PLUS-VALUES IMMOBILIERES

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1 PLUS-VALUES IMMOBILIERES
LES DECISIONS A PRENDRE EN 2004

2 SOMMAIRE Cession de parts, plus-value et différé
La définition de la prépondérance Incidence de l’inscription de l’immeuble au bilan de l’entreprise individuelle Le cas des non-résidents La réévaluation Apports en sociétés et abus de droit

3 CALCUL DES P.V DE CESSION DE TITRES
Les cessions de titres sont imposées selon le régime d’imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux de l’article 150-0A Sauf pour les sociétés qui relèvent des articles 8 et 8 ter Et pour les cessions intervenant en 2004 pour des titres acquis avant le 21/11/2003

4 DIFFERES D’IMPOSITION !
Report ou Sursis ? Report : Plus-value calculée et déclarée mais imposition effective reportée au moment de la cession des titres reçus en échange Sursis d’imposition : Opération considérée comme intercalaire et non imposable lors de l’échange

5 TABLEAU RECAPITULATIF

6 REPORT ou SURSIS A compter du 1er janvier 2004, trois situations peuvent se présenter : Cession de titres bénéficiant d’un sursis Cession de titres bénéficiant d’un report Opération d’échanges à compter du 01/01/04

7 TITRES AVEC SURSIS Titres reçus en échange à compter du 1er janvier 2000 pour lesquels s’est exercé : Le sursis prévu à l’article 150 A bis-alinéa 4, dans le cadre des PV immobilières Le sursis prévu dans le cadre des PV sur valeurs mobilières de l’article 150 UB-II Le prix d’achat à retenir est celui des titres remis à l’échange (diminué ou majoré de la soulte reçue ou versée)

8 SCHEMATIQUEMENT Acquisition Échange à partir de 01/01/2000
Cession à partir du 01/01/2004 Sursis d’imposition PLUS-VALUE IMPOSABLE

9 TITRES AVEC REPORT Titres reçus en échange avant le 01/01/00
La LDF 2004 prévoit que la plus-value en report est imposée, à compter du 01/01/04 selon les modalités prévues pour l’imposition de la cession des titres mettant fin au report La plus-value en report est exonérée en cas de transmission à titre gratuit des titres reçus en échange

10 Plus-value réalisée lors de la cession
SCHEMATIQUEMENT Acquisition Echange avant le 01/01/2000 Cession à partir du 01/01/2004 Report d’imposition Plus-value en report Plus-value réalisée lors de la cession La plus-value en report est imposable selon les mêmes modalités que celle de la cession des titres

11 ECHANGES DEPUIS LE 01/01/04 Elles sont placées sous le régime du sursis pour les apports à une société soumise à l’IS Si les titres, objet de l’échange, ont été reçus dans un précédent échange avec un régime de report d’imposition, l’imposition antérieurement reportée est reportée de plein droit

12 Plus-value réalisée lors de la cession Sursis et prorogation report
SCHEMATIQUEMENT Acquisition Echange avant le 01/01/2000 Cession à partir du 01/01/2004 Report d’imposition Plus-value en report Plus-value réalisée lors de la cession La plus-value en report est imposable selon les mêmes modalités que celle de la cession des titres Echange après le 01/01/2000 Sursis et prorogation report

13 SOCIETE A PREPONDERANCE IMMOBILIERE
La nouvelle définition de la prépondérance immobilière Société dont l’actif est constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à sa propre exploitation, et ce, à la clôture des trois exercices précédant la cession

14 SOCIETE A PREPONDERANCE IMMOBILIERE
La nouvelle définition de la prépondérance immobilière La notion d’immeuble affecté à l’exploitation Le calcul du pourcentage de 50%

15 SOCIETE A PREPONDERANCE IMMOBILIERE
Ne sont concernés par la prépondérance immobilière que les titres de sociétés non soumises à l’IS Les sociétés à l’IS relèvent du régime des plus-values sur valeurs mobilières Heureusement, il y a une dérogation temporaire

16 SOCIETE A PREPONDERANCE IMMOBILIERE
Influence du régime fiscal de la société sur la qualification de société à prépondérance immobilière Le champ d’application Mesure transitoire Appréciation dans le temps

17 CONSEQUENCES PRATIQUES

18 CONSEQUENCES PRATIQUES
Soit une SA de mécanique de précision dont les titres sont détenus depuis 1959 La société est propriétaire de son immeuble En décembre 2002, cession du fonds de commerce, elle devient SPI Puis, cession des titres : en 2003 ? en 2004 ? EN 2003: Exonération car SPI et titres détenus depuis + 22 ans EN 2004: Taxation car pas 3 ans de prépondérance

19 ET POUR L’ENTREPRISE INDIVIDUELLE
La loi nouvelle a-t-elle une incidence sur l’inscription de l’immeuble au bilan de l’entreprise individuelle ? Au plan des BIC Au plan de l’ISF Au regard des plus-values

20 EN SYNTHESE

21 CAS DES BIENS « MIGRANTS »
Lors de la cession d’un bien ayant figuré à l’actif du bilan, il y a lieu de déterminer deux plus-values distinctes : Plus-value acquise depuis la date d’inscription au bilan jusqu’à la cession ou au retrait Plus-value(s) relative(s) à la détention dans le patrimoine privé

22 EN CAS D’ALLER-RETOUR ! Du patrimoine privé à l’actif de l’entreprise puis retrait pour le patrimoine privé ! En principe : trois plus-values ! Pour la durée de détention les deux plus-values privées sont à considérer ensemble. La période professionnelle est neutralisée.

23 LE CAS DES NON-RESIDENTS
L’imposition des plus-values immobilières est, généralement, attribuée à l ’Etat de situation de l’immeuble Pour les non-résidents : Art 244 bis A prélèvement à la source, généralement acquitté par une SARF En fait l’article 10 de la LDF 2004 prévoit notamment que: -Les modalités de détermination de la plus-value sont alignées, pour les non-résidents, sur les dispositions applicables aux contribuables domiciliés en France; -L’exonération applicable aux cessions de l’habitation en France des contribuables non résidents est aménagée; -Le taux est de 16% pour les résidents d’un état membre. -L’excédent du prélèvement non imputé sur le montant de l’ IS , pour les contribuables non assujettis à l’impôt sur le revenu, est restituable. Les modalités d’appréciation de la prépondérance sont alignés, MAIS elles continuent de s’appliquer aux sociétés soumises à l’ IS !

24 LE CAS DES NON-RESIDENTS
Pour les résidents communautaires, application d’un taux de 16% Pour les autres, le taux reste fixé à un tiers : 33,33%

25 LE CAS DES NON-RESIDENTS
Extension aux ressortissants étrangers, de certaines exonérations, par le biais des clauses de non-discrimination Le cas de la résidence principale ! Application de l’article 150 U, II, 2° Par principe, un non-résidents ne peut avoir de résidence principale en France! Toutefois, une exonération particulière est prévue pour les immeubles « Qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d’un état membre de la CEE, dans la limite d’une résidence par contribuable et à condition que le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession »

26 Représentation fiscale & obligations déclaratives
Tableau synthétique

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28 ET MAINTENANT ! La réévaluation est-elle une solution efficace ?
Comment « acter » rapidement une situation d’exonération avant le ? la vente l’apport de titres

29 SOCIETE A PREPONDERANCE
Le chaud et l’effroi ! Une réévaluation sous-taxée La reconnaissance de la personnalité morale ? En matière d’impôts directs Tant pis pour les anciens montages ! Mais toujours pas pour les droits d’enregistrement !

30 Une réévaluation libre ?
Les PV de réévaluation d’immeubles et de titres de SPI Seront soumis à une taxation de 16,5% (du 01/01/04 au 31/12/07) à condition de les conserver 5 ans Il faut respecter les prescriptions comptables REEVALUATION LIBRE Suivant l’article du PCG issu des dispositions de l’article L alinéa 4 du code de commerce, une réévaluation ne peut porter que sur les immobilisations corporelles et financières, et ce, conformément à la quatrième directive communautaire de juin 1978. Lorsqu ‘elle est décidée, elle doit porter sur l ‘ensemble des immobilisations corporelles & financières. La LDF ne déroge pas à ce principe !! La plus-value dégagée doit être inscrite à un poste spécifique des Capitaux propres. Elle ne constitue pas un élément du résultat comptable. Après la réévaluation, les amortissements sont calculés d’après la nouvelle valeur nette comptable, sur la durée résiduelle . (Sauf à justifier de nouvelles conditions !) Sur le plan fiscal, il est admis d’allonger la durée initiale en fonction de la durée probable d’utilisation restant à courir ! (D. administrative 4 D-2124 N°8) La diminution de l’écart, peut intervenir comptable ment : -Soit en totalité lors de la cession de l’immeuble, -Ou, progressivement, au fur et à mesure de la constatation du supplément d’amortissement générés par la réévaluation.

31 UN CAS PRATIQUE ! La SA JANFIL est une vieille entreprise de Mercerie située à Paris A l’actif de son bilan, elle possède un immeuble acquis en 1950 pour 100 K€ Entièrement amorti, c’est le siège actuel de l’exploitation Valeur estimée : K€

32 COMMENT OPTIMISER ? Vente à une SCI ! Vente 1.500 VNC 0 PV 1.500
Impôt : 500 !! Loyer à payer N+1 90K€/an

33 REEVALUER ? On suppose les conditions réunies
Le taux de 16.5 s’applique sur 1.500 Soit un IS à payer de K€ Pas de loyer Amortissement 36 K€/33 ans Au bout de 6 ans Vente 1.500 IS 72 IS sur dotations

34 SI ON NE VEND PAS ? Coût de 247.5 année N Économie d’IS sur 33 ans
Amortissement 36/3 = 12 K€/an 33 = 396 Soit une valeur actuelle Au taux de 4% égale à 218 K€ Au taux de 3,5% égale à 233 K€

35 CONCLUSION Six ans de patience rapporte Une économie d’IS de 16,83%
Mais aussi un amortissement Sur une base réévaluée Qui améliore la MBA

36 APPORT EN SOCIETE ET ABUS DE DROIT !

37 POINT SUR L’ABUS DE DROIT
La position du CCRAD ! Panorama des derniers avis La cession était déjà envisagée ! Apport sans promesse de vente préalable La création d’un « artifice juridique » Un montage Volonté exclusive d’éluder l’impôt Situation juridique équivalente La cession à une société constituée par les apporteurs

38 QUID DANS LE NOUVEAU REGIME
Différer l’impôt n’est pas l’éluder ! L’influence de la donation des titres reçus en échange lors de l’apport une plus-value « blanchie » le paravent de l’instruction administrative Les précautions à prendre

39 EN GUISE DE CONCLUSION ! Sortir l’immobilier du bilan de l’entreprise ? Rendez-vous, peut-être, à une réunion du Club Fiscal prévue en 2005 !