Les matinées du patrimoine

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1 Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE Revue de la jurisprudence récente en droit du patrimoine Aspects fiscaux par Me Yves Noël Avocat, Professeur à l’Université de Lausanne

2 Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE 2. Impôt sur les donations Donation avec reprise de dette FI TA, 30 août 2006: Donation d’un immeuble abritant une entreprise avec reprise de dette et engagement du donataire de servir une rente au donateur. La reprise de dette constituant une charge, elle doit être déduite de la valeur de l’immeuble transféré pour déterminer l’assiette de l’impôt sur les donations. La valeur capitalisée de la rente servie par le donataire doit être attribuée à la partie onéreuse de l’acte.

3 Les matinées du patrimoine
2. Impôt sur les donations et 3.2. Droit de mutation CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE Donation mixte FI Droit de mutation: Impôt sur les donations: Rente viagère Onéreux Article 27a LMSD a contrario: déductible (TF, 2P.221/2004, in RDAF 2005 II 468) Impôt dû (TA, affaires FI et FI , 29 avril 2004) Reprise de la dette hypothécaire Article 29 LMSD: déductible (TA, affaire FI , 14 novembre 2006) Libéralité Impôt dû

4 Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE 2. Impôt sur les donations et 3.2. Droit de mutation Tentative de modification de la LMSD sur la question: 1/2 droit de mutation sur la dette hypothécaire dans la donation mixte EMPD Budget 2008 retiré (cf pp. 36 ss)

5  Les matinées du patrimoine 3.1. Impôt sur les gains immobiliers
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE 3.1. Impôt sur les gains immobiliers FI Exemple:  Achat de la maison par M. 2000 CHF 500’000 Vente de la maison par Mme 2009 CHF 800’000 Divorce 2005 Mme reprend la maison CHF 700’000

6 Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE 3.1. Impôt sur les gains immobiliers Pratique antérieure de l’ACI: Gain réalisé au moment du divorce, dont l’imposition est différée: CHF 700’000  CHF 500’000  CHF 200’000 Durée de possession:  9 ans Gain de la deuxième période: CHF 800’000  CHF 700’000  CHF 100’000 Durée de possession:  4 ans Calcul de l’impôt (années avec coefficient 2 pour le calcul du taux (art. 72 al. 4 LI): (11%  200’000)  (16%  100’000)  CHF 38’000

7 Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE 3.1. Impôt sur les gains immobiliers Pratique cassée par le TA (FI RDAF 2006 II 494) Modification consécutive de la LI, entrée en vigueur le 1er janvier 2008 (de l’article 73 al. 2 LI): I. Divorce Gain immobilier total: CHF 800’000  CHF 500’000  CHF 300’000 Durée de possession:  9 ans Calcul de l’impôt (années avec coefficient 2 pour le calcul du taux (art. 72 al. 4 LI): CHF 300’000  11%  CHF 33’000

8 Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE 3.1. Impôt sur les gains immobiliers II. Nouveau logement Art. 68 al. 2, 3ème phrase LI Le gain réalisé sur l’immeuble acquis en remplacement est imposé selon la durée de possession de cet immeuble.

9 Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE 3.1. Impôt sur les gains immobiliers Exemple: Vente de la maison Achat de la maison 2 2001 CHF 800’ CHF 900’000 Achat de la maison 1 1990 CHF 600’000 Vente de la maison 2 2007 CHF 1’500’000 

10 Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE 3.1. Impôt sur les gains immobiliers Gain immobilier réalisé sur la maison 1: CHF 800’000  CHF 600’000  CHF 200’000 Durée de possession:  17 ans Gain immobilier réalisé sur la maison 2: CHF 1’500’000  CHF 900’000  CHF 600’000 Durée de possession:  6 ans Calcul de l’impôt (années avec coefficient 2 pour le calcul du taux (art. 72 al. 4 LI): (7%  200’000)  (14%  600’000)  CHF 98’000

11 Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE 3.1. Impôt sur les gains immobiliers III. Invocation de l’estimation fiscale Art. 68 al. 3 LI nouveau Lorsque le contribuable invoque comme prix d’acquisition l’estimation fiscale en vertu de l’article 67 al. 2 LI, le gain immobilier imposable sera au moins égal à celui dont l’imposition a été différée selon l’article 65 al. 1, lit. a, b, d, e et f.

12  Les matinées du patrimoine 3.1. Impôt sur les gains immobiliers
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE 3.1. Impôt sur les gains immobiliers Exemple: Mme revendique comme prix de revient l’estimation fiscale  Achat de la maison par M. 2000 CHF 500’000 Vente de la maison par Mme 2010 CHF 800’000 Divorce 2005 Mme reprend la maison CHF 700’000 Estimation fiscale: CHF 750’000

13 Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE 3.1. Impôt sur les gains immobiliers Calcul du gain imposable: Gain réalisé lors du divorce, dont l’imposition a été différée: CHF 700’000  CHF 500’000  CHF 200’000 Gain réalisé lors de la revente: CHF 800’000  CHF 750’000  CHF 50’000 Durée de possession:  10 ans Calcul de l’impôt (années avec coefficient 2 pour le calcul du taux (art. 72 al. 4 LI): CHF 250’000  10%  CHF 25’000 Résultat: les couples divorcés, les héritiers et les personnes ayant changé d’habitation ne bénéficient plus de « l’effet d’effacement » des révisions générales des estimations fiscales.

14 Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE 3.1. Impôt sur les gains immobiliers FI Report d’imposition lors du partage: pas de fractionnement de la durée de possession (idem arrêt divorce) 1/2 Succession: 1/2 Partage: 1/1 Vente de la maison

15 Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE 3.2. Droit de mutation Cession d’un droit de superficie FI Une fois capitalisé à sa création et soumis au droit de mutation, le droit de superficie n’est plus taxé lors des cessions ultérieures. (confirmation de deux arrêts du TA de 2004) Tentative de modification de la LMSD par le Conseil d’Etat.

16 Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE 3.2. Droit de mutation Cession d’un droit de superficie Exemple: constitution d’un droit de superficie pendant 50 ans contre un paiement annuel de CHF 10’000. Calcul du droit de mutation: Valeur du droit de superficie (art. 34 ALMSD): CHF 10’000 x = CHF 257’300 Calcul de l’impôt dû à la constitution du droit: CHF 257’300 x 3,3% = CHF 8’490.90

17 Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE 3.2. Droit de mutation Cession d’un droit de superficie Solution du projet retiré: Même hypothèse, en partant du principe que l’immeuble est cédé tous les 10 ans. Droit de mutation initial CHF 8’ (3,3% de 257’300) Puis « re-capitalisation » à chaque cession: Vente après 10 ans CHF 7’ (3,3% de 231’150) Vente après 20 ans CHF 6’ (3,3% de 196’000) Vente après 30 ans CHF 4’ (3,3% de 148’770) Vente après 40 ans CHF 2’ (3,3% de 85’300) Total CHF 30’311.15 Au lieu de CHF 8’490.90 qui correspond à une assiette totale de CHF 918’520 au lieu de CHF 257’300 - montant reçu par le superficiant: CHF 500’000