La fiscalité immobilière

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1 La fiscalité immobilière
Régime du micro foncier Il s’applique si le revenu foncier brut annuel est inférieur à €. Le taux d’abattement forfaitaire pour charges est de 30%. Ce régime ne s’applique pas lorsque les revenus fonciers sont issus d’une société à l’IS ou bénéficient d’un régime particulier (Scellier, Robien, Borloo, Malraux,…). Les associés de SCI à l’IR peuvent en bénéficier à condition de donner en location nue un autre immeuble détenu en direct. En cas d’option pour le régime réel, l’option est prise pour 3 ans. Régime réel d’imposition Le revenu foncier imposable est égal à la différence entre les recettes encaissées (loyers, subventions et revenus annexes) et les frais et charges acquittées. Sont déductibles : les frais de gestion (dans la limite de 20€ par bien), les frais de contentieux, les frais de gérance et de rémunération des concierges et gardiens, les indemnités d’éviction, les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, la taxe foncière, les primes d’assurance multi risques et d’assurance couvrant le risque de loyers impayés. Les intérêts des prêts destinés à la construction, l’acquisition et les travaux, ainsi que l’assurance, les frais de dossier et les frais de prise de garantie sont également déductibles. PENSEZ A… Faire une simulation sur 3 exercices avant d’opter pour le régime réel d’imposition Remplir une déclaration 2044 dans le cas du régime réel d’imposition Reporter les soldes de la 2044 sur la 2042

2 Les dispositifs spécifiques
Le dispositif Robien recentré Il s’applique aux biens construits, acquis en l’état futur d’achèvement, neufs ou réhabilités (usage autre que l’habitation ou vétustes) depuis le 1/09/2006 et jusqu’au 31/12/2009. Le contribuable doit s’engager à le louer à titre de résidence principale pendant 9 ans sans dépasser le plafond mensuel de loyers au m2 suivant la zone géographique. Le bien peut être loué à un descendant ou à un ascendant s’il ne fait pas partie du même foyer fiscal. Il peut être détenu en SCI mais il ne peut pas être vendu (ni le bien, ni les parts) pendant la période d’engagement de location. Le bien est amorti à hauteur de 6% pendant 7 ans puis 4% pendant 2 ans, soit 50% au total sur 9 ans. Les parts de SCPI s’amortissent à hauteur de 95%. Après la période d’engagement de location, le bien est soumis au régime du micro foncier (si recettes totales < 15000€) ou au régime réel. Il peut aussi bénéficier du dispositif Besson ancien avec plafonnement des loyers et des ressources du locataire. Le dispositif Borloo Du 1/01/2006 au 31/12/2009, les acquisitions neuves peuvent relever de ce dispositif sur option du contribuable sous les conditions suivantes: Les loyers sont plafonnés selon 4 zones géographiques, Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un plafond qui dépend de sa situation familiale et de la situation géographique du bien, Le bien ne peut être loué aux ascendants ou aux descendants du contribuable, Le taux de l’amortissement est identique à celui du dispositif Robien recentré sur 9 ans, avec toutefois la possibilité de le prolonger pendant 6 ans au taux de 2,5% par an, soit au total 65% du prix d’acquisition, Les loyers bénéficient d’une réduction forfaitaire de 30%. Le dispositif Scellier Entre le 1/01/2009 et le 31/12/2012, les acquisitions neuves situées dans les zones A, B1 et B2, peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% pour 2009 et 2010 et de 20% pour 2011 et 2012 (1 seul investissement éligible par année) dans la limite de € dans les conditions suivantes: -engagement de location de 9 ans, -loyers plafonds dans les mêmes limites que « Robien ». Sous réserve des conditions de ressources du locataire et des plafonds de loyers « Borloo », une déduction de 30% peut être appliquée sur les loyers. PENSEZ A… Remplir une déclaration 2044 spéciale chaque année et un engagement de location 2044 EB la 1ère année Tenir à disposition les justificatifs (contrat d’acquisition, offre de prêt et tableau d’amortissement, contrat de bail, justificatifs des recettes et des dépenses…)