Plus Value de réévaluation Art 57 AR C SOC ART 100 AR C SOC (reprise de RDV sur immos incorporelles et corporelles dont l'utilisation n'est pas limitée.

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1 Plus Value de réévaluation Art 57 AR C SOC ART 100 AR C SOC (reprise de RDV sur immos incorporelles et corporelles dont l'utilisation n'est pas limitée dans le temps) ART 44 al 4 AR C SOC (pour mémoire) Avis CNC 2011/14 Avis CNC 2011/06

2 Plus Value de réévaluation * Sur IC et IF Only ; * Optionnel ; * Excédent certain et durable ; * Pas plus que la valeur de marché ; * Condition de rentabilité globale ; * Si nécessaire à l'activité de l'entreprise, rentabilité propre au bien même (mention dans les annexes)

3 Plus Value de réévaluation Cas pratique : SPRL S Achat d'un immeuble à 1,000,000 Emprunt sur 20 ans à 1,000,000

4 Plus Value de réévaluation Compte de Résultat : Loyer : 5 appartements, 1000 eur par mois, soit 60000 eur par an *10,000 de services et bien divers par an * amt : 1,000,000 * 80% * 0,03 = 24000 eur par an * Emprunt remboursement annuel de : 77481 eur * La 1ère année 46737 eur d'intérêt

5 Plus Value de réévaluation Résultat la 1ère année : 60,000 – 10,000 – 24,000 – 46737 = -20737 eur Cash flow la 1ère année : 60,000 -10,000 -46737 – 30743 = -27481 EUR

6 Plus Value de réévaluation Explication du Cash flow ! Cash généré par l'activité Ratio que les banques aiment bien : Cash flow/42+43 (et 48 si pas CC).

7 Plus Value de réévaluation Après 10 ans : Résultat cumulé : -83.436 eur Cash flow cumulé : -227.327 eur Résultat cumulé = perte reportée Cash flow cumulé = avance des actionnaires

8 Plus Value de réévaluation Après 10 ans : Le résultat est toujours nul, Pq ? Les gens fortunés investissent dans l'immobilier, en alternative d'autres placements. Ils recherchent donc une rentabilité de l'ordre de 4%, cela pousse donc l'immobilier à la hausse... et la structure d'emprunt n'est dès lors pas compétitive

9 Plus Value de réévaluation Bilan après 10 ans Immeuble 1.000.000 € Amt -240.000 € TOTAL 760.000 € Perte -83.436 € Dettes banques 616.109 € Avance associé 227.328 € TOTAL 760.000 €

10 Plus Value de réévaluation * Attention : perte cumulée, donc... Rapport de gestion ! * et split de la dette entre le 17 et le 42, du type : 17 à 42 avec les 12 échéances...

11 Plus Value de réévaluation De grosses rénovations vous attendent ! Le banquier refuse de consentir le prêt. Il veut que le coefficient de solvabilité soit au moins de 30 %. Quelles solutions proposez vous ? En sachant que la valeur actuelle du batiment est de 1,100,000 eur.

12 Plus Value de réévaluation Plus value de réévaluation de 340,000 eur Total du bilan : 760.000 + 340.000 = 1.100.000 Les capitaux propres : 340.000-83.436 = 256.564 Coeff de solvabilité = 256.564/1100000 = 23%

13 Plus Value de réévaluation Le coefficient de solvabilité n'est pas suffisant, donc : Incorporation de l'avance des associés dans le capital pour le solde, soit : 30% de 1,100,000 =330,000 – 256,564 = 73,636 eur

14 Plus Value de réévaluation Pour rappel : * Affectation de la plus-value : Si elle est amortie, affectation aux réserves ; Incorporation au capital ; mais ne peut servir, de manière directe ou indirecte à apurer une perte – selon la commission des normes comptables.

15 Plus Value de réévaluation Après 15 ans, les comptes sont ceux ci : 222000 1,000,000 222009 -360,000 222080 340,000 222089 -73,913 Solde : 906,087

16 Plus Value de réévaluation Ils décident de vendre à 900,000 eur : Remarque : il y aurait dû y avoir une rectification de la plus value ! 121 6087 À 222080 6087

17 Plus Value de réévaluation 1) extourne de la plus-value : 222080 340,000 À 121 340,000 Et...

18 Plus Value de réévaluation 121 73913 à 133 73913 Et 222089 73913 À 121 73913

19 Plus Value de réalisation 550000 900,000 222009 360,000 À 220000 1,000,000 763000 260,000

20 Plus Value de réalisation Pour info : Résultat cumulé en 15 ans : -2,000 eur Avance des associés : -340,000 eur Reste à rembourser à la banque : -344,000 eur

21 Plus Value de réalisation Normalement, impot à payer sur la plus-value... Possibilité d'opter pour une taxation étalée de la plus-value : 680 Tft Réserves immunisées 171,600 689 Tft aux impôts différés 88,400 À 132 171,600 168 88,400

22 Plus Value de réalisation Si remploi (au moins 900,000) de 600,000 dans un hall industriel, amorti en 10 ans : 2) Pour le montant réemployé : 260,000 * 600,000/900,000 * 60,000/600,000 = 17,333 132 11,440 168 5,893 780 Tft Réserves immunisées 11,440 789 Tft aux impôts différés 5,893

23 Plus Value de réalisation Le calcul du remploi est donc : + value étalée x amt/valeur à remployer.