Une approche géographique des prix immobiliers à Paris

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1 Une approche géographique des prix immobiliers à Paris
Une approche géographique des prix immobiliers à Paris. Premiers résultats Marianne Guérois, Renaud Le Goix et Claire Cunty UMR Géographie-cités, CNRS - University Paris 1 - University Paris 7 EA CRETEIL Université Paris 12 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

2 Les enjeux du projet pour la Ville de Paris
Une situation de pénurie et des prix très élevés. Partenariat avec des économistes (Paris 2) et des épidémiologues (Paris 6) un marché spéculatif, refuge des investisseurs (ventes à la découpe…) ? Ou un jeu de l’offre et de la demande dans une situation de pénurie spécifique à Paris? Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

3 Les enjeux du projet pour la Ville de Paris
Les hypothèses “classiques” : Les relations entre le marché du travail parisien (spécialisé, très diplômé) influe sur les prix ; En retour, les prix constituent un repoussoir voire un filtre, au détriment des classes moyennes, des jeunes, déséquilibrant la structure des CS et l’accès au marché du travail. Les évolutions du prix du logement reflète les évolutions des taux d’intérêt. Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

4 Les enjeux du projet pour la Ville de Paris
    Le rôle de la structure spatiale : Gradient centre-périphérie lié à l’accessibilité ; Effets des axes de transport (rente de situation) ; Effets, certains mais difficilement mesurables, des rentes de site : marquage social, parc, environnement scolaire, quartier « à la mode » etc... Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

5 Les enjeux du projet pour la Ville de Paris
Analyser les déterminants de la formation des prix à Paris: À partir de données au logement (Base BIEN); Les économistes : Etudes économétriques (modélisation hédoniques) ; rôle des variables propres aux caractéristiques du logement, et aux données « exogènes » (criminalité, niveau scolaire, environnement). Effets sur le marché des « prophéties autoréalisatrices » (croyances, rôle de la presse, etc.), par le biais d’enquêtes Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

6 Les enjeux du projet pour la Ville de Paris
Analyser les déterminants de la formation des prix à Paris: À partir de données au logement (Base BIEN); Démarche des géographes : Analyse longitudinale ( ) de l’évolution des prix à un niveau fin : vagues de baisse, de hausse, effets de diffusion des prix par effet de voisinage Mise en évidence à une échelle fine des phénomènes de rupture et de discontinuités dans la géographie des prix Une approche multiscalaire : structure du logement, effets de contexte, effets des distances à divers équipements et aménités, logiques d’acteurs Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

7 La base BIEN : caractéristiques et extractions
Les pbs : données manquantes, redondantes, aberrantes, hétérogènes Au final : 50 variables, entre et transactions /an, toutes géocodées. Entre et transactions exploitables selon les années L’information « perdue » par rapport à la base BIEN, en raison de valeurs manquantes (surface des biens) et d’erreurs de géocodage, reste négligeable (6% en moyenne, au maximum 10% pour 2001). Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

8 La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
Le prix moyen du m² dans les appartements anciens, en 1990 et en 2003 Arrondissements Quartiers Aux analyses qui insistent sur la non linéarité des prix dans l’espace urbain (cf Lacaze en particulier et l’image du « manteau d’Arlequin » des valeurs immobilières), on doit rappeler le rôle des composantes d’échelle dans l’appréciation de l’aspect plus ou moins ordonné de la distribution spatiale de ces valeurs. La carte des prix du m² à l’échelon des quartiers (ou des arrondissements) reprend ainsi la double opposition bien connue : centre-périphérie et ouest-est, les prix au m² les plus élevés se trouvant dans les quartiers du centre (Saint-Germain, Notre-Dame, à 7000 €/m²) et de l’ouest (Champs Elysées à 7000 €/m², quartiers du 16e à plus de 5000 €/m²). De même, l’observation des variations des prix entre 1990 et 2003 révèle deux logiques bien distinctes de répartition des zones de croissance et de déclin des prix immobiliers: Entre 1990 et 1997, ce sont les quartiers les plus chers qui ont dans l’ensemble connu la chute la plus brutale (ajustemt linéaire entre prix 1990 et variation sur 76 quartiers –valeurs exceptionnelles écartées- : R² de 42%. Comportement spécifique des quartiers du 2e arrdt par rapport à cette tendance (résistance à baisse des prix encore plus prononcée). Les arrondissements de l’ouest parisien se sont dépréciés le plus vite (éclatement bulle spéculative). La hausse relative des prix à l’est n’est pas que l’effet mécanique de la chute très prononcée des prix à l’ouest [Tortin : fin 80’ : devant hausse des prix à l’ouest, sous effet pression exercée par demande professionnelle, demande résidentielle « supérieure » s’est reportée sur l’ancien et déplacée vers l’est, y propageant la hausse en même temps qu’elle provoquait un chgmt qualitatif de l’offre immobilière.] Qqs évolutions spécifiques : dépréciation relative à Tolbiac au sud-est, La Chapelle, Goutte d’Or et Pont de Flandre dans le nord-est. Entre 1997 et 2003, ce ne sont pas les mêmes quartiers qui profitent de la hausse des prix. Il n’existe pas de relation entre le niveau des prix en 1997 et leur variation entre 1997 et 2003 (pour des mêmes niveaux de prix médians en 1997, on retrouve dans la période suivante des hausses relativement fortes (3e arrdt avec + 90%) comme des hausses moins importantes que la moyenne (17e arrondissement)). Ce qui est plus déterminant durant cette période, c’est la position centrale des arrondissements, leur rente de situation par rapport au centre. Pourquoi cette valorisation des quartiers centraux ? Quels sont les types de biens vendus à cette époque (contradictoire en tout cas avec idée selon laquelle c’est le tissu des faubourgs qui se trouve le plus valorisé) ? Les acquéreurs ? n’est plus liée à la logique d’enchères exercée par les surfaces de bureaux par qui ce centre est-il réinvesti (augmentation des prix coïncide-t-elle avec une plus forte pression de la demande résidentielle ou correspond-elle au développement de résidences secondaires de la part de populations cosmopolites fortunées ?) ? - Homogénéisation n’empêche pas persistance d’une forte différenciation entre arrondissements centraux et périphériques. Une revanche de l’est parisien qui est à nuancer => où s’arrête-t-elle précisément ? Nuancer l’image d’une valorisation continue des arrondissements du nord-est parisien : les plus périphériques et populaires d’entre eux ont connu une dépréciation relative par rapport au niveau moyen de la hausse des prix dans Paris. Seuls les 9e, 10e et 11e arrdts connaissent toujours une valorisation relative du prix de leurs logements. Non seulement 19e et 20e restent moins chers qu’arrdt suivant, mais position relative se dégrade dans l’ensemble parisien. Hiérarchie des prix s’est à nouveau creusée. Des variations sensibles ont modifié la position relative des arrondissements les uns par rapport aux autres. Vers une plus grande homogénéité des valeurs dans l’espace parisien ? Par niveaux, on retrouve la principale opposition ouest-est et une structure très stable de cette opposition malgré quelques permutations de rangs (des réajustements à la marge de la géographie des prix du logement parisien : alors qu’en 1990 les 16e et 8e arrondissements tenaient le haut du pavé, ils ont cédé leur 1ère place aux 6e , 7e et 4e arrondissements plus centraux. A côté de ce jubilé de tête, le changement le plus important relève du reclassement du 2e arrondissement, qui passe de la 15e à la 9e place. Le 19e arrdt reste au dernier rang depuis 1997). 16e et 8e en tête qui connaissent un important déclassement (rencontré avec un certain décalage par le 15e arrdt) Arrdts centraux comme le 6e, le 7e qui connaissent des niveaux élevés (léger infléchissement croissance depuis 2000). Ds la même catégorie avec variantes sur périodes de valorisation, le 4e Trajectoire très spécifique du 2e arrondissement : proche du 9e et du 10e arrdt en 1990, prix s’envolent pour atteindre ceux du 3e arrdt Aux niveaux moyens, plusieurs types d’évolution : le 14e le 12e et le 13e qui se sont valorisés jusque vers 1996 puis ont vu leur position relative s’éroder. Trajectoire comparable des 17e au 20e arrdt : stabilité relative par rapport à l’ensemble. A ceci près que le 19e connaît une forte dépréciation depuis 2000 Carte de la variation - Quartiers centraux dt prix ont relativement chuté : Palais royal et Place Vendôme dans le 1er, Gaillon dans le 2e, St Gervais (ente rue des Archives et place St Paul) ds le 4e, Jardin des Plantes dans le 5e. Source : base BIEN, Chambre des Notaires, APUR. Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

9 La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
Deux cycles immobiliers Valorisation des secteurs centraux après 1997. Le prix du m² des appartements anciens (en prix réels) est à la hausse entre 1990 et 2003 (de 3000 euros/m² à 3700 euros/m²) et on observe une relative convergence de ces prix (diminution régulière du coefficient de variation, de 0,5 à moins de 0,4 – convergence toute relative car les prix varient toujours du simple au double entre l’arrondissement le moins cher et l’arrdt le plus cher) : les prix s’homogénéisent donc à la hausse. Mais plus qu’une tendance générale à la hausse des prix, on retrouve dans le détail de la décennie la succession de 2 cycles immobiliers bien connus : à une phase de décroissance entre 1991 et 1997 (qui fait elle-même suite à un cycle de très forte croissance de 1985 à 1990), succède une reprise prononcée, les valeurs de 1991 étant à nouveau atteintes et dépassées en Cette reprise relève de la conjonction de plusieurs facteurs : tandis que la demande continue de s’élargir (clientèle solvable des particuliers + investissement pour capitaux étrangers), on assiste à une amélioration de l’offre (politiques de réhabilitation urbaine) et surtout à une plus grande fluidité de l’ajustement entre offre et demande permise par des mesures fiscales (taux d’intérêt plus bas et allongt des crédits) et des aides à l’investissement locatif (lois Périssol et Besson). On peut montrer de même que l’écart entre les prix ne se réduit pas de manière régulière entre 1990 et 2003 : de plus en plus tassée jusqu’en 1996 (rattrapage du nord-est), la hiérarchie des prix se creuse à nouveau de 1996 jusqu’en 2001. Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

10 La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
Une homogénéisation de l’espace des prix - Calcul du coefficient de variation du prix du m² à l’adresse dans chacun des quartiers, à chaque date. - La diminution progressive des CV reflète la tendance générale au tassement de la hiérarchie des prix. > dans un premier temps, voir ce que donne la moyenne des CV sur toutes les années, sans tenir compte de la tendance générale à la moins grande variabilité des prix du m². dans un second temps, revenir pour chaque année sur une mesure de dispersion standardisée Hypothèses sur ces inégalités d’hétérogénéité du prix du m² au sein-même des quartiers : - Hétérogénéité du parc de logement - Quartier en transition (valorisation ou dépréciation) : à la fois de faibles valeurs et des valeurs élevées - Valeurs aberrantes ? Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

11 La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
Valorisation et dépréciation relatives dans Paris : 5 trajectoires locales de variation des prix Intérêt d’une CAH pour dégager différentes trajectoires de valorisation ou de dépréciation relatives des prix Inconvénients des 2 cartes précédentes : comparaison des évolutions respectives des prix dans les quartiers ne s’appuie que sur deux dates, 1990 et 2003, alors que les séries de prix font parfois l’objet de fortes fluctuations et qu’elles peuvent refléter deux phases successives de hausse puis chute relative des prix, qu’il est important de faire ressortir. Par exemple, identification de différents types de trajectoires d’après les graphiques de variation des prix du m² (rapport à la médiane): Type1 : Amélioration continue de la position relative des quartiers dans l’espace parisien : Montorgueil (Mail), Chaussée d’Antin, St-Martin/ Quinquampoix (”St Avoye”) Type2 : Dégradation continue de cette position relative : Plaine Monceau, Auteuil, Ternes, Porte Dauphine … Type3 : Maintien relatif : Necker, Javel, Plaisance, Alésia (Pt Montrouge), Belleville, Porte St Denis, Père Lachaise, Charonne, la Villette, Austerlitz (mais reprise à partir de 1999) Type4 : Très fortes fluctuations interannuelles Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

12 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008
Mesure de l’ampleur des fluctuations interannuelles des prix centrés, quelque soit la tendance générale à la hausse, baisse ou au maintien des prix relatifs Méthode pour mesurer ces fluctuations interannuelles : pas de variance (mêmes valeurs pour une évolution qui suit une pente régulière très contrastée et pour une série de valeurs très irrégulières), ni de coefficient d’autocorrélation temporelle (idem), ni d’écart à un ajustement linéaire (une vingtaine de quartiers ne présentent pas de tendance monotone mais deux phases bien marquées de valorisation puis de dépréciation relatives), mais un écart à une moyenne mobile (chaque valeur est comparée à la moyenne des valeurs de l’année qui précède et de l’année qui suit, et c’est la somme de ces écarts qui permet de mesurer l’ampleur moyenne des fluctuations interannuelles). Les très fortes fluctuations de prix observées dans les quartiers centraux sont dans la plupart des cas assimilables à du « bruit », compte tenu du faible nombre de transactions sur lesquelles ces moyennes sont calculées => quartiers à écarter d’une analyse des trajectoires d’évolution relative des prix du m² Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

13 La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
Les principales tendances de l’évolution des prix/m² Des données ponctuelles aux cartes lissées Méthode : CAH avec distance du Chi-2 pour ne tenir compte que de l’évolution des positions relatives des quartiers Ds le commentaire, au-delà des grands traits de la structure spatiale qui opposent ouest-est et centre-périph, revenir sur le cas des quartiers de Tolbiac et Pont de Flandres d’une part, des Halles d’autre part. Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

14 La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
1 km Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

15 La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
Les prix dans leur contexte local (rapport voisinages 500 / 1000 m) Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

16 La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers
Réévaluations et Dépréciations locales (19e arrondissement) Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

17 Les discontinuités spatiales du marché du logement
Méthode : Agréger les données à un niveau de significativité suffisant Identifier les limites où une discontinuité significative apparaît (Méthode grasland & co…) Mesure les sauts dans la nature de l’effort financier (ratio entre l’iris le plus cher et le moins cher) Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

18 Les discontinuités spatiales du marché du logement
Méthode & Hypothèses Analyse univariée de discontinuité : identifier année par année les ruptures significatives, toutes choses égales quant au gradient C/P Analyse mulltivariée : Repérer les discontinuités structurelles (pérennes), celles qui apparaissent au fil de vagues spéculatives ou de dépréciations locales, et qui se maintiennent Éliminer le « bruit de fond » : discontinuités locales très conjoncturelles, liées à des valeurs extrêmes Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

19 Les discontinuités spatiales du marché du logement
Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

20 Les discontinuités spatiales du marché du logement
Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

21 Les discontinuités spatiales du marché du logement
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22 Les discontinuités spatiales du marché du logement
Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

23 Les discontinuités territoriales : des logiques locales de formation des prix ?
Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

24 Une exploration multi-échelles de la formation des prix a
Une exploration multi-échelles de la formation des prix a. corrections effectuées sur la BD. Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

25 Une exploration multi-échelles de la formation des prix a
Une exploration multi-échelles de la formation des prix a. corrections effectuées sur la BD. Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

26 Une exploration multi-échelles de la formation des prix b
Une exploration multi-échelles de la formation des prix b. les variables Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

27 Une exploration multi-échelles de la formation des prix b
Une exploration multi-échelles de la formation des prix b. les variables Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

28 Une exploration multi-échelles de la formation des prix b
Une exploration multi-échelles de la formation des prix b. les variables Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

29 Une exploration multi-échelles de la formation des prix b
Une exploration multi-échelles de la formation des prix b. les variables Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

30 Une exploration multi-échelles de la formation des prix b
Une exploration multi-échelles de la formation des prix b. les variables Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

31 Une exploration multi-échelles de la formation des prix b
Une exploration multi-échelles de la formation des prix b. les variables Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

32 Une exploration multi-échelles de la formation des prix c
Une exploration multi-échelles de la formation des prix c. Résultats : une structure des prix sensible aux effets de l’environnement, mais soumise aux effets de seuils. Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

33 Conclusion Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008