Loi ALUR & Habitat Participatif

Présentation au sujet: "Loi ALUR & Habitat Participatif"— Transcription de la présentation:

1 Loi ALUR & Habitat Participatif
chapitre VI Article 22

2 Les 4 parties de la loi : 1ère partie
Un premier article « philosophique » « Art. L – L’habitat participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. « En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l’amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect des politiques menées aux niveaux national et local, l’habitat participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d’espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants. Un article créant 2 nouvelles sociétés en plus de SCCC,SCI, SCIA etc Art. L. 200-2 (nouveau). – Sans préjudice des autres formes juridiques prévues par la loi, les sociétés d’habitat participatif peuvent se constituer sous la forme de coopératives d’habitants ou de sociétés d’autopromotion définies aux chapitres I et II du présent titre.

3 Les articles communs aux deux nouvelles sociétés
Art. L. 200-3 (nouveau). – Les personnes souhaitant s’engager dans cette démarche peuvent s’associer en sociétés d’habitat participatif, sous réserve, lorsqu'elles se constituent sous la forme de coopératives d'habitants ou de sociétés d'autopromotion, que les éventuelles personnes morales qui y adhèrent ne détiennent pas plus de 30 % du capital social ou des droits de vote. Art. L – Par dérogation aux articles L et L , lorsqu'un organisme d’habitation à loyer modéré, une société d'économie mixte mentionnée à l'article L ou un organisme agréé mentionné aux articles L à L est admis comme associé d'une société d'habitat participatif, il peut alors lui être attribué en jouissance ou en propriété un nombre de logements fixé à proportion de sa participation dans le capital de la société.

4 Parties communes L’assemblée générale des associés adopte une charte fixant les règles de fonctionnement de l’immeuble, et notamment les règles d’utilisation des lieux de vie collective mentionnés au 3° de l’article L « Avant l’entrée dans les lieux, les locataires n’ayant pas la qualité d’associés signent cette charte qui est annexée à leur contrat de bail. _ « Art. L. 200-5 (nouveau). – Par dérogation à l’article 1857 du code civil, les associés des sociétés régies par le présent titre et constituées sous la forme de société civile ne répondent des dettes sociales à l’égard des tiers qu’à concurrence de leurs apports. « Art. L. 200-6 (nouveau). – La décision régulièrement prise par toute société d’habitat participatif, quelle qu’en soit la forme, de modifier ses statuts pour les adapter au présent titre n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. « Art. L. 200-7 (nouveau). – Chaque société d’habitat participatif doit limiter son objet à des opérations de construction ou de gestion comprises dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches, d’un même ensemble immobilier. Art. L. 200-7  bis  (nouveau). – "Afin de ne pas être des lieux fermés à l’extérieur, il est prévu que les statuts d'une coopérative d’habitants ou d'une société d'autopromotion puisse offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés. Ces opérations font l’objet d’une comptabilité spéciale permettant de connaître le résultat de cette activité.

5 GFA !! Ou GF « Art. L. 200-8 (nouveau). – Avant tout commencement de travaux de construction, l’assemblée générale de toute société régie par le présent titre ayant pour objet la construction d’un immeuble doit en approuver les conditions techniques et financières d’exécution et fixer les bases selon lesquelles les différents éléments composant le prix de revient global sont répartis entre les locaux à édifier, afin de déterminer le prix de chacun d’eux. Chaque société doit également justifier, avant tout commencement de travaux de construction, d’une garantie financière d'achèvement de l'immeuble définie par décret en Conseil d’État.

6 Et le CLT Article 77 bis adopté 1ère lecture assemblée :
« Art. L – Les organismes de foncier solidaire sont des organismes sans but lucratif agréés par le représentant de l'Etat dans la région, qui, pour tout ou partie de leur activité, ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l'article L du code de la construction et de l'habitation. L'organisme de foncier solidaire reste propriétaire des terrains et consent au preneur, dans le cadre d’un bail de longue durée, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, sous des conditions de plafond de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession.

7 Deux autres parties CHAPITRE IER - Les coopératives d’habitants
11 à 12 articles « CHAPITRE II - Les sociétés d’autopromotion 10 à 11 articles

8 Loi ALUR & Habitat Participatif chapitre VI Article 22
Un processus Qui n’est pas fini On est là

9 Décembre, Janvier. février 2013 ateliers de + de 3h
Décembre, Janvier. février 2013 ateliers de + de 3h « Démocratisation de l'habitat participatif et dimension financière » Puis des ateliers spécifiques : "Garantie Financière d'Achèvement et Maitrise d'ouvrage"; - "Habitat Participatif et bailleurs sociaux"; - " Modèle économique de l'Habitat Participatif et Fiscalité"; - " Clauses anti-spéculatives & CLT". Le Ministère 20 Nov 2012  28 mars 2013 Ateliers de concertation Le COPIL Coordination Nationale de l’Habitat Participatif élabore des documents, rassemble des données 20 novembre 2012 Atelier :   Gouvernance  et sécurisation des montages juridiques des projets d'habitat participatif – 5 villes  : Paris, Strasbourg, Lille, Toulouse, Montreuil (représentant les collectivités) - 3 chercheurs dont un des directeurs de l'IUP - des représentants du sénat et de l'assemblée -  l'USH et la fédération des coop HLM - CAUE - Caisse des Dépots  - des professionnels de l'habitat encore inconnus et la proposition de 4 personnes représentant le Copil de l'Habitat Participatif (<10% pour l'expertise habitante !) Le Copil = groupe de travail au sein de la coordin’action nationale pour faire des propositions au cabinet de la ministre . 14 décembre ème atelier « Démocratisation de l'habitat participatif et dimension financière » 3h30 Janvier 2013 Des ateliers spécifiques : "Garantie Financière d'Achèvement et Maitrise d'ouvrage"; - "Habitat Participatif et bailleurs sociaux"; 28 mars 2013 Conclusion et analyse des propositions formulées lors des précédents ateliers Autre acteurs : •Représentants des collectivités • Fédération des coop HLM; USH • Banques, Caisse des Dépôts • Conseil constitutionnel • Professionnels

10 Audition par la Commission des affaires économiques
18 juin 2013 Audition par la Commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale La loi s’élabore 26 juin 2013 Texte déposé à l’assemblée 24 juillet 2013 Vote de la commission Un préambule très clair Des modifications importantes un premier article « philosophique » 8 articles communs aux SAP et coopératives d’habitants 18 juin 2013 Avant la 1ère lecture à l’assemblée nationale Habicoop et les Compagnons Bâtisseurs reçus par Audrey Linkenheld co rapportrice de la loi logement Le Copil ? Habicoop a déjà des juristes, propose des amendements, Pour la SAP et les parties communes on cherche des juristes , groupe ALUR

11 Le Copil élabore 8 amendements Les envoient aux députés
Un Lobbying perso/député est activé 11 septembre 2013 Vote des Députés 1ère lecture D - Dans une Coopérative d'habitants, lorsque des bailleurs sociaux sont associés, délier participation au capital et proportion de logements en jouissance C - Dans les deux cas de Sociétés d'Habitat Participatif, lorsque des personnes morales sont associées, plafonner le droit de vote à 30 % quelque soit le niveau de participation au capital G - La mixité fonctionnelle : permettre que certains lots des Sociétés d'Habitat Participatif puissent accueillir des locaux professionnels, et aussi Sociétés d'HP puissent développer des services aux résidents et non résidents (avec une comptabilité séparée). H - Dans les deux cas de Sociétés d'Habitat Participatif : une garantie financière spécifique pour les projets d'autopromotion, selon un mode de sécurisation qui ne soit pas assimilé à la GFA classique (conçue pour protéger les acquéreurs en VEFA auprès des promoteurs) J – Dans une Coopérative d'habitants : la création de parts sociales en industrie dans les coopératives, pour la reconnaissance de l'apport-travail des associés (ce point est aussi proposé par les Compagnons Bâtisseurs) A – Une définition de l’Habitat Participatif, dans l'article initial L 200-1, plus affirmée car étendue à la phase habitat : la gestion. Cela en supprimant le terme « le cas échéant » qui fragilise cette partie de la définition B – Un intitulé de la société d’autopromotion à compléter par « en attribution » car c'est ce lien (l'attribution) entre chaque associé et son lot-logement qui est la véritable caractéristique de cette société dans la durée (elle offre un cadre sociétaire plus adapté que la copropriété, lorsqu'elle choisit l'attribution en jouissance des logements).` Presque tout est refusé ou non défendu Amendement retenu : perception de la redevance pour la Coopérative d’ Habitants à partir de l'entrée dans les lieux Un nouvel article 77 bis passe ailleurs sur le CLT : Office de Foncier Solidaire

12  Le Sénat 24 et 25 Octobre 2013 27 septembre Vote des Sénateurs
De l’article 22 sur HP Adoptés GF et pas GFA HLM charte locataires Mixité fonctionnelle Garanties hypothécaires pour SAP Apport travail pour Coopératives Non spéculation/loyers pour Coop Refusé : attribution 27 septembre Commission économique et juridique audition collective avec COPIL (5 personnes), Fed COOP HLM Réseau des collectivités et adopte plusieurs de nos propositions M. Claude Dilain, rapporteur de la Commission économique et juridique HLM : accepté • Délier le lien entre la participation au capital et l'existence d'un droit de jouissance, pour les organismes d'HLM. .• Avant l’entrée dans les lieux, les locataires n’ayant pas la qualité d’associés signent cette charte qui est annexée à leur contrat de bail. _*Objet*_ L’objet de cet amendement est de s’assurer de l’engagement participatif du locataire par la signature, à l’entrée dans les lieux, d’un document dans lequel le demandeur s’engage à respecter les règles de fonctionnement de l’habitat participatif. -Refusé « Pour les logements réalisés par une société d’habitat participatif conformément à l’article L , le fait que le demandeur n’ait pas participé activement à la conception du projet d’habitat participatif peut constituer un motif de refus pour l’obtention d’un de ces logements. » La société peut donner caution pour la garantie des emprunts contractés par les associés, pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la société nécessaires à la réalisation de l'objet social et par les cessionnaires des parts sociales, pour leur permettre de payer leur prix de cession, mais seulement à concurrence des appels de fonds déjà réglés à la société, et s'il y a lieu, de payer les appels de fonds qui restent encore à régler. « La caution hypothécaire doit être autorisée par les statuts, avec stipulation que l'engagement de la société est strictement limité aux parties divises et indivises de l'immeuble social auxquelles le bénéficiaire du crédit aura vocation en propriété, à l'issu d'un retrait ou d'une dissolution. « La saisie du gage vaut retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est subordonné. « Dans les sociétés ne prévoyant que des attributions en jouissance, la société peut, dans les conditions précitées, se porter caution hypothécaire des associés. La saisie ne peut intervenir que si aucun cessionnaire n'a pu être trouvé, à l'amiable ou, le cas échéant, après réalisation du nantissement des parts sociales. Elle vaut retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est subordonné. « Les conditions de mise en oeuvre du présent alinéa sont définies par décret en Conseil d'État. _