DEVENIR PROPRIETAIRE EN DEUX TEMPS Un outil: le PASS-FONCIER ®

Présentation au sujet: "DEVENIR PROPRIETAIRE EN DEUX TEMPS Un outil: le PASS-FONCIER ®"— Transcription de la présentation:

1 DEVENIR PROPRIETAIRE EN DEUX TEMPS Un outil: le PASS-FONCIER ®

2 LE CADRE D’INTERVENTION Le contexte:Le contexte:  Un marché immobilier qui pourrait s’asphyxier par manque de primo- accédants  De jeunes ménages en manque de perspective et sans opportunité de parcours résidentiel face à un marché de plus en plus cher  Des ménages captifs du parc locatif social et donc un turn over de plus en plus faible dans ces logements et des besoins de production toujours plus importants  Une place prépondérante du coût du foncier dans ces difficultés de l’accession à la propriété des revenus moyens et modestes La convention:La convention:  Entre l’Etat et l’UESL (Union des collecteurs)  Le 20 décembre 2006 pour une application dès 2007  Un nouveau produit du 1%:  le PASS-FONCIER ®

3 LES MENAGES BENEFICIAIRES Primo-accédants de leur résidence principale, quel que soit leur statut professionnel (salariés du privé d’entreprises assujetties ou pas, salariés du public, professions indépendantes ou libérales, tout autre forme de revenu…) Ayant des ressources inférieures aux plafonds PSLA (maximum de 3.750 euros par mois hors allocations pour un couple avec 2 enfants) Bénéficiant d’une aide à l’accession attribuée: par une ou plusieurs collectivités ou par un groupement (communauté de communes, d’agglomération, syndicat…) sous forme de subvention ou de bonification de prêt.

4 Les montants inscrits à la convention (1) LA SUBVENTION DE LA COLLECTIVITELA SUBVENTION DE LA COLLECTIVITE Fixés par la convention selon la composition familiale et la zone (pas de zone A en Isère): Zone C 3 pers. et moins3.000 euros 4 pers. et plus4.000 euros La commune ou le groupement verse directement à l’accédant; une seule aide par logement quelle que soit la durée de vie de celui-ci. Dans la loi Boutin, l’Etat prévoit de « rembourser » les collectivités afin que l’aide par logement ne dépasse jamais 2.000 euros (circulaire ministérielle en cours de préparation)  mesure valable en 2009 Critères d’intervention et modalités de versement décidés par la commune. La même subvention ouvre également droit à une majoration significative du Prêt à Taux Zéro de l’Etat.

5 Les montants inscrits à la convention (2) LE MONTANT DU PASS-FONCIER ® ENGAGE PAR EPERGOSLE MONTANT DU PASS-FONCIER ® ENGAGE PAR EPERGOS Fixés par la convention selon la zone (pas de zone A en Isère): Zone C: 30.000 euros Dans le cas de logements individuels, EPERGOS est propriétaire du terrain et assure le portage. En collectif, un prêt in fine à remboursement différé L’obtention d’un PASS-FONCIER ® entraîne la réduction pour l’accédant de la TVA à 5.5% sur le coût d’achat du bâti.

6 LE PASS-FONCIER ® : une répartition des rôles pour une mission partagée collecteur / collectivité LE ROLE PREMIER ET FONDATEUR DES COLLECTIVITES TERRITORIALESLE ROLE PREMIER ET FONDATEUR DES COLLECTIVITES TERRITORIALES Sans elles pas de PASS-FONCIER ® Mais la possibilité d’instaurer des « règles du jeu », de maîtriser leur politique locale de l’habitat, leurs enjeux sociologiques… La possibilité de mettre en place des clauses anti-spéculatives supplémentaires. DES MISSIONS IMPORTANTES POUR EPERGOSDES MISSIONS IMPORTANTES POUR EPERGOS Un rôle d’expertise de l’opération et d’évaluation de sa faisabilité Le financement d’une part importante de la charge foncière à la place de l’accédant et son portage pendant 18 à 25 ans La sécurisation du prêt principal de l’accédant pendant la durée du portage

7 Le PASS-FONCIER ® : le portage en individuel OPERATION EN VEFA Achat par EPERGOS du terrain au promoteur Analyse par EPERGOS du dossier de l’accédant envoyé par le promoteur Délibération générale de la collectivité en faveur du PASS-FONCIER Accord d’EPERGOS pour engager le PASS-FONCIER Signature entre EPERGOS et le promoteur d’un bail à construction et d’une promesse de cession Glissement automatique du bail et de la promesse à l’accédant au moment de la signature de l’acte Rachat à tout moment ou en fin de bail du terrain par l’accédant (= PASS-FONCIER + intérêts capitalisés) Sécurisation par EPERGOS du parcours: Rachat en cas d’accident de la vie Maintien dans les lieux ou relogement de l’accédant Transformation en fin de bail en location-accession si pas de prêt possible Intermédiation bancaire

8 Le PASS-FONCIER ® : le prêt in fine en collectif OPERATION EN COLLECTIF Prêt sur 18 à 25 ans par EPERGOS avec remboursement in fine Analyse par EPERGOS du dossier de l’accédant envoyé par le promoteur Délibération générale de la collectivité en faveur du PASS-FONCIER Accord d’EPERGOS pour engager le PASS-FONCIER Pendant le différé, paiement des intérêts du prêt (1.25 à 2.5%), et sécurisation Remboursement du capital à tout moment ou en fin de prêt par l’accédant, sinon remboursement du prêt sur une durée maximum de 10 ans, avec intérêts Sécurisation par EPERGOS du parcours: Rachat en cas d’accident de la vie Maintien dans les lieux ou relogement de l’accédant Transformation en fin de durée en prêt Intermédiation bancaire Dispositions à confirmer par la Loi de Mobilisation en faveur du logement votée mais en attente des décrets d’application

9 EXEMPLE POUR UN COUPLE AVEC 2 ENFTS ET UNE ACQUISITION DE 210.000 EUROS SANS PASS-FONCIER ®

10 EXEMPLE POUR UN COUPLE AVEC 2 ENFTS ET UNE ACQUISITION DE 210.000 EUROS (TVA à 19.6%) devenant 185.242 euros en TVA à 5.5% AVEC PASS-FONCIER ® DE 30.000 EUROS

11 Quels avantages pour les partenaires constructeurs, financiers ou politiques? Une ouverture du marché de l’accession à un plus grand nombre d’accédants potentiels Une meilleure solvabilisation par le cumul du PTZ majoré, de la TVA à 5,5% et du PASS-FONCIER ® Une prise de risque limitée des financeurs à la fois par la prise de garantie sur le bail en individuel et par la sécurisation du parcours Des possibilités de politiques de l’habitat diversifiées et de mixité sociale affirmée Un dossier étudié par EPERGOS qui en assurera le suivi dans le temps et la sécurisation