Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger Jurisprudence Civil 24 sept 2010 Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger

Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger Civil Pantin Logement de 27-28 m2 Désordres Etais dans la salle de bains et la pièce principale Moisissures sur les murs Forte humidité de certains murs (fuites d’eau de l’étage supérieur) Absence de garde-corps à une fenêtre basse Huisseries dégradées Electricité dangereuse Ventilation déficiente Peinture au plomb accessible Loyer 566 €/mois charges comprises Occupant : Mme B et ses 4 enfants, dont 1 handicapé 24 sept 2010 Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger

Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger Civil Pantin Octobre 2009. Vente du logement 23 décembre 2009. AP insalubrité remédiable, avec interdiction temporaire d’habiter. Délai 3 mois 23 décembre 2009, assignation du propriétaire actuel, et de l’ancien propriétaire, par la locataire, devant le tribunal d’instance : Faire réaliser les travaux, sous astreinte de 100 € par jour de retard Héberger la locataire pendant les travaux Désigner un expert Réparation du préjudice 25 907 € Consignation des loyers 22 juin 2010. Jugement du tribunal Constate travaux et hébergement faits de février à mars 2010 Désignation expert désormais inutile Troubles de jouissance : 600 €, pour 5 mois oct à mars, pour le propriétaire actuel 8 000 €, dus par l’ancien propriétaire 24 sept 2010 Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger

Motivation du jugement Propriétaire actuel : Aucune faute ne peut lui être reproché, … il n’en demeure pas moins qu’ils n’ont pu assurer la jouissance paisible … Ancien propriétaire. Cabinet … Il a failli à son obligation d’entretenir les locaux Le seul fait que l’état des lieux de 1996 laisse apparaître un bon état général … ne démontre pas pour autant que l’appartement présente des installations conformes, et ne peut dégager les propriétaires de toutes obligations d’entretien et de réparation autre que locative, dès lors qu’il est notamment avéré …. Mme B a pu contribuer par une sur occupation de l’appartement ou par des branchements électriques non-conforme à l’aggravation du préjudice …. Il n’en demeure pas moins que le cabinet S reste tenu à sa part des responsabilités …. 24 sept 2010 Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger

Tribunal de St Denis La Réunion (époux D) Villa, 4 pièces, 900 €/mois Bail de 3 ans, depuis novembre 2005 Assignation du locataire par le propriétaire de Mai 2007 Résiliation du bail Payer les arriérés de loyer 9 900 € de juillet 2006 à mai 2007. Le dépôt de garantie + taxe ordures ménagères Demande des locataires : Baisse du loyer à 300 € depuis nov 2005 Dommages et intérêts de 300 €/mois + 7 000 € de DI Etat réel du bien caché Impossibilité d’assurer le logement : lettre assurance, et société française assurance Désordres, constat Bon état des lieux à l’entrée Désordres : Fuites de toiture, électricité déficiente, peinture masquant les défauts Rapport du CCAS décrivant des désordres Visite DRASS 21 mars : Auréoles au plafond, défaut d’étanchéité de la toiture, remontée d’humidité tellurique, décollement de peintures, (désordres, ne justifiant pas insalubrité) 2 juillet 2007, aggravation des désordres, justifiant péril et transmission au maire pour AP péril (effondrement d’une partie de poutre, augmentation des fissures). Courrier du maire informant lancement procédure péril imminent 24 sept 2010 Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger

Tribunal de St Denis (époux D) « L’état des lieux ne décrivait qu’une apparence » Loyer baissé à 500 € dès le début du bail 300 € depuis la 2° visite DRASS Résiliation du bail aux torts réciproques 24 sept 2010 Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger

Tribunal de St Denis La Réunion (famille D) Maison de 3 pièces, loyer de 533 €/mois Couple et 2 enfants Bail du 30 novembre 2000 Rapport DRASS concluant « caractère irrémédiable » d’octobre 2004 Impayés depuis octobre 2004 Assignation du propriétaire par le locataire de décembre 2005, pour demander que le loyer cesse d’être dû Obligation de relogement, par le propriétaire dans un délai à fixer Départ du locataire depuis ? 24 sept 2010 Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger

Tribunal de St Denis (famille D) Décision : Baisse de moitié du loyer depuis le rapport de la DRASS (oct 2004) Ordonne la réouverture des débats détail du décompte de la demande du propriétaire Date de départ des locataires Parmi les motivations Les époux ne justifient d’aucune mise en demeure du propriétaire de faire les travaux « le bailleur n’est pas censé connaître les désordres qui apparaissent en cours de bail et auxquels il doit remédier » 24 sept 2010 Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger

Tribunal de St Denis La Réunion (Mme R) Assignation du locataire par le propriétaire pour résiliation du bail pour impayés de loyer en octobre 2006 Bail de août 2000, loyer 600 €/mois, impayé depuis août 2003 Rapport de la DRASS de décembre 2004, concluant à insalubrité irrémédiable, et demandant de ne pas relouer au départ de l’occupant 24 sept 2010 Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger

Tribunal de St Denis (Mme R) Décision Résiliation du bail au 9 avril 2006 Loyer ramené à 450 € depuis la lettre de la DRASS Parmi les motivations Pas d’Arrêté d’insalubrité Pas de demande de travaux de la part du locataire au propriétaire 24 sept 2010 Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger

Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger Paris XX (Mme B) Assignation de janvier 2009, de la locataire par la propriétaire pour résiliation du bail pour non paiement de loyer Demande de la locataire Description des désordres par la fondation Abbé Pierre de décembre 2006 Demande de désignation d’un expert Reprise du loyer courant Demande de 7 000 € de Dommage et intérêt Expertise de septembre 2009 Jugement du TA de Paris, enjoignant au préfet le relogement de mme B (DALO ?) de mars 2009 Arrêté d’insalubrité « parties communes » prescrivant des travaux de décembre 2009 24 sept 2010 Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger

Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger Paris XX (Mme B) Décision Acquisition de la clause résolutoire Baisse du loyer à 240 €/mois (loyer de 460 €) Accorde des délais de paiement, soit 24 mois Rappelle la suspension du loyer depuis l’AP Ordonne la réalisation des travaux fixés par l’expert 24 sept 2010 Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger

Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger Quelques réflexions .. Importance du jugement civil Indépendant de l’action administrative Utilité des rapports de l’ARS, commune, autre Transmettre le rapport au locataire Apporter la preuve de la demande de travaux au propriétaire, par le locataire Un état des lieux indiquant l’absence de désordre, n’empêche pas le tribunal de juger que le propriétaire doit des travaux 24 sept 2010 Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger

Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger Aller au bout de la procédure coercitive, même si le locataire part, ou pense partir Complémentarité de l’action administrative et de l’action au civil Importance de l’accompagnement des locataires 24 sept 2010 Civil jurisprudense PLNHI H Schützenberger