Do not put content on the brand signature area Le marché immobilier belge face aux défis démographiques Julien Manceaux Economiste - ING Belgique Bruxelles, 13 octobre 2011

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium2 Road Map I.Le marché résidentiel II.Le marché immobilier des aînés 1.Introduction 2.La croissance de la population et le nombre de logements 3.Le vieillissement de la population et l’activité du marché 1.Développements récents 2.Géographie d’une pénurie 3.Faire face la pénurie 4.Implications pour le secteur privé

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium3 Le marché a connu un nouveau coup d’arrêt en début d’année Les attentes de hausse des taux ont déjà marqué le marché en début d’année L’activité s’incrit en forte baisse au premier semestre (-14%), et les prix reculent, surtout sur les appartements La croissance des prix ralentit fortement Des taux plus élevés devraient avoir un impact sur le pouvoir d’achat dès l’an prochain Mensualité en euros pour un prêt de euros à durée fixe de 20 ans

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium4 Perspectives de court terme  Le risque que la reprise des transactions de la fin 2010 soit seulement le fait d’une course aux taux bas se confirme, le ralentissement au second semestre pourrait encore être important  Les taux restant bas, l’activité devrait être en légère hausse en seconde partie d’année. Les perspectives de hausse des prix pour 2011 sont limitées (la hausse ne devrait pas être très supérieure à l’inflation). A partir de 2012, la hausse des taux devrait freiner la demande et réduire le pouvoir d’achat.  Des taux de croissance aussi dynamiques qu’en sont improbables à moyen terme, principalement à cause de la hausse des taux et de la baisse de pouvoir d’achat qu’elle implique  Qu’en est-il à plus long terme ?

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium5 Les perspectives de long terme reposent sur la problématique de l’accessibilité du marché Les prix sont plus dynamiques que les revenus … et le ratio Prix/Revenu est sous pression L’effet conjugué de l’augmentation du ratio prix-revenu et de l’apport personnel nécessaire à l’achat ont considérablement réduit l’accessibilité du marché :

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium6 Quels facteurs de soutien expliquent le mouvement haussier exceptionnel de la dernière décennie ? Sur le long terme : A partir de 2000 : => Quel est le rôle de la démographie ? Est-ce un facteur de soutien ? les règles strictes auxquelles sont soumises les institutions financières (risques limités de ventes forcées) le fort taux de propriété la forte sédentarité des belges faible présence d’investisseurs étrangers Meilleures conditions de financement (baisse des taux d’intérêt, apparition des formules flexibles, allongement des prêts) Fiscalité plus attrayante (DLU, abattements, vieillissement du cadastre) Croissance des apports personnels (aussi liée à la fiscalité)

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium7 Road Map I.Le marché résidentiel II.Le marché immobilier des aînés 1.Introduction 2.La croissance de la population et le nombre de logements 3.Le vieillissement de la population et l’activité du marché 1.Développements récents 2.Géographie d’une pénurie 3.Faire face la pénurie 4.Implications pour le secteur privé

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium8 La population belge ne manque pas de logements… Le parc de logements a augmenté deux fois plus que la population entre 1995 et Le nombre de logements est ainsi passé de 436 à 471 pour 1000 habitants (+7,6% en 15 ans). NB: en Irlande, le parc a moins progressé (1,8 fois la croissance de la population contre 2,2 en Belgique). Cependant, le nombre de logements pour 1000 habitants y a progressé plus vite, passant de 386 à 437 (+13% en 15 ans)

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium9 … même en tenant compte de l’évolution du nombre de ménages Leur accroissement est du à la baisse de leur taille, qui semble être moins le fait des divorces (stables à 3 divorces/1000 habitants depuis 1993)… … que de leur vieillissement

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium10 Le secteur de la construction suit en effet bien les développements démographiques Pendant la période , les nouveaux logements couvraient le nombre de nouveaux ménages Il est difficile de trouver un lien historique avec les prix

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium11 Mais les régions sont inégales à cet égard (1) En Flandre la construction suit la tendance de près En Wallonie, l’heure n’est plus vraiment à la pénurie

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium12 Mais les régions sont inégales à cet égard (2) A Bruxelles, l’écart va croissant… … et a vraisemblablement un impact fort sur les prix

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium13 Road Map I.Le marché résidentiel II.Le marché immobilier des aînés 1.Introduction 2.La croissance de la population et le nombre de logements 3.Le vieillissement de la population et l’activité du marché 1.Développements récents 2.Géographie d’une pénurie 3.Faire face la pénurie 4.Implications pour le secteur privé

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium14 Il s’agit d’un changement de structure de la population… …qui a un impact sur la taille des ménages, l’apport personnel et l’activité du marché. Qu’entend-t-on par vieillissement ?

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium15 Impact sur l’activité – maisons d’habitation (1) La stabilité du nombre de transactions par personne est remarquable dans cette tranche d’âge… … qui définit la tendance de fond pour l’activité du marché

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium16 La démographie a donc un impact sur l’activité du marché (sur sa tendance de long terme) On attend à partir de 2014 un marché à nouveau plus dynamique pour les maisons Impact sur l’activité – maisons d’habitation (2)

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium17 Mais les changements de structure de la population n’ont pas l’air d’impacter fortement les prix des maisons… … et pour cause: l’offre a plutôt tendance à s’adapter Impact sur l’activité – maisons d’habitation (3)

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium18 Selon le même raisonnement la tendance à la croissance des transactions sur appartements a encore de beaux jours devant elle… … mais l’impact sur les prix pourrait être négatif si l’offre ne s’ajuste pas à l’avenir Impact sur l’activité – appartements

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium19 Conclusion 1: tous les facteurs ne vont plus dans le même sens (croissance positive des prix) pour les années à venir Conclusion 2 : seuls la démographie et l’apport personnel pourraient être à l’origine d’une croissance « excédentaire » des prix Conclusion 3 : l’offre de logements s’adapte remarquablement en Belgique, limitant jusqu’ici l’impact de la démographie sur les prix Conclusion 4: l’impact du vieillissement se marque surtout sur l’activité du marché, son impact sur les prix dépendra de l’adaptation de l’offre Conclusions à long terme pour le marché résidentiel

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium20 Road Map I.Le marché résidentiel II.Le marché immobilier des aînés 1.Introduction 2.La croissance de la population et le nombre de logements 3.Le vieillissement de la population et l’activité du marché 1.Développements récents 2.Géographie d’une pénurie 3.Faire face la pénurie 4.Implications pour le secteur privé

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium21 Maisons de repos et de soins (MRS/RVT) Maisons de repos pour personnes âgées (MRPA/ROB) Résidences services Soins à domicile Marché immobilier des aînés Composition du secteur

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium22 La Belgique compte lits… Le secteur compte lits en 2011, répartis entre MRS et MRPA et entre trois secteurs La répartition des lits entre ces secteurs évolue peu à travers le temps

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium23 … dont la répartition est défavorable à la Flandre Les aînés en 2010 les lits en 2010

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium24 De manière générale, trop peu de lits ont été créés par le passé La croissance du nombre de lits est systématiquement inférieure à celle de la population des aînés… … ce qui mène à des taux de vacance très faibles et à un vieillissement spectaculaire des nouveaux entrants

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium25 Et une consolidation est possible Nombre de lits créés par secteur : le secteur privé en a créé sur depuis l’an 2000 et par agrément # de nouveaux lits par nouvel agrément (somme depuis 2000) : Consolidation possible

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium26 Road Map I.Le marché résidentiel II.Le marché immobilier des aînés 1.Développements récents 2.Géographie d’une pénurie 3.Faire face la pénurie 4.Implications pour le secteur privé 1.Introduction 2.La croissance de la population et le nombre de logements 3.Le vieillissement de la population et l’activité du marché

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium27 Population des 60 ans et plus en 2003

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium28 Localisation des lits en 2009

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium29 Nombre de lits disponibles pour 1000 personnes de 60 ans et plus

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium30 Road Map I.Le marché résidentiel II.Le marché immobilier des aînés 1.Développements récents 2.Géographie d’une pénurie 3.Faire face la pénurie 4.Implications pour le secteur privé 1.Introduction 2.La croissance de la population et le nombre de logements 3.Le vieillissement de la population et l’activité du marché

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium31 Choisir une population de référence Le choix de la population de référence (60+ ou 80+) est important depuis 2000… …et là encore la Flandre montre un déficit dramatique

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium32 Un défi de taille… X3

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium33 Comment y faire face ? (1) Scénario 1 : les normes actuelles sont respectées sur l’horizon de temps. En Wallonie, cela implique de faire repasser le nombre de lits pour 1000 habitants de 60 ans et plus de 59 à 63 (norme légale wallonne) entre 2011 et 2015 et de le maintenir à ce niveau. En Flandre, ce scénario considère que la pénurie actuelle n’empire pas et que le nombre de lits pour 1000 habitants de 60 ans et plus se stabilise à 45. A Bruxelles, ce nombre reste constant à 75 (valeur 2011) sur l’horizon de temps. Scénario 2 : le nombre actuel de lits pour 100 habitants de 80 ans et plus est stabilisé durablement. Ce nombre se stabilise à 30, 27 et 21 respectivement à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre. Scénario 3 : on considère ici que la tendance au vieillissement de la population admise en MRS/MRPA va se poursuivre, encore qu’à un rythme plus faible que ces dernières années. L’espérance de vie des personnes âgées (65 ans et plus) augmentant d’un an par décennie, nous augmentons l’âge de la population de référence d’un an tous les dix ans, en commençant à 82 ans en Cela a pour conséquence de permettre au nombre de lits disponibles pour 100 habitants de 80 ans et plus de baisser encore.

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium34 Les 3 scénarios permettent de dissocier le problème de moyen terme d’ici à 2020 et le problème de long terme où l’espérance de vie (en bonne santé augmente) Comment y faire face ? (2) Un gros changement de dynamique est en tous cas nécessaire

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium35 Comment y faire face ? (3) 20 à lits nécessaires d’ici 2020

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium36 La clé de répartion public/privé en Région wallonne; La complexité des systèmes de subventions à la construction ; Le coût croissant de la multiplication des normes sanitaires et écologiques ; Des résultats financiers mitigés : en 2006 et 2007, plus de 30% des MRS/MRPA ont présenté un résultat d’exercice négatif ; La pénurie de terrains ou d’espaces disponibles (il faut 8000 m² pour disposer 120 lits), surtout en Flandre, et à Bruxelles où le revenu disponible de la population ne permet plus de faire face aux loyers qu’impliquent le prix des terrains ; Le manque croissant de personnel compétent. Comment y faire face ? (4) Changer de dynamique suppose de lever un certain nombre d’obstacles :

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium37 Road Map I.Le marché résidentiel II.Le marché immobilier des aînés 1.Développements récents 2.Géographie d’une pénurie 3.Faire face la pénurie 4.Implications pour le secteur privé 1.Introduction 2.La croissance de la population et le nombre de logements 3.Le vieillissement de la population et l’activité du marché

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium38 Implications pour le secteur privé (1) Le vieillissement de l’âge des entrants en MRS/MRPA implique aussi un vieillissement de la population qui reste à domicile ou opte pour une résidence service La population cible pour ces résidences entame sa croissance maintenant L’augmentation de la pénurie augmente également la pression sur les services annexes:

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium39 La tendance à la médicalisation croissante des MRPA devrait se poursuivre avec un fort impact sur les coûts par lit Le besoin croissant de soins pour la population qui ne réside pas encore en MRS/MRPA se heurte à une pénurie de main d’œuvre Les synergies entre les 4 secteurs vont donc se développer. Implications pour le secteur privé (2)

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium40 Conclusions pour le marché immobilier des aînés Le secteur privé est le principal créateur de lits de la décennie, lever les obstacles à son développement pour la décennie à venir est devenu une nécessité Malgré ces créations, une pénurie s’est créée qui est surtout observable en Flandre Un changement de population de référence est probablement nécessaire pour une politique de créations de développement réaliste à long terme A moyen terme (horizon 2020), la création de 20 à lits est nécessaire en fonction des critères repris A défaut de cela, le vieillissement de la population en MRS/MRPA est appelé à se poursuivre, impliquant le développement d’autres secteurs en amont Ce développement se heurtant à plusieurs obstacles, des synergies entre les 4 secteurs d’activités se développeront inévitablement.

Do not put content on the brand signature area Orange RGB= 255,102,000 Light blue RGB= 180,195,225 Dark blue RGB= 000,000,102 Grey RGB= 150,150,150 ING colour balance Guideline Economic Research – ING Belgium41 Q&A