PRESENTATION DU PROJET D’AMENAGEMENT

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1 PRESENTATION DU PROJET D’AMENAGEMENT
PRESENTATION DU PROJET D’AMENAGEMENT DES BERGES DU LAC NORD DE TUNIS ALAMIM – Alexandria Mars 2008 Sami Zarrouk Directeur des Affaires Financiers et Comptables

2 Présentation de la société (SPLT) Présentation du projet ;
L La présentation s’articule autour des thèmes suivants : Présentation de la société (SPLT) Présentation du projet ; Les objectifs du projet ; La réhabilitation du lac : assainissement du plan d’eau et restauration des berges Programme de maintenance , de suivi et d’entretien du lac; Urbanisation des berges du lac : - La position du projet du lac nord de Tunis dans la dynamique urbaine du Grand Tunis ; - Programme d’aménagement; - Mise en œuvre du projet d’aménagement des berge du lac; - Zones urbaines projetées pour le court et moyen termes

3 Assainissement et Restauration Coût total 96 millions de dinars
SOCIETE ANONYME DE DROIT TUNISIEN DALLAH EL BARAKA 50% ETAT TUNISIEN 50% CAPITAL 44 millions de Dinars REHABILITATION DU PLAN D’EAU ETUDES D’AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT Assainissement et Restauration Coût total 96 millions de dinars P.A.U Général et P.A.D Lotissements Études de V.R.D. Lotissements opérationnels : 455 ha Nord El Khalij et N-O C; 200ha Les Jardins du lac et Z. Ind; 150ha La Cité des Pins .55 ha Les Résidences du Parc 50 ha

4 Situation du lac de Tunis
Superficie : ha Profondeur maximale : 1 m Deux sous systèmes  Lac Sud (1.100 ha)  Lac Nord (3.000 ha)

5 Situation du lac par rapport au Grand Tunis

6 O Les objectifs du projet :
Le projet a visé principalement de : réhabiliter le lac nord de Tunis, longtemps utilisé comme réceptacle des eaux usées et pluviales des quartiers Nord de la ville (le plan d’eau couvre ha :en moyenne 10 Km de long et 3 km de large)    réorienter une partie de l’extension de la ville de Tunis vers l’hypercentre de la métropole et contribuer, ainsi, à la préservation des terres agricoles situées en périphérie ;par la création d’une plateforme foncière couvrant 1300 ha;    favoriser un développement planifié et cohérent de la capitale   

7 Etat du milieu naturel avant assainissement

8 La réhabilitation du lac Nord de Tunis

9 1- Créations de Stations d’épuration
 Assainissement urbain Etapes réalisées par l’Etat tunisien avant d’entamer les travaux d’assainissement du Lac faisant partie du projet du développement du lac et de ses berges 1- Créations de Stations d’épuration 2- Construction de Canal de ceinture pour déviation des rejets d’eau pluviales

10 La réhabilitation du lac s’est déroulée entre 1985 et 1988
Les principaux travaux d’assainissement du plan d’eau et de restauration de ses berges sont :   le dragage du canal d’échange avec la mer (canal Kheïreddine) ;  l’approfondissement par le dragage d’une grande partie du Lac afin d’améliorer la circulation de l’eau (environ 1 million de m³ de boues organiques évacuées ); la mise en place d’une digue de séparation de 8,2 Km de long et 5 à 8 m de large, scindant le Lac Nord en deux parties,imposant la circulation des eaux dans le Lac et permettant leur renouvellement durant une période allant de 18 à 27 jours et ce, en fonction de la direction et de la vitesse du vent; la mise en place de portes à marée (écluses) à fonctionnement unidirectionnel au niveau du canal kheireddine ;    la restauration des terrains par : la modification de la ligne des berges pour faciliter la circulation de l’eau dans le lac, la création d’une plate-forme foncière de 1300 ha dont 500 ha remblayés.

11 Photo aérienne du lac de Tunis en 1983

12 Terrains remblayés ( 500 ha)

13 Le plan d’eau après les travaux d’assainissement

14 La première phase du projet qui a concerné l’assainissement du plan d’eau et la restauration de ses berges a coûté 90 millions de Dinars . Ces travaux ont offert un certain équilibre à l’écosystème. Ils ont été rendus possible grâce aux efforts consentis par l’Etat pour restructurer le réseau d’assainissement de la ville de Tunis et pour assurer l’interception des rejets d’eaux polluées qui déversaient dans le Lac pendant plus d’un siècle . Cette opération a coûté à l’Etat 100 M.DT .  Ainsi, l’urbanisation des nouvelles berges se trouve intégrée dans la dynamique urbaine du Grand Tunis.

15 URBANISATION DES BERGES
DU LAC NORD DE TUNIS

16 La position du projet du lac nord de Tunis et les orientations d’aménagement:
Le territoire des Berges du Lac couvre environ 1300 ha. Il est situé en position charnière entre le centre de Tunis et la banlieue . La SPLT a profité de la position stratégique de ses terrains et de la maîtrise totale de son foncier pour : Favoriser un développement planifié et cohérent de l’extension de la capitale qui participe à son intégration dans son environnement national et international. développer un parti d’aménagement faisant du projet du Lac la ville du troisième millénaire où les composantes environnementales et la qualité de l’espace urbain ont été le souci majeur dans l’organisation de la future agglomération.  

17 Le Programme général d’aménagement actualisé en 2007:
L le programme de construction prévoit environ 11,7millions de m² de planchers (S.H.O). pour les 1300 ha répartis comme suit :       - 5,85 millions de m² de planchers pour les logements ( logements ) Ø      - 5,85 millions de m² de planchers pour les bureaux , les zones d’activités et de services et pour les équipements publics et sportifs. . La population escomptée est de l’ordre de habitants et de non résidents (emplois). L Les terrains affectés aux espaces naturels en dehors des jardins privés représenteront près de 25 % (un ratio de l’ordre de 22 m² d’espace vert par habitant).

18 ZONES URBAINES PROJETEES:
Trois principales zones urbaines en extension de la ville de Tunis sont prévues sur les Berges du lac, à savoir :       Sur les Berges Nord-Ouest et Sud-Ouest du Lac, directement contiguës au centre ville actuel, une zone urbaine de 300 ha de forte densité, avec une dominante d’activités d’affaires, de bureaux, de services et de logements collectifs, réalisera la jonction avec l’Avenue Bourguiba;       Sur les Berges Nord du Lac, deux lotissements l’un à dominante habitat et services, (150 ha) et l’autre destiné à l’animation et aux loisirs (50 ha). Ces deux lotissements sont opérationnels; Sur les berges Nord-Est, une zone urbaine de 800 ha d'assez forte densité, avec une dominante d’activités, de sport, de bureaux et de logements collectifs est en cours  d'aménagement et d'urbanisation. Cette zone va accueillir le projet de Tunis Sports City.

19 Plan Général d’Aménagement

20 Mise en œuvre du projet d’aménagement Des berges du lac nord de Tunis:
Première tranche Le lotissement El Khalij : ha, urbanisé à 78%. Le lotissement d’animation Nord-ouest C: 50 ha, urbanisé à 60%

21 les lotissements Nord (150 ha) et Nord-ouest C (50 ha) ont représenté la première tranche opérationnelle du projet du lac . La réalisation des infrastructures et l’équipement de ces lotissements ont coûté 50 millions de Dinars .

22 Le lotissement « El Khalij  » :
approuvé par arrêté municipal n°6/92 en date du 7 avril 1992. Il s’étend sur une superficie de 150 ha située entre le Lac et la RN9 et faisant partie du périmètre communal de Tunis. Il totalise un nombre de 820 lots couvrant une superficie de m² permettant la construction de m² de surface de planchers (CUF moyen égal à 0,85 ) affectée aux activités résidentielles, de services et de commerces. Le nombre d'habitants prévisionnel est estimé à l'horizon 2007 à habitants. Le lotissement représente une zone de transition entre les zones Nord-Est et Nord-Ouest sud-ouest du projet du lac

23 lotissements El Khalij

24 lotissements El Khalij

25 Activités commerciales

26 lotissements El Khalij

27 lotissement Nord-ouest C (approuvés par arrêté le 15.09.93)

28 lotissement Nord-ouest C
(approuvés par arrêté le ) Il s’agit d’un espace d’animation et de loisirs dont la dominante est végétale. Il couvre une superficie de 50 ha. Son aménagement est soumis à l’établissement de plan d’aménagement paysager. Le lotissement ne se limite pas seulement à la création d’une importante zone verte, mais il offre à la capitale un espace d’animation et de loisirs bénéficiant d’une vue sur mer et d’un aménagement spécifique (corniche, rues et places piétonnes, parkings, mobiliers urbains etc...) et englobant des activités sportives, culturelles, de restauration, etc.. La réalisation de ce vaste programme d’animation est du ressort des promoteurs privés

29 La corniche

30 Les Espaces d’animation

31 Les Espaces d’animation

32 MISE EN ŒUVRE DE LA DEUXIEME TRANCHE
Plan d’Aménagement de Détail de la Zone Nord-Est ( approuvé par arrêté en date du )

33 I - PRESENTATION DE LA ZONE NORD-EST :
LLa zone Nord-Est des berges du lac a fait l’objet d’une étude d’aménagement de détail approuvée par arrêté du Gouverneur en date du 02 Juillet 1998. Le territoire de la zone Nord-Est des berges du lac couvre environ 800 ha . Il est situé en position charnière entre le centre de Tunis et la banlieue Nord ; de ce fait , il représente un enjeu stratégique eu égard à la politique d'organisation spatiale de la capitale, qui porte sur : Ø    

34   l’allégement des charges qui pèsent sur Tunis en raison de l'hyperconcentration des fonctions tertiaires (commerces et bureaux) par la création d'un centre suffisamment bien structuré pour qu'il joue un rôle alternatif dans le fonctionnement de l'agglomération,     la structuration du littoral Nord menacé par l'urbanisation indifférenciée, sans caractère, résultat de la juxtaposition de lotissements.       l'amélioration de l'environnement naturel par l’intégration de la forêt existante dans le projet de Tunis sports City et par la création de jardins de quartiers et d’espaces publics.

35 a Programme d’aménagement (actualisé en 2007):
La future agglomération se compose en particulier  : De lotissements polyfonctionnels avec une typologie d'immeubles à usage collectif de R + 6 à R + 15 avec des zones de loisirs sur la Corniche en front du lac qui permettent d'accueillir les activités hôtelières et touristiques, une cité jardins comprenant de l'habitat individuel et semi-collectif. un espace d'affaires et de services en relation avec la Foire Internationale de Tunis et les zones d’activités non polluantes ( de l’A.F.I. et de la SPLT), Un parc urbain dans la zone soumise aux servitudes aériennes, Un golf et des académies sportives seront associés à des zones urbaines pour former Tunis sports City, Population prévisionnelle : habitants ( logements) emplois

36 Plan d’Aménagement de Détail de la Zone Nord-Est
( approuvé par arrêté en date du )

37 PRÉSENTATION DES TRANCHES OPÉRATIONNELLES
ET PROJETÉES DE LA ZONE NORD EST I- Les opérations en cours Les Jardins du lac : ha, en cours d'urbanisation. La Zone Industrielle de Kheredine : 44 ha, en cours d'urbanisation. La Cité des Pins : ha, en cours d'urbanisation. Les Résidences du Parc : ha, viabilisé et en partie commercialisé.

38 Lotissement les Jardins du Lac 106 ha  :les travaux d’aménagement ont été entamés le et achevés en 2003. Le lotissement, situé sur les berges du lac entre le futur parc urbain et la Cité des Pins, est essentiellement affecté aux formes d'habitat individuel ce qui lui confère le caractère d'une cité-jardin avec une corniche affectée aux activités d'animation. et aux loisirs en front de lac. Programme: - Superficie:1O6 ha - Nombre de lots :636 - Nombre de logements projetés : Population :8500 habitants 8000 emplois

39 les jardins du lac

40 Aménagement des espaces publics

41 Lotissement de la Zone industrielle 

42 Lotissement de la Zone industrielle :les travaux d’aménagement ont été entamés le et achevés en 2003. La zone industrielle couvre 44 ha. (224 lots emplois prévus ) le choix a été fixé sur des activités non polluantes qui préservent l’environnement et participent à son amélioration. les projets ne seront autorisés qu’après quantification et évaluation de leurs impacts sur l’environnement en ce qui concerne : les rejets hydriques, les rejets et émissions atmosphériques, les déchets solides, les émissions sonores, le paysage , etc. ....

43 Lotissement de la Cité des Pins

44 Nombre de logements projetés :2200 Population :10 000 habitants
-                Le lotissement de la Cité des Pins L les parcelles sont affectées aux immeubles poly-fonctionnels (R + 6 à R + 8) La typologie de l'habitat et la morphologie urbaine s'apparente à celle du Centre ville; la polyfonctionnalité des immeubles permettra la diversification des activités et lui conférera un caractère de centralité; Programme: Superficie:55 ha Nombre de lots :147 Nombre de logements projetés :2200 Population : habitants 6600 emplois Cuf moyen :1.2 densité brute: 40 log/ha La réalisation des infrastructures et l’équipement de ce lotissement ont coûté 35 millions de Dinars .

45 Lotissement les Résidences du Parc

46 Lotissement les Résidences du Parc

47 Lotissement les Résidences du Parc :
situé entre la zone du Périmètre d’Intervention Foncière (P.I.F.) de l’Agence Foncière d’Habitation (A.F.H.) et Tunis sports City ,il est structuré en parfaite continuité avec les projets limitrophes ; La typologie des immeubles (R+3 à R+10) à usage poly fonctionnel et la morphologie urbaine lui confère un caractère urbain prononcé; S’intègre dans son environnement social, les équipements publics à caractère socio-collectif sont programmés pour répondre aux besoins des quartiers limitrophes du Kram Ouest. Présente un caractère environnemental exceptionnel : bénéficie de la proximité immédiate du terrain de golf de Tunis sports City futur et s’ouvre à travers l’opération de l’AFH sur le Parc archéologique de Carthage Sidi Bou Said.;

48 Programme: Superficie:50 ha Nombre de lots :103
Nombre de logements projetés :3000 appartements Population :13500 habitants 5600 emplois Cuf moyen :1.3 densité brute: 60 log/ha

49 ZONES URBAINES PROJETEES
pour le court et moyen termes Les projets d’avenir de la SPLT se présentent comme des projets structurants pour la capitale,et ce eu égard à leur importance, à leur situation et au röle qu’ils seront appelés à jouer dans la nouvelle dynamique urbaine du grand Tunis

50 II- Les opérations projetées pour les cours et moyen termes :
L’Espace des affaires : lotissement de 8.4 ha, situé en face du palais d'exposition du Kram à vocation d'affaires, son développement prévu à compter de la fin de l'année 2007. Le Quartier du vieux port: lotissement de 67 ha, à dominante résidentielle et services de forte densité, son étude est prévue pour l'année 2008. Tunis sports City : développement prévu pour les cinq prochaines années. La Zone industrielle de la goulette: 17 ha, développement prévu après l'année 2010. Le Parc Urbain : 106ha, restauration du terrain en cours et son achèvement est prévu vers la fin de l'année 2010. La Zone Nord-Ouest et Sud-Ouest des Berges du lac : directement contiguës au centre ville actuel, la zone urbaine de 300ha projetée sera de forte densité, avec une dominante affaires. PLAN DE SITUATION Principales données

51 TUNIS SPORTS CITY Le projet repose sur le thème du sport faisant des activités sportives de haut niveau un axe de développement d'une vaste opération urbaine (250 ha environ) . Il porte sur: la création d'une entité de ville aux multiples fonctions urbaines dotée d'une infrastructure moderne dans le respect de l'environnement. l'aménagement d'un terrain de golf et l'édification d'académies et infrastructures sportives pour diverses disciplines visant l'attraction des grands champions et athlètes mondiaux. Le développement d’opérations urbaines d'affaires, de services, de commerces, d'habitations, d'équipements collectifs, d'animation et de loisirs. Désignations Surface du terrain en ha SHO en m² Population projetée Nombre de logements Nombre d'emplois Tunis Sports City 250 50.000 11.000 40.000

52

53 La Zone Nord-Ouest et Sud-Ouest des Berges du lac :
directement contiguës au centre ville actuel, la zone urbaine de 300 ha projetée sera de forte densité, avec une dominante d’affaires, de bureaux, de services et de logements collectifs. Elle réalisera la jonction avec l’hypercentre de la capitale et par conséquent la réconciliation de Tunis avec le Lac;

54 Schéma d’aménagement de la zone Nord-Ouest et Sud-Ouest

55 Vue perspective à partir du centre de Tunis

56 La Zone centrale

57 Le paysage urbain

58 Le Port de plaisance

59 Le Lac Nord de Tunis abrite aujourd’hui plusieurs manifestations sportives aquatiques à l’échelle nationale et internationale

60 Fontaine cybernétique d'animation du plan d'eau
Projet structurant existant. C’est une Fontaine cybernétique musicale interactive, contrôlée par une série d’équipements informatiques, conçue pour l’animation du plan d’eau et la réalisation de grands spectacles aquatiques avec des effets d’eau dynamiques et de lumière offrant aussi la possibilité de projections d’images, de séquences vidéo et d’animation graphique en laser.

61 Données et implications économiques et financières du projet
Montage Institutionnel du projet Montage financier du projet Avancement de l’exécution du projet Volume des investissements directs du projet Volume des investissements globaux du projet Produites de vent du projet(Vente de terrains) Compte d’exploitation du projet Avantages fiscaux accordés au projet Implication économiques et financières pour l’Etat

62 Montage Institutionnel
Pour la réalisation du projet du Lac Nord de Tunis et à l’initiative de l’État Tunisien, une société a été créée en octobre 1983 sur la base d’une convention de partenariat entre l’État tunisien d’une part et le groupe saoudien El Baraka d’autre part. La société a été créée sous la forme d’une société anonyme et est régie par le droit tunisien. Le capital social de la société fixé actuellement à 44 millions de dinars et est réparti à parts égales entre l’État tunisien et le Groupe El Baraka. Capital Initial (1983) : 34 millions de dinars 50 % l’État tunisien : soit 17 MD 14 MD en nature (800 ha de terrain) 3 MD en numéraire 50 % Groupe El Baraka : soit 17 MD (en numéraire) Augmentation de capital en 1987 : 10 millions de dinars Etat tunisien (50 %) : 5 MD Groupe El Baraka (50 %) : 5 MD

63 Montage Financier du Projet
Investissements Mode de Financement Désignation Montant - Première phase du projet : Assainissement du lac et restauration des berges 89.145 Capital social 44.000 Finanancement par Moucharaka 40.000 Produit de vente des terrains 5.145 Deuxième phase du projet : Aménagement et développement des différentes zones du projet Produit vente des terrains 39.784 - 1ère tranche : Cité El Khalij + Zones d’animation 47.584 - Financement bancaire 7.800 - tranches ultérieures - Produits vente des terrains

64 Avantages Fiscaux accordés au projet
Exonération des actes de constitution de la société du droit d’enregistrement Exonération de l’impôt sur les bénéfices pendant une période de 10 ans Exonération des droits de douane sur les importations de produits nécessaires à l’exécution du projet

65 AVANCEMENT DE L’EXECUTION DU PROJET
Désignation Péride de Superficie Pourcentage développement en hectares Zones développées ou en cours 462 36% - Cité El Khalij 150 - Zone d'animation 54 - Jardins du Lac 106 - Zone d'activités de Kheireddine 44 - Cité les Pins 58 - Résidenses du Parc 50 Zones ou terrains vendus sans aménagement 309 24% - Tunis Sport City 245 - Autres terrains vendus 64 Zones projetées 341 26% - Espace des affaires 8 - Quartier du Vieux port 68 - Zones Nord ouest - Sud ouest 265 Zones non exploitables 188 14% Total 1300 100%

66 Volume des Investissements globaux du projet
(En milliers de dinars) Investissements directs Investissements additionnels Total des Contre-valeur (Cout d'aménagement) (Cout de construction) investissements en milliers de$ Zones développées ou en cours 241 4753 4994 4305 - Cité El Khalij 52 623 675 - Zone d'animation 7 35 42 - Jardins du Lac 62 455 517 - Zone d'activités de Kheireddine 22 231 253 - Cité les Pins 37 497 534 - Résidenses du Parc 462 - Tunis Sport City (zone vendu sans aménagement) 20 2450 2470 - Autres terrains vendus sans aménagement 6 Zones projetées 405 3692 4097 3532 - Espace des affaires 80 86 - Quartier du Vieux port 60 840 900 - Zones Nord ouest - Sud ouest 339 2770 3111 Total Général 646 8445 9091 7837

67 Produits de Ventes du Projet
(En millions de dinars) Désignation Ventes réalisées Ventes Contre-valeur en Au à réaliser totales millions de dollars Zones développées ou en cours 564 89 653 563 - Cité El Khalij 111 - Zone d'animation 13 - Jardins du Lac 118 17 135 - Zone d'activités de Kheireddine 30 3 33 - Cité les Pins 102 21 123 - Résidenses du Parc 38 48 86 - Tunis Sport City (zone vendue sans aménagement) 133 - Autres terrains vendus sans aménagement 19 Zones projetées 997 859 - Espace des affaires 22 - Quartier du Vieux port 193 - Zones Nord ouest - Sud ouest 782 Total Général 1085 1650 1422

68 Compte d’exploitation du projet (En millions de dinars)
Désignation Montant réel Montant prévisionnel Montant Contre-valeur Au après 2007 total en millonrs de dollars Chiffre d'affaires (Ventes de terrains) 390 1 258 1 648 1 421 Zones développées ou en cours 263 653 Zones projetées 995 Coût des ventes 161 484 645 556 79 240 405 Frais d'exploitation 104 138 242 209 Résultat brut d'exploitation 125 636 761 656 Impôt sur les bénéfices 38 191 229 197 Résultat net d'exploitation 87 445 532 459

69 Implications économiques et financières pour l’Etat
Résolution d’un grand problème écologique à travers la réhabilitation du lac Création d’une importante plate forme foncière permettant une extension planifiée et cohérente de la capitale Développement de l’activité économique dans la région Assurer des ressources fiscales et financières importantes pour l’Etat Etat puissance publique Impôt sur les bénéfices : Estimés à près de 230 MD Taxes sur les ventes : Estimées à près de 300 MD Etat actionnaire : Quote part dans les bénéfices : estimés à près de 250 MD Assurer également des ressources fiscales pour les collectivités publiques locales