La fiscalité immobilière

Présentation au sujet: "La fiscalité immobilière"— Transcription de la présentation:

1 La fiscalité immobilière
Régime du micro foncier Régime de droit commun si le revenu foncier brut annuel est inférieur à €. Le taux d’abattement forfaitaire pour charges est de 30%. Ce régime ne s’applique pas lorsque les revenus fonciers sont issus d’une société à l’IS ou bénéficient d’un régime particulier (Robien, Borloo, Malraux,…). En revanche, il est compatible avec le dispositif Scellier Les associés de SCI à l’IR peuvent en bénéficier à condition de donner en location nue un immeuble détenu en direct. On peut opter pour le régime réel, cette option est irrévocable pendant 3 ans. A l’échéance des 3 ans, l’option pour le régime réel devient annuelle. Régime réel d’imposition Le revenu foncier imposable est égal à la différence entre les recettes encaissées dans l’année(loyers, subventions et revenus annexes) et les frais et charges acquittées dans l’année. Sont déductibles : les frais de gestion (dans la limite de 20€ par bien), les frais de contentieux, les frais de gérance et de rémunération des gardiens, les indemnités d’éviction, les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, la taxe foncière, les primes d’assurance multi risques et d’assurance couvrant le risque de loyers impayés. Les intérêts des prêts destinés à la construction, l’acquisition et les travaux, ainsi que l’assurance, les frais de dossier et les frais de prise de garantie. Imposition du résultat Résultat positif : le revenu foncier net s’ajoute aux autres revenus et est soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux. Résultat négatif : le déficit foncier non constitué par les intérêts d’emprunt est déductible du revenu brut global dans la limite de €, l’excédent est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers. PENSEZ A… Faire une simulation sur 3 exercices avant d’opter pour le régime réel d’imposition Remplir une déclaration 2044 dans le cas du régime réel d’imposition Reporter les soldes de la 2044 sur la 2042

2 Les dispositifs spécifiques
Le dispositif Scellier Entre le 1/01/2009 et le 31/12/2012, les acquisitions neuves ou réhabilitation situées dans les zones A, B1, B2 et C (sous réserve d’agrément) bénéficient d’une réduction d’impôt égale à : dans la limite de € (- 10% pour les investissements réalisés en 2011), -un seul investissement éligible -engagement de location de 9 ans, Le bien peut être loué à un descendant ou à un ascendant s’il ne fait pas partie du même foyer fiscal. -loyers plafonds selon la zone géographique Par exception, si la réduction d’impôt Scellier est supérieure à l’impôt dû, elle est reportable 6 ans. 25% 25% ramené à 22% % 25% % ramené à 13% % Neuf BBC Neuf non BBC Le dispositif Scellier social Le dispositif Scellier social entre dans le cadre du dispositif Scellier avec les spécificités suivantes : barèmes particuliers pour les loyers les ressources du locataire ne doivent pas excéder un plafond qui dépend de sa situation familiale et de la situation géographique du bien, le bien ne peut être loué aux ascendants ou aux descendants du contribuable, L’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire supplémentaire sur les loyers de 30%. La réduction d’impôt au-delà de 9 ans peut être prorogée pendant 2 périodes de 3 ans au taux de 5% par période triennale. Le dispositif Censi-Bouvard LMNP Investissements Logement neuf ou VEFA ou réhabilitation dans un établissement d’accueil ou résidence services pour personnes âgées ou handicapées, résidence services pour étudiants ou résidence de tourisme classée Engagement de location pendant 9 ans Réduction de 18% en 2011 pour un investissement retenu dans un plafond de € (plusieurs investissements possibles) Perte définitive du droit à amortir sur la part retenue pour la réduction d’impôt

3 Les dispositifs spécifiques
Le dispositif Robien recentré Il s’applique aux biens construits, acquis en l’état futur d’achèvement, neufs ou réhabilités (usage autre que l’habitation ou vétustes) du 1/09/2006 au 31/12/2009. Le contribuable doit s’engager à le louer à titre de résidence principale pendant 9 ans sans dépasser le plafond mensuel de loyers au m2 selon la zone géographique. Le bien peut être loué à un descendant ou à un ascendant s’il ne fait pas partie du même foyer fiscal. Il peut être détenu en SCI mais il ne peut pas être vendu (ni le bien, ni les parts) pendant la période d’engagement de location. Le bien est amorti à hauteur de 6% pendant 7 ans puis 4% pendant 2 ans, soit 50% au total sur 9 ans. Les parts de SCPI s’amortissent à hauteur de 95%. Le dispositif Borloo Du 1/01/2006 au 31/12/2009, les acquisitions neuves peuvent relever de ce dispositif sur option du contribuable sous les conditions suivantes: Les loyers sont plafonnés selon 4 zones géographiques, Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un plafond qui dépend de sa situation familiale et de la situation géographique du bien, Le bien ne peut être loué aux ascendants ou aux descendants du contribuable, Le taux de l’amortissement est identique à celui du dispositif Robien recentré sur 9 ans, avec toutefois la possibilité de le prolonger pendant 6 ans au taux de 2,5% par an, soit au total 65% du prix d’acquisition, Les loyers bénéficient d’une réduction forfaitaire de 30%. PENSEZ A… Remplir une déclaration 2044 spéciale chaque année (pour Robien/Borloo) et un engagement de location 2044 EB la 1ère année (pour Scellier, désormais) Tenir à disposition les justificatifs (contrat d’acquisition, offre de prêt et tableau d’amortissement, contrat de bail, justificatifs des recettes et des dépenses…)