Fiscalité immobilière applicable aux non résidents au Maroc

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1 Fiscalité immobilière applicable aux non résidents au Maroc
Association Fiscale Internationale Groupement Français Asociación Española de Derecho Financiero MAROC Fiscalité immobilière applicable aux non résidents au Maroc Madrid le 17avril 2010

2 Objectif de la présentation
Déterminer le régime fiscal applicable à l’acquisition d’un bien immobilier au Maroc par un NON RESIDENT: A l’occasion de l’achat (la construction) ; Pendant la détention pour l’habitation ( principale ou secondaire) ou pour la location ; A la cession ; Comparer les conséquences des différentes formes d’acquisition du bien au Maroc (Directe, par le biais d’une Société, ….)

3 1. Acquisition du BIEN

4 Acquisition du bien Formes d’acquisition: un non résident peut acquérir un bien immobilier: directement en son nom (personne physique) Par le biais d’une société Marocaine (résidente): Transparente fiscalement Non transparente (soumise à l’IS): Considérée à prépondérance immobilière (75% actif immobilisé) Non considérée à prépondérance immobilière. Par le biais d’une société non résidente

5 Définition: Société immobilière transparente
Une société est dite «société immobilière transparente » quelle que soit sa forme juridique, lorsque son : actif est constitué soit d'une unité de logement occupée en totalité ou en majeure partie par les membres de la société ou certains d'entre eux, soit d'un terrain destiné à cette fin; ou Objet : acquisition ou construction en son nom d'immeubles collectifs, en vue d'accorder statutairement, à chacun de ses membres, la libre disposition de la fraction d'immeuble correspondant à ses droits sociaux. Acquisition du bien Ce type de sociétés est expressément exclu du champ d’application de l’impôt sur les sociétés (I.S).

6 Acquisition du bien Définition: Société à prépondérance immobilière (SAPI) Est considérée comme « à prépondérance immobilière » quelle que soit sa forme juridique, toute société dont l'actif brut immobilisé est constitué pour 75% au moins de sa valeur, déterminée à l'ouverture de l'exercice au cours duquel intervient la cession imposable, par des immeubles ou par des titres sociaux émis par les sociétés à objet immobilier visées ci-dessus ou par d'autres sociétés à prépondérance immobilière ; Ne sont pas compris les biens immobiliers affectés à la propre exploitation industrielle, commerciale, artisanale, agricole, à l'exercice d'une profession libérale ou au logement de son personnel salarié.

7 MEME REGIME QUE POUR OPERATIONS REALISEES PAR LES RESIDENTS
Acquisition du bien Quel que soit le statut de l’acquéreur (personne physique ou morale), les droits à payer sont : Les droits d’enregistrement ; Les droits de conservation foncière ; MEME REGIME QUE POUR OPERATIONS REALISEES PAR LES RESIDENTS

8 * Droits d’enregistrement Conservation foncière
Acquisition du bien * Droits d’enregistrement Les actes translatifs de propriété sont assujettis aux droits suivants : 6% pour les terrains, ce taux est réduit à 3% si engagement de construire dans un délai de 7ans; 3% pour les locaux construits ; 1,5% pour les donations en ligne directe (ascendants et descendants, entre époux, frères et sœurs). Conservation foncière Le taux appliqué est de 1% sur le prix de vente.

9 Acquisition du bien Autres précisions:
Acquisition des parts ou actions d’une société transparente ou à prépondérance immobilière : 6% sur le prix d’acquisition des parts ou actions desdites sociétés ; Base de calcul des droits: la valeur vénale

10 2. Construction d’un logement au Maroc

11 Construction d’un logement au Maroc
Les travaux immobiliers, les opérations de promotion ainsi que les livraisons à soi même de ces opérations sont passibles de TVA. Une TVA à collecter, et, si le bien est affecté à une activité taxable, une TVA récupérable Taux de TVA : 20%. Exonération sans droit à déduction si Superficie couverte <= 300 m2 et habitation principale pendant 4ans.

12 Construction d’un logement au Maroc
1) Fait générateur de LASM: l’achèvement des travaux (conditions d’utilisation ou d’habitabilité réunies). La LASM entraîne: une TVA collectée et une TVA récupérable. 2) Base taxable de LASM = prix de revient des constructions. A défaut de pièces justificatives, la base est déterminée à partir d’un barème fixé par voie réglementaire.

13 3. Acquisition et construction Réglementation des changes

14 Réglementation des changes
Acquisition et construction Réglementation des changes Pour bénéficier de la garantie de retransfert, l’investissement : doit être financé par des devises ou des Dirhams (DH) convertibles ; Faire l’objet d’un compte rendu statistique a postiriori à l’Office des Changes marocain Transaction entre personnes de nationalité étrangère est libre et peut faire l’objet de règlement à l’étranger. L’acquéreur hérite de la situation du vendeur au regard de la réglementation du change. (Il convient de rapatrier les fonds nécessaires pour le règlement des frais d’acquisition au Maroc) Cas particuliers: Possibilité pour les Personnes physiques non résidentes de financer par crédit local jusqu’à 70% du prix d’acquisition (Remboursement par des apports de devises ou par des revenus transférables)

15 Par une personne physique Ou Par une personne morale
4. DÉTENTION DU BIEN Par une personne physique Ou Par une personne morale (imposition des revenus)

16 4.1 Bien détenu par une personne physique
Deux cas peuvent se présenter : Bien occupé par le propriétaire : Habitation principale ou secondaire Professionnel Bien donné en location. Nue (foncière) Meublée

17 a/ Bien occupé par le propriétaire
Les biens occupés par leur propriétaire (personne physique ou à travers une société immobilière transparente) à titre d’habitation principale ou secondaire, sont passibles de la Taxe d’Habitation et de la Taxe des Services Communaux La Taxe d’Habitation (ex Taxe Urbaine) Base imposable: sur la valeur locative des terrains et immeubles déterminés par voie de comparaison ou d’appréciation directe, par la commission de recensement. Exonération pendant les cinq premières années sur les nouvelles constructions Avantage en cas d’habitation principale (Suppose résidence au Maroc): Abattement de 75% sur la valeur locative afférente aux immeubles occupés à titre d’habitation principale par le propriétaire ou par ses père, mère et enfants ;

18 La taxe d’habitation Barème de la Taxe d’Habitation : Valeur locative annuelle en DH Taux 0 – exonéré % % Supérieure à %

19 La Taxe des Services Communaux (TSC)
Base imposable: la même base de calcul que la T.H, y compris celle des immeubles temporairement exonérés, et sur le montant global des loyers en cas de location. Les taux de la T.S.C sont de : 10,5% pour les immeubles situés dans le périmètre des communes urbaines et des centres délimités ; 6,5 % pour les immeubles situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

20 b/ Bien occupé par le propriétaire à titre professionnel
Les biens occupés par leur propriétaire à titre professionnel sont passibles de la Taxe Professionnelle et de la Taxe des Services Communaux. La taxe professionnelle (TP) : selon nature de l’activité Base imposable: sur la valeur locative des terrains et immeubles déterminés par voie de comparaison ou d’appréciation directe, par la commission de recensement. Exonération pendant les cinq premières années sur les nouvelles constructions La Taxe des Services Communaux Base imposable: la même base de calcul que la TP.. Les taux de la T.S.C sont de : 10,5% pour les immeubles situés dans le périmètre des communes urbaines et des centres délimités; 6,5 % pour les immeubles situés dans les zones périphériques des communes urbaines. Possibilité de récupérer la TVA (investissement et financement) si activité professionnelle taxable. Déductibilité des amortissements et des charges de financement du résultat de l’activité exercée.

21 IR dû est au maximum de 22,80% (38%*60% des loyers annuels)
c/ Bien donné en location nue Le revenu foncier est imposable à l’Impôt sur le Revenu (I.R). La loi prévoit un abattement de 40% pour la détermination du revenu net imposable. Revenu foncier imposable = Montant brut des loyers * 60% IR dû est au maximum de 22,80% (38%*60% des loyers annuels) Exonérations les immeubles mis gratuitement par leurs propriétaires à la disposition de leurs ascendants et descendants pour habitation ; ( La mise à disposition d’autres personnes, si gratuite soit elle, entraîne l’imposition à l’IR du propriétaire sur la base de la valeur locative du bien). Les revenus provenant des constructions nouvelles et additions de constructions pendant les trois années suivant celle de leur achèvement.

22 d/ Bien donné en location meublé (activité professionnelle)
Dans ce cas, le revenu est imposable à l’Impôt sur le Revenu (I.R) en tant que revenu professionnel. Déductibilité des amortissements et des charges de financement. L’activité est également taxable à la TVA. Possibilité de récupérer la TVA acquittée sur l’investissement et sur le financement.

23 4.2 Bien détenu par une personne morale
Société immobilière transparente :Biens mis à la disposition des associés Fiscalité applicable aux biens détenus par les personnes physiques (Taxe d’Habitation et Taxe des Services Communaux). Pas d’imposition de revenus Autres sociétés Marocaines: Les revenus générés par le bien sont imposables à l’IS au Maroc qu’il s’agisse d’une location nue, meublée ou autres activités professionnelles. Imposition des dividendes distribués au taux de 10%. Exception pour les sociétés de personnes ne comprenant que des personnes physiques et n’ayant pas opté pour l’IS, qui sont donc soumises à l’IR au nom de l’associé principal. Les conventions fiscales signées par le Maroc confirment ce droit d’imposition au Maroc des revenus immobiliers (lieu de situation). Certaines conventions prévoient un taux d’imposition des dividendes inférieur à 10%

24 4.2 Bien détenu par une personne morale (suite)
Sociétés Etrangères: Les revenus générés par le bien sont imposables à l’IS au Maroc qu’il s’agisse d’une location nue, meublée ou autres activités professionnelles. (Branch Tax ???). Fiscalité locale: Imposition à la taxe des services communaux : 10,5% pour les immeubles situés dans le périmètre des communes urbaines et des centres délimités et 6,5 % pour les immeubles situés dans les zones périphériques des communes urbaines. Imposition à la taxe Professionnelle selon nature activité exercée par la société dans le bien immobilier concerné.

25 Imposition des plus values de cession
5. CESSION DU BIEN Imposition des plus values de cession

26 Certaines Exonérations, dont notamment:
5.1 Personne physique: Le profit foncier ( cas de l’habitation principale ou de la location nue) réalisé suite au transfert de propriété d’un bien immobilier (bien ou parts des sociétés immobilières transparentes ou parts des sociétés à prépondérance immobilière), calculé comme suit : Profit foncier net imposable = Prix de cession – Coût d’acquisition actualisé est imposable à l’IR (Impôt sur le Revenu) au taux de 20%, sans que l’impôt dégagé ne soit inférieur à 3% du prix de cession (cotisation minimale). Certaines Exonérations, dont notamment:  donations entre ascendants, descendants, époux, frères et sœurs ; immeuble occupé à titre d'habitation principale depuis plus de 8 ans au jour de la cession, par son propriétaire ou par les membres des sociétés immobilières transparentes.

27 Actionnaires Etranger Société résidente Maroc Bien immobilier
5.2 Personne morale soumise à l’IS résidente Actionnaires Etranger Société résidente Maroc Bien immobilier La plus-value dégagée: IS au taux de 30% Le résultat net distribué soumis à l’impôt sur les dividendes au taux de 10% (sous réserve de conventions fiscales)

28 5.3 Personne morale non résidente
Actionnaires Etranger Société non résidente Maroc Bien immobilier La plus-value dégagée: IS au taux de 30% Le résultat net distribué est il soumis à l’impôt sur les dividendes de 10%? En principe non, puisque l’imposition de la plus value à l’IS de la société non résidente intervient en raison de la possession d’un bien immobilier au Maroc et non pas en raison de l’existence d’un établissement stable (art 13 IV du Code Général des Impôts)?? Conventions fiscales??

29 5.4 Cession des actions ou parts d’une personne morale résidente
En droit interne, 3 cas si le vendeur est une personne physique: Société transparente: IR foncier (20%) ou IS; Société à prépondérance immobilière: IR foncier (20%) ; Autres sociétés: IR mobilier (20% sauf si actions cotées 15%) ou IS si le vendeur est une personne morale soumise à IS Dans les conventions fiscales: qualification du profit réalisé: PLV mobilière ou immobilière? Espagne= Droit privé. France = législation fiscale concernant la propriété foncière. Les gains immobiliers imposables dans le pays de situation; Les gains mobiliers imposables dans le pays de résidence; Certaines conventions prévoient l’imposition des PLV sur actions de sociétés (immobilières ou dont l’actif est constitué essentiellement de biens immobiliers) dans le pays de situation de ces biens immobiliers (Convention avec USA, Royaume Uni…)

30 5.4 Cession des actions ou parts d’une personne morale résidente
Actionnaire Personne physique Cession des actions de la société marocaine: Absence de convention fiscale = droit interne = IR à 20% Avec convention = voir définition gain en capital et biens immobiliers = Espagne, en principe: pas d’imposition au Maroc. France Si SAPI en principe imposition au Maroc. Si non SAPI pas d’imposition au Maroc. USA, RU,… imposition au Maroc, selon droit interne Etranger Société résidente Maroc Bien immobilier

31 Etranger Société résidente Maroc Bien immobilier Actionnaire
Personne morale Cession des actions de la société marocaine: Absence de convention fiscale = droit interne = IS à 30% (Branch Tax en principe non applicable) Avec convention = voir définition gain en capital et biens immobiliers = Espagne, en principe: pas d’imposition au Maroc. France Si SAPI en principe imposition au Maroc IS à 30% . Si non SAPI pas d’imposition au Maroc. USA, RU,… imposition au Maroc, selon droit interne IS à 30% Etranger Société résidente Maroc Bien immobilier

32 MERCI DE VOTRE ATTENTION