Le crédit hypothécaire.

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1 Le crédit hypothécaire

2 Définition : Le crédit hypothécaire est un prêt accordé par une banque, une assurance ou une caisse de pension à un propriétaire d’un bien immobilier. Le prêt est garanti par ce bien immobilier remis en gage.

3 Endettement hypothécaire en Suisse
580 milliards (2004) 688 milliards (2008) 70 milliards (1969) Depuis 1997, l’endettement hypothécaire américain a augmenté de 94% pour atteindre 7,4 billions de dollars. Dans une famille de quatre personnes, cela correspond à un endettement moyen de quelque dollars. Depuis 1997, les crédits bancaires destinés à l’acquisition d’immeubles se sont accrus de 200%, à 2,4 billions de dollars. Depuis 1998, le prix moyen des immeubles est monté de 50% aux Etats-Unis. Durant la seule année 2003, de nouvelles hypothèques ont été accordées pour 1 billion de dollars, montant record, contre 202 milliards en 1997. 1978 Fr. 22’000.- par hab. 2004 Fr. 73'464.- 2008 Fr. 89’260.- Source :

4 Evolution des taux hypothécaires
4,80% Rév

5 De combien s’endettent les propriétaires pour réaliser
leur rêve immobilier ?

6 Code Civil Suisse Titre vingt-deuxième: Du gage immobilier
Chapitre premier: Dispositions générales Art. 793 I. Formes du gage immobilier 1 Le gage immobilier peut être constitué sous forme d'hypothèque, de cédule hypothécaire ou de lettre de rente. 2 Toute autre forme est prohibée. Code Civil Suisse

7 Lettre de rente Art. 847 B. De la lettre de rente
Obligation de fournir une prestation Art. 847 B. De la lettre de rente La lettre de rente est une créance constituée en charge foncière sur un immeuble. La lettre de rente est exclusive de toute obligation personnelle et n'exprime pas la cause de la créance. Pas de responsabilité personnelle

8 Lettre de rente En Suisse, la lettre de rente n’est utilisée que dans ces cantons :

9 Droit de gage immobilier
Avant 1900 1.1- Du Moyen Age à 1800 Le crédit foncier, dont l'existence est attestée depuis le Moyen Age sous de multiples formes et désignations, était le moyen auquel on recourait habituellement pour se procurer de l'argent. En Suisse, comme dans le reste du Saint Empire, la Lettre de rente était largement répandue. Elle permettait d'effectuer des placements contre Intérêt sans violer l'interdiction du prêt à intérêt ( Usure ); en effet, c'est un immeuble grevé qui répondait du paiement périodique des intérêts (et non pas le débiteur personnellement ni par l'ensemble de ses biens); initialement, il n'y avait aucune possibilité de résiliation ou d'amortissement, seuls comptaient le placement du capital et son rendement. La lettre de rente était un Titre négociable.

10 Chapitre II. De l'hypothèque Art. 824
Registre foncier Hypothèque Chapitre II. De l'hypothèque Art. 824 L'hypothèque peut être constituée pour sûreté d'une créance quelconque, actuelle, future ou simplement éventuelle. Droit réel pour garantir une créance

11 L'hypothèque (art. 824 CCS) L'hypothèque ne constitue pas un papier valeur. Elle n'est qu'un document confirmant l'inscription du droit de gage au registre foncier.

12 De la cédule hypothécaire Art. 842 A. De la cédule hypothécaire
Chapitre III. De la cédule hypothécaire Art. 842 A. De la cédule hypothécaire La cédule hypothécaire est une créance personnelle garantie par un gage immobilier. Le débiteur répond sur tous ses biens

13 Introduction de la cédule hypothécaire sans titre; Le DFJP lance une procédure de consultation sur une révision partielle des droits réels immobiliers et du droit du registre foncier (Communiqué de presse du , Département fédéral de justice et police) Berne, le La modification du code civil (droits réels immobiliers et droit du registre foncier) prévoit l’introduction de la cédule hypothécaire sans titre, ainsi que d’autres innovations. Ce mercredi, le Conseil fédéral a chargé le Département fédéral de justice et police (DFJP) de lancer une procédure de consultation, qui s’achèvera à la fin novembre 2004, sur les quelque cent articles formant l’avant-projet. Il s’agit de la plus importante révision partielle des droits réels immobiliers et du droit du registre foncier depuis l’entrée en vigueur du code civil en 1912. L’introduction, comme alternative à la cédule hypothécaire sur papier, de la cédule hypothécaire sans titre, générée par l’inscription au registre foncier, constitue la principale innovation de l’avant-projet. Renoncer à l’émission d’un titre de gage permet d’économiser les frais liés à sa conservation en lieu sûr et à sa transmission entre les banques, les études de notaires et les bureaux du registre foncier. La cédule de registre présente aussi l’avantage de ne pouvoir être égarée, ce qui évite les procédures d’annulation longues et coûteuses que nécessite d’ordinaire la perte d’un titre de gage. La cédule hypothécaire actuelle, sur papier, est cependant maintenue; les parties pourront choisir la forme qui leur convient le mieux.

14 Lettre de rente Registre foncier Hypothèque Cédule hypothécaire

15 reconnaissance de dette
oui oui oui oui le RF le créancier reconnaissance de dette papier- valeur non oui oui oui non oui

16 Exemple de financement

17 Le rang Le rang est l’ordre de priorité du remboursement du prêt en cas de vente forcée. Ainsi, une hypothèque en 1er rang sera remboursée la première; s’il reste de l’argent, le 2e rang sera remboursé, et ainsi de suite ...

18 VII. Réalisation du droit de gage 1. Mode de la réalisation
Art. 816 VII. Réalisation du droit de gage 1. Mode de la réalisation 1 Faute par le débiteur de satisfaire à ses obligations, le créancier a le droit de se payer sur le prix de l'immeuble. 2 Est nulle toute clause qui autoriserait le créancier à s'approprier l'immeuble à défaut de paiement. Art. 817 2. Distribution du prix 1 Le prix de vente de l'immeuble est distribué entre les créanciers selon leur rang. 2 Les créanciers de même rang concourent au marc le franc. Art. 893 3. Rang des droits de gage 1 Les créanciers sont payés selon leur rang, lorsque la chose est grevée de plusieurs droits de gage. 2 Le rang est déterminé par la date de la constitution des gages. Art. 27 ORF Lorsque le rang d'une inscription ne découle pas de la date de cette inscription, le feuillet doit en faire état expressément.

19 1. Ancienne unité de masse
1. Ancienne unité de masse. (Un marc valait 8 onces locales : 244,75 g à Paris.) 2. [DR. ] Au marc le franc : se dit d'un partage fait entre les intéressés au prorata de leurs créances ou de leurs intérêts dans une affaire. Le Petit Larousse illustré © Larousse, 1998.

20 Calculs des annuités

21 L’annuité peut se calculer selon deux systèmes...
L’annuité est la somme annuelle à payer au créancier. Elle se compose de deux parties : Intérêt (loyer de l’argent) a n n u i t é Amortissement (remboursement de la dette) L’annuité peut se calculer selon deux systèmes...

22

23 Annuités constantes Annuités à amortissement constant
Annuités fixes Annuités dégressives Etat de la dette Annuités fixes Annuités dégressives

24 Dans le cas de l’amortissement constant, seul l’intérêt est modifié.
Il arrive souvent que le taux appliqué change. Ici, par exemple, il passe de 5.75 % à 5% dès la 3ème année. Annuités dégressives 5.75% 5 % Dans le cas de l’amortissement constant, seul l’intérêt est modifié.

25 Amortissements progressifs
Le taux passe de 5.75 % à 5% dès la 3ème année. Amortissements progressifs 5.75% 5 % Dans le cas de l’annuité constante certaines banques maintiennent l’annuité de départ, d’autres recalculent l’intérêt avec le solde et l’amortissement de l’année suivante, comme si le taux n’avait pas changé (ici 468’242.- et 11’826.-)

26 + - Point de vue comptable... Les intérêts sont une charge pour
l’immeuble Point de vue comptable... Intérêts 7510 Charges de l’imm. Sàn Annuité 1000 Caisse  - Les amortissements sont une diminution de la dette Amortis. Sàn 2440 Dette hypothécaire

27 Exemple : Hypothèque CHF ’000.- Annuité de CHF ’000.- Intérêt hypothécaire 3,75%

28 Formule pour trouver le montant d’une annuité
Point de vue mathématiques financières... C x T N x 100 Annuité = 1 1 - T N x Y +1 N x 100 Formule pour trouver le montant d’une annuité C = Montant de l’emprunt T = Taux en % N = Nombre de versements par année Y = Durée de l’emprunt en années

29 F i n Y. Péguiron - nov. 2001