Université Laval Faculté d’aménagement, d’architecture et des arts visuels (FAAAV) École supérieure d’aménagement du territoire et de développement régional.

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1 Université Laval Faculté d’aménagement, d’architecture et des arts visuels (FAAAV) École supérieure d’aménagement du territoire et de développement régional (ÉSAD) Centre de recherche en aménagement et développement (CRAD) Jean Dubé Validité de l’estimateur ventes/reventes dans les analyses spatio-temporelles Février 2007 Direction: Marius Thériault – Co-direction: François Des Rosiers

2 Plan de la présentation Contexte de la recherche Revue de la littérature Problématique et hypothèses Méthodologies et résultats Conclusion

3 Vers une approche spatio-temporelle à la modélisation hédonique des prix résidentiels Contexte de la recherche

4 Contexte Estimer l’impact d’une amélioration de l’accessibilité sur la formation des valeurs immobilières (Des Rosiers et al. [2006]) : Approche hédonique classique; Méthode ventes/reventes. Théoriquement, les deux méthodes devraient donner des résultats semblables; En pratique, cet énoncé est fonction de l’échantillon : Quelle est la validité de l’approche “ventes/reventes”?

5 Vers une approche spatio-temporelle à la modélisation hédonique des prix résidentiels Revue de la littérature

6 Méthode ventes/reventes Introduit par Bailey et al. (1963) combinaison de prix relatifs de ventes répétées peut être transformé en un problème de régression afin d’estimer un indice de prix. Schématiquement : temps ts croissance du prix r(p) Changement de l’environnement, des attributs, des externalités, etc…

7 Applications empiriques Impact de la réglementation : Zheng et al. (2006) Impacts de l’amélioration de l’accessibilité : Gatzlaff et Smith (1993) McMillen et McDonald (2004) Des Rosiers et al. (2006) Biais de sélection : Dombrow et al. (1997) Sommervoll (2006) McMillen et Dombrow (2001)

8 Vers une approche spatio-temporelle à la modélisation hédonique des prix résidentiels Problématique et hypothèses

9 Problématique Approche ventes/reventes utilise les données sur des résidences qui ont été vendues plus d’une fois. Conséquences : tronquer l’échantillon (représentativité) Inférence à partir des estimations (biais) Ultimement, l’approche peut être inappropriée pour étudier l’impact d’une modification de l’environnement sur les prix de ventes.

10 Hypothèses Les résidences transigées plus d’une fois sur un horizon temporel donné ont des caractéristiques semblables aux autres résidences. La validité de l’estimateur vente/revente est confirmée et l’inférence à partir des résultats est justifiée. Les agents évaluent identiquement les attributs des résidences peu importe sa vitesse de revente.

11 Vers une approche spatio-temporelle à la modélisation hédonique des prix résidentiels Méthodologie et résultats

12 Le cadre méthodologique Modèle de régression logistique : Modèle de régression linéaire : Ventes résidentielles dans la région de Québec : Bungalows, cottages Horizon : 1986-1996 Variables explicatives et dépendante définies (non-négatif)

13 Résultats – régression logistique

14 Test – régression linéaire Test de stabilité (Chow) : Hypothèse de stabilité implique que :

15 Résultats – régression linéaire Statistique de test :

16 Impact des résultats On rejette les hypothèses postulées : Les résidences ont des caractéristiques propres selon l’intensité des transactions. Certaines caractéristiques rendent les résidences plus susceptibles d’appartenir à une classe plutôt qu’à une autre; Peu importe le type de résidence considéré. Les attributs ne sont pas évalués de la même façon par les agents : Absence de stabilité dans les prix hédoniques : Hétérogénéité des goûts (préférences) des acheteurs. Hétérogénéité des caractéristiques des vendeurs.

17 Vers une approche spatio-temporelle à la modélisation hédonique des prix résidentiels Conclusion

18 Bref… L’estimateur ventes/reventes peut être biaisé et mener à de fausses inférences. Biais échantillonal possible Vérification nécessaire avant de mener l’analyse. Hétérogénéité de l’évaluation des attributs : En plus de la variabilité spatiale et temporelle de l’évaluation implicites des attributs résidentiels, il peut y avoir une variabilité due à la vitesse de vente des résidences. Goodman et Thibodeau (1998, 2003).

19 Merci... … de votre attention… … des questions ????