Locusem société anonyme au capital €, siège social centre administratif, 1 place de l’étoile Strasbourg Contacts : Raymond Hecht et Claude Hadey Conseil d’Administration du 13 Février 2012

Approbation du PV du dernier CA Acquisition de l’immeuble Alsabail sur la ZA de la Klebsau Option d’achat concernant les parcelles CUS de la ZA de la Klebsau pour réaliser un hôtel d’entreprises Point sur les autres dossiers immobiliers en cours -Hautepierre Le Maillon -Hautepierre Cervantès -Le Neuhof Hautefort -Suchard -Danube Questions diverses -Consultation et attribution marché missions AMO techniques -Constitution de la Commission d’Appel d’Offres -Enquête besoins immobiliers ESS -Système indicateurs de suivi LOCUSEM Ordre du jour

Dossier investissement ateliers Alsabail ZA de la Klebsau Novembre 2011 Locusem société anonyme au capital €, siège social centre administratif, 1 place de l’étoile Strasbourg Contacts : Raymond Hecht et Claude Hadey

Note descriptive La zone artisanale de la Klebsau se situe au sud de l’agglomération entre le quartier d’habitat social et le centre bourg du Neuhof. Son accessibilité se fait à partie de la route d’Altenheim puis de la rue P Bouguer. D’une capacité totale de 3,5 ha, la zone est commercialisée à 70% environ avec l’implantation de 7 entreprises de tailles artisanales, le programme locatif d’Alsabail et une bande de pavillonnaire faisant la transition entre le tissu d’habitat ancien de la route d’Altenheim et les activités. Il reste à vendre sur ce secteur 8920 m² (terrains figurés en vert au plan). LOCUSEM a exprimé la volonté d’acquérir une parcelle de 6170 m² (figuré en pointillés rouges) pour développer sur ce site un programme d’ateliers bureaux pour des très petites entreprises. Le présent dossier d’investissement porte sur l’acquisition par LOCUSEM de l’ensemble immobilier locatif réalisé par Alsabail (sous pointillés blancs) destiné à l’accueil des artisans et petites entreprises. 4

Notice descriptive de l’opération Alsabail a réalisé en 2008 sur la ZA de la Klebsau une opération locative de 2203 m² répartie en 6 lots pour des entreprises artisanales sur un terrain de 5735 m². Chaque lot dispose d’un espace de bureau intégré dans le volume activité dont la surface peut être doublée en mezzanine. Les volumes activités accessibles par les PL à partir d’une porte sectionnelle (4x3) sont d’une seule portée sans poteaux intermédiaires. Hauteur libre 5,50 m. Chaque lot dispose au droit des bureaux d’un espace de stationnement de 4 à 5 places privatives et d’une voirie interne lourde pour l’accès aux ateliers. Les deux constructions récentes ont été réalisées en bardage double peau, couverture en panneaux sandwich isolants. Chaque lot dispose de sanitaires H/F indépendants et d’un chauffage électrique pour les bureaux et aérotherme gaz pour les ateliers. Le programme activité est inscrit dans un paysagement de la parcelle. 5

Notice descriptive des bâtiments Lot A1 Lot A2 Lot A3Lot B3 Lot B2 Lot B1 B1 : bureau RDC 53 m² + mezzanine 53 m² + hall 173 m² soit 279 m² B2 : bureau RDC 53 m² + mezzanine 53 m² + hall 250 m² soit 356 m² B3 : bureau RDC 53 m² + mezzanine 53 m² + hall 342 m² soit 448 m² A1 : bureau RDC 53 m² + mezzanine 53 m² + hall 262 m² soit 368 m² A2 : bureau RDC 53 m² + mezzanine 53 m² + hall 262 m² soit 368 m² A3 : bureau RDC 53 m² + mezzanine 53 m² + hall 270 m² soit 376 m² A1 : loué bail 3/6/9 à SEALYS A2 : loué en précaire à FASTCARS A3 : loué en précaire à la Maîtrise du Verre B1 : loué en précaire pour 1 an à LIGN’EXPO B2 : loué bail 3/6/9 St LOZANO B3 : vacant 6

Consistance de l’opération à acquérir Situation localisation : Bâtiments de stockage et ateliers avec bureaux et sanitaires situés rue Jean Lambert dans la zone artisanale de la Klebsau à Neuhof, État général de l’ensemble : Bon état général, construction réalisée en 2008, Clos et couvert : Structure métallique type portique, bardage double peau en tôle, revêtement en cassettes tôle laquée. Gros œuvre en béton armé, et maçonnerie en agglomérés béton. Couverture en bacs tôle double peau isolés. Coupoles de désenfumage. Accès aux ateliers par portes sectionnelles de 4x3. Portes et vitrines bureaux en aluminium laqué et vitrage isolant. Hauteur libre sous poutre 5,50 m et hauteur à l’égout du toit 5,90 m, Second œuvre : Sol bureaux et sanitaires en carrelage. Cloisons bureaux sanitaires en placoplâtre, finition en peinture, toile de verre, panneaux isolants. Faux plafond en dalles acoustiques fibres minérales. Faïence dans les sanitaires, Lots techniques : Eau, sanitaires, VMC. Electricité, éclairage, force, éclairage de sécurité. Chauffage : aérothermes dans les ateliers, radiateurs convecteurs panneaux rayonnants bureaux, Voirie, plantations, clôture : Voirie d’accès aux lots en enrobé y compris voirie lourde pour accès ateliers (cours centrale). Clôture en grillage renforcé. Portail et portillon métallique. Espaces verts en pourtour de la parcelle. Fosse de récupération des eaux pluviales. Eclairage extérieur, accès sécurisé. 7

Type de bail Bail de courte durée de 23 mois pour les entreprises en création ou les jeunes entreprises. Baux classiques 3 / 6 / 9 ans décret 57 pour les entreprises en capacité de fournir les 3 derniers bilans. Durée minimale de 3 ans. Loyer 63,60 € HT HC au 1/11/2011. Evolution indice ICC Provision pour charge 7,35 € HT m² an Régime fiscal TVA Dépôt de garantie : un trimestre de loyer TTC Loyer payable trimestriellement le 1 er jour de chaque trimestre Les conditions locatives projetées 8

Type de bail Reprise en compte des baux antérieurs en cours signés par Alsabail Bail de courte durée de 23 mois pour les entreprises en création ou les jeunes entreprises. Baux classiques 3 / 6 / 9 ans décret 57 pour les entreprises en capacité de fournir les 3 derniers bilans. Durée minimale de 3 ans. Pas de demande de cautionnement dans le souci de ne pas constituer un obstacle à l’installation d’entreprises nouvelles. Destination des locaux: principe de spécialisation des locaux (activité en principe monovalente) Sous location interdite sauf autorisation expresse du bailleur, Clause de cession au bénéfice exclusif de l’acquéreur du fonds de commerce pour la même activité que celle stipulée au bail, Clause de renonciation à recours au bénéfice du bailleur. Loyer 63,60 € HT HC au 1/11/2011. Evolution indice ICC Provision pour charge 7,35 € HT m² an Régime fiscal TVA Dépôt de garantie : un trimestre de loyer TTC Loyer payable trimestriellement le 1 er jour de chaque trimestre Charges locatives Travaux d’entretien à la charge du preneur / travaux de grosses réparations à la charge du bailleur Remboursement TFPB Conditions locatives et étude des contreparties à bail 9

Immeuble rempli à 85 % avec un prospect sur la dernière cellule. L’état de la précommercialisation BatLotLocataireBureauxMezzanineHalltotal surface Loyer annuel au 1/1/11 Loyer annuel potentiel Date d'effet du bailDurée du bailÉchéance AA1SEALYS /04/20103/6/914/05/2013 AA2FASTCARS /12/ mois31/11/2013 AA3La Maitrise du Verre /12/ mois31/11/2013 BB1LIGN'EXPO /09/ mois31/08/2012 BB2LOZANO /05/20083/6/902/05/2014 BB3Vacant Total

Le coût de réalisation initial supporté par Alsabail en 2007 / 2008 Le coût de la construction se décompose ainsi en Hors Taxes : Prix du terrain € Construction € Total € Subvention reçues par Alsabail en 2008 Subvention de la Région : € (versé le 28/06/2008) Subvention du Département du Bas Rhin € (versé le 15/07/2008) Total € Le Conseil Général et le Conseil Régional, interrogés par Alsabail, ne s’opposent pas à la revente du bien du fait de l’objet et de la vocation de LOCUSEM, qui maintient et développe une fonction d’hôtel d’entreprises pour ce bâtiment. Les subventions restent acquises à Alsabail. Le prix de vente proposé à LOCUSEM € HT net vendeur, auquel s’ajoute la commission de l’agent immobilier (DTZ) L’estimation de France Domaines France Domaine s’est déplacé sur site pour estimer le bâtiment. Estimation: € HT Le coût d’acquisition 11

Approche financière: le coût d’acquisition 12 BILAN D'INVESTISSEMENT RUBRIQUEASSIETTE Montant unitaire €MONTANTT.V.A.MONTANT CHARGES H.T.APPLICABLET.T.C. COUT ACQUISITION2195€ € € € HONORAIRES NOTAIRE ,00 €3,50% €0 € € HONORAIRES COMMERCIALISATION ,00 €3,50% €8 918 € € HONORAIRES MONTAGE LOCUSEM ,00 €8,00% € € € TOTAL ACQUISITION € € €

Approche financière: financement Fonds propres LOCUSEM €30% Fonds propres pour avance TVA € Emprunts €70% Subventions publiques0 €0% Remboursement de TVA € Total €100% Taux de rentabilité brute9,4% 13 MontantDuréeTEGAnnuité Annuité d'emprunt PPU €153,75% € Annuité d'emprunt banque €155% € MontantDuréeAnnuité Amortissement gros œuvre 75% € € Amortissement second œuvre 25 % € € Total amortissement €

Approche financière: loyers et exploitationACTIVITÉSSurfaceloyer m² anloyer an Ateliers € € Taux évolution an des loyers2% 14 Taux occupation ateliers an 185% Taux occupation ateliers an 285% Taux occupation ateliers an 3 et suiv.85% Taux impayé ateliers7% Charges récupérées au prorata occupationCharges récupérées au prorata occupation BaseTauxmontant Gestion immobilière m² / an €6 585 € Autres charges locatives m² an € € TFPB (à partir de 2013)2 195 €€ € Total charges récupérées sur la totalité € Provision pour vacance à partir 1ère année6 585 € Provision pour impayés à partir 1ère année2 612 € Evolution des charges an2,2% Charges non récupéréesCharges non récupérées BaseTauxmontant Gestion locative 6% des loyers €6,00%7 164 € Assurances propriétaires (0,15 % de l'invest hors foncier) €0,15%1 950 € Honoraires commercialisation 3 % €3,00%4 214 € Gestion sociale 0 € GEGR hors foncier à partir 1ère année €0,40%5 200 € Total charges non récupérées €

Approche financière: compte de résultat et trésorerie Compte de résultat Trésorerie Détail dans dossier spécifique 15 Année Résultat cumulé Année Solde à reporter

Montage juridique Promesse de vente à signer entre LOCUSEM et ALSABAIL après le CA de LOCUSEM entérinant l’engagement de l’opération, suivi d’un acte authentique de vente. Incidences fiscales du montage Immeuble construit en 2007 depuis moins de 5 ans Acquisition passible de la TVA au taux de 19,6%. Autres information sur le montage 16

Calendrier de mise en oeuvre déc.-11janv.-12févr.-12mars-12avr.-12 Comité d'investissementX Demandes de prêts Délibération acquisition CA X Compromis de vente X Acceptation prêts X Validation plan financement définitif X Signature acte authentique vente X Mise en exploitation X 17

Conseil d’Administration du 13 Février 2012 Note environnementale sur l’hôtel d’entreprise n°1 de la Klebsau Locusem société anonyme au capital €, siège social centre administratif, 1 place de l’étoile Strasbourg Contacts : Raymond Hecht et Claude Hadey

Bâtiments construits sur la base de la RT 2005, Chauffage bureaux : Panneaux radiants électrique + 19° intérieur par -15° Eclairage bureaux : Luminaires encastrés dans la faux-plafond, grille satinée très basse luminescence (4x18w), Spots basse tension 80w encastrés dans la faux-plafond, VMC simple flux : VMC sous toiture comprenant 2 bouches d’aspiration et 1 bouche d’extraction, Un ensemble VMC par cellule Alarme incendie : Alarme de type 4 dans chaque cellule, Chauffage volume activité : Aérotherme gaz tubulaire de 4 parcours en acier aluminé permettant une température de + 12° par – 15° en extérieur Eléments techniques existants dans les bâtiments Alsabail à la Klebsau

Quartier de Neuhof Présentation des éléments de la consultation d’opérateurs pour la réalisation via un CPI d’un bâtiment à usage d’activité Mars 2012 Locusem société anonyme au capital €, siège social centre administratif, 1 place de l’étoile Strasbourg Contacts : Raymond Hecht et Claude Hadey

Note descriptive En complément du positionnement de LOCUSEM sur le bâtiment d’Alsabail sur la ZA de la Klebsau (représenté sous trait blanc), LOCUSEM souhaite acquérir les trois lots restants (sous trait rouge) pour y réaliser dans un futur proche, un bâtiment locatif pour très petites entreprises se déclinant sur la base de modules inférieurs à 100 m² pouvant néanmoins s’additionner pour représenter des lots supérieurs à 100 m² mais toujours tournés vers une cibles TPE. Le présent dossier d’investissement porte sur l’acquisition par LOCUSEM des trois parcelles restantes propriété CUS sur la ZA de la Klebsau.

Terrains à acquérir

Consistance du bien à acquérir Situation localisation : Terrains sis zone artisanale de la Klebsau, rue Antoine Heitzmann, Terrains : Parcelles cadastrées IK 303, IK 304, IK 305 pour une contenance totale de 5953 m², Prix : 55 € HT le m² de terrain soit € HT, Viabilité : Terrains viabilisés par la CUS. Raccordement et branchements sur les réseaux existants mis en place par l’aménageur

Conditions juridiques d’acquisition Le terrain objet de l’acquisition par LOCUSEM a pour but de réaliser sous un délai court de 2 à 3 ans environ, une offre complémentaire composée d’un programme locatif de petits lots activités destinés aux très petites entreprises ou aux créateurs, de façon a compléter l’offre existant de la Klebsau pour disposer sur un même site d’une gamme de produits complémentaires. Le projet d’hôtel d’entreprises en petits lots est présenté ci-après. A ce stade et titre de référence sur le « bon » produit à réaliser, LOCUSEM prend comme référence un projet mené par la SEM Loire Océan Développement sur la ZUS de Saint Herblain, agglomération Nantaise. Proposition commerciale CUS : Option d’achat gratuite sur une durée d’un an soit jusqu’au 31/12/2012 assortie d’obligation pour LOCUSEM Obligations LOCUSEM : LOCUSEM devra mettre en œuvre une procédure de mise en concurrence pour retenir au plus tard le 15/04/2012 un maître d’ouvrage pour l’opération artisanale avec lequel sera signé ensuite, un CPI, LOCUSEM s’oblige à faire déposer par le maître d’ouvrage retenu un permis de construire de l’opération locative au plus tard le 15/12/2012 Paiement du terrain LOCUSEM substituera ses droits et obligations en matière foncière au maître d’ouvrage retenu. Il est proposé de régler le prix du terrain de la façon suivante : 30% à l’obtention du permis de construire, 30% au démarrage des travaux, 30% à la mise hors d’eau, 10% à l’achèvement du chantier.

La construction est centrale : 2 des 4 façades commerciales se positionnent sur les flux sont visibles, les stationnements sont rejetés en périphérie de la parcelle ce qui donne plus d’espace à la circulation interne et aux livraisons, la divisibilité peut être renforcée par la faible profondeur du bâtiment le paysagement de la parcelle est visible depuis les flux Principe d’implantation du projet d’hôtel d’entreprises pour TPE

Conçu sur la base d’un module de base de 64 m², le projet développe une offre artisanale assez variée pouvant se combiner suivant la demande des TPE. Le projet développe 3450 m² réparti autour d’un noyau technique central. La première tranche sera de l’ordre de 2300 m² environ et la seconde tranche de 1150 m² environ. Principe de fonctionnement des lots activité 1 er tranche2 ème tranche

Il est à noter que concernant cette cible des TPE à la recherche de petites surfaces locatives, la disposition du pacte d’actionnaires impliquant un taux de commercialisation de plus de 70 % pour lancer une opération constitue une réelle difficulté. Les TPE en termes de recherche de locaux et d’engagement de location s’inscrivent très généralement dans une fenêtre de temps courte, de 3 à 6 mois, alors que l’engagement d’une opération s’opère au mieux à un an de sa mise en location. Il est dans ce cas difficile de viser une pré-commercialisation effective, alors même que le marché est lui avéré. Point concernant la location des petits lots activité

Eléments techniques de la consultation Plan de géomètre du terrain, Plans des réseaux existants et futurs, Sondages (Sté Arcadis retenue après consultation), Extrait du POS pour la parcelle concernée,

Programme de la construction projetée 1- Préambule : Il s’agit d’une construction qui restera propriété de LOCUSEM sur durée longue destinée à accueillir par voix de location des très petites entreprises qui sont soit créées soit en création relevant du champ de l’artisanat ou de la petite activité 2- Destination de la construction projetée : le bâtiment a pour fonction principale d’accueillir des TPE. A ce titre, la conception du bâtiment projeté devra prendre en compte l’ensemble des critères propres au fonctionnement de ce type d’activité particulière en intégrant une forme rectangulaire la plus régulière possible, une hauteur nécessaire à l’exploitation des TPE et la livraison par moyen ou gros porteur. 3- Implantation de la construction : la construction projetée sera impérativement implantée conformément aux directives d’urbanisme du POS mais LOCUSEM privilégie une implantation centrale sur le terrain pour permettre une meilleure desserte de l’ensemble des lots activités ainsi créés. 4- Fonctionnement du bâtiment projeté : le bâtiment fonctionnera sur la base d’un module de 50 à 60 m² moyen qui permettra une assez grande diversité de combinaisons locative pour les TPE. Chaque lot bénéficiera d’un accès propre au moyen d’une porte sectionnelle (4x3) qui permettra de rentrer une camionnette dans le local. Les sanitaires et les points d’eau seront regroupés dans un îlot central qui ne sera accessible que par les entreprises locataire de LOCUSEM. Les stationnements propres à chaque lot seront réalisés en pourtour du bâtiment et chaque lot bénéficiera de places qui lui seront dédiés 5- Variante de fonctionnement du bâtiment : adjonction de bureaux en R+1 en cours d’élaboration. Si l’option tertiaire était retenue, il faudrait que celle-ci réponde parfaitement à une demande qui s’inscrit à ce jour sur un marché plutôt concurrentiel. 7- Prestations intérieures : en cours d’élaboration avec les équipes techniques du preneur 8- Prestations extérieurs : en cours d’élaboration

Consultation d’opérateurs Planning prévisionnel LOCUSEM prévoit de lancer la consultation d’opérateurs fin Mars, LOCUSEM prévoit de consulter les opérateurs suivants : Nexoffice, Anthilys, TOPAZE ARCO Vinci Construction, Les Constructeurs Réunis CIRMAD (Bouygues) - Réponse attendues au 15 juin Analyse des offres avec l’appui de l’AMO technique 2 ème quinzaine de juin - Choix de l’opérateur début septembre Signature du contrat de promotion immobilière (CPI) septembre 2012 Dépôt d’un PC par l’opérateur retenu au printemps 2013 Démarrage des travaux rentrée 2013 (1 er tranche) Livraison du bâtiment (1 er tranche) été 2014

Janvier 2012 Locusem société anonyme au capital €, siège social centre administratif, 1 place de l’étoile Strasbourg Contacts : Raymond Hecht et Claude Hadey Conseil d’Administration du 13 Février 2012 Présentation synthétique du projet commercial du Maillon à Hautepierre

Situation du projet Environnement commercial du projet Marchandisage des boutique de l’avenue Cervantès Développement / implantation d’une construction de 1000 m² de SHON, Proposition d’insertion du bâtiment dans le site Le preneur et les conditions locatives projetées. Le mode de réalisation Approche financière Calendrier de mise en oeuvre Points présentés

Plan de situation du projet

Plan de l’environnement commercial Centre commercial Auchan Projet de réalisation de 1094 m² de boutiques en RDC d’opérations de logements en accession Situation du projet

Développé de l’offre commerciale Cervantès 1094 m² de boutiques Bâtiment A Boutique 01 : 111 m² Boutique 02 : 164m² Boutique 03 : 96 m² Boutique 04 : 69,60 m² Total rdc440,60 m² A B C Bâtiment B Boutique 05 : 96 m² Boutique 06 : 213m² Total rdc309 m² Bâtiment C Boutique 07 : 105 m² Boutique 08 : 78,30 m² Boutique 09 : 161,10 m² Total rdc344,40 m²

Hypothèse possible de marchandisage du linéaire Cervantès A B C service tertiaire pharmacie professions médicales commerces alimentaires services marchands Possibilité de réaliser ultérieurement deux boutiques en lieu et place des cours privative dont LOCUSEM sera propriétaire de la partie supérieur de la dalle

Développement d’un bâtiment de 1000 m² SHON pour l’implantation d’un discount Entrée secondaire en cas de division dans le temps Entrée principal du discount sur les flux piétons Centre culturel PK

Pouvant se décliner en 2 surfaces de 500 m² en cas d’évolution du marché

Intégration de la construction dans l’environnement urbain Pour répondre à une demande politique d’implanter 500 m² Shon de bureaux en R+1 (option non validée d’un point de vue économique), LOCUSEM propose d’insérer en angle de la rue Corneille et des flux piétons venant de Cervantès, une façade en « trompe l’œil » en R+1 permettant de répondre à l’attente urbaine Façade du supermarché discount pouvant suivant l’état du marché se scinder en 2 lots ayant accès sur les flux et sur l’offre Cervantès.

Preneur Lettre de manifestation d’intérêt de M. Alain Meyer, adhérent Intermarché exploitant de l’ITM route de Mittelhausbergen à Strasbourg, pour créer un Netto. Type de bail Bail classique 3 / 6 / 9 ans décret 57 avec une période initiale de 6 ans Loyer 80 € HT HC au 1/11/2011. Evolution indice ICC Régime fiscal TVA Dépôt de garantie : un trimestre de loyer TTC Loyer payable trimestriellement le 1 er jour de chaque trimestre La réalisation Négociation de la charge foncière à opérer avec la CUS, CPI à passer avec un contractant général, Consultation d’opérateurs prévue le 15 mars 2012, Réponse des opérateurs mai 2012 Sélection du lauréat juin 2012, Signature du contrat de promotion immobilière fin juin 2012 Le preneur et les conditions locatives projetées La réalisation 40

Approche financière: le coût d’acquisition 41 BILAN D'INVESTISSEMENT RUBRIQUEASSIETTETAUXMONTANT T.V.A. MONTANT CHARGES(EN €)%H.T. APPLICABLE T.T.C. Charge Foncière2 000 m255 € € Notaire €2,5%2 750 € TLE € Etude sol4 000 €19,6%4 784 € Divers (géomètre, huissier)1 500 €19,6%1 794 € Total charge foncière € € Coût de réalisation contractant CPI1 000 m2920 € €19,6% € Honoraire montage Locusem €8,00% €19,6% € AMO Externe €19,6% € Frais financiers (phase de mobilisation = 9 mois) €3,50% € TOTAL € € TOTAL GÉNÉRAL (TVA À 19,6% APRÈS REMBOURSEMENT DEDUCTIBLE) €

Approche financière: financement 42 Fonds propres LOCUSEM €50% Fonds propres pour avance TVA € Emprunts €50% Subventions publiques0 €0% Remboursement de TVA € Total €100% Taux de rentabilité brute6,7% MontantDuréeTEGAnnuité Annuité d'emprunt PPU0 €203,75%0 € Annuité d'emprunt banque €155% € MontantDuréeAnnuité Amortissement € € Total amortissement €

Approche financière: loyers et exploitation Taux évolution an des loyers2% 43 Total loyer théorique commerce an € Taux occupation commerce90% Taux impayé commerce5% Charges récupérées au prorata occupationCharges récupérées au prorata occupation BaseTauxmontant Gestion immobilière m² / an €4 000 € Autres charges locatives m² an €5 000 € TFPB commerce € € TFPB activités 7% invest hors foncier 7% Total charges récupérées sur la totalité € Provision pour vacance € Provision pour impayés855 € Evolution des charges an2,2% Charges non récupéréesCharges non récupérées BaseTauxmontant Gestion locative 6% des loyers80 000€6,00%4 080 € Assurances propriétaires (0,15 % de l'invest hors foncier) €0,15%1 380€ Honoraires commercialisation 3 %80 000€0,00%0 € GEGR hors foncier à partir11ème année €0,60%5 520 € Total charges non récupérées €

Approche financière: compte de résultat et trésorerie Compte de résultat Trésorerie Détail dans dossier spécifique 44 Année Résultat cumulé Année Solde trésorerie

Calendrier de mise en oeuvre 45 Planning global opération supermarché le Maillon sept-11oct-11déc-11janv-12févr-12mars-12avr-12mai-12juin-12sept-12oct-12nov-12mars-13avr-13 déc-13 avr-14 Arbitrage politique MaillonX Lettre intention preneur X Protocole co engagement preneur Arbitrage CUS prix charge foncière X Comité investissement LOCUSEM X CA engagement LOCUSEM X Délibération CUS cession charge foncière X Achat LOCUSEM charge foncière X Libération locaux Maillon X Démolition locaux Maillon X Dévoiement réseaux X Mise à disposition terrain nu X Elaboration dossier consultation CPI Publicité CPI X Remise des Offres CPI X Sélection des offres CPI x Attribution offre CPI X Dépôt PC X PC purgé X Lancement travaux X Travaux 9 mois Livraison preneur X Travaux preneur Ouverture supermarché X

Février 2012 Locusem société anonyme au capital €, siège social centre administratif, 1 place de l’étoile Strasbourg Contacts : Raymond Hecht et Claude Hadey Conseil d’Administration du 13 Février 2012 Présentation synthétique du projet commercial des boutiques de RDC avenue Cervantès à Hautepierre

Situation du projet Marchandisage des boutique de l’avenue Cervantès Point sur l’avancement du projet, Les preneurs potentiels et les conditions locatives, Approche financière Points présentés

Situation des projets commerciaux de Hautepierre Centre commercial Auchan Projet de réalisation de 1094 m² de boutiques en RDC d’opérations de logements en accession Situation du discount

Développé de l’offre commerciale Cervantès 1094 m² de boutiques Bâtiment A Boutique 01 : 111 m² Boutique 02 : 164m² Boutique 03 : 96 m² Boutique 04 : 69,60 m² Total rdc440,60 m² A B C Bâtiment B Boutique 05 : 96 m² Boutique 06 : 213m² Total rdc309 m² Bâtiment C Boutique 07 : 105 m² Boutique 08 : 78,30 m² Boutique 09 : 161,10 m² Total rdc344,40 m²

La commercialité des boutiques A B C Bâtiment A Boutique 01 : commercialité médiocre en dehors des flux, mauvaise visibilité Boutique 02 : bonne commercialité Boutique 03 : bonne commercialité Boutique 04 : commercialité moyenne Bâtiment B Boutique 05 : commercialité moyenne Boutique 06 : commercialité moyenne Bâtiment C Boutique 07 : commercialité moyenne Boutique 08 : bonne commercialité Boutique 09 : bonne commercialité en prise avec les flux

Hypothèse possible de marchandisage A B C Bâtiment A Boutique 01 : service tertiaire type assureur, ambulancier (proximité PK) Boutique 02 : pharmacie Boutique 03 : profession médicale Boutique 04 : service marchand type coiffeur, esthéticienne, auto-école, Bâtiment B Boutique 05 : commerce alimentaire type épicerie, fruits & légumes Boutique 06 : vélhop Bâtiment C Boutique 07 : service marchand type tabac presse, agence de voyage, agence bancaire, Boutique 08 : service marchand type lavomatic, optique, agent immobilier Boutique 09 : boulangerie

Hypothèse possible de marchandisage A B C service tertiaire pharmacie professions médicales commerces alimentaires services marchands Possibilité de réaliser ultérieurement deux boutiques en lieu et place des cours privative dont LOCUSEM sera propriétaire de la partie supérieur de la dalle

Projet lauréat de la consultation de maîtrise d’œuvre ( angle rue Corneille / Bd Cervantès)

L’opération portée par Pierres & territoires se décale sensiblement dans le temps et le promoteur prévoit maintenant le dépôt d’un PC courant mars 2012, Pierres & territoires ne peut à ce stade s’engager sur aucun délais de réalisation qui sont liés directement au rythme de commercialisation des logements accessions en partie supérieure, Pierres & Territoires pense pouvoir tenir la livraison du premier plot (boulangerie) à la mi 2014 sans pour autant en prendre l’engagement, L’opération Cervantès sera réaliser en 2 voire 3 tranches ce qui amènera LOCUSEM à livrer les cellules commerciales par petits plots distincts de 2 ou 3 boutiques à chaque fois, Pierres & Territoires ne peut à ce stade encore s’engager sur un coût de cession des murs bruts livrés avec les vitrines et fluides en attente car la définition du projet n’est pas suffisamment avancée (LOCUSEM a fixé pour sa part depuis juin dernier, un coût d’objectif de 1200 à 1250 € HT/m² pour tenir des loyers en relation avec la notion de proximité et de situation « quartier »), LOCUSEM a produit en janvier 2012, un plan de marchandisage indicatif et des fiches de lots boutique par boutique précisant le fonctionnement des locaux à produire et les modifications à apporter par rapport aux esquisses actuelles, LOCUSEM reste bien évidemment mobilisé sur ce dossier mais face au dérapage de l’opération dans le temps et aux incertitudes qui pèsent sur la commercialisation des logements en accession sur la secteur de Hautepierre, LOCUSEM suspend provisoirement les contacts commerciaux avec des preneurs potentiels dont au moins un a abouti à un protocole d’accord pour éviter de donner des délais qui ne pourraient pas être tenus. Point sur l’avancement du projet

Preneurs Protocole d’accord signé en octobre 2011 avec Monsieur Gabel pour la location du local de boulangerie (protocole fixant le lieu, la surface, un prix de 120 € le m² HT/HC, un délai indicatif), Vélhop, Activités médicales et para-médicales portées par des professionnels du quartier, Possible transfert de la pharmacie de Hautepierre à l’étude mais non encore confirmé Type de bail Bail classique 3 / 6 / 9 ans décret 57 avec une période initiale de 6 ans Loyer Loyer pivot autour de 100/110 € m² HT/HC suivant type d’activité. Evolution indice ICC Régime fiscal TVA Dépôt de garantie : un trimestre de loyer TTC Loyer payable trimestriellement le 1 er jour de chaque trimestre La réalisation Négociation du prix de cession avec Pierres & Territoires, Signature d’une promesse de vente fixant les clauses et conditions, Mise en ligne des offres de boutiques, Les preneurs potentiels et les conditions locatives projetées 55

Approche financière 56 En attente des données financières de Pierres & Territoires

Février 2012 Locusem société anonyme au capital €, siège social centre administratif, 1 place de l’étoile Strasbourg Contacts : Raymond Hecht et Claude Hadey Conseil d’Administration du 13 Février 2012 Présentation de la consultation du projet commercial de Hautefort au Neuhof

Situation du projet Vue actuelle de l’entrée de quartier Vue future Le projet commercial Les preneurs et les conditions locatives projetées. Le mode de réalisation Points présentés

Situation du projet Avenue du Neuhof Norma Pharmacie Poste

Vue actuelle de l’entrée de quartier

Vue après démolition de la tour et réalisation de l’opération logements et commerces

Un rez-de-chaussée commercial m² environ porté par LOCUSEM Le rez-de-chaussée de l’immeuble sera principalement consacré à positionner une offre commerciale de proximité composée à ce stade des éléments de programmation suivants : Un supermarché discount alimentaire de 800 m² développant une surface de vente et une partie réserve accessible par un poids lourd, Une officine de pharmacie développant une surface de 150 à 160 m² environ dont une partie (réserve) pourra se situer soit en R+1 ou en R-1, Un bureau de Poste développant 100 m² et disposant d’un accès spécifique pour un transport de fonds pour alimenter un DAB, Une boutique de 60 à 70 m² environ dont la destination n’est pas encore arrêtée Eléments juridiques et principe de portage du RDC commercial : LOCUSEM achètera au maître d’ouvrage de l’opération dans le cadre d’une division en volume, l’ensemble des locaux commerciaux réalisés au rez-de-chaussée (coques brutes de béton, fluides et évacuations en attente, vitrines et rideaux métalliques posés) à un prix ferme préalablement convenu, le promoteur s’engageant sur la réalisation de l’opération dans le cadre d’une tranche unique et du respect d’un délai de livraison. Les conditions financières d’acquisitions : Le coût d’objectif à atteindre pour la cession des locaux commerciaux à LOCUSEM sera de 1200 € HT pour les boutiques et 900 € HT pour la surface du supermarché étant entendu qu’il s’agit de locaux bruts, comprenant les vitrines pour les boutiques, mais fluides en attentes. Ces prix qui sont des coûts d’objectif valeur 2011 seront toutefois déterminés avec plus de précision avec le lauréat de la consultation dans le cadre des études de maîtrise d’œuvre, en fonction des coûts réels d’opération.. Le projet commercial

Preneur de la moyenne surface Norma présent sur le quartier a fait part d’un intérêt manifeste pour se relocaliser dans le projet. LOCUSEM n’exclut pas de consulter d’autres groupes de la distribution pour l’attribution de cette surface, La Poste a également manifesté son intérêt pour le projet Type de bail Bail classique 3 / 6 / 9 ans décret 57 avec une période initiale de 6 ans Loyer 80 € HT HC le m² pour la moyenne surface (évolution indice ICC) Loyer pivot de 100 à 110 € HT HC le m² pour les boutiques Régime fiscal TVA Dépôt de garantie : un trimestre de loyer TTC Loyer payable trimestriellement le 1 er jour de chaque trimestre La réalisation Jury de la consultation de promoteur le 15 février 2012, Dépôt d’un dossier de CDAC en septembre 2012, Signature du contrat de promotion immobilière fin janvier 2013, Dépôt de PC : décembre 2012, Démolition de la tour 11 rue de Clairvivre : mars 2013, Début des travaux : décembre 2013, Livraison : 2015, Les preneurs et les conditions locatives projetées La réalisation

Février 2012 Locusem société anonyme au capital €, siège social centre administratif, 1 place de l’étoile Strasbourg Contacts : Raymond Hecht et Claude Hadey Conseil d’Administration du 13 Février 2012 Présentation synthétique du projet de reconversion du bâtiment de bureaux de Suchard

Situation du projet Environnement du projet Présentation de l’immeuble Suchard Le tableau des surfaces Hypothèse de reconfiguration du premier et second étage Hypothèse de reconfiguration du troisième et quatrième étage Les contacts en cours Points présentés

Situation du projet Avenue de Colmar Gare du Neudorf

Immeuble de bureaux Suchard Kraft Foods Accès automobile Accès piéton Tramway / TER station Krimmeri Stade de la Meinau

Immeuble de bureaux Suchard Kraft Foods Façade Ouest sur cour intérieure Façade Sud, accès à l’immeuble L’immeuble situé avenue de Colmar est un ancien bâtiment industriel (usine de torréfaction des fèves de Cacao et fabrication du beurre de cacao) transformé en bureaux administratifs et bureaux R&D en 1988 par l’architecte J.F. DENNER L’immeuble de bureaux n’est plus utilisé depuis 2007 hormis le RDC et une partie du sous sol, qui servent de vestiaires pour les opérateurs du site de KRAFT FOODS. Il s’agit d’un immeuble à vocation tertiaire de 4 étages posés sur un rez-de-chaussée et un sous sol.

Immeuble de bureaux Suchard Kraft Foods Plateaux intérieurs Vue des niveaux R+1 et R+2Vue des niveaux R+3 et R+4 Le rez-de-chaussée, le premier et second étage sont constitués de plateaux complet sde 730 m² environ de Shon composés de surfaces tertiaires, d’éléments de services et de circulations verticales. Le troisième et quatrième étages sont constitués de plateaux qui bénéficient d’un éclairage zénithal au moyen d’un patio intérieur. Ces plateaux développent 717 m² environ de Shon composés de surfaces tertiaires, d’éléments de services et de circulations verticales.

Immeuble de bureaux Suchard Kraft Foods Tableau des surfaces

Premier et second étage Organisation actuelle

Premier et second étage Hypothèse d’organisation LOCUSEM lot 1 : 54 m² lot 2 : 58 m² lot 3 : 75 m² lot 4 : 45 m² lot 5 : 75 m² lot 6 : 57 m² lot 7 : 34 m² total : 398 m² 9 Découpage en petits lot Services lot 8 : archives lot 9 : réunion Une organisation en plateau ou lots de petite et moyenne importance

Troisième et quatrième étage Organisation actuelle

Une organisation tournant autour du patio pour une offre de très petits lots Bureaux de 15 à 20 m² en moyenne

Contact tertiaire (étages) LOCUSEM s’est rapproché de « Quartier des entrepreneurs » qui a développé en Lorraine (secteur de Metz et Nancy), une offre de petits bureaux fonctionnant sous le mode centre d’affaires offrant pour des créateurs ou des TPE un service tertiaire « clé en main ». Quartier des entrepreneurs étudie la possibilité d’une implantation sur Strasbourg. Le site de l’immeuble Suchard leur a été présenté pour sa très bonne accessibilité et la modularité des plateaux de bureaux. A ce stade, les besoins de Quartier des entrepreneurs seraient de 1000 m² ce qui pourrait représenter deux niveaux (troisième et quatrième étage). Toutefois, Quartier des entrepreneurs ne validant pas encore le site, cCe contact intéressant demande encore une phase active de travail Contact service (rez-de-chaussée) Le RDC disposant d’une hauteur libre de plus de 4 m, LOCUSEM envisage de présenter cette offre possible à des services du type salle de fitness ou services marchands., voire services aux salariés (micro-crèche). L’avancement du dossier Visite du bâtiment et prise de contact avec le propriétaire le 27 octobre 2011, Saisine de France Domaine le 25/11/2011, Présentation au CA de LOCUSEM le 13 février Les contacts préliminaires L’avancement du dossier

Février 2012 Locusem société anonyme au capital €, siège social centre administratif, 1 place de l’étoile Strasbourg Contacts : Raymond Hecht et Claude Hadey Conseil d’Administration du 13 Février 2012 Présentation synthétique du projet commercial de la ZAC Danube – Aménageur SERS

Situation de la ZAC Plan masse de la ZAC Plan programme de la ZAC Point sur le dossier Points présentés

Avenue de Colmar Situation de la ZAC Danube

Développement de la ZAC Danube

La pré-programmation Tranche 1 : 2012/2014 Tranche 2 : 2013/2016 Tranche 3 : 2015/2018

L’ambiance urbaine

Contact SERS / présentation de la ZAC : décembre 2011, Étude de potentiel et proposition d’une pré-programmation commerciale éventuelle : mars 2012 Contacts avec les premières enseignes si potentiel identifié par LOCUSEM : été 2012, Rédaction du cahier des charges de consultation des promoteurs, sous réserve d’une validation pour LOCUSEM de l’intérêt de s’engager sur cette opération : janvier 2013 Point sur le dossier

Février 2012 Locusem société anonyme au capital €, siège social centre administratif, 1 place de l’étoile Strasbourg Contacts : Raymond Hecht et Claude Hadey Conseil d’Administration du 13 Février 2012 Missions d’A.M.O technique LOCUSEM Choix du prestataire

Pour mener à bien son plan d’affaires, LOCUSEM souhaite bénéficier de missions d’AMO techniques et a organisé pour ce faire, une consultation de bureaux d’études le 28 novembre dernier avec retour des offres pour le 29 décembre 2011, LOCUSEM agit en qualité d’investisseur (acquisition de biens immobiliers existants, acquisition en VEFA ou dans le cadre d’un CPI) mais n’assume pas une responsabilité de constructeur en tant que maître d’ouvrage, La mission de LOCUSEM consiste à : Analyser en première approche l’opportunité et la faisabilité technique, économique et financière de s’engager sur une opération, notamment sur le plan foncier et immobilier Définir des programmes fonctionnels correspondant aux opérations sur lesquelles elle s’engage Prendre des contacts avec des vendeurs (promoteurs, SEM, bailleurs sociaux, maîtres d’ouvrages divers, propriétaires) Superviser en sa qualité d’investisseur le respect des cahiers des charges et de la consistance des prestations immobilières contractées avec les vendeurs (promoteurs, SEM, bailleurs sociaux, maîtres d’ouvrages divers, propriétaires) Passer éventuellement directement commande de travaux de second œuvre de moindre importance (agencement, cloisonnement…) Pour être aider dans la définition technique des problèmes rencontrés, LOCUSEM veut pouvoir passer des commandes ciblées à un prestataire pour des missions d’assistance technique à maîtrise d’ouvrage dans le cadre de bons de commandes successifs sans minimum. Point sur la consultation

LOCUSEM a consulté les bureaux suivants : BET Walter Picot, EGIS France, AMOTI René Gass, SIB Patrick Wolf, HAMEAUCITE, Cabinet Michel SPITZ, MP Conseil, Ont répondu les BET suivants : HAMEAUCITE, Walter PICOT Conseil, AMOTI René Gass, Cabinet Michel Spitz Pour départager les entreprises ayant répondues, le cahier des charges de la consultation AMO prend en compte les deux critères de sélection suivants : Compétence de candidats 60% Prix proposés 40% LOCUSEM a choisi de retenir Walter Picco Conseil pour l’ensemble des compétences développées Réponse à la consultation Choix du lauréat

Février 2012 Locusem société anonyme au capital €, siège social centre administratif, 1 place de l’étoile Strasbourg Contacts : Raymond Hecht et Claude Hadey Conseil d’Administration du 13 Février 2012 Désignation des membres de la CAO

Conformément au code des marchés publics s’appliquant aux SEM, nécessité d’une CAO pour les marchés supérieurs à € HT. Composition: Membres à voix délibérative La Présidente de la SEM ou son représentant désigné 2 administrateurs titulaires 2 administrateurs suppléants Membres à voix consultative: Le directeur de la société Toute personne qualifiée en raison de ses compétences dans le domaine qui fait l’objet de la consultation Le responsable du suivi du dossier concerné Le responsable du service marché Le représentant de la Direction Départementale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes Membres de la CAO à désigner 88

Enquête sur les besoins en immobilier pour les entreprises de l’ESS Novembre 2011

LOCUSEM, la CRES Alsace et la Communauté Urbaine de Strasbourg ont pris l’initiative d’une enquête sur les besoins immobiliers des entreprises de l’ESS localisées sur le territoire de la CUS. Un questionnaire a été envoyé par la Poste à 204 entreprises et organismes le 18 août Une relance a été opérée par e.mail fin aout. Au total 35 organismes ont répondu à l’enquête. Parmi ceux-ci, 21 entreprises ont manifesté des besoins dont on trouvera l’analyse ci-après Rappel des conditions de l’enquête 90

Le profil des 21 entreprises qui ont manifesté des besoins Une diversité de statutsUne diversité d’effectifs Des localisations plutôt en faubourg ou quartier Une majorité de locataires 91

Les installations actuelles des entreprises qui ont manifesté des besoins Une dimension logistique et productive marquée Bureaux purs 3 organismes disposent de bureaux inférieurs à 50 m² 5 organismes disposent de surfaces supérieurs à 100 m² La majorité des loyers est comprise entre 100 et 150 € HT m² an Ateliers + bureaux ou ateliers + magasins: 2 organismes disposent d’une surface inférieure à 100 m² 2 organismes disposent d’une surface comprise entre 100 et 200 m² 1 organisme dispose d’une surface comprise entre 200 et 500 m² 1 organisme dispose d’une surface comprise entre 500 et 1000 m² 50 % des loyers sont compriseentre 25 et 40 € HT m² an 50 % des loyers dépassent 90 € HT m² an Terrains + bâtiments Les entreprises disposant de terrains + bâtiments relèvent des domaines du recyclage (Envie, Emmaüs, Vetis, Secours Populaire), de l’agriculture (SCOP Espaces Verts, La Montagne Verte) Surfaces actuelles et valeurs de loyers 92

Caractéristiques des projets Des échéances variables Une diversité de type de locaux recherchées Un tiers des entreprises se disent intéressées par la perspective d’une acquisition. Seule une petite moitié des entreprises sont dans un processus de recherche active de leurs nouveaux locaux. Deux tiers des entreprises se disent intéressées par la mise en commun avec d’autres entreprises de services communs (salles de réunion, accueil, sécurité, équipements, gestion des déchets…) Les difficultés les plus fréquemment évoqués sont un manque de locaux adaptés aux projets de la structure, suivi de coûts trop élevés. 93

En première approche: Une grande diversité de besoins, avec dans plus de la moitié des cas une dimension logistique et productive marquée impliquant des ateliers, des lieux de stockage, voire du foncier Pour les entreprises concernées par cette dimension logistique et productive, des budgets contraints qui correspondent aux valeurs les plus basses du marché de l’immobilier d’entreprise Des besoins qui supposeraient d’approfondir finement les programmes pour:  Vérifier si il n’est pas possible d’optimiser les réponses au regard des process internes aux entreprises  Repérer si des mutualisations ne peuvent pas s’opérer entre entreprises sur un projet immobilier commun. En synthèse 94

Février 2012 Locusem société anonyme au capital €, siège social centre administratif, 1 place de l’étoile Strasbourg Contacts : Raymond Hecht et Claude Hadey Conseil d’Administration du 13 Février 2012 Système d’indicateurs de suivi LOCUSEM

Le système proposé par la CUS et la CDC permet au travers d’une quinzaine d’indicateurs de suivre la réalisation des objectifs de LOCUSEM. 3 grands chapitres sont prise en compte: 1.Favoriser le développement économique dans les quartiers sensibles de la CUS 2.Favoriser le développement des structures de l’ESS et des TPE 3.Assurer la pérennité de LOCUSEM. Système d’indicateurs de suivi LOCUSEM