Immeubles Au Québec: Les immeubles (CCQ) Les baux y afférents.

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1 La TPS/TVQ : Quelques points d’intérêt concernant les fournitures d’immeubles

2 Immeubles Au Québec: Les immeubles (CCQ) Les baux y afférents

3 Fourniture taxable Fourniture effectuée dans le cadre d’une activité commerciale Activité commerciale = la réalisation de fournitures d’immeubles (sauf des fournitures exonérées) Les fournitures d’immeubles sont des fournitures taxables sauf si elles sont exonérées

4 Fourniture taxable Vente d’un immeuble d’habitation neuf
Location et vente d’immeubles commerciaux Location d’un immeuble d’habitation de courte durée (moins d’un mois)

5 Fourniture exonérée (Partie I, Annexe V LTA)
Vente d’un immeuble d’habitation usagé Location d’immeuble d’habitation de longue durée Certaines ventes effectuées par des particuliers et fiducies personnelles Terres agricoles (à des personnes liées)

6 Fourniture combinée d’immeuble Article 136 LTA
Fourniture d’un immeuble qui comprend un immeuble d’habitation et un autre immeuble: Des fournitures distinctes

7 Déclaration erronée (art. 194 LTA)
Lorsque fournisseur effectue une fourniture taxable par vente mais a déclaré la fourniture exonérée Sauf si acquéreur savait ou devait savoir qu’il ne s’agissait pas d’une fourniture exonérée Fournisseur est tenu de payer TPS/TVQ (7/107 TPS, 7,5/107,5 TVQ)

8 Inscription (article 240 LTA)
Toute personne qui effectue une fourniture taxable dans le cadre d’une activité commerciale sauf une personne dont la seule activité commerciale consiste à vendre des immeubles en dehors du cadre d’une entreprise

9 Fourniture taxable d’immeuble à un non-inscrit
Vendeur doit percevoir TPS/TVQ de l’acquéreur (si inscrit: rapport de taxes, si non-inscrit: formulaire spécifique) Si vendeur est un non-inscrit: Remboursement de la TPS/TVQ payée lors de l’achat initial (Article 257 LTA )

10 Fourniture taxable d’immeuble à un inscrit
Exception à la règle de la perception: Le vendeur n’est pas tenu de percevoir la TPS/TVQ car l’acquéreur est inscrit Acquéreur s’autocotise Rapport de taxe de l’acquéreur inscrit (payer la TPS/TVQ et récupérer CTI/RTI sur la partie commerciale)

11 Fourniture taxable d’immeuble à un inscrit
Exemple: Un dentiste inscrit achète un immeuble: -loue 60% de l’immeuble de façon commerciale -occupe 40% lui-même pour ses activités exonérées Le dentiste s’autocotise : -doit payer la taxe sur 100% -récupère seulement 60% de la taxe en CTI/RTI (puisque 40% de l’immeuble n’est pas utilisé dans le cadre de ses activités commerciales)

12 Fourniture taxable d’immeuble à un inscrit
Or, lorsqu’un acquéreur inscrit ne peut récupérer 100% des CTI/RTI (ex.: dentiste), il doit « financer » la taxe jusqu’à ce qu’il vende. Lors de la vente taxable par un inscrit, ce dernier peut récupérer à titre de CTI/RTI, la valeur de la teneur en taxe multipliée par le pourcentage que représente l’utilisation de l’immeuble en dehors du cadre de ses activités commerciales.

13 Fourniture taxable d’immeuble à un inscrit
AUTOCOTISATION: Mais responsabilité finale de la TPS/TVQ?

14 Affaire Lee Hutton Kaye Maloff & Paul Henriksen
Le fournisseur a été cotisé pour la TPS non perçue sur la vente d’un immeuble commercial Le document relatif à la vente affirmait que l’acquéreur était inscrit et qu’il devait s’autocotiser Représentations de l’acquéreur étaient fausses

15 Affaire Lee Hutton Kaye Maloff & Paul Henriksen
La Cour canadienne de l’impôt a décidé que le fournisseur était responsable de la TPS: Si un acquéreur n’est pas inscrit validement, la règle générale de la perception par le fournisseur s’applique

16 Solution? Divulgation volontaire?
Entente avec l’acquéreur pour récupérer la TPS/TVQ? TPS/TVQ incluse ou en sus? Poursuivre l’acquéreur? Article 224 TPS ou droit civil? Pénalités et intérêts? RÉVISER LES NUMÉROS DE TAXES!

17 Vente d’entreprise L’article 167 LTA permet que le fournisseur et l’acquéreur fassent un choix pour éviter que la TPS/TVQ ne soit payable. Test du fournisseur: vend tout ou partie d’entreprise Test de l’acquéreur: acquiert la totalité ou presque des biens qu’il est raisonnable de considérer comme nécessaires à l’exploitation de l’entreprise

18 Vente d’entreprise Attention: autorités fiscales considèrent que, si un immeuble ou un bail n’est pas transféré alors que tous les éléments de l’actif du vendeur le sont, la valeur de l’immeuble ou du bail acquis d’un tiers doit être incluse dans le dénominateur.

19 Vente d’entreprise Exemple: JVM des équipements transférés : 200000$
JVM de l’immeuble non transféré: $ Autre immeuble utilisé par l’acquéreur: 50000$ Calcul: actifs transférés : $ : 80% biens nécessaires $ $

20 Vente d’entreprise 167 LTA: Choix possible sauf si le fournisseur est inscrit et que l’acquéreur ne l’est pas Choix possible si fournisseur et acquéreur sont non-inscrits mais : le fournisseur doit quand même percevoir la taxe sur l’immeuble.

21 Choix concernant les coentreprises Article 273 LTA
Choix permettant à un inscrit et aux participants de confier la responsabilité de la gestion de la TPS/TVQ à l’un d’entre eux Autrement, chaque participant doit gérer sa proportion de la taxe Activité admissible: construction, location d’un immeuble

22 Choix concernant les coentreprises Article 273 LTA
Un participant peut ne pas être impliqué à titre d’investisseur, mais il doit être impliqué au niveau de la gestion ou des opérations.

23 Fournitures à soi-même
Règle d’autocotisation Constructions ou rénovations majeures sont achevées en grande partie et le constructeur fournit une habitation à titre résidentiel Constructeur est réputé avoir effectué et reçu, par vente, la fourniture taxable de l’immeuble au plus tard le jour où les travaux sont achevés en grande partie ou le jour où l’habitation est transférée

24 Fournitures à soi-même (Cont.)
Constructeur est réputé avoir payé à titre d’acquéreur et perçu à titre de fournisseur la TPS/TVQ sur la JVM de l’immeuble

25 Fournitures à soi-même (Cont.)
Intention: mettre sur le même pied le constructeur et un promoteur qui achète un immeuble neuf Date: évaluation d’un immeuble non terminé Dépenses engagées après la fourniture sont engagées dans le contexte de la fourniture exonérée

26 Fournitures à soi-même
JVM: trois méthodes d’évaluation reconnues: méthodes du coût, de la parité et du revenu

27 Fournitures à soi-même : JVM
Affaire Charles Wood Legend and Profit Housing: JVM d’un immeuble égale le coût moins les éléments improductifs Affaire Québec Inc.: JVM doit tenir compte de la nature de l’immeuble Méthode du coût peut sembler l’option appropriée dans le cas d’un immeuble neuf

28 Fourniture taxable: remboursement habitation neuve
Délai de 2 ans Remboursement de TPS/TVQ calcul TPS: entre 0 et $ = le moindre de 36 % de la TPS payée ou de $ entre $ et $ = A x (450000$ - B) 100000$ A: le moindre de 36% de la TPS payée ou de 8750$ B: la contrepartie totale

29 Fourniture taxable: remboursement habitation neuve
calcul TVQ : moins que $: (36% x (A – B)) + B moins que $: ( 5642$ x (225000$ - C) ) + B (25000$) plus que $ = B A: TVQ payée B: TVQ payée à l’égard du remboursement de TPS pour habitation neuve C: Total de la contrepartie Pour un particulier et non une fiducie

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