La réforme de la TVA applicable aux opérations immobilières

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1 La réforme de la TVA applicable aux opérations immobilières
Art. 16 de la LFR ENTREE EN VIGUEUR LE 11 MARS 2010 Instruction fiscale du 15 mars 2010 (dispositions transitoires) Direction Générale des Finances Publiques MAJ du 08 septembre 2010

2 Entrée en application • Prévue initialement pour le 1er janvier 2011, puis pour le 1erjuillet 2010, la réforme de la TVA sur les opérations immobilières a finalement été introduite par voie d’amendement dans la loi de finance rectificative pour 2010, applicable depuis le 11 mars 2010 • Attente de la publication des commentaires de l’Administration • Opérations en cours: « afin de ne pas remettre en cause l’équilibre économique » résultant de l’avant contrat, faculté d’appliquer les règles en vigueur au moment de la signature de l’avant contrat lorsqu’elle est antérieure au 11 mars 2010 si accord des parties (BOI 3-A-3-10 du 5/03/10)

3 Objectifs de la réforme
• La réforme de la TVA applicable aux opérations immobilières vise à assurer : – la mise en conformité du dispositif national avec les règles communautaires. – La simplification • La mise en conformité du droit national avec le droit communautaire conduit à la réécriture complète des dispositions relatives à la TVA immobilière qui se fond dans la TVA de droit commun.

4 Plan I – PRESENTATION GENERALE
II – APPLICATIONS PRATIQUES DE LIVRAISON D’IMMEUBLE III - IMPACTS DE LA REFORME SUR LES LOTISSEMENTS COMMUNAUX IV - REGIME D’IMPOSITION DES FLUX FINANCIERS POUR LES OPERATIONS D ’AMENAGEMENT PUBLIQUES

5 I – PRESENTATION GENERALE
1. Règles générales 2. Nouvelle « SUMMA DIVISIO »: l’activité économique 3. Aménagement de certaines règles relatives aux droits d’enregistrement à titre onéreux 4. Suppression du régime spécifique des marchands de biens 5. Transmission d’une universalité de biens (Art. 257bis)

6 1. Règles générales • Le fait générateur et l’exigibilité sont la
• Le redevable légal est toujours la personne qui réalise l’opération imposable (le vendeur) • Le fait générateur et l’exigibilité sont la livraison = transfert du pouvoir de disposer du bien comme un propriétaire Exceptions: – LASM : achèvement – Ventes d’immeubles à construire: exigibilité au fur et à mesure des encaissements

7 1. Règles générales • La base d’imposition :
– Si l’acquisition a ouvert droit à déduction = TVA sur le prix total – Si l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction: base réduite = TVA sur la marge pour: • La livraison d’un terrain à bâtir pour l’ensemble des assujettis • La livraison d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans (sur option) – Pour les droits sociaux: TVA sur la plus-value

8 2. Nouveau critère de distinction: l’activité économique
– Vendeurs assujettis agissant en tant que tels dans le cadre d’une activité économique: on ne distingue plus les professionnels de l’immobilier et les autres professionnels hors du secteur immobilier – Vendeurs non assujettis réalisant des opérations immobilières en dehors d’une activité économique

9 2.A. Opérations réalisées dans le cadre d’une opération économique: vendeur assujetti
• Vendeurs assujettis - Principe : les opérations à titre onéreux sont imposables de plein droit à la TVA: • Terrains à bâtir • Immeubles neufs • Droits assimilés • Livraison à soi-même (LASM) Exceptions: certaines opérations sont légalement exonérées mais peuvent cependant être imposables à la TVA sur option: • livraisons de terrains autres qu’à bâtir • immeubles achevés depuis plus de 5 ans • baux à construction

10 Opérations taxables de plein droit à la TVA
2.A-1. Vendeur assujetti Opérations taxables de plein droit à la TVA A - Livraison de terrains à bâtir • Définition objective prenant appui sur le droit de l’urbanisme: terrain constructible au regard des règles d’urbanisme • Le sort de l’opération est connu de façon définitive au moment où elle se réalise: simplification • L’engagement de construire n’a plus d’incidence sur la définition du terrain à bâtir au regard de la TVA, mais sur les DMTO  Désormais, la vente à une personne physique d’un terrain destiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation n’est plus exonérée de TVA

11 Opérations taxables de plein droit à la TVA
2.A.1. Vendeur assujetti Opérations taxables de plein droit à la TVA B – Livraison d’immeubles neufs • Immeuble qui n’est pas achevé depuis plus de 5 ans • Peu importe le nombre de livraisons dans ce délai de 5 ans • Immeuble inachevé = immeuble neuf • Travaux de remise à neuf: reprise des critères de l’ancien article 257,7°-1-c CGI

12 Opérations taxables de plein droit à la TVA
2.A.1. Vendeur assujetti Opérations taxables de plein droit à la TVA C – Livraison à soi-même (LASM) • La LASM d’immeuble neuf est généralisée à tous les assujettis lorsque l’immeuble n’est pas vendu dans les 2 ans de l’achèvement • Tempérament: possibilité de ne liquider la TVA que 2 ans après le fait générateur (= achèvement  dépôt de la DACT) • Assouplissement de la pénalité de 5%: l’assujetti n’est sanctionné qu’à hauteur du préjudice subi par le Trésor

13 Opérations exonérées avec faculté d’option pour la TVA
2.A.2. Vendeur assujetti Opérations exonérées avec faculté d’option pour la TVA A - Livraisons d’immeubles: Rentrent dans le champ d’application de la TVA mais sont exonérées, avec option, les livraisons : – De terrains autres qu’à bâtir (terrains non constructibles) – D’immeubles anciens (achevés depuis plus de 5 ans)

14 Opérations exonérées avec faculté d’option pour la TVA
2.A.2. Vendeur assujetti Opérations exonérées avec faculté d’option pour la TVA B – Bail à construction • Maintien des règles antérieures: le BAC reste exonéré de TVA mais option possible pour l’assujettissement • Assiette de la TVA = valeur du droit de reprise des constructions devant revenir au bailleur, mais abstraction faite de l’indemnité de reprise stipulée au profit du preneur et du montant des loyers cumulés • Exigibilité : – Pour le droit de reprise: lors de la conclusion du BAC – Pour les loyers: lors de l’encaissement

15 Opérations exonérées avec faculté d’option pour la TVA
2.A.2. Vendeur assujetti Opérations exonérées avec faculté d’option pour la TVA C – Exonérations supprimées: • Apports et cessions de terrain à bâtir par les collectivités locales au profit des OPHLM • Ventes dans les 5 ans de l’achèvement de logements dans le cadre d’opérations de location-accession  Cependant TVA au taux réduit

16 2.A.3. Droits assimilés • Suivent le régime du bien immeuble auquel ils se rapportent (TVA de plein droit / Exonération / TVA sur option) – Les droits réels immobiliers (sauf location conférant un droit de jouissance) – Les parts donnant droit à l’attribution en propriété ou en jouissance – Les droits au titre d’un contrat de fiducie – Les droits relatifs à des promesses de vente

17 2.B. Opérations réalisées en dehors d’une opération économique: vendeur non assujetti
• Vendeurs non assujettis Principe: opérations hors du champ d’application Exceptions: • Livraison d’un immeuble neuf (< 5ans) acquis en tant qu’immeuble à construire = seul cas d’imposition à la TVA d’opérations réalisées par des particuliers • Livraison à soi-même de certains logements dans le cadre de dispositifs d’accession sociale à la propriété - Pas d’option possible

18 3. Aménagement des règles applicables en
matière de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) • Principe = droit de vente au taux global de 5,09% • Exceptions: – Taux réduit de 0,715% : si TVA sur prix total ou si engagement de revendre – Exonération des DMTO et application du droit fixe de 125€: si engagement de construire • L’engagement de construire ou de revendre n’a plus d’incidence qu’en matière de DMTO • Liquidation des DMTO sur le « prix exprimé » + charges

19 3.A. Application au taux réduit de 0.715%
• Livraison taxable de plein droit à la TVA sur le prix total – Si TVA sur option: cumul TVA + DMTO à 5,09% • Achat par un assujetti en vue de la revente – Concerne également les opérations sur fonds de commerce, actions ou parts de sociétés Immobilières – Délai porté de 4 ans à 5 ans

20 3.B. Exonération de DMTO et application du droit fixe de 125€
• Exonération de TPF ou de DE sous réserve d’un droit fixe de 125€ – Condition: Engagement de l’acquéreur assujetti d’effectuer dans un délai de 4 ans des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ou nécessaire pour terminer un immeuble inachevé – Prolongation d’un an renouvelable sur demande de l’acquéreur (absence de refus motivé dans les deux mois vaut acceptation) – Possibilité de reprise d’engagement par les acquéreurs assujettis successifs – Applicable quel que soit le régime de TVA

21 4. Suppression du régime particulier des marchands de biens
• Le régime dit des « marchands de biens » avec son formalisme spécifique est supprimé • DMTO: le régime spécial des achats en vue de la revente (taxation au taux réduit de 0,715%) est réécrit: – Régime étendu à l’ensemble des assujettis – Délai de revente porté par la loi de 4 à 5 ans – En cas de mutations successives entre assujettis, le délai de revente imparti au 1er acquéreur s’impose à chacun des autres – Possibilité de prolongation annuelle renouvelable du délai de revente de 5 ans

22 4. Suppression du régime particulier des marchands de biens
• Possibilité de substitutions d’engagements – Engagement de revendre  engagement de construire l’engagement prend effet à compter de sa souscription et vaut accomplissement de l’engagement de revendre (total = 5 ans + 4 ans) Exemple: Engagement de construire (4 ans) Engagement revendre (5 ans) n+6 n+2 n+5 n

23 4. Suppression du régime particulier des marchands de biens
En cas de non respect du nouvel engagement de construire: – Régularisation: versement des droits non acquittés – Mais les intérêts de retards ne courent qu’à compter de la date de la substitution d’engagement

24 4. Suppression du régime particulier des marchands de biens
• Possibilité de substitutions d’engagements – Engagement de construire  engagement de revendre • l’engagement est réputé avoir pris effet à la date d’acquisition initiale (total = 5 ans) Exemple

25 5. Transmission d’une universalité de biens
• Les opérations réalisées entre redevables de la TVA dans le cadre de la transmission d’une universalité de biens sont comme auparavant dispensés de TVA (art. 257 bis) • Rappel des conditions de la dispense (RES 2006/58): – Transfert entre assujettis – d’un immeuble loué – dont les loyers sont soumis à la TVA sur option (prise régulièrement) – et inscrit au bilan du cédant en immobilisation corporelle (pas en stock) Situations concernant les COLOC: * les transferts de compétence réalisés entre une commune et un EPCI en application des articles L et s. du CGCT * les transferts de biens opérés lors de changements de mode d ’exploitation des services publics.

26 II– APPLICATIONS PRATIQUES DE
LIVRAISON D’IMMEUBLE 1. Livraison d’un terrain à bâtir 2. Livraison d’un immeuble neuf 3. Livraison de terrain non constructible 4. Livraison d’immeuble achevé depuis plus de 5 ans

27 1. Livraison d’un terrain à bâtir

28 1.A. Livraison d’un terrain à bâtir Vendeur assujetti
Base TVA Si l'acquisition a ouvert des droits à déduction = TVA sur prix total Si l'acquisition n'a pas ouvert de droits à déduction = TVA sur la marge D’ Acquéreur assujetti Si engagement de construire Si pas d'engagement de construire Si engagement de revendre Si pas d'engagement 125 € 0,715% 5,09% D’ Acquéreur non assujetti

29 1.B. Livraison d’un terrain à bâtir Vendeur non assujetti
TVA Hors du champ de la TVA D’Acquéreur assujetti Si engagement de construire Si engagement de revendre Si pas d'engagement 125 € 0,715% 5,09% D’Acquéreur non assujetti

30 2. Livraison d’un immeuble neuf

31 2.A. Livraison d’un immeuble neuf Vendeur assujetti
Base TVA Prix total D’ Acquéreur assujetti Si engagement de construire Si pas d'engagement de construire 125 € 0,715% Acquéreur non assujetti

32 2.B. Livraison d’un immeuble neuf Vendeur non assujetti
TVA Si acquisition initiale = VIC Autres cas TVA de plein droit sur le prix total Hors du champ de la TVA D’ Acquéreur assujetti Si engagement de construire Si pas d’ engagement de construire Si engagement de revendre d’ engagement 125 € 0,715% 5,09% non assujetti

33 3. Livraison de terrain non constructible

34 3.A. Livraison de terrain non constructible Vendeur assujetti
Base TVA Droit commun = Pas de TVA TVA sur option = TVA sur prix total D’ Acquéreur assujetti Si engagement de revendre Si engagement de construire Si pas d‘ engagement 0,715% 125 € 5,09% D’ Acquéreur non assujetti

35 3.B. Livraison de terrain non constructible Vendeur non assujetti
TVA Hors du champ de la TVA D’Acquéreur assujetti Si engagement de construire Si engagement de revendre Si pas d'engagement 125 € 0,715% 5,09% D’Acquéreur non assujetti

36 4. Livraison d’immeuble achevé depuis plus de 5 ans

37 4.A. Livraison d’immeuble achevé depuis plus de 5 ans
Vendeur assujetti Base TVA Droit commun = Exonération de TVA TVA sur option Si l’acquisition a ouvert des droits à déduction = TVA sur prix total Si l’acquisition n’a pas ouvert des droits à déduction = RVA sur marge D’ Acquéreur assujetti Si engagement de construire Si engagement de revendre Si pas d’ engagement Si engagement de construire 125€ 0.715% 5.09% D’Acquéreur non assujetti

38 4.B Livraison d’immeuble achevé depuis plus de 5 ans
Vendeur non assujetti TVA Hors du champ de la TVA D’Acquéreur assujetti Si engagement de construire Si engagement de revendre Si pas d'engagement 125 € 0,715% 5,09% D’Acquéreur non assujetti

39 Récapitulatif n°1 VENDEUR ASSUJETTI
(extrait du Feuillet Rapide Francis Lefebvre n° du 12/03/2010) VENDEUR ASSUJETTI Immeuble cédé Acquéreur Non assujetti à la tva Assujetti à la tva TVA DMTO Terrain non constructible Exonération - Taxable sur le prix total si option Taux normal: 5,09% Exonération - Taxable sur le prix total si option Taux normal: 5,09% sauf si engagement de revendre:0.715% Terrain a bâtir - Taxation sur le prix total si déduction lors de l'acquisition par le cédant - Taxation sur la marge si pas de déduction lors de l'acquisition initiale - Taux normal sur TVA sur la marge - Taux réduit 0,715% si TVA sur le prix total - Taxation sur la marge si pas de déduction lors de l'acquisition initiale - Taux réduit 0,715% si TVA sur prix total - Taux normal si TVA sur la marge: 5,09% . Engagement de revendre: 0,715% . Engagement de construire: droit fixe de 125€ Immeuble achevé depuis plus de 5 ans Exonération -Taxable si option: - sur le prix total si l'acquisition avant ouvert droit à déduction - sur la marge si le bien n'avait pas ouvert droit à déduction lors de l'acquisition Taux normal: 5,09% (si TVA sur le prix total) - sur le prix total si l'acquisition avant ouvert droit à déduction Taux normal 5,09% quel que soit le régime TVA sauf: - engagement de revendre: 0,715% - engagement de construire: droit fixe de 125€ Moins de 5 ans Taxable sur le prix total Taux réduit 0,715% Taux réduit 0,715% sauf engagement de construire: droit fixe de 125€

40 Récapitulatif n°2 VENDEUR NON ASSUJETTI
(extrait du Feuillet Rapide Francis Lefebvre n° du 12/03/2010) VENDEUR NON ASSUJETTI Immeuble cédé Acquéreur Non assujetti à la tva Assujetti à la tva TVA DMTO Terrain non constructible Hors du champ de la TVA Taux normal: 5,09% Taux normal: 5,09% sauf si engagement de revendre:0.715 % Terrain à bâtir Taux normal: 5,09% sauf: - engagement de revendre: 0,715% -engagement de construire: droit fixe de 125€ Immeuble achevé depuis plus de 5 ans moins de 5 ans non acquis en VEFA acquis Taxable sur le prix total Taux réduit 0,715%

41 III– IMPACT DE LA REFORME SUR LES LOTISSEMENTS COMMUNAUX
1. La notion d ’assujetti en tant que tel 2. Détermination de la base d ’imposition 3. Redevable de la TVA / Régime des DMTO 4. Cas des lotissements en cours 5. Conséquences budgétaires/comptables/fiscales 6. Application de la réforme aux lotissements en cours

42 Impact de la réforme sur les lotissements communaux
Avant la réforme, l’art du CGI prévoyait que n ’étaient pas imposables à la TVA, les terrains acquis par des personnes physiques en vue de la construction d ’immeubles que ces personnes affectent à un usage d ’habitation. Toutefois lorsque le cédant était une collectivité territoriale ou un groupement, il pouvait sur option, soumettre la cession à la TVA qui était alors appliquée sur le prix total. La réforme de la TVA immobilière supprime la faculté de choix dont disposaient jusqu ’ici les collectivités. Les cessions qui interviennent à/c du 11/03/10 sont désormais soumises de plein droit à la TVA lorsqu ’elles sont réalisées par des assujettis agissant en tant que tels. Conformément aux articles 266 à 268 du CGI, la base d ’imposition des cessions de TAB est en principe constituée par le prix total, mais elle se limite à la seule marge dégagée par l’opération lorsque les terrains n’ont pas ouvert droit à déduction lors de l’acquisition par le cédant.

43 La notion d’assujetti agissant en tant que tel
Q ’une collectivité soit ou non assujettie à un autre titre , elle présente en règle générale la qualité d ’assujetti au titre des opérations de lotissement qu ’elle réalise : les cessions de TAB opérées dans ce cadre sont donc désormais soumise à TVA à l ’identique des lotissements aménagés par des opérateurs privés. Il existe une présomption de nature économique pour les cessions de TAB réalisées par les collectivités qui les ont acquis en vue de leur aménagement et de la revente. En revanche, la collectivité sera fondée à ne pas soumettre à la TVA la cession des TAB qu ’elle détient dans son patrimoine lorsque la délibération par laquelle il est décidé de procéder à l’aliénation fait apparaître que cette opération résulte du seul exercice de la propriété, sans autre motivation que celle de réemployer autrement au service de ses missions la valeur de son actif

44 La notion d’assujetti agissant en tant que tel
Peuvent échapper à la TVA , les ventes de terrains intervenant en dehors de toute démarche d ’aménagement et de commercialisation (à apprécier au regard de la délibération décidant de la vente), par exemple:  vente d ’un terrain par une commune à une communauté de communes, qui envisage d ’y construire un bâtiment affecté à l ’une de ses compétences;  cession d ’un terrain isolé. En tout état de cause, la qualification de l ’activité relève d ’une situation de fait, et doit se faire au cas par cas.

45 Détermination de la base d ’imposition
Dès lors que la vente des lots par la commune, après viabilisation,est soumise à la TVA, la base d ’imposition dépend du régime fiscal appliquée lors de l ’acquisition initiale du terrain:  TVA sur le prix total de la vente si l ’acquisition a ouvert droit à déduction de la TVA  TVA sur la marge dans le cas inverse : pas de déduction de TVA sur l’acquisition du terrain.

46 Détermination de la base d ’imposition
Cas de figure :  Terrains acquis antérieurement au 11/03/10 : Pour les cas où le terrain a pu être considéré comme TAB sans que l ’acquisition soit imposée en application de la doctrine (extension de l’art 1042 du CGI), les ventes seront imposées à la TVA sur la marge. Taxe sur le prix total dans les situations où le cédant n ’est pas en mesure d ’établir dans quelles conditions il est entré en possession de tout ou partie de la parcelle qui fait l ’objet de la mutation. Lorsque le terrain d ’assiette d ’une opération d ’aménagement est issu de plusieurs parcelles qui n ’ont pas été acquises sous le même régime TVA, et sauf à soumettre l ’ensemble à la taxation sur le prix total,il convient d ’isoler la fraction du terrain dont l ’acquisition a ouvert droit à déduction en sorte d ’appliquer à chaque fraction le régime correspondant aux conditions de son acquisition.

47 Calcul de la TVA sur la marge
Il résulte de ce qui précède qu ’en règle générale , les opérations de lotissement seront soumises à la TVA sur la marge. Le calcul est défini par l ’article 268 du CGI et précisé par un rescrit fiscal n°2010/21. La marge équivaut à la différence entre le prix de vente payé par l ’acquéreur du lot, et le prix d ’acquisition supporté par la collectivité Marge taxable = montant payé par l ’acquéreur + charges augmentatives - prix d ’achat 1.196 (ou si taux réduit) Les opérateurs publics conservent toute liberté pour fixer le prix de vente des TAB et notamment de céder des fractions de lotissement à des prix différenciés : ainsi certaines parcelles peuvent être vendues avec une marge brute, nulle voire négative. Dans ce dernier cas (marge négative) l ’assiette de la taxe est nulle.

48 Redevable de la TVA Le redevable de la TVA est toujours le vendeur du terrain qu ’il s ’agisse de la taxe sur le prix total ou sur la marge. Droit à déduction de la TVA: Que la TVA soit due sur le prix total ou sur la marge, les ventes de TAB par les communes ouvrent droit à déduction de la TVA dans les conditions de droit commun. Ainsi est déductible sans délai la taxe qui a grevé éventuellement les frais liés à l’acquisition, de même pour la taxe supportée par les communes pour toutes les dépenses de lotissement ou d ’aménagement qui concourent à la valorisation des lots commercialisés. Conformément à la jurisprudence, ce droit à déduction sur ces dépenses d ’amont est donc indépendant de leur répercussion effective sur le prix de rétrocession des lots, y compris quand la marge est négative ou que certaines parties communes du lotissement viennent à être transmises gratuitement.

49 Régime des DMTO Pour ses acquisitions :
La commune comme par le passé peut se prévaloir de l ’article 1042 pour être exemptée de droits Pour les ventes réalisées par les collectivités : Le taux applicable pour le calcul des DMTO diffère selon le mode de calcul de la TVA :  la vente des lots est soumise aux droits de mutation à taux réduit (0.715%),lorsque la TVA se calcule sur le prix total,  elle est soumise au taux plein (5.09%) dans le cas d ’une TVA calculée sur la marge.

50 Cas des lotissements en cours
Des mesures transitoires ont été prévues par une instruction publiée le 15/03/10 (Réf: 3A-3-10) Ainsi si la collectivité avait conclu avec l ’acquéreur d ’un lot un avant contrat antérieurement à l ’entrée en vigueur des nouvelles règles, les parties conservent la faculté de soumettre la cession correspondante aux règles applicables au moment où est intervenu l ’accord sur la chose et sur le prix. Ces dispositions sont applicables quel que soit la forme de cet accord dès lors que la preuve peut être apportée de sa conclusion avant le 11/03/10: ainsi une délibération du conseil municipal qui désigne les acquéreurs, en précisant les lots en cause et leur prix; peu importe également que la vente intervienne devant un notaire ou par un acte passé en la forme administrative (art. L du CGCT)

51 Cas des lotissements en cours
2 cas de figure : 1°) la commune avait opté pour l ’assujettissement du lotissement à la TVA Les parties peuvent maintenir une taxation sur le prix total y compris lorsque l ’acquisition du terrain par la commune n ’avait pas ouvert droit à déduction; l ’acquéreur bénéficiant du taux réduit en matière de DMTO prévu à l ’art 1594F. Pour les terrains restant à vendre , le nouveau régime fiscal s ’applique. La commune pourrait toutefois souhaiter corriger son prix de vente HT, afin de neutraliser l ’impact de la réforme pour les acquéreurs non assujettis : il s ’agira de compenser l ’application des DMTO à 5.09% au lieu de 0.715%(compte tenu en sens inverse , de l ’application de la TVA sur la seule marge, au lieu du prix total)

52 Cas des lotissements en cours
2°) le lotissement était soumis antérieurement aux seuls droits de mutation. Lorsque la collectivité n ’avait pas formulé d ’option pour la TVA et qu ’un avant contrat a été signé avec un acquéreur avant le 11/03/10, les parties peuvent , si elles le souhaitent ne pas soumettre la cession à la TVA; elles demeurent toutefois libres de faire application des nouvelles dispositions. Dans cette hypothèse, pour les surfaces qui restent à vendre et qui seront de droit soumises à TVA, la collectivité sera fondée à déduire en proportion la taxe qui aura grevé les travaux d ’aménagement et de viabilisation réalisées dans le cadre de l’opération de lotissement (coef de déduction à calculer ; dans ce contexte les dispositions relatives au droit de péremption ne devrait pas s’appliquer).

53 Application de la réforme aux lotissements en cours
1°) Cas des lotissement soumis antérieurement aux seuls droits de mutation Dans la mesure où les cessions de terrains restant à vendre seront soumises à TVA, la commune pourra exercer ses droits à déduction sur une partie de la TVA ayant grevé ses travaux d ’aménagement (La TVA déductible sera schématiquement proportionnelle à la surface occupée par les lots soumis à TVA par rapport à la surface totale) Selon la structure du prix de revient et du prix de vente fixé initialement, l’assujettissement des ventes à la TVA peut entraîner une perte pour la commune (dans le cas où la TVA collectée sur les ventes est supérieure à la TVA déductible) : la commune peut décider de modifier le prix applicable afin d ’atténuer ou de neutraliser ces conséquences.

54 Application de la réforme aux lotissements en cours
2°) Cas des lotissement soumis à la TVA La commune ayant décidé dans le cadre des règles en vigueur avant la réforme, de soumettre à la TVAson opération de lotissement, elle bénéficiait du droit à déduction; l ’application du nouveau régime fiscal pour les lots restant à vendre est sans incidence sur l ’exercice du droit à déduction. La réforme implique en revanche, pour les lots à vendre à/c du 11/03/10, que l’acquéreur paie des DMTO au taux plein

55 Les conséquences budgétaires et comptables
Selon l ’instruction comptable M14, les opérations de lotissement ou d ’aménagement de zone sont obligatoirement retracées au sein d ’un budget annexe. Dans la mesure où ce budget concerne une activité soumise à TVA, la gestion comptable obéit à des règles spécifiques : les recettes et les dépenses inscrites au budget annexe doivent être constatées en HT. Les sommes correspondant à la TVA sont enregistrées en classe 4 (compte 445) Comme tout acteur économique réalisant des opérations soumises à TVA, la collectivité doit remplir des déclarations de chiffres d ’affaires périodiques; les opérations d aménagement ou de lotissement doivent faire l ’objet de déclarations distinctes.

56 IV– REGIME D’IMPOSITION DES FLUX FINANCIERS DANS LE CADRE DES OPERATIONS D ’AMENAGEMENT PUBLIQUES
1. Opérations réalisées dans le cadre d ’une CPA (convention publique d ’aménagement) : régime fiscal des participations attribuées aux aménageurs par la collectivité concédante 2. Opérations réalisées dans le cadre d ’une régie : régime fiscal des virements internes

57 Les opérations d ’aménagement réalisé en régie (avec ou sans mandat)
Budget général annexe aménagement Virement interne collectivité SEML Vente de charges foncières Subventions Contrat de mandat (art. R CU)

58 Les opérations avec une convention publique
d’aménagement COLLECTIVITE SEML Budget gal Budget annexe Opération d’aménagement C.P.A convention publique d’aménagement Participation au coût Subventions Vente de charges financières 58

59 REGIME D ’IMPOSITION DES FLUX FINANCIERS Les participations attribuées aux aménageurs
Un régime d ’imposition bouleversé  jurisprudence La TVA afférente  La doctrine extensive Terrabâtir aux participations de taxation systématique  Les participations sont n ’est plus éligible est réaffirmée systématiquement au FCTVA soumises à TVA  Eligibilité au FCTVA ouverte aux participations  La TVA afférente est finançant des équipements publics éligible au FCTVA Emergence du lien direct dans la jurisprudence européenne Instruction exonérant de TVA les participations d ’équilibre Réponse André 

60 Les participations attribuées aux aménageurs
Nouvelle doctrine : instruction 3 A-7-06 du 16/06/06  Sont sans lien direct « les subventions versées à une entreprise, dont le montant est déterminé globalement compte tenu des coûts totaux d ’exploitation de l ’activité économique de cette dernière, et qui ne sont pas directement liées à une opération taxable de cette entreprise. Il en est notamment ainsi des sommes qui peuvent être versées à un aménageur de zones au titre d ’une opération d ’aménagement dès lors que ces sommes sont versées globalement sans affectation précise à une opération imposable »  a contrario : * les subventions versées en contrepartie d ’une contrainte sur un prix pratiqué sont des compléments de prix * les subventions versées en contrepartie d ’une livraison de bien ou d ’une prestation de service constituent le prix de l ’opération.

61 La participation du concédant : régime fiscal
1°) la participation contrepartie : si les sommes versées constituent la contrepartie à la livraison d ’un bien, il existe un lien direct entre les sommes versées et la livraison du bien qui permet de considérer que la somme versée n ’est pas une subvention mais un prix payé qui est donc soumis à TVA. Ex : participations en contrepartie de la remise d ’équipements publics. Ces participations sont couramment dénommées « participation-remise à titre onéreux d ’équipements publics » ou « participation cession d ’équipements publics » La TVA est récupérable par la collectivité par le biais du FCTVA lors de l ’intégration des équipements publics dans son patrimoine (art. L CGCT)

62 La participation du concédant : régime fiscal
2°) la participation complément de prix: ces participations financent le coût de politiques publiques imposées au concessionnaire par le concédant dans les cessions foncières Ex : cession de terrains destinés à la réalisation de logements sociaux ou de bâtiments d ’activités destinés à des PME/PMI en dessous de leur prix de revient. La participation versée par le concédant permet d ’équilibrer l ’opération en complétant le prix de cession. Ce type de participation ayant un lien direct avec la livraison d ’un service rendu est taxable à la TVA. La TVA n’est pas récupérable par la collectivité par le biais du FCTVA

63 La participation du concédant : régime fiscal
3°) la participation déficit d’opération (d ’équilibre) Lorsque la participation ne constitue pas la contrepartie d ’un service rendu, ni un complément de prix, elle correspond à un déficit d ’opération. Ce type d ’opération n ’est pas taxable à la TVA : cf instruction 3 A-7-06 du 16/06/06 Cette participation ne peut bénéficier du FCTVA

64 PARTICIPATIONS D ’EQUILIBRE -CONSEQUENCES NON TAXATION
TVA : les subventions (au sens large = subventions et participations) non imposables ne sont plus à prendre en compte pour le calcul du coefficient de déduction Taxe sur les salaires : prise en compte au numérateur du prorata d ’assujettissement = augmentation potentielle de la taxe sur les salaires acquittée

65 REGIME D ’IMPOSITION DES FLUX FINANCIERS Participation du concédant
Type de participation Régime de la participation au regard de la TVA Modalités de financement de la participation Participation contrepartie Taxable TVA récupérable par le biais du FCTVA Budget d’investissement Participation complément de prix TVA non récupérable Budget de fonctionnement Participation déficit d’opération Non taxable

66 REGIME D ’IMPOSITION DES FLUX FINANCIERS Participation du concédant Conséquences pratiques
Participation d’équilibre Participation finançant des équipements publics Participation complément prix de vente Régime fiscal Pas de TVA TVA à 19.60% Eligibilité potentielle au FCTVA Non Oui Coût net pour collectivité Montant HT Montant TTC  FCTVA possible Montant HT + TVA Imputation budgétaire pour la collectivité Section fonctionnement Section  investissement Section fonctionnement

67 REGIME D ’IMPOSITION DES FLUX FINANCIERS Les virements internes
Les virements internes : du budget général au budget annexe aménagement Non taxables depuis l’instruction du 16/06/06 n° 3 A-7-06 : ne sont pas assimilables à des subventions Pas de limitation du droit à déduction