L’ADMS, un levier pour l’investissement médico-social public

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1 L’ADMS, un levier pour l’investissement médico-social public
L’Association pour le Développement du service public Médico-Social (ADMS) L’ADMS, un levier pour l’investissement médico-social public 3ème forum FHF Bourgogne Franche-Comté La Commanderie, Dole - 12 octobre 2017

2 L’ADMS, un ensemblier au service d’un objectif :
la création de lits et places d’EHPAD publics L’association propose une démarche reposant sur : Le principe de subsidiarité : en cas de carence d’un promoteur public, l’association intervient. Un développement national qui s’appuie sur les régions (FHR) : prospection/identification des projets en amont, force de proposition. Un montage réactif, compatible avec les délais de réponse aux appels à projet (d’autant plus si l’identification du projet est réalisée en amont du lancement de l’AAP) Un montage qui fixe « la règle du jeu » notamment en termes financiers (engagement sur le montant de l’opération et donc sur le loyer et le tarif de l’établissement). L’inscription du projet dans une filière (adossement à un établissement existant) et qui permet le recentrage des établissements sur leur cœur de métier (accueil et prise en charge des résidents).

3 L’ADMS, un ensemblier au service d’un objectif :
la création de lits et places d’EHPAD publics Historique et premier bilan depuis 2013: EHPAD de Donzère (Drôme), avec CH Montélimar : EHPAD de 60 logements, avec 12 logements « Alzheimer » et 12 logements PHV, 10 logements pour personnes handicapées, un SAVS de 10 places, un relais d’aide aux aidants. EHPAD Draveil (Essonne), avec le SEGA (CD 91) : 125 logements HP + 5 HT+ 12 PHV +10 places ACJ, 2 PASA de 14 places EHPAD de Créteil (Val de Marne), avec ABCD (Résidences de l’Abbaye) : 90 logements + 10 places ACJ, 1 PASA de 14 places EHPAD de Chasse sur Rhône (Isère), avec le CH de Vienne : 78 logements HP+ 2 HT, 1 PASA de 14 places => Un taux de réussite de 57% (4 dossiers gagnés sur 7 dossiers déposés) => 392 lits et places « gagnées »

4 L’équipe projet mobilisée
L’EHPAD « Les Terrasses du Rhône» - Chasse sur Rhône (38) L’équipe projet mobilisée Terrain Appel à projets conjoint

5 L’EHPAD « Les Terrasses du Rhône» - Chasse sur Rhône (38)
Un projet innovant comprenant : 80 lits d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, dont un tiers en unités de vie protégées Un PASA d’une capacité de 14 places Adaptabilité du projet immobilier Partenariats et coopérations avec les acteurs locaux de la filière gériatrique

6 Le schéma de portage du projet
Équipe d’experts VEFA Entreprise Architecte Bureau de contrôle Bureau d’études Sécurité/protection de la Santé Préparation du dossier de réponse à l’appel à projets Rédaction et présentation du dossier de réponse (projets d’établissement et de soins, budgets prévisionnels…) Obtention de l’arrêté conjoint d’autorisation Transfert de l’arrêté d’autorisation

7 SCI « EHPAD LTR », bailleur Détenteur final de l’autorisation
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) Terrain d’accueil du projet identifié dans l’appel à projets conjoint La mise en place d’un contrat de VEFA limite les contraintes de gestion administrative du projet en raison de l’unicité du contrat. Contrat de MOE MOE (Architecte) Bail à construction de 60 ans Promoteur Entreprise générale Marché de travaux VEFA (Engagement sur les délais et les coûts) Financement en fonds propres et emprunts (PLS, TVA à 5,5%…) SCI « EHPAD LTR », bailleur Subventions Bail (BEFA) Détenteur final de l’autorisation

8 La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA)
Mise en place d’une équipe projet composée d’experts de la réalisation et du financement de ce type d’établissement : Cette équipe élabore le projet dès la phase de conception Ce montage fait appel à la technicité de l’entreprise générale, qui permet de réduire les risques techniques et économiques par association de la société de montage aux études de conception La suppression de la procédure de consultation des entreprises et la compression des études de conception permettent d’optimiser les délais et les coûts (engagement contractuel sur le montant d’investissement et le loyer à verser par l’établissement). C’est le montage le plus pertinent dans le cadre de la procédure d’appel à projets, avec des ajustements à la marge (cas d’un terrain « non fléché » dans le cahier des charges de l’appel à projet…)

9 L’EHPAD « Les Terrasses du Rhône» (38)
Le projet architectural

10 L’EHPAD « Les Terrasses du Rhône» (38) Le projet architectural
80 lits d’hébergement pour personnes âgées dépendantes dont 2 lits d’hébergement temporaire 2 unités de vie protégées de 14 lits 2 x 2 chambres communicantes Mutualisation des fonctions avec le CH de Vienne  gain de surfaces, efficience économique (cuisine, buanderie, stockage) Surface de plancher (PC) : m² 55 places de stationnement Réglementation Thermique RT 2012 Certification Habitat & Environnement - EHPAD

11 L’EHPAD « Les Terrasses du Rhône» (38) Aspects financiers
Prix de journée cible ≤ 63 €uros, avec une subvention du Conseil Général de € Agrément PLS pour 100% des lits Prêts réglementés sur la base du taux du Livret A + marge TVA à taux réduit (5,5% en 2015) Exonération de la TFPB pendant 25 ans Conventionnement APL pour les résidents Investissement immobilier € TTC Investissement toutes dépenses confondues Dont Coût de la VEFA TTC actes en main Dont Frais d’opération SCI EHPAD LTR

12 L’EHPAD « Les Terrasses du Rhône» (38) Aspects financiers
Loyer € TTC Loyer total Dont Loyer principal Dont Loyer accessoire abondant la réserve de la participation de la SCI EHPAD LTR aux Gros Travaux 26 755 La couverture du risque d’évolution des taux bancaires est comprise Aucune incidence sur le montant in fine du loyer à verser par l’exploitant Le loyer accessoire permet la constitution d’une réserve de participation de la SCI aux gros travaux à réaliser Garantie du maintien en état du bâtiment sur sa durée de vie

13 L’EHPAD « Les Terrasses du Rhône» (38)
La maîtrise des délais - Phase Projet Lancement de l’appel à projets conjoint : Mars 2014 Obtention arrêté conjoint d’autorisation : 9 Janvier 2015 Signature de la promesse de bail à construction avec la Ville 15 Juin 2015 Financement : Décision d’agrément « PLS » de la Préfecture de l’Isère envers la SCI « EHPAD LTR » Décembre 2015 Permis de construire/Construction : Dépôt de la demande de PC : 9 Avril 2015 Obtention PC : Novembre 2015 Livraison du bâtiment (15 mois de travaux) Janvier 2018 VEFA : Signature du contrat de VEFA entre ADIM Lyon et la SCI 11 Octobre 2016 Engagement du gestionnaire : Arrêté de transfert de l’autorisation au CH de Vienne : 19 Octobre 2015 Signature du bail en l’état futur d’achèvement (BEFA) entre le CH de Vienne et la SCI « EHPAD LTR »: Octobre 2016 Ouverture de l’établissement : Avril 2018 => DURÉE TOTALE DU PROJET : 3 ans (entre l’obtention de l’arrêté et la livraison de l’établissement)

14 ADMS@fhf.fr Stephane.paravel@sphconseil.fr
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