La constitution du patrimoine Journée de regroupement

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1 La constitution du patrimoine Journée de regroupement

2 LES MODES DE DETENTION : rappel
Seul Pleine Propriété : les trois droits (usus, fructus et abusus) A 2 ou à plusieurs (concubins – régimes séparatistes – indivision) Pleine Propriété : pas forcément 50/50 En commun - Régimes communautaires Pleine Propriété – communauté 100% chacun 50/50 en cas de partage Usufruit et nue propriété Voulu ou subi ? Démembrement

3 La Société Civile Immobilière (SCI)
Statuts Objet civil Acquisition, gestion et transmission d’un patrimoine immobilier Au moins 2 associés Associés indéfiniment responsables du passif proportionnellement à leurs apports en capital Pas de capital minimum Tous pouvoirs au gérant sauf limitations statutaires Recueil des informations sur la situation et le patrimoine des associés

4 La création d’une Société Civile Immobilière
Pour éviter les conséquences d’une indivision Pour mettre en commun des moyens Pour protéger son conjoint Pour protéger son concubin Pour transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants Pour distinguer patrimoine privé (murs) et patrimoine professionnel (exploitation)

5 Le diagnostic patrimonial Fil conducteur
1 - Situation familiale Régime matrimonial - détention et gestion des biens - conséquences en cas de divorce et de décès Enfants - mineurs ou majeurs/ rattachés fiscalement ou non - financement des études - aide financière Parents - héritage à venir - aide financière en fin de vie 2 - Situation professionnelle Type d’activité et nature du contrat de travail - pérennité dans l’emploi - stabilité des revenus fiscalité Actifs professionnels - affaire individuelle ou société - passif, caution - immobilier professionnel

6 Le diagnostic patrimonial Fil conducteur
3 - Situation patrimoniale Analyse des flux - diversité des sources de revenus - charges fixes et fiscalité - train de vie et épargne Analyse des stocks - répartition du patrimoine M/Mme court terme/moyen terme/long terme - mode de détention des actifs - rentabilité des actifs 4 - Bilan retraite - âge de la retraite - niveau des revenus/revenus complémentaires - charges fixes/fiscalité - train de vie 5 - Bilan successoral Aspect civil - dispositions prises du vivant ou par décès - héritiers et part de chacun - sort des biens Aspect fiscal - montant des droits de succession - moyens de les financer

7 Le tableau des flux Flux positifs Flux négatifs Impôts
Revenus du travail Loyers Revenus du capital Emprunts Autres Assurances Autres TOTAL TOTAL REVENU DISPONIBLE TRAIN DE VIE ÉPARGNE

8 Le tableau des stocks Exemple de répartition du patrimoine
M/Mme Mme Total BIENS D’USAGE BIENS DE RAPPORT IMMOBILIER 55 à 70% du patrimoine privé PLACEMENTS FINANCIERS LONG TERME MOYEN TERME COURT TERME 15 à 20% du patrimoine privé 10 à 15% du patrimoine privé 5 à 10% du patrimoine privé TOTAL PATRIMOINE Exemple de répartition du patrimoine (hors bien professionnel)