Fnc PACT ARIM L’accession dans l’habitat existant XXème Rencontre des Directeurs des Coopératives d’ HLM 22 janvier 2004.

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1 Fnc PACT ARIM L’accession dans l’habitat existant XXème Rencontre des Directeurs des Coopératives d’ HLM 22 janvier 2004

2 Fnc PACT ARIM 1 Enjeux économiques, sociaux et territoriaux 2 Opportunités et contraintes liées à l’accession dans l’existant 3 Axes stratégiques de coopération Pact Arim - Coopérative d’HLM L’accession dans l’habitat existant

3 Fnc PACT ARIM 1-Enjeux économiques, sociaux et territoriaux Sécuriser au plan technique et financier l’accession dans l’habitat individuel et collectif Organiser une réponse pour les ménages modestes et défavorisés Accompagner la volonté des collectivités locales d’organisation de la diversité de l’habitat

4 Fnc PACT ARIMSource : Michel Mouillart.Comptes du logement Un marché très contrasté 470 000 opérations d’accession dans l’ancien (marché de l’occasion) chaque année –Le marché des ménages aux revenus aisés (plus de 5 SMIC) 82 700 opérations –Le marché « intermédiaire » (entre 3 et 5 SMIC) 144 000 opérations –Le marché des ménages modestes ( rev. inf. à 3 SMIC) 234 000 opérations Un montant moyen d’opération de 2,5 à 3,5 années de revenus

5 Fnc PACT ARIM Des réponses en cours aux questions posées par l’accession dans l’ancien La qualité de l’information et la sécurisation des risques chômage et divorce (Adil-Fgas) La transparence sur les prix (Observatoire Fnaim- Modèle Séverina et données notaires) La connaissance de la qualité technique des biens (label et contrôle technique) L’appréhension du coût des travaux (montant moyen de travaux réalisés en achat-réhabilitation : 30 500 euros- données Anah ) La maîtrise du processus et sa réversibilité L’ articulation « produits financiers (Sub et Prêts)- marché de l’ancien accessible - clientèle modeste et défavorisée- AL/APL ».

6 Fnc PACT ARIM Les enjeux majeurs : maîtriser l’accession sociale, voire très sociale dans l’ancien Le marché des logements de faible valeur en copropriété ou en habitat existant non dégradé pour les ménages modestes ou défavorisées Le marché des logements inconfortables ou dégradés avec des travaux importants La maîtrise des risques pour les ménages défavorisés : impayés de charge en copropriété, risques de dégradation du logement, dévalorisation du capital surendettement passif et actif (entre 20 000 et 40000 ménages),le traitement difficultés de maintien dans le logement, l’exclusion sociale Les conditions de financement de l’achat-travaux.

7 Fnc PACT ARIM 2. L’enjeu social : organiser une réponse pour les ménages modestes et défavorisés Une demande occultée par les pouvoirs publics dans l’habitat existant, freinée par les banques, réalisée dans des conditions inadaptées Organisée à la marge dans des cadres expérimentaux (gens du voyage, habitat adapté, IGLOO) Un acte responsabilisant à long terme, moment d’apprentissage des droits et devoirs et d’obtention d’un statut social. Permettre d’associer insertion par l’économique (auto production) et insertion par l’habitat

8 Fnc PACT ARIM Les questions en suspens La neutralisation du coût du portage immobilier. La prise en compte des coûts de montage et de « commercialisation ». Le transfert de la sécurisation neuf sur l’ancien (VEFA). L’accès aux prêts à faible taux. Le calage économique d’une accession « progressive.. partielle..et réversible ». L’identification des coûts d’accompagnement éventuel (monitorat ou gestion).

9 Fnc PACT ARIM 3. L’enjeu territorial :une demande des collectivités locales d’organisation de la diversité de l’habitat par l’accession Dans les programme locaux de l’habitat Dans les Opah ou la réhabilitation d’îlots insalubres.(40 000 opérations PO ou PB pour les Pact Arim) Dans les opérations de réhabilitation-requalifiante et les Opérations de renouvellement urbain. Facilitée demain par l’autorisation donnée aux collectivités d’attribuer des financements complémentaires aux particuliers ( projet de loi responsabilités locales) ( projets à Paris, Bordeaux, projets ruraux…)

10 Fnc PACT ARIM Les questions Comment faciliter les opérations d’accession sociale dans l’ancien dans les opérations d’aménagement, de réhabilitation ou de résorption de l’habitat insalubres dans les quartiers anciens ? Connaître les expériences d’outils de portage foncier et immobilier. Améliorer la liaison entre la filière accession et la filière amélioration. Construire les partenariats avec les établissements de crédit.

11 Fnc PACT ARIM 2. Opportunités et contraintes liées à l’accession dans l’habitat existant

12 Fnc PACT ARIM Opportunités Contexte « économique » et politique. Gisement résiduel de logements bon marché « disponible » dans les quartiers existants ou anciens Savoirs faire professionnels de sécurisation de l’accession Bonne connaissance du bâti et maîtrise des coûts et des réglementations techniques acquises. Développement d’outils de portage immobilier et foncier par les collectivités territoriales, probable avec la décentralisation Besoins des ménages et volonté des acteurs de porter des projets sociaux

13 Fnc PACT ARIM Contraintes Préciser les modalités de captation de l’offre bon marché La maîtrise du coût de travaux La maîtrise du processus d’acquisition- réhabilitation-revente. La réversibilité des opérations. L’adaptation des financements et des réglementations La construction des partenariats d’opérateurs La réduction des résistances opérationnelles (et de la complexité des opérations).

14 Fnc PACT ARIM 3.Axes stratégiques de coopération Pact Arim- Coopérative HLM L’ expérience des Pact Arim, Le savoir faire des coopératives

15 Fnc PACT ARIM Nos métiers Le conseil habitatL’analyse de la demande Le conseil et l’expertise technique L’accompagne- ment administratif et financier Le montage d’opération La maîtrise d’œuvre La gestion locative et l’accompagne -ment social L’assistance à maîtrise d’ouvrage ou la maîtrise d’ouvrage L’étude et la conduite d’opération de quartier

16 Fnc PACT ARIM Les prestations techniques et sociales Domobilan Domosurface Domodécence Domodiag (diagnostic global) Diagnostics spécifiques (plomb, amiante, carrez, termites)… Bilan Rénovation Électrique Label qualitel (en cours de recherche) Coordination SPS…. Conseil préventif accédants Diagnostic social et économique en vue de refinancement Prospection foncière et immobilière Étude des marchés locaux Montage bail à réhabilitation Accession accompagnée en copropriété. Amélioration de l’habitat adaptée aux personnes âgées ou handicapées

17 Fnc PACT ARIM Les réalisations: les logements améliorés par type

18 Fnc PACT ARIM Les activités

19 Fnc PACT ARIM Les expérimentations significatives en accession (conduite de projet) Location-accession (Valenciennes) Accession collective groupée (Agen) Le LES des Pact d’Outre Mer (Guyane-Réunion) Baux à réhabilitation vis à vis d’un propriétaire occupant Interventions sur l’habitat des gens du voyage Accession groupée jeunes en formation Lorient Montpellier) IGLOO et chantier insertion. Accession accompagnée en copropriété (Rhône Alpes)

20 Fnc PACT ARIM Les axes de coopérations

21 Fnc PACT ARIM Quelles synergies ? Pour développer une accession sécurisée Dans un habitat existant à coût de réhabilitation et de gestion maîtrisé Dans le cadre des politiques locales de l’habitat et du logement des personnes défavorisées et des actions et opérations d’aménagement En combinant savoirs faire immobiliers, techniques, sociaux, juridiques et financiers.

22 Fnc PACT ARIM Quels axes stratégiques :entrées sociales, techniques, et territoriales? L’adaptation des logements aux besoins des ménages âgés ou handicapés, l’accompagnement des gens du voyage. L’aide aux accédants en difficultés. Le montage de projet (IGLOO ou auto production) Le diagnostic technique, la maîtrise des coûts de travaux, l’AMO. L’expérimentation d’opérations locales (traitement d’habitats insalubres, OPAH). L’activation des partenariats communs (État, CMSA, CNAF,, établissement de crédits) pour préciser les règles permettant une accession sociale sécurisée dans l’existant.