Atelier VI - Aspects juridiques et financiers Séminaire « salle de spectacles – 15 juillet 2008 Présentation des aspects juridiques et financiers pour.

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1 Atelier VI - Aspects juridiques et financiers Séminaire « salle de spectacles – 15 juillet 2008 Présentation des aspects juridiques et financiers pour la réalisation dune salle de spectacles de grande capacité I – Aspects juridiques II – Aspects financiers Serge Haget, Pôle Finances

2 Le cadre juridique de lopération Zénith Le fondement juridique : Lopération de nature publique suppose que la collectivité qui en porte la maîtrise douvrage soit juridiquement compétente. Dès lors que lopération est portée par la collectivité, cette dernière doit se doter dune compétence « culture » dans le cadre du dispositif de la loi du 13 juillet 1999 : Art. 5215-20 1°c) du CGCT : « construction ou aménagement, entretien, gestion, animation déquipements, de réseaux déquipements ou détablissements culturels, socioculturels, socioéducatifs, sportifs, lorsquils sont dintérêt communautaire »

3 Nature de lopération La nature de lopération immobilière poursuivie a bien pour finalité dêtre affectée à un service public puisque les trois critères de ce dernier sont satisfaits : -Il sagit dune activité dintérêt général. -Cette activité est assurée par une personne privée dans le cadre dun contrat de délégation de service public conclu entre elle et la collectivité. -Elle est soumise à un régime spécial puisque le cahier des charges Zénith instaure, dune part un libre accès à tous les producteurs de spectacles dautre part, un contrôle administratif renforcé par lintervention en amont du Centre national des variétés (CNV). Compte tenu du mode de financement public dune part, et du fait de lencadrement tarifaire du prix des places et du prix de location qui est déterminé par le cahier des charges Zénith, dautre part, le service public est plutôt un service public administratif.

4 Mode de réalisation La réalisation dun Zénith seffectue habituellement à travers une maîtrise douvrage publique (MOP) et la passation dun marché à maîtrise dœuvre après concours darchitecture (il est interdit de recourir au marché de conception-réalisation) et de marchés de travaux. La réalisation dun Zénith pourrait se faire à travers une concession de service public. Mais, les contraintes tarifaires du cahier des charges Zénith dune part, la rentabilité de léquipement dautre part, rendent un tel contrat économiquement peu attractif. Le mode de réalisation en PPP pourrait être exploré : dune part, la complexité issue de la dualité exploitation / production imposé par le cahier des charges Zénith est susceptible de constituer la condition de recours à un tel contrat ; dautre part, le rôle dinterface de lexploitant pourrait en faire un simple associé du service public, condition également nécessaire à la passation dun contrat de partenariat

5 Lexploitation de la salle Elle est classiquement réalisée à travers une délégation de service public (affermage, régie intéressée) voire un contrat de gérance

6 Proposition de montage juridique de lopération Aréna Division de lassiette foncière afin de séparer le sous-ensemble destiné à recevoir la salle Aréna et celui destiné à accueillir le centre commercial et les ouvrages de stationnement

7 Le cadre juridique de lopération Aréna Conclusion dun bail emphytéotique de biens immobiliers (art. L 451-1 Code rural) pour permettre la réalisation de la salle de spectacle Conclusion dune vente en létat futur dachèvement (VEFA) (art. 1601-3 Code civil) afin de permettre lacquisition par la collectivité du parc de stationnement réalisé par le constructeur de lensemble comprenant le centre commercial et les parcs de stationnement

8 Nature et conséquences juridiques du bail emphytéotique Le bail emphytéotique confère au preneur un droit susceptible dhypothèque; il peut être cédé et saisi par les formes prescrites pour la saisie immobilière Il peut être consenti pour plus de 18 ans et ne peut dépasser 99 ans; il ne peut se prolonger par tacite reconduction Lemphytéote bénéficiera dune libre session de son droit qui est la nature du droit réel et dune libre affectation de lemprise du bail emphytéotique La CUB a eu recours récemment à cet instrument pour lopération dite « camping de Bruges », considéré comme un équipement structurant

9 Recours à la VEFA La VEFA est un contrat par lequel un tiers construit un ouvrage dont il revend une partie à ladministration au fur et à mesure de la construction de cet ouvrage. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de louvrage jusquà la réception des travaux Le recours à la VEFA est strictement encadré par le juge administratif et celui-ci nhésite pas à requalifier le contrat en marché public sil constate que les quatre conditions cumulatives suivantes se trouvent réunies: 1) Limmeuble est destiné à devenir la propriété de la personne publique dès son achèvement (critère toujours vérifié dans le cadre dune VEFA) ; 2) Le contractant de ladministration agit pour le compte de la collectivité, notamment lorsque lopération a été suscitée par la collectivité ; 3) Limmeuble est destiné à devenir intégralement la propriété de ladministration ; 4) Limmeuble est conçu en fonction des besoins de la collectivité.

10 Recours à la VEFA En lespèce, le recours à la VEFA est possible dès lors quau terme de celle-ci la CUB ne devient propriétaire que du parc de stationnement La CUB a procédé de manière identique pour acquérir les places de stationnement au sein de limmeuble complexe « Portes de Bordeaux ». La légalité de cette acquisition a été validée par larrêt de la Cour administrative de Bordeaux du 19 mars 2002 Communauté urbaine de Bordeaux Pour une application plus récente relative à lauditorium de Bordeaux: cf. TA Bordeaux, 9 mars 2006.

11 Acquisition des places de stationnement Lacquisition des places réalisée par un constructeur au titre de son permis de construire repose sur labsence dinterdiction en ce sens. Elle suppose toutefois quelle soit effectuée dans lintérêt général. Elle devra seffectuer à tout le moins à la valeur des domaines.

12 Nature de lopération à réaliser Nécessité de procéder à une division foncière préalable afin de rendre possible une VEFA sur le parc de stationnement Une première division aurait pour objet de recevoir la salle de spectacles dans le cadre dun BE ; Une deuxième de recevoir le centre commercial et les ouvrages de stationnement dans le cadre dun double contrat (cession de propriété dassiette foncière et acquisition du parc de stationnement en vente à létat futur dachèvement).

13 Le coût dun Zénith Séminaire « salle de spectacles – 15 juillet 2008

14 Coût de lAréna Montecristo* Séminaire « salle de spectacles – 15 juillet 2008 * Dans cette hypothèse, les parkings sont en surface

15 Problématique foncière Séminaire « salle de spectacles – 15 juillet 2008 La CUB dispose de la maîtrise foncière pour les trois sites. Cependant, ces terrains se situent dune part dans le périmètre de la ZAC des quais de Floirac, dautre part, pour les sites pressentis du Lac, dans lopération daménagement du quartier du Lac (ex-concession SAUNAB). Le coût du foncier est donc à imputer au budget principal : Floirac : 8,8 M sur lîlot M1-M2. Bordeaux : 7,7 M sur la parcelle TY6. Bruges : 6,5 M sur la parcelle AH31. Par ailleurs, un bail emphytéotique est envisageable dans lhypothèse où la CUB devrait céder le foncier, seule la partie concernée par le bail emphytéotique aurait un impact sur le bilan de la ZAC (îlot M1).

16 Aménagements extérieurs (parkings) Estimation du coût des parkings à Floirac A noter que le promoteur fait lui ressortir un coût de parking estimé à : 3,4 M pour 2000 places en surface soit un coût unitaire de 1 730,50. 17 M pour 2000 places intégrées au centre commercial soit un coût unitaire de 8 500.

17 Aménagements extérieurs (autres) A Floirac : aménagement provisoire de lesplanade en talus planté au débouché du pont Jean-Jacques Bosc : 0,4 M HT Au Lac : indépendamment du projet salle de spectacles, pour la desserte du quartier du Lac, possibilité de faire une voie de liaison entre les échangeurs 4a et 5 afin dutiliser la capacité résiduelle de léchangeur 5 : 3 M HT

18 Fonctionnement Un Zénith permet de dégager une redevance dexploitation annuelle de lordre de 240 000. Les retombées fiscales dun Zénith sont évaluées par an à 50 000 pour la taxe professionnelle (CUB) et à 28 000 pour la taxe foncière (commune). Celles de lAréna nont pas été estimées.

19 Délais Zénith : Arrêté préfectoral pour la prise de compétence : octobre 2008 Ecriture du programme : mars 2009 Travaux : juillet 2012 Mise en service : mai 2014 Aréna : - Obtention des autorisations administratives : de juillet 2009 à avril 2010. - Démarrage des travaux : juillet 2010. - Inauguration de Montecristo : été 2012

20 Tableau de synthèse des coûts

21 Incidences sur la capacité de Désendettement Sur la base dune évaluation de 56 M avec un étalement des paiements Séminaire « salle de spectacles – 15 juillet 2008