Brussels London - www.liedekerke.com Les défis de l’immobilier commercial– Les éléments de l’aménagement du territoire Mr. Filip DE PRETER 11 décembre.

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1 Brussels London - www.liedekerke.com Les défis de l’immobilier commercial– Les éléments de l’aménagement du territoire Mr. Filip DE PRETER 11 décembre 2015

2 Brussels London - www.liedekerke.com Mr. Filip De Preter Counsel – Liedekerke avocats Aménagement du territoire

3 3 Matière régionale

4 4 Aperçu général Plans directeursPlans d’affectation RèglementsAutorisations Aménagement du territoire

5 5 Plans d’affectation – Vue d’ensemble Plan Régional d’affectation du Sol (PRAS ou GBP) Plan Particulier d’aménagement du Sol (PPAS ou BBP) Plan de secteur Plan Communal d’Aménagement (PCA) (Rapport Urbanistique et environmental (RUE)) Anciens plans d’aménagement: plan de secteur, Plan Particulier d’aménagement (BPA), (parfois plan général d’aménagement (APA)) Nouveaux plans d’aménagement: Plans d’exécution spatial (RUP) (régional, provincial ou communal)

6 6 Plan d’affectation - compétences PPA précise le PRAS Dans certains cas, un PPA est obligatoire, ou des exceptions au PRAS peuvent être accordées, sous condition de l’élaboration d’un PPA PCA précise le plan de secteur, en le complétant PCA peut réviser le plan de secteur RUE est un document d ’orientation Ancien: BPA précise le plan de secteur (et peut théoriquement déroger du plan de secteur) RUP: principe de subsidiarité; des nouvelles zones de distribution en principe par la région ou par la province en zone urbaine.

7 7 Plan d’affectation - consultation PRAS: http://www.mybrugis.irisnet.behttp://www.mybrugis.irisnet.be PPAS par la commune (parfois sur le site web) http://spw.wallonie.be Plan de secteur: www.geopunt.be RUP: www.ruimtelijkeordening.bewww.ruimtelijkeordening.be PRUP: site web province RUP ou BPA: commune (parfois sur le site web)

8 8 Plan d’affectation - contenu PRAS: règles générales d’affectation, incluant des règles de surface par bâtiment PPAS: précisions (règles de construction et d’affectation) Plan de secteur: Règles d’affectation PCA: précisions (règles de construction et d’affectation) Plan de secteur: Règles d’affectation PCA: précisions (règles de construction et d’affectation) RUP: règles de construction, règles d’affectation détaillées, règles d’aménagement

9 9 Plan d’affectation - conséquences  indirectes: impact sur les permis  directes: par les dispositions pénales  Flandre: infraction aux prescriptions d’un plan d’aménagement ou d’un RUP  Bruxelles: infraction aux prescriptions d’un PPAS  Wallonie: infraction aux prescriptions d’un plan de secteur ou d’un PCA

10 10 Règlement d’urbanisme Règlement régional d’urbanisme RRU (GSV) (prescriptions de construction, d’accessibilité, de parking, de publicité) Règlement communal Règlement régional dans le CWATUP (p.e. publicité) Règlement communal Plusieurs règlements régionaux (e.a. accessibilité, décharge des eaux pluviales) Règlements communaux (prescriptions de constructions, extension de l’obligation d’obtenir des permis, publicité, socles urbains, normes de parking) Règlements communaux peuvent exclure certaines modifications d’affectation, ou les soumettre à des conditions particulières

11 11 Délivrance des permis Capita selecta sur: -Les actes soumis à permis -Les obligations qui précèdent l’introduction de la demande -La procédure d’autorisation -Les obligations imposées par le permis

12 12 Actes soumis à permis – modification de l’utilisation - Flandre  Principe: répartition des fonctions en catégories; une modification dans une catégorie n’est pas soumise à permis, une modification d’une catégorie vers une autre est, quant à elle, soumise à permis  Avant 11/2015: six catégories, dont « commerce, horeca, bureaux et services »  Depuis 11/2015: 10 catégories, dont  “commerce de détail”  “dancing, restaurant et café”  “bureau, service et professions libérales”  Règlement communal peut compléter l’obligation d’obtenir un permis

13 13 Actes soumis à permis – modification de l’utilisation - Bruxelles  Modification de la destination indiquée dans:  Le permis de bâtir ou d’urbanisme  À défaut, dans les plans d’affectation du sol  Modification de l’utilisation:  commerce vers un restaurant, un snack, une friterie, un débit de boisson, un café, ou tout autre commerce où il y a possibilité de consommer sur place des boissons ou de la nourriture  Commerce (vente) vers services dans les noyaux commerciaux et dans les galeries

14 14 Actes soumis à permis – modification de l’utilisation - Wallonie  Modification vers une offre en vente ou en échange de biens et services dans un espace supérieur à trois cents mètres carrés, dans la mesure où le bâtiment ne se situe pas dans une zone de services

15 15 Actes soumis à Permis – Pop-Up stores - Flandre  Modification d’utilisation pour max 90 jours par an: exemption de permis: Bâtiment existant autorisé Pas en infraction aux prescriptions des règlements d’urbanisme, conditions expresses d’un permis d’urbanisme, RUPS communaux, BPA, APA, permis de lôtir  > 90 jours par an: possibilité d’un permis temporaire, en conformité avec toutes les prescriptions  Possibilité limitée d’obtenir un permis temporaire dérogatoire en attendant l’entrée en vigueur d’un RUP (conditions strictes: zones urbaines, décisions d’établir un RUP, maximum ¼ du bâtiment: affectation commerce, au moins 2/4 du bâtiment: autres affectations

16 16 Actes soumis à permis – Pop-Up stores - Bruxelles  Dispense pour des installations temporaires “à caractère social, culturel, récréatif ou événementiel » placées pour une durée maximale de trois mois; en principe non pertinent pour les pop-up stores  Possiblité d’un permis à durée limitée pour une durée de max. 6 ans pour les actes pendant la période précédant la réalisation de l’affectation définitive prévue par une disposition légale ou règlementaire

17 17 Actes soumis à permis – Pop-Up stores - Wallonie  Pas de dispense pertinente  Pas de possibilité d’obtenir un permis à durée limitée pour des modifications d’utilisation  Pop-Up stores doivent obtenir un permis à durée illimitée, dans le cas où ils nécessitent des actes soumis à permis.

18 18 Actes soumis à permis – enseignes et publicité  Flandre + Bruxelles: dispositifs de publicité et enseignes sont considérés d’office comme des installations fixes; ils sont soumis à permis dès qu’ils sont destinés à rester en place, alors même qu’ils peuvent être demontés ou déplacés. => installation temporaire est aussi destinée à rester en place (temporairement) (Cass. Panneaux sandwich)  Wallonie: placer des enseignes ou des dispostifs de publicité est toujours soumis à permis. => En principe toujours soumis à permis, dans les trois régions.

19 19 Actes soumis à permis – enseignes et dispositifs de publicité - dispenses  Flandres: enseignes non lumineuses d’une superficie totale de 4 mètres carrés au maximum à un bâtiment autorisé  Bruxelles (pour autant qu’ils soient en conformité avec toutes les prescriptions)  Enseignes: dispensées, sauf en certains zones  Dispositifs de publicité non lumineuse, max 1 m 2 par immeuble, aux rez-de-chaussée occupés par des commerces  Dispositifs de publicité événementielle  Le placement en voirie de chevalets  Wallonie: pas de dispense

20 20 Enseignes et dispositifs de publicité – règles  Bruxelles: titre VI RRU  Wallonie: art. 431 et s. CWATUP  Flandre: AR 14 décembre 1959 (seulement le long de certaines routes régionales)  Règlements communaux

21 21 Actes soumis à permis – dispense ou obligation de notification  Transformations intérieures sans modification de volume et sans modification de la destination soumis à permis  Dispensées dans les trois régions  Flandre: sous condition qu’elles ne soient pas contraires aux prescriptions d’un règlement, d’un PPA, d’un RUP, d’un lotissement ou d’une condition expresse d’un permis d’urbanisme  Bruxelles: sous conditions qu’elles ne soient pas contraires aux prescriptions et que l’aspect architectural du bâtiment soit conservé

22 22 Actes soumis à permis – dispense ou obligation de notification  Aménagements intérieurs avec solution de stabilité  Flandre: notification (à condition de conformité)  Bruxelles et Wallonie: soumis à permis

23 23 Actes soumis à permis – dispense ou obligation de notification  Modifications aux façades  Flandre: Dispense pour des actes sans travaux de stabilité et sans modification du volume de construction physique des façades latérales, des façades postérieures et des toits, à la condition qu’elles ne soient pas contraires aux prescriptions d’un règlement, d’un PPA, d’un RUP, d’un lotissement ou d’une condition explicite d’un permis d’urbanisme Notification pour des actes avec travaux de stabilité et sans modification du volume de construction physique des façades latérales et des façades postérieures (conformes aux prescriptions)  Bruxelles: la création, la suppression ou la modification de baies et châssis, qui ne sont pas visibles depuis l’espace public, sans problème de stabilité et en dehors des zones de protection  Wallonie: Dispense pour l’obturation, l’ouverture ou la modification de baies dans les élévations (sous conditions) Notification pour l’ouverture ou la modification des autres baies (de même aspect architectural)

24 24 Permis – procédure – incidences environnementales  Évaluation d’incidences BruxellesWallonie Flandre EIE complet Étude d’incidences (Effectenstudie) Étude d’incidencesMilieu-effectenrapport Note de EIERapport d’incidences (Effectenverslag) Notice d’incidencesScreeningsnota

25 25 Permis – procédure – incidences BruxellesWallonie Flandre EIE complet -Emplacement parking à l’air libre > 200 véhicules -Emplacement parking couvert > 200 véhicules -Établissements commerciaux > 4000 m² de surface nette ((sauf dans le cas d’une modification importante de la nature de l’activité et dans le cas d’une extension (limitée à 20% ou max 300 m²)) - Commerce de détail non spécialisé (pas de juxtaposition de plusieurs commerces spécialisés) > 2.500 m² (stockage et caisses inclus) -> 5000 m² de surface commerciale -Occasionnant un trafic > 1.000 équivalents-voitures/2 heures Note de EIE -Parking à l’air libre > 50 -Parking couvert > 25 -> 1000 m² de surface nette (y compris les modifications importantes) Tous les autres projetsTous les autres projets d ’aménagement urbain

26 26 Permis – procédure - archéologie  Flandre: nouvelle législation entre en vigueur le 1 juin 2016  Obligations spécifiques dans le cas des demandes de permis d’urbanisme suivantes: Sites archéologiques protégés: toujours Zones archéologiques inventoriées: intervention dans le sol > 100 m² et parcelles > 300 m² Autres zones: intervention dans le sol > 1000 m² et parcelles > 3000 m². Exception: Demandeur privé, intervention < 5000 m², en dehors des zones d’habitat, de récréation, de zones et sites archéologiques Remarque: Zone archéologique: e.a 58 centres urbains.

27 27 Permis – procédure - archéologie  Contenu des obligations Note archéologique à dresser par un archéologue reconnu. En principe après une recherche archéologique préliminaire avec intervention dans sol; s'il est impossible d'exécuter préalablement des recherches archéologiques préliminaires avec intervention dans le sol, la note se limite à une recherches archéologiques préliminaires sans intervention dans le sol; la recherche archéologique se fera par après. La note archéologique est à ratifier par l’Agence du patrimoine immobilier La note archéogique Archeologienota impose des mesures (fouilles archéologiques), ces mesures doivent être reprises dans le permis Rapport archéologique après les travaux Tous les frais à charge du demandeur

28 28 Permis – procédure - archéologie  Bruxelles et Wallonie Pas d’obligation avant l’introduction de la demande Permis peut imposer des conditions En cas d’absence de conditions (découverte fortuite): obligation de déclaration Région dispose de la possibilité d’examiner le site. La région a un délai limité, mais elle peut proroger ce délai. Elle peut protéger le site (retrait du permis) Indemnités dans le cas d’une prorogation du délai d’examination ou dans le cas d’un retrait de permis

29 29 Permis – procédure Bruxelles PUBruxelles PE Wallonie permis Unique Wallonie PE Flandre (permis d’environnement à partir du 1er janvier 2017) Première instance Evaluation des incidences (> 1000 m², > 25 parkings couverts, > 50 parkings à l’air libre)  Fonctionnaire délégué Autres: Collège -classe 2: (10-24 parkings à l’air libre ou 10-50 parking couverts)  Collège - Classe 1A of 1B: (> 25 of 50) IBGE Commerce de détail non specialisé > 2500 m² Parking > 51 véhicule mazout > 25.000 litre … Collège Autres Collège -En principe Collège -Si > 15.000 m² en dehors de 13 villes de centre => Députation -Si > 50.000 m² en dehors des villes de 200.000 habitants => Gouvernement Recours administratif -Demandeur, fonctionnaire délégué, Collège -Gouvernement -Demandeur, autorités, tiers -Collège d’environnement -Gouvernement -Demandeur, autorités, tiers -Gouvernement -Demandeur -Gouvernement -Pas de recours en cas de projet régional -Demandeur, autorité ou tiers -Députation ou Gouvernement Recours juridictionnel Conseil d’Etat Conseil des contestations de permis

30 30 Permis – obligations – charges d’urbanisme  Bruxelles  Charges obligatoires (projets commerciaux > 2000 m² surface au sol (en cas de construction nouvelle, modification d’affectation et extension (seulement les surfaces additionnelles)  En nature ou en espèces  125 euro/m²  Flandre  Possibilité d’imposer des charges (adaptation de l’infrastructure)  En nature  Pas fréquent d’imposer des charges qui ne sont pas liés au projet