Mardi 23 septembre 2008 La Roquette sur Siagne « Bail Commercial, mode d’emploi ! » Les Rendez-Vous du Commerce 2008.

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1 Mardi 23 septembre 2008 La Roquette sur Siagne « Bail Commercial, mode d’emploi ! » Les Rendez-Vous du Commerce 2008

2 Les missions de votre Maison des Entreprises 1 – Assurer un service de proximité aux entreprises du bassin économique : - Formalités : CFE*, Export, - Librairie et vente de fichiers d’entreprises, - Accompagnement à la création, au financement, à la transmission et à la reprise d’entreprises, - Sessions de formation décentralisées. 2 – Animer le tissu économique : - Partenaire des acteurs économiques locaux, rencontres entre professionnels - Coopération avec les collectivités locales, - Manifestations (Rendez Vous du Commerce, Rencontres des Dirigeants), - Veille économique, sectorielle et événementielle. 3 – Partenaire du développement local : - Conventions et collaboration avec les acteurs du développement local, - Promotion des savoir-faire du bassin économique (salons, réceptions d’entreprises, accueil de partenaires économiques). * Nice, Cannes, Antibes, Menton, Grasse

3 Généralités sur les baux commerciaux Le contrat En cours de Bail La fin du Bail et son renouvellement

4 Généralités sur les baux commerciaux Textes Code Civil Le Décret du 30/09/1953 Complétés et modifiés à de nombreuses reprises par divers textes insérés dans le texte de base. Tout dernièrement la Loi de Modernisation Economique du 4 Août 2008

5 Caractéristique du Bail Commercial 9 ans minimum (loi de1965). Possibilité de résilier pour le « Preneur » à l’expiration de chaque période triennale. Exceptions En période redressement judiciaire ou de liquidation, pour « l’administrateur » possibilité de résilier à tous moments. Pour le « bailleur », un mois après mise en demeure de payer restée sans réponse. Le départ à la retraite du « preneur ». Pour le « bailleur », dans le cadre de reconstruction ou de surélévation. La durée du bail

6 La fixation du montant du loyer est libre (pas de porte et droit d’entrée) L’augmentation du loyer est indexée habituellement* sur la « variation de l’indice trimestriel du coût de la construction » publié par l’INSEE. Lieu clos et couvert Activité commerciales, industrielle ou artisanale (LME extension aux professions libérales) Local et activité Le prix * La LME permet l’utilisation d’un autre indice : Indice des Loyers Commerciaux résultant d’un accord interprofessionnel, composé de trois indices : indice des prix à la consommation (50 %) indice du coût de la construction (25 %) indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (25 %) Le choix de l’indice (ILC ou ICC) relève de la liberté contractuelle, il n’est pas imposé par le code de commerce. Un Décret est en attente, il précisera les activités rentrant dans le champ de l’ILC

7 Le contrat Capacité et consentement des parties NEJAMAIS RIEN SIGNER LES YEUX FERMES Vous ne pouvez vendre que ce qui est strictement prévu dans la description de l’activité figurant au bail. Règlement Intérieur de copropriétaire peut interdire certaines activités Toute clause qui interdirait au locataire de céder son bail pour vendre son Fonds de Commerce est nulle. La sous-location est interdire sauf stipulation contraire ou accord du bailleur. De 9 à 12 ans Activité Spécialisée : Durée du Bail Clauses relatives à la cession et à la location

8 La fixation du loyer à l’origine du bail. La fixation des charges accessoires au loyer. La charge des réparations : qui doit payer ? Certaines obligations et certains droits du propriétaire et du locataire. Le Décret de 1953 ne règle pas : Il existe une répartition légal, ainsi, en l’absence d’indication dans le bail, le locataire ne souffre que les réparations locatives et le menu entretien. Toute autre répartition devra se faire au regard de l’article 606 du CC (Grosses réparations) et d’un juste équilibre avec le montant d’un loyer.

9 Article 606 Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. Article 1754 Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ; Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ; Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ; Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

10 Au sens de l’article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure générale, et souverainement retenu : les travaux de mise en conformité des toitures de réfection de l'installation électrique la reprise de la fuite d'eau en cave la réparation d’une canalisation détruite par le gel la remise en état de la couverture de l'appentis la préservation de l'immeuble Arrêt de la Cour de Cassation du 13 Juillet 2005

11 En cours de Bail Les obligations et droits du propriétaire et du locataire PropriétaireLocataire Obligations Délivrer le local en bon état Entretenir le local Assurer au locataire une jouissance paisible du local User du local en « bon père de famille » Garnir les lieux de marchandises et de matériel (garantie) Payer le loyer Restituer le local en bon état Remplir ses obligations fiscales Droits Percevoir ses loyers Exercer certains travaux Vendre le local Jouissance paisible Droit au renouvellement

12 Par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec AR.. Le montant du loyer doit être précisé. Plafonnée à la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'l.N.S.E.E. Le loyer peut-être déplafonné. LA REVISION DU LOYER Le « propriétaire » peut demander le déplafonnement en démontrant qu'il y a modification des facteurs locaux de commercialité: augmentation de la densité de population sans création de commerces concurrents. ouverture de nouvelles artères de communication. développement des moyens de transport. Immeubles et parkings avec incidence directe sur le commerce Cette modification doit avoir entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative par les modification des facteurs locaux de commercialité

13 En cas de désaccord faire appel en premier lieu à la Commission de conciliation des loyers des Baux commerciaux. Si cette conciliation échoue le recours se fera auprès du Tribunal de Grande Instance.

14 DESPECIALISATION PartielleTotale Conditions Activité connexes ou complémentaires Etre propriétaire du Fonds Justifier le changement Destination compatible avec la situation de l’immeuble Départ à la retraite Incapacité Comment ? Demande par acte d’huissier Le propriétaire à 2 mois pour répondre Demande par acte d’huissier Le propriétaire à 3 mois pour répondre (retraite et incapacité 2 mois) Conséquences La non réponse vaut acceptation Indemnité Augmentation du loyer à la révision triennale L’acceptation doit être écrite Indemnité Augmentation du loyer immédiate Désaccord : compétences Recours devant le TGI

15 Etre immatriculé au R.C.S. La fin du Bail et son renouvellement Conditions pour avoir droit au renouvellement Quel intérêt pour le locataire de demander le renouvellement Dans le cas où le propriétaire ne donne pas congé, le bail se poursuit par tacite reconduction. Au-delà de 12 ans, le loyer du bail renouvelé peut-être déplafonné. La demande du locataire peut éviter le déplafonnement du loyer.

16 La demande doit être signifiée obligatoirement au propriétaire par acte extrajudiciaire au moins six moins à l’avance. Le propriétaire a trois mois pour répondre dans les mêmes formes (le silence équivaut à l'acceptation). Le refus à la demande de renouvellement est notifié obligatoirement au locataire par acte extrajudiciaire. Ce refus peut se faire sans offre d'indemnité d'éviction (dans ce cas, le propriétaire doit indiquer les motifs de son refus), ou avec une offre d'indemnité d'éviction. En cas de désaccord, et si aucune entente amiable n'est possible, le locataire a deux ans pour saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de l'immeuble. Procédure

17 Date du début du nouveau bail : Le jour pour lequel le congé a été donné ou le terme d'usage qui suit la demande de renouvellement. La durée ne peut-être inférieure à 9 ans. Loyer du bail renouvelé Cf « LA REVISION DU LOYER » Le nouveau bail est renouvelé aux mêmes conditions que l'ancien sauf accord entre le propriétaire et le locataire. Le propriétaire ne pourra donc pas imposer au locataire, sans son accord, des conditions plus défavorables que celles de l'ancien bail. Conditions du nouveau bail Le locataire a donc intérêt à se faire communiquer le projet du nouveau bail et à l'examiner avant la signature.

18 Bail de courte durée Convention d’occupation précaire Location saisonnières Location Gérance Sous Location Autres types de Baux (non soumis au Décret de 53)

19 « La CCI partenaire des commerçants » FORUM DU COMMERCE 2008 À retenir sur vos agendas Lundi 17 novembre 2008

20 MERCI POUR VOTRE ATTENTION « La CCI partenaire des commerçants »