AMSL – Formations 2009 Un Lotissement dans ma Commune ?

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1 AMSL – Formations 2009 Un Lotissement dans ma Commune ?

2 LE LOTISSEMENT I - DEFINITION II - LA DECLARATION PREALABLE III – LE PERMIS DAMENAGER IV – LA CHARTE DE QUALITE DES LOTISSEMENTS V – QUESTIONS - REPONSES

3 LOTISSEMENT I - DEFINITIONS RAPPEL DES TEXTES

4 La réforme du Code de lUrbanisme Ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations durbanisme Loi ENL du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement Décret du 31 juillet 2006 relatif aux règles de caducité du permis de construire Décret du 4 octobre 2006 relatif aux permis de construire délivrés à titre précaire Décret du 5 janvier 2007 pris pour application de lordonnance du 8 décembre 2005 Loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable Décret du 25 mars 2007 relatif aux secteurs sauvegardés Décret du 30 mars 2007 relatif aux monuments historiques Décret du 11 Mai 2007 relatif à la restauration immobilière et modifiant le décret du 5 janvier 2007 Arrêté du 6 juin 2007 relatif au permis de construire et aux autorisations durbanisme Arrêté du 11 septembre 2007 relatif au certificat durbanisme, au permis de construire et aux autorisations d urbanisme Décret du 11 septembre 2007 relatif à laccessibilité des ERP et IGH modifiant le code de la construction et de lhabitation et portant diverses dispositions relatives au code de lurbanisme Le lotissement I - Définition

5 Art L 442-1 du Code de lUrbanisme: « Constitue un lotissement lopération daménagement qui a pour objet ou qui sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division quelle soit en propriété ou en jouissance, quelle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, dune ou de plusieurs propriétés foncières en vue de limplantation de bâtiments »

6 Ce qui a changé avec la réforme ….. la définition du lotissement ne dépend pas du nombre de terrains issus de la division. le lotissement peut concerner une ou plusieurs propriétés foncières (à mettre en parallèle avec la disposition qui autorise le dépôt dune demande dAOS par « le ou les propriétaires du ou des terrains » - article R. 423-1 du code de lurbanisme). il nexiste plus de disposition spécifique aux divisions résultant dun partage successoral. Le lotissement I – Définition (suite)

7 Le « lotissement » nest plus une procédure dautorisation à lui seul. Qualifié dopération daménagement, il est soumis à deux types de procédures possibles : - soit le permis daménager, - soit la déclaration préalable. Le nombre de terrains à bâtir créés ne sert plus qua déterminer la procédure applicable. Operation daménagement lotissement Procédure 1 permis daménager Procédure 2 déclaration préalable Le lotissement I – Définition (suite)

8 Art. R.421-19 : Doivent être précédés de la délivrance dun permis daménager : a) Les lotissements qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire : - lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs - ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ; b) Etc... Art. R.421-23 : Doivent être précédés dune Déclaration Préalable, les travaux, installations et aménagements suivants : a)Les lotissements qui ne sont pas soumis à permis daménager ; b) Etc …

9 Le lotissement I – Définition (suite) Y-a-til plus de deux lots ? NON OUI Y-a-til des espaces communs ? OUI PERMIS DAMENAGER Le terrain est-il situé en site classé ou secteur sauvegardé ? DECLARATION PREALABLE NON OUI NON Trois questions à se poser:

10 Les Exclusions: Art R442-1 du Code de lUrbanisme: « Ne constituent pas des lotissements…. » a) Les divisions effectuées dans le cadre dun remembrement ou dune association foncière urbaine autorisée. b) Les divisions effectuées par laménageur dans les ZAC. c) Les divisions effectuées dans le cadre des permis groupés d) Les divisions effectuées par un propriétaire au profit de personnes quil a habilité à réaliser une opération immobilière… et qui ont elle même obtenu un permis de construire ou un permis daménager pour la création dun groupe de bâtiment ou dun immeuble autre quune maison dhabitation individuelle. Le lotissement I – Définition (suite)

11 Les Sanctions en cas de non respect des procédures: Art L 480-4-1 du Code de lUrbanisme: « est puni dune amende de 18000 et en cas de récidive de 45000 …» Art L 480-15 du Code de lUrbanisme: « les ventes ou location intervenus en méconnaissance des dispositions du titre IV du présent livre peuvent être annulées à la requête de lacquéreur, du maire ou du représentant de létat au frais et dommages du lotisseur » « Toutefois, les ventes pour lesquelles le permis de construire a été accordé ne peuvent être annulées » Le lotissement I – Définition (suite)

12 LOTISSEMENT II – LA DECLARATION PREALABLE

13 Contenu du dossier pour un lotissement: Le dossier déposé en Mairie comprend: DP1: le plan de situation permet de situer le terrain dans la commune afin de connaître quelle règle durbanisme est applicable et sil existe des servitudes DP9: Le plan sommaire des lieux permet davoir une vision précise de létat du terrain avant la réalisation du projet et des constructions existantes et environnantes DP10: le plan coté du terrain (3D) permet dapprécier lintégration du terrain et dindiquer les éventuelles divisions projetées; Le lotissement II– La Déclaration Préalable

14 Instruction: Délai: 1 mois – 2 mois si ABF Décision de Non Opposition TACITE en cas dabsence de réponse dans le délai Dans un délai de deux mois lautorité peut fixer les participations exigibles par arrêté (par ex: PVR) Pas de possibilité de retrait de lautorisation Le lotissement II– La Déclaration Préalable

15 Instruction (suite): LA DESSERTE EN RESEAUX Art L 111-4: « lorsque, compte tenu de la destination (…) de laménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution DEAU, DASSAINISSEMENT et DELECTRICITE sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis daménager ne peut être accordé si lautorité compétente nest pas en mesure dindiquer dans quel délai et par (qui) ces travaux doivent être exécutés. » « Lorsquun projet fait lobjet DUNE DECLARATION PREALABLE, Lautorité compétente DOIT SOPPOSER a sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies » Le lotissement II– La Déclaration Préalable

16 Instruction (suite): LA DESSERTE EN RESEAUX Art L 111-4: « lorsque, compte tenu de la destination (…) de laménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution DEAU, DASSAINISSEMENT et DELECTRICITE sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis daménager ne peut être accordé si lautorité compétente nest pas en mesure dindiquer dans quel délai et par (qui) ces travaux doivent être exécutés. » « Lorsquun projet fait lobjet DUNE DECLARATION PREALABLE, Lautorité compétente DOIT SOPPOSER a sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies » Le lotissement II– La Déclaration Préalable

17 Les Effets de la Déclaration Préalable de Lotissement La Déclaration Préalable autorise la division mais pas la construction Seul le Certificat dUrbanisme « OPERATIONNEL» (L 410-1b) permet de garantir la constructibilité Nécessité dune demande de Certificat dUrbanisme préalable ou en parallèle de la DP ! surtout en RNU ! Le lotissement II– La Déclaration Préalable

18 LOTISSEMENT III – LE PERMIS DAMENAGER

19 Une Approche Nouvelle de lAménagement Un Lotissement est un nouveau quartier, un morceau de ville. Il doit sinscrire dans lexistant en tenant compte de son environnement naturel et bâti Le Maire, 1er responsable de lurbanisme de sa commune, doit participer à lélaboration du projet La constitution du dossier de permis daménager doit faire lobjet dun dialogue et dune concertation préalable entre la commune et le lotisseur Les pièces constituant le dossier permettent de répondre à chacune des questions importantes liées au projet. Le lotissement III– Le Permis dAménager

20 Contenu du dossier: PA1: Plan de Situation PA2: Notice décrivant le projet PA3: Plan de létat actuel PA4: Plan de composition PA5: Deux vues et coupes PA6: Photographie dans lenvironnement proche PA7: Photographie dans lenvironnement lointain PA8: Programme et plan des travaux daménagement PA9: hypothèses dimplantation des bâtiments PA10: Projet de Règlement PA11: Garantie dachèvement des travaux PA12: Engagement du lotisseur à constituer une ASL.

21 PA1 – Le plan de situation Articles R.441-2 a et A.441-9 situer le terrain à lintérieur de la commune Document graphique permettant de situer le terrain à lintérieur de la commune afin didentifier : - La zone concernée du document durbanisme - Les éventuelles servitudes … Indication de léchelle et du Nord Identification des angles de prises de vues (pièces PA6 et PA7) Le lotissement III– Le Permis dAménager

22 PA2 – Notice décrivant le projet Article R.441-3 Elément primordial du projet daménagement Elle permet de préciser les éléments du projet qui ne peuvent pas être représentés par les seuls plan de létat actuel du terrain et le plan de composition densemble Elle est composée de deux parties : - La présentation de létat initial La présentation de létat initial - La présentation du projet La présentation du projet Le lotissement III– Le Permis dAménager

23 La notice présente létat initial et les abords du projet en indiquant : - les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants, - les abords immédiats (desserte, réseaux…) Cette notice est illustrée par le plan topographique ( PA3) et les vues proches et éloignées du site (PA6-PA7) Le lotissement III– Le Permis dAménager

24 La notice présente le projet en répondant à six questions précises destinées à permettre au service instructeur de comprendre la façon dont les aménagements prévus sinsèrent dans leur environnement : Quel aménagement est prévu pour le terrain? Comment sont prévues lorganisation et la composition des aménagements nouveaux, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ? Comment seront traités les voies et espaces publics et collectifs? Comment sont organisés et aménagés les accès au terrain et les aires de stationnement ? Comment sont traités les constructions, clôtures, végétation ou aménagements situés en limite de terrain ? Quels sont les équipements qui seront à usage collectif tels que les locaux à poubelle, les garages à vélo, les aires de jeux …? Le lotissement III– Le Permis dAménager

25 PA3 – Le plan de létat actuel Article R.441-4 1° Il permet davoir une vision précise de létat actuel du terrain (avant réalisation du projet) Il doit faire apparaître : létat initial du terrain et ses abords (construction, végétation et éléments paysagers existants). le tracé ou les modalités des raccordements des équipements publics si la demande ne concerne pas la totalité du terrain, la partie de celui-ci qui nest pas incluse. Le lotissement III– Le Permis dAménager

26 PA4 – Le plan de composition Articles R.441-4 2° et R.442-4 Il permet : davoir une vision précise du projet daménagement de voir comment sera le terrain après la réalisation du projet. Ce plan doit être côté en 3 dimensions Il doit représenter: les plantations maintenues ou créées la composition densemble du projet la répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative Le lotissement III– Le Permis dAménager

27 PA5 – Deux vues et coupes faisant apparaître la situation du projet dans le profil du terrain naturel Article R.442-5 a Le plan en coupe complète le plan de masse et permet de comprendre limplantation du projet et ses incidences sur le terrain existant avant réalisation du projet. Il doit faire apparaître : le profil du terrain avant et après les travaux Le lotissement III– Le Permis dAménager

28 PA8 – Programme et plans des travaux daménagement Article R.442-5 c Ces documents permettent de connaître les travaux qui sont programmés pour la viabilisation du terrain (réseaux et voirie) Le programme des travaux liste : les caractéristiques des ouvrages à réaliser Le tracé des voies à aménager les modalités de raccordement aux bâtiments qui seront édifiés par les acquéreurs de lots les dispositions prises pour la collecte des déchets Les plans indiquent : le positionnement de chaque réseau existant et futur limplantation exacte de la voirie. Le lotissement III– Le Permis dAménager

29 PA9 – Document graphique dhypothèse dimplantation des bâtiments Article R.442-5 d Ce document graphique fait apparaître une ou plusieurs hypothèses dimplantation des bâtiments Ce document permet d appréhender laspect esthétique et fonctionnel futur du lotissement après réalisation des bâtiments. Le lotissement III– Le Permis dAménager

30 PA10 –Projet de règlement PA10 – Projet de règlement Article R.442-6 a A établir si lon souhaite compléter les règles déjà existantes sur la commune Les dispositions du règlement du lotissement ne peuvent être contraires aux règles durbanisme qui sappliquent (règlement du PLU ou RNU…) Le lotissement III– Le Permis dAménager

31 PA11 –arantie dachèvement des travaux PA11 – G arantie dachèvement des travaux Articles R.442-6 b et R.442-14 La vente ou la location des lots peut être autorisée avant que tous les travaux daménagements soient terminés. Établissement dune garantie dachèvement des travaux auprès dune banque, dun établissement financier ou dune société de caution mutuelle Cette garantie doit être établie conformément à larticle R.442-14 du code de lurbanisme. Le lotissement III– Le Permis dAménager

32 PA12 – Engagement du lotisseur de constituer une association syndicale Article R.442-7 La constitution dune association syndicale libre est obligatoire dans un lotissement comportant des parties communes non rétrocédées à la commune. Le lotisseur doit prendre lengagement de constituer cette A.S.L dans les délais fixés par le code. Le lotisseur peut être dispensé de créer lASL en cas de rétrocession des équipements communs à la commune. Dans ce cas, il doit fournir une copie de la convention qui prévois cette rétrocession. Le lotissement III– Le Permis dAménager

33 EN RESUME avons-nous répondus aux questions suivantes ? - 1- Comment le Projet sinsert dans lagglomération ? - 2- Comment le Projet sinsert lenvironnement ? - 3- Quel et limpact sur les équipements publics ? - 4- Comment le projet est desservi en voirie et réseaux ? - 5- Comment sont Traités les espaces communs et les équipements collectifs ? - 6- Comment seront gérés les Voiries et les Réseaux ? - 7- Quelles sont les règles durbanisme applicables dans le lotissement ? Le lotissement III– Le Permis dAménager

34 PLANNING DUNE OPERATION DE LOTISSEMENT

35 LOTISSEMENT IV – LA CHARTE POUR LA QUALITE DES LOTISSEMENTS

36 Le lotissement IV– La Charte pour la Qualité des Lotissements Les Signataires: - ETAT - CG 71, OPAC, CAUE - AMSL, AMCR71, - Géomètres-experts, Architectes - Aménageurs-Lotisseurs - Constructeurs de Maisons Individuelle

37 Le lotissement IV– La Charte pour la Qualité des Lotissements Les Objectifs: - Définir des principes à prendre en compte dans la conception et la réalisation des projets de lotissement. - Engager les différents acteurs dans une démarche commune et pluridisciplinaire - Promouvoir des actions concrètes pour améliorer la qualité des futures opérations

38 Le lotissement IV– La Charte pour la Qualité des Lotissements Les Engagements: Prendre en Compte des principes clés à chaque étape du projet daménagement: - Diagnostic du site - Programme de lopération - Principes daménagement - Mises en Œuvre effective des principes retenus

39 Le lotissement IV– La Charte pour la Qualité des Lotissements Les Engagements: Engager une démarche partenariale - Equipe pluridisciplinaire adaptée à la taille et à lenjeux de lopération - Large concertation - en amont du dépôt de demande dautorisation - tout au long du projet

40 Le lotissement IV– La Charte pour la Qualité des Lotissements Les Engagements: Prise en compte des Principes du Développement Durable - Gestion économe de lespace - Prise en compte des risques et nuisances - Préserver et valoriser lenvironnement - Favoriser la cohésion sociale - Promouvoir une économie soutenable - Articuler urbanisation et enjeux de mobilité

41 A VOUS LA PAROLE