associée exploitation -39 183 -28 667 -2 853 -55 541 -36 439 -22 325 -16 265 -29 097 -10 619 -26 072 -36 418 -15 127 -29 533 -10 634 -26 407 -36 809 -15 422 -29 976 -10 650 -26 757 -37 214 -15 695 -30 426 -10 665 -27 122 -37 635 -15 986 -30 882 -10 681 -27 503 -38 072 -16 297 -31 345 -10 698 -27 900 -38 525 -16 630 -31 816 -10 714 -28 315 -38 996 -16 983 -32 293 -10 731 -28 747 -39 485 -17 359 -32 777 -10 747 -29 199 -39 993 -17 759 -33 269 -10 765 -29 670 -40 520 -18 183 -33 768 -10 782 -30 162 -41 067 -18 633 -34 274 -10 800 -30 675 -41 636 -19 110 -34 789 -10 818 -31 210 -42 227 -19 615 -35 310 -10 836 -31 770 -42 840 20 534 -35 840 -2 051 1 519 -2 566 24 040 -36 378 -1 269 4 538 1 078 24 420 -36 923 -1 288 4 500 1 027 24 786 -37 477 -1 307 4 461 976 25 158 -38 039 -1 327 4 422 924 -26 992 - 186 298 - 662 879 - 160 234 - 437 612 - 572 324 Solde de Cession net : 660 755 €

Le démembrement Conclusion

Précautions à prendre Clause des statuts Présence et vote à l’assemblée, Répartition des résultats Rédaction du bail et promesse de bail Clause bénéficiaire de l’assurance-vie Fonctionnement de la société civile.

Conclusion sur le démembrement Parts ou immeuble ? Ca dépend ! De la situation de la SCI De sa valeur De la situation de la société locataire Du patrimoine du dirigeant Du banquier …..??…..??

En guise de conclusion ! La société civile est un outil merveilleux lorsque l’on s’en sert bien Prédominance du civil et de l’économique sur le fiscal Réalité de la société Parcimonie et bon escient. et surtout, du bon sens !