Définition Article 478 du DOC «La vente est un contrat par lequel l’une des parties transmet la propriété d'une chose ou d'un droit à l'autre contractant.

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1 LES RÈGLES RÉGISSANT LA VENTE AVEC ÉTUDE DES CONTRATS ET RELATION AVEC LES IMPÔTS

2 Définition Article 478 du DOC «La vente est un contrat par lequel l’une des parties transmet la propriété d'une chose ou d'un droit à l'autre contractant contre un prix que ce dernier s'oblige à lui payer ».

3 La formation du contrat de vente
Le contrat de vente est soumis aux conditions exigées à l’article 2 du DOC : « les éléments nécessaires pour la validité des obligations qui dérivent d’une déclaration de volonté sont : la capacité de s’obliger, une déclaration valable de volonté partant sur les éléments essentiels de l’obligation. Un objet certain pouvant… objet d’obligation, et une cause licite de s’obliger ».

4 La nécessité du consentement
C’est le principe de l’autonomie de volonté c’est-à-dire la liberté de vendre. Ce principe et cette liberté se trouve limiter dans l’intérêt général, par deux types de restriction: Restrictions légales Restrictions conventionnelles

5 La nécessité du consentement
Les Restrictions légales de la liberté de vendre ou d’acheter la loi soumet à certaines ventes des autorisations administratives. De même qu’elle édicte parfois des obligations de vendre. Par exemple : l’expropriation pour cause d’utilité publique. Le refus de vendre est un délit pénal. Sans obliger une personne à vendre ou à ne pas vendre, le législateur réserve parfois à certaines personnes le droit d’acheter. Le propriétaire reste libre de vendre ou pas mais sa liberté se trouve limitée au niveau du contre- choix de l’acheteur c’est l’hypothèse du droit de retrait où l’offre de vente est faite d’abord à un Co-indivisaire. L’exercice du droit de retrait ou de préemption permet à son titulaire de se substituer à l’acheteur.

6 La nécessité du consentement
Les Restrictions conventionnelles de la liberté de vendre ou d’acheter Sont assez fréquentes ainsi pour ne pas concurrencer, les vendeurs d’une marchandise conviennent de partager entre eux le marché. Ils s’attribuent d’une manière conventionnelle à chacun d’eux une zone de vente. Ils peuvent aussi convenir de vendre une certaine quantité annuelle comme ils peuvent aussi convenir de vendre une certaine quantité annuellement comme ils peuvent aussi convenir de s’interdire de vendre en dessous d’un certain prix. Il s’agit des biens qui peuvent tomber sous le coup de la loi si elles conduisent à des prix ou à des bénéfices exagérés entravant le plein exercice de la concurrence. Il convient également de citer le cas du pacte de préférence : le propriétaire d’une chose, dans ce cas peut s’engager envers une personne à ne pas vendre sans lui offrir d’acheter. Il s’agit d’une convention de préemption ou d’un pacte de préférence. C’est une pratique assez courante en matière de sociétés commerciales. Par ailleurs, un propriétaire peut s’engager à vendre à une personne en laissant à celle-ci un délai pour se déclarer acquéreur ou pour lever l’option. Il s’agit d’interdiction de vendre à un tiers qui existe pendant le délai d’option. Si le vendeur transfert la propriété avec la levée de l’option, il y a possibilité de dommages intérêts.

7 Le principe du consensualisme
Selon le DOC, la vente est parfaite entre les parties dés qu’il y a consentement sur le prix, la chose. Et c’est l’échange du consentement qui en formant le contrat va opérer le transfert de propriété. La vente n’est donc pas un contrat solennel, ni réel, c’est-à-dire que la remise de la chose vendue ou du prix n’est pas une condition de validité. Le consensualisme qui caractérise le contrat de vente répond à une exigence de rapidité, mais ce principe présente aussi des inconvénients. En l’absence d’écrit et en cas de doute et de discussion sur la portée des engagements vont surgir des problèmes d’interprétation et des difficultés de preuve. Ainsi, selon le DOC : « les conventions …. Ayant pour but de créer, de transférer, modifier, éteindre des obligations ou des droits et excédent la valeur de 250 DHS ne peuvent être prouvés par témoins, il doit en être passé acte notarié ou sous seing privé ». Ici l’écrit authentique ou sous seing privé est exigé comme moyen de preuve. Parfois, l’écrit est exigé comme condition de validité : vente d’un fond de commerce, vente des immeubles immobiliers .

8 la nécessité du consentement
Selon le DOC, lorsque la vente a pour objet des immeubles ou autres choses susceptible d’hypothèque, elle doit être faite par écriture ayant date certaine et elle n’a d’effet au regard des tiers que si elle est enregistrée en la forme déterminée par la loi. Pour les immeubles immatriculés, le transfert de propriété ne se réalise qu’après inscription de l’acte de vente sur le titre foncier de l’immeuble concerné. Les parties peuvent subordonner la formation du contrat de vente à l’accomplissement d’une formalité. Exemple : établissement d’un acte notarié. Il n’y a pas de transformation volontaire d’un contrat consensuel en un solennel .Il se peut qu’il y ait un retard conventionnel dans l’échange du consentement et la formation du contrat. Souvent les parties rédigent un acte sous seing privé qu’elles vont qualifier de compromis et vont retarder la réalisation du contrat jusqu’à l’acte notarié. (Pour les appartements et les fonds de commerce de pharmacie, l’écrit authentique est exigé)

9 LA PROMESSE PRECÉDE LA FINALISATION DE LA VENTE

10 LA PROMESSE Il y a promesse de vendre et promesse d’acheter. L’acte notarié qui sera établi par la suite va permettre la publicité de l’opération et cet acte, les parties se sont déjà engagées à le signer. si non la partie qui refuse peut être contrainte de conclure, sinon la promesse tiendra lieu de vente. La partie qui refuse peut être condamnée au paiement d’une astreinte. Dans le compromis, il est possible aux parties de renoncer à la vente en payant une somme d’argent : le dédit. La stipulation d’une telle faculté = la réalisation rétroactive de la vente. Si les parties, en l’absence d’une faculté de dédit, on simplement stipulé des arrhes, celle-ci contribuent à constituer une peine qui vient sanctionner l’inexécution. Selon le DOC  «  les arrhes sont ceux que l’un des contractants donne à l’autre afin d’assurer l’exécution de son engagement ». Le compromis est alors un acte définitif de vente assortit d’une clause pénale. 2éme situation : le compromis est un simple projet. Il n’y a ni promesse de vente ni d’acheter. Les parties restent libres de signer ou pas. 3eme situation : une seule des parties s’engage à vendre ou à acheter. C’est la promesse unilatérale de vente ou d’achet, promesse qui oblige uniquement son auteur

11 LA PROMESSE Promesse synallagmatique de vente
Promesse unilatérale de vente

12 La Promesse synallagmatique de vente
cette promesse vaut vente. Si le prix n’est pas fixé et la chose n’est pas déterminée, il n’y a pas de vente. Ce pendant si le contrat est un contrat solennel, même en présence d’un PSVA, seul l’écrit formera la vente. Il y aura un avant-contrat et l’une des parties peut contraindre l’autre à signer le contrat. En cas de refus, il est possible de recourir à l’astreinte et demander l’indemnité. Etant une vente, la PSV peut être soumise aux modalités de la vente. En effet, la PSVA est souvent affectée ou accompagnée d’une condition ou d’un terme suspensif. Exemple je vends si on m’octroi un crédit (condition suspensive). Tant que la condition est en suspend, la propriété n’est pas transférée et les obligations ne prennent pas naissance. Ainsi le DOC «  la condition est une déclaration de volonté qui fait dépendre d’événement futur et incertain soit l’existence d’une obligation soit son exécution ». dans les PSV, tous les événements essentiels du contrat sont déjà réunis. Le contrat est donc formé. Pourquoi parle-t-on encore de promesse et non pas de vente ? Pour certains auteurs, il s’agit d’une vente qui est souvent qualifiée la PSV est la formule pratique car aujourd’hui, l’opération de vente est une opération complexe, ce qui pousse les parties à la concevoir en plusieurs étapes.

13 La Promesse unilatérale de vente
c’est une convention par laquelle le promettant consent au bénéficiaire la faculté d’acheter un bien à un certain prix. Le promettant consent une option au bénéficiaire. Il donne son consentement au bénéficiaire, lorsqu’il en manifestera la volonté achète le bien envisagé. Lorsque le bénéficiaire manifeste sa volonté d’acheter et devient donc acheteur, on dit qu’il lève l’option. La PUV est une technique pratique fréquente. Elle nécessite la détermination de la chose et du prix sinon elle serait dépourvue de cause et d’objet.

14 La effets de la Promesse unilatérale de vente
il faut se placer avant et après la levée de l’option. Le promettant est tenu de ne pas vendre à un tiers tant que le délai d’option n’est pas expiré ou tant que le bénéficiaire ne renonce pas à l’option. Que décider en l’absence de délai fixé, pour l’exercice de l’option ? On doit admettre que le promettant ne peut modifier les termes sans l’accord des bénéficiaires, mais on constate que les tribunaux, sous prétexte d’interprétation et afin de ne pas lier définitivement le promettant ou ses héritiers vont dégager des délais tacites. L’aliénation consentie avant la levée de l’option est donc juridiquement valable. En principe, il n’y aura pas d’action en nullité contre un tiers (nullité pour vente à un tiers). Le bénéficiaire ne peut donc obtenir que des dommages intérêts. Les tribunaux admettent cependant que si le tiers acquéreur était de mauvaise foi c’est-à-dire connaissait la promesse, le bénéficiaire est en droit de demander la nullité.

15 Les ventes avec dédit et avec arrhes
La faculté de dédit : l’acheteur et le vendeur s’entendent souvent pour insérer dans le contrat de vente une clause qui permet à l’un et l’autre des contractants de se dédire c’est-à-dire d’effacer par volonté unilatérale le contrat. En pratique cette faculté est conférée pour un temps très court avant que l’exécution du contrat ait commencé. C’est donc une faculté de résolution qui traduit la destruction ou qui détruit le contrat de manière rétroactive. La stipulation du dédit n’est pas une clause pénale qui viendrait sanctionner l’inexécution par l’un des contractants de ses obligations. En effet, le contractant qui exerce la faculté du dédit ne se dérobe pas de ses obligations. Il use d’un droit qui lui est conféré. La faculté du dédit est un droit de repentir de l’exercice annule rétroactivement le contrat. Les arrhes : ce sont, d’après le DOC, ce que l’un des contractants donne à l’autre afin d’assurer l’exécution de son engagement. « Le DOC situe les arrhes et le droit de rétention sous le chapitre de « quelque moyens d’assurer l’exécution des obligations ». En cas d’exécution du contrat, le montant des arrhes est porté en déduction de ce qui est dû par la partie qui les donne. Lorsque l’obligation ne peut pas être exécutée ou est résolue par la partie qui a donné les arrhes, celui qui les a reçus a le droit de les retenir. Il ne doit les restituer qu’après les prestations des dommages attribués par le tribunal. Il ne faut pas confondre les arrhes et les acomptes qui constituent une fraction du prix.

16 La déclaration de command
il s’agit d’un mode particulier de représentation de l’acheteur. Il est fréquent que l’acheteur ait un intérêt à ne pas révéler son identité au vendeur. Il charge alors un mandataire, le commandé, d’acheter pour lui (le command) sans révéler son nom. A la différence du mandataire ordinaire, le commandé ne désigne pas son mandant. Il se contente d’indiquer qu’une autre personne lui a commandé d’acheter à sa place. C’est pourquoi, on parle aussi d’élection d’autrui. Tandis que le contrat conclu par un mandataire ordinaire n’engage que le mandant, la déclaration de command oblige son auteur, le commandé à exécuter le contrat conclu. Il s’agit donc de vente dans laquelle, l’acheteur apparent, le commandé de réserver la faculté de désigner dans un certain délai après la conclusion du contrat, le véritable acheteur, faute de quoi, il aura acheté pour son propre compte. Deux situations se présentent : Si le commandé ne désigne pas le command dans le délai, la vente est formée entre le vendeur et le commandé Si le commandé désigne le command, tout ce passe alors comme si la vente est conclue par un mandataire ordinaire. Dés sa formation, la vente aura lié le vendeur et le command.

17 La Promesse de porte-fort
C’est l’engagement pris par une personne qu’un tiers accomplira une prestation. Le tiers n’est pas engagé. S’il n’accomplit pas la prestation ; le promettant doit réparer le préjudice qui en résulte pour le bénéficiaire de la promesse. La promesse de porte-fort est une technique souvent utilisée dans la vente d’immeuble dont un mineur est copropriétaire. Le promettant ne représente pas le mineur qui n’est pas tenu. Il assure l’engagement personnel. Deux situations se présentent : si devient majeur, le mineur ne ratifie pas la vente, celle ci est annulé et le promettant doit indemniser l’acheteur évincé. Si le mineur ratifie, cette ratification opère rétroactivement.

18 Les caractères du contrat de vente
Contrat consensuel Sa formation n’exige aucune formalité La vente

19 Article 488 « la vente est parfaite entre les parties dés qu’il y a consentement des contractants, l’un pour vendre l’autre pour acheter et qu’ils sont d’accord sur la chose , sur le prix et sur les autres clauses du contrat EXCEPTION Dans certains types de vente, la loi impose outre l’accord des parties, l’établissement d’un écrit.(vente d’appartement…)

20 contrat synallagmatique
La vente contrat synallagmatique  Elle fait naître des obligations réciproques à la charge des deux parties

21 La vente contrat a titre onéreux
chacune des parties entend obtenir quelque chose de l’autre. Aucune libéralité entre les parties Il y a aussi les contrats à titre gratuit

22 La vente contrat translatif de propriété
la vente a pour fonction fondamentale le transfert du droit de propriété.

23 la distinction entre le contrat de vente et d’autres contrats voisins

24 L’existence du prix La vente et l’échange
Sont translatifs de propriété L’existence du prix

25 La vente et le bail La vente Le bail
transfert de propriété à titre définitif et de façon instantanée transfert de l’usage de la chose de façon provisoire et successive Le bail

26 L’obligation de restitution
La vente et le prêt L’obligation de restitution

27 La vente et le contrat d’entreprise
fournir un bien contre un prix La vente Contrat d’entreprise une convention par laquelle une personne s’engage moyennant rémunération à exécuter un travail de façon indépendante

28 La vente et le mandat La vente Le mandat
contrat translatif de propriété un contrat par lequel le mandant donne à un mandataire le pouvoir de faire des actes en son nom et pour son compte Le mandat

29 La vente et la donation Sont translatifs de propriété La contrepartie

30 conditions de formation du contrat de vente

31 Conditions de forme L’établissement d’un écrit
la vente d’un immeuble doit être constatée par un acte écrit: authentique ou sous seing privé L’établissement d’un écrit L’inscription sur les livres fonciers La vente doit être inscrite su les livres fonciers pour être opposable aux tiers.

32 Conditions de fond Délai d’inscription
la loi n’a fixé aucun délai pour cette formalité. Toutefois, pour sauvegarder le droit des parties, le législateur a institué une mesure conservatoire appelée prénotation

33 Inscription SUR LES livres fonciers
L’effet constitutif L’effet de force probante

34 Effet du contrat de vente
Obligation du vendeur Obligation de l’acheteur

35 Obligation du vendeur Obligation de délivrance Obligation de garantie

36 Obligation de délivrance
le vendeur devra délivrer la chose vendue au lieu et à la date fixée au contrat. En pratique , les parties fixent dans l’acte de vente la date d’entrée en jouissance. C’est une clause intitulée « propriété jouissance ». (la privation de jouissance retarde l’accès à la propriété) Selon la loi, la délivrance a lieu lorsque le vendeur se dessaisit de la chose et met l’acquéreur en mesure d’en prendre possession sans empêchement. Le vendeur doit conserver la chose en bon père de famille jusqu’à sa livraison à l’acheteur

37 Obligation de garantie
Garantie pour cause d’éviction  Garantie contre l’éviction par un tiers Garantie contre l’éviction du vendeur  Garantie contre les vices cachés Garantie des défauts de la chose vendu

38 Garantie pour cause d’éviction
Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur une possession paisible de la chose vendue. Il doit le protéger contre le fait d’un tiers ou le fait du vendeur lui-même. La garantie d’éviction peut être totale ou partielle L’obligation de garantie emporte pour le vendeur l’obligation de s’abstenir de tout acte ou réclamation qui tendrait à inquiéter l’acheteur ou à le priver des avantages sur lesquels, il avait le droit de compter. En conséquence, l’acheteur qui souffre d’éviction totale de la chose a le droit de faire restituer le prix qu’il a déboursé et les loyaux coûts du contrat ainsi que les dépenses judiciaires

39 Garantie contre l’éviction par un tiers
le vendeur doit garantir l’acquéreur contre les risques d’éviction par un tiers (créancier…)

40 Garantie des défauts de la chose vendu
La loi prévoit que le vendeur garantie les vices de la chose qui en diminuent sensiblement la valeur du bien ou le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné. Les défauts qui diminuent légèrement la valeur ou la jouissance ne donnent pas ouverture à garantie. Pour que joue la garantie du vendeur, certaines conditions doivent être réunies : il faut que le vice soit caché et non apparent, il faut qu’il soit d’une certaine gravité, qu’il ait été ignoré de l’acheteur, qu’il ait existé au moment de la vente et qu’il n’ait pas été exclu par le contrat. L’acheteur qui exerce l’action en garantie contre le vendeur et obtient gain de cause peut soit demander l’annulation de la vente et la restitution du prix tel qu’il sera déterminé par des experts. Dans deux cas, le vendeur ne répondra pas des vices de la chose ou de l’absence de qualité requise : s’il a déclaré ces vices ou si le vendeur stipule qu’il ne serait tenu d’aucune garantie (le problème des contrats d’adhésion).

41 Garantie contre l’éviction du vendeur
le vendeur a l’obligation de s’abstenir de tout acte de nature à troubler l’exercice par l’acheteur de ses droits sur la chose acquise (Art 533 du DOC)

42 Garantie contre les vices cachés
Le vendeur est tenu de livrer une chose ne comportant aucun défaut inconnu de l’acheteur. Le vice ouvrant droit à une action en justice doit présenter 3 caractéristiques : il doit être caché exclusion des vices apparents il doit nuire à l’utilisation de la chose il doit être extérieure à la conclusion de l’acte

43 Obligation de l’acheteur
payer le prix convenu et prendre livraison de la chose S’agissant du prix, il doit être payé à la date et de la manière prévue au contrat. Si les parties n’ont rien prévu, la vente est censée être faite au comptant et l’acheteur doit payer au moment de la délivrance. Si l’acheteur ne paie pas, le vendeur n’est pas obligé de livrer la chose vendue et il peut la garder. C’est ce qu’on appelle le droit de rétention. Cependant, il y a deux cas où le vendeur doit quand même livrer : S’il a accordé un délai de paiement à l’acheteur Si ce dernier est tombé en faillite ou en déconfiture(actuellement redressement judiciaire ou liquidation) entre le moment de la vente et celui de la livraison. S’agissant de la deuxième obligation, l’acheteur doit prendre livraison de la chose qu’il a achetée dans les conditions convenues au contrat de vente.

44 Les clauses d’une vente totale immobilière
Article 1er : vente totale immobilière Par les présentes , Madame …vend en s’obligeant à toutes les garanties ordinaire et de droit les plus étendus en pareilles matière. A monsieur qui accepte la pleine propriété de l’immeuble dont la désignation suit: Article 2: désignation: Une propriété consistant en un terrain nu , d’un superficie de QUATRE VINGT DIX METTRES CARRES (90 m2) , immatriculé à la conservation de la propriété foncière de Kenitra sous la dénomination « BASSATINE 187 » , objet du titre foncier n° 94977/13. Telle au sur plus que ladite parcelle de terrain qui sera ci après dénommé « immeuble » existe avec tous ses aisances et dépendance sans aucune exception ni réserve. Article 3: origine de propriété Les parties dispensent expressément le notaire soussigné d’établir présentement l’origine de propriété de « l’immeuble » vendu déclarant se référer aux énonciations portées sur le titre foncier , desquelles il résulte que le vendeur est propriétaire de l’immeuble vendu pour l’avoir acquis par un acte authentique en date du 12/05/2006 enregistré à rabat sous les mentions: RE1468 OR1365 QCE 2358 Article 4: propriété et jouissance : L’acquéreur sera propriétaire de « l’immeuble » vendu à compter du jour de l’inscription des présentes sur les livres fonciers conformément à l’article 66 et 67 du dahir 19 aoute 1913 sur l’immatriculation des immeubles et en aura la jouissance à compter d’aujourd’hui par la prise de possession réelle et effective de « l’immeuble » vendu devant être libre de tout occupant ou occupation

45 Les clauses de la vente d’un appartement en copropriété
Article 1er : vente totale immobilière Par les présentes , Madame …..vend en s’obligeant à toutes les garanties ordinaire et de droit les plus étendus en pareilles matière. A monsieur qui accepte la pleine propriété de l’immeuble dont la désignation suit: Article 2: désignation: La totalité de la propriété dite « BEACHE176 » faisant l’objet du titre foncier n°14240/25 et comprenant : A titre divis: un appartement situé en premier de l’immeuble originel dont il dépend lui-même, situé à Bouznika Bay, province de Benslimane, objet de la fraction divise n°182 du règlement de copropriété régissant ledit immeuble, d’un superficie de QUATRE VINGT METTRES CARRES (80 m2) , et composé d’un salon, une chambre, une cuisine , une salle de bain et une buanderie et une terrasse. A titre indivis: des droits indivis appartenant à cet appartement soit les deux cents vingt huit /dix millième (228/10.000) des parties communes rattachées à l’immeuble, et les soixante quinze / dix millième (75/10.000) des parties communes rattachées à la résidence . objet du titre foncier n° 94977/13. Telle au sur plus que ladite parcelle de terrain qui sera ci après dénommé « immeuble » existe avec tous ses aisances et dépendance sans aucune exception ni réserve. Article 3: application du taux de la vente des locaux construits : S’agissant de la vente des locaux construits, les parties requièrent l’enregistrement du présent acte aux taux prévus par l’article 133( I-F-1) du nouveau code général des impôts tel qu’il a été modifié par la loi de finance au titre de l’année 2013.